Гражданский кодекс часть 1

Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи З.Х. Шагиевой, с участием представителя истца Вахитовой Л.Г. по доверенности Александровой Л.Г., представителей ответчика ООО «<данные изъяты>» по доверенности Сафронова И.Н., ФИО6, третьего лица ФИО2, при секретаре ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вахитовой Л.Г. к Обществу с ограниченной ответственностью ООО «<данные изъяты>» о признании договора не действующим, выселении арендатора,

установил:

Истица обратилась в суд с иском, в котором просит признать не действующим договор № от ДД.ММ.ГГГГ долгосрочной аренды нежилого помещения, расположенного по <адрес>, кадастровый №, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ за № исключить запись от ДД.ММ.ГГГГ за № о регистрации договора № от ДД.ММ.ГГГГ долгосрочной аренды нежилого помещения, расположенного по <адрес>, из Единого реестра государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязать ООО «Аптена» освободить вышеуказанное нежилое помещение, передав его по акту приема-передачи.

Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «<данные изъяты>» был заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения, расположенного по <адрес>, на срок ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор не был зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РБ. ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «<данные изъяты>» был заключен краткосрочный договор аренды того же нежилого помещения, на срок до ДД.ММ.ГГГГ (т.е. на 11 месяцев). Оба договора она заключала в качестве индивидуального предпринимателя. В настоящее время она прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

В п. 7.1. краткосрочного договора аренды указано: «С даты заключения настоящего договора вся предшествующая переписка, документы и переговоры между сторонами по вопросам, являющимся предметом настоящего договора, теряют силу». Таким образом, заключение нового договора аренды между теми же сторонами в отношении того же объекта прекращает права и обязанности сторон по прежнему договору, даже если новый договор впоследствии был признан незаключенным.

До окончания срока действующего (краткосрочного) договора аренды, ДД.ММ.ГГГГ ею были направлены арендатору телеграммы с указанием на прекращение арендных отношений и с предложением заключить договор на новых условиях ввиду преимущественного права аренды. В телеграммах ею было указано, что если арендатор хочет воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, предлагается повышенный размер арендной платы. Телеграммы были направлены по юридическому и почтовому адресам арендатора. По адресу регистрации юридического лица телеграмма получена, по почтовому адресу адресат отсутствует.

В период с ДД.ММ.ГГГГ (дата подписания долгосрочного договора) и до его замены новым договором (ДД.ММ.ГГГГ г.) долгосрочный договор так и не был заключен, поскольку не был зарегистрирован в установленном порядке (ч. 2 ст. 651 ГК РФ).

При этом ст. 425 ГК РФ указано: «Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения». Т.е действие долгосрочного договора начинается с момента его регистрации.

Кроме того, актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ предшествующие заключению краткосрочного договора аренды арендные отношения между сторонами были прекращены. Договор от ДД.ММ.ГГГГ изменил условия и установил между сторонами новые отношения по поводу аренды помещения.

Следовательно, на момент государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ долгосрочный договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ волеизъявлением сторон изменен и стороны оформили своё волеизъявление об отказе от вступления в силу долгосрочного договора в виде заключения сторонами ДД.ММ.ГГГГ договора в новой редакции (краткосрочного), который регистрации не подлежит.

Арендатор не направил отзыв на оферту и не освободил помещение по окончанию срока аренды. При этом, арендатор, никак ее не известив, вместо того, чтобы воспользоваться правом на заключение договора на новый срок, обратился в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РБ с просьбой о регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. фактически, обманным путем решил зарегистрировать недействующий договор. Арендатор до настоящего времени помещение не освободил.

Истица на судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела без ее участия.

Представитель истца по доверенности Александрова Л.Г. исковые требования поддержала и показала суду, что ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ООО <данные изъяты>» был заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения, расположенного по <адрес>, на срок ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ между теми же сторонами был заключен краткосрочный договор аренды того же нежилого помещения на срок по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 7.1. краткосрочного договора аренды указано, что с даты заключения настоящего договора, вся предшествующая переписка, документы и переговоры между сторонами по вопросам, являющимся предметом настоящего договора, теряют силу. Из этого следует, что при заключении краткосрочного договора, долгосрочный договор прекращает действие. На момент государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ долгосрочный договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ волеизъявлением сторон изменен и стороны оформили своё волеизъявление об отказе от вступления в силу долгосрочного договора в виде заключения сторонами ДД.ММ.ГГГГ договора в новой редакции, который регистрации не подлежит.

Представитель ответчика ООО «<данные изъяты>» по доверенности Сафронов И.Н. просил в удовлетворении иска отказать. Суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГг. между Вахитовой Л.Г. и ООО «<данные изъяты>» был заключен договор аренды на срок 10 лет. Однако, вышеуказанный договор был подписал позднее, дата в договоре указана ошибочно. Согласно техническому паспорту на помещение, расположенное по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. нумерация помещений, указанная в договоре еще не существовала. В план технического паспорта в состав помещений входят помещения с номерами № Помещения с номерами <данные изъяты> техническом паспорте отсутствуют. ДД.ММ.ГГГГ был изготовлен новый паспорт, в соответствии с которым помещениям были присвоены №. Соответственно данные этого паспорта были использованы при составлении договора аренды нежилого помещения ошибочно датированного ДД.ММ.ГГГГ. Перечисленная в договоре нумерация помещений появилась после ДД.ММ.ГГГГг., соответственно долгосрочный договор был подписан после этой даты.

Представитель ответчика ООО «<данные изъяты>» по доверенности Миндиярова Г.М. исковые требования не признала, просила отказать.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ на судебное заседание не явился по неизвестной суду причине, извещён о месте и времени рассмотрения дела.

Третье лицо Евменова М.И. в судебном заседании просил удовлетворить исковое заявление Вахитовой Л.Г.

Суд, принимая решение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Судом установлено, что Вахитовой Л.Г. на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит нежилое помещение, расположенное по <адрес>.

Между индивидуальным предпринимателем Вахитовой Л.Г. и ООО <данные изъяты>» заключен договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № на предмет предоставления за плату, во временное, возмездное владение и пользование нежилого помещения, расположенного по <адрес>, для розничной торговли (п. 1.1 договора). Срок аренды помещения по договору установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 8-11).

Нежилое помещение передано во временное возмездное владение и пользование актом приемки – передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного сторонами ИП Вахитовой Л.Г. и представителем ООО «<данные изъяты>

<данные изъяты> Вахитовой Л.Г. и ООО «<данные изъяты>» заключен договор аренды нежилого помещения № на предмет предоставления за плату во временное возмездное владение и пользование нежилого помещения, расположенного по <адрес>, для розничной торговли (п. 1.1 договора). Срок аренды помещения по договору установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.7 договора) (л.д. 14-17). Передача нежилого помещения также оформлена актом приемки - передач от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18).

В связи с истечением срока договора аренды нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ, Вахитова Л.Г. направила в адрес ответчика телеграмму об отказе от дальнейших продлений договора на неопределенный срок, об освобождении нежилого помещения в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20).

ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д 11 оборот).

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Применительно к спорному договору его сторонами в надлежащей форме были согласованы все существенные условия договора аренды недвижимости (предмет договора, его цена и срок).

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, судом установлено, что в период действия долгосрочного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, между теми же сторонами, на предмет того же объекта, заключен краткосрочный договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ периодом действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, долгосрочный договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ прекращает свое действие с ДД.ММ.ГГГГ в связи с заключением между сторонами нового договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, на момент заключения краткосрочного договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, долгосрочный договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, после заключения краткосрочного договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ.

Доказательства подтверждающие о том, что долгосрочный договор между сторонами был заключен гораздо позднее, суду не представлены.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, в виду прямого указания в п. 2 ст. 651 ГК РФ, что договор аренды нежилого помещения сроком не менее чем на 1 год считается заключенным с момента его государственной регистрации, договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный индивидуальным предпринимателем Вахитовой Л.Г. и ООО «<данные изъяты>» подлежит признанию недействующим (незаключенным), в связи с чем, запись о регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ за № подлежит исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 3.1.7 договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что по истечении срока действия договора арендатор обязан передать арендодателю арендуемое помещение в течение 10 календарных дней со дня истечения срока действия настоящего договора.

Учитывая, что договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ судом признан прекращенным, срок действия договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ истек, требования истца о понуждении ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по <адрес>, подлежат удовлетворению, обязав ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по <адрес>, путем передачи его истцу по акту приема-передачи.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление Вахитовой Л.Г. к Обществу с ограниченной ответственностью «Аптена» о признании договора не действующим, выселении арендатора - удовлетворить.

Признать недействующим договор № от ДД.ММ.ГГГГ долгосрочной аренды нежилого помещения, расположенного по <адрес>, кадастровый №, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ за №.

Исключить запись о регистрации договора № от ДД.ММ.ГГГГ г., долгосрочной аренды нежилого помещения, расположенного по <адрес>, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ из Единого реестра государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, передав его истцу по акту приема-передачи.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение 1 месяца со дня изготовления решения в окончательном варианте, путем подачи апелляционной жалобы через Стерлитамакский городской суд.

Судья: З.Х. Шагиева