Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО АН «Альфа» к ФИО6 о взыскании агентского вознаграждения, неустойки,

установил:

ООО АН «Альфа» обратилось в Невинномысский городской суд с исковыми требованиями к ФИО6 о взыскании агентского вознаграждения, неустойки, в котором указали, что 21 апреля 2017 года между ФИО6 и ООО АН «Альфа» был заключен Агентский договор на оказание консультационных и маркетинговых услуг с предоставлением Агенту прав на поиск покупателей, по которому ООО АН «Альфа» обязалось от имени и в интересах ответчика за вознаграждение совершить комплекс юридических и фактических действий, направленных на продажу принадлежащего Принципалу объекта недвижимости, а именно, квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Пунктом 4.1. Агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ года предусмотрена выплата Агентству Недвижимости ООО «Альфа» вознаграждения в сумме 50000 рублей. ООО АН «Альфа» обязательства перед ФИО6 исполнило в полном объеме. Выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ года, подтверждается, что принадлежащий ранее ФИО6 объект недвижимости, на праве собственности принадлежит ФИО8, покупателю, представленного агентством, однако ответчик ФИО6 свои обязательства по Агентскому договору от ДД.ММ.ГГГГ года не исполнил, на претензию, направленную в порядке досудебного урегулирования, не ответил. По общему правилу за выплату вознаграждения, причитающегося ООО АН «Альфа» за совершенные действия по договору, с нарушением сроков ответчик выплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы за каждый день просрочки. Истец просит взыскать с ответчика агентское вознаграждение в размере 50000 рублей за выполненную работу, неустойку в размере 4500 рублей, судебные расходы в размере 1835 рублей.

В судебном заседании представители истца ООО АН «Альфа» ФИО9 исковые требования поддержал, дополнив, что агентский договор между сторонами был подписан ДД.ММ.ГГГГ года, однако фактически агентство стало заниматься оказанием услуг по продажи квартиры ответчика с начала апреля 2017 года, после обращения его супруги. Агентство стало заниматься подбором клиентов на покупку квартиры ответчика, с клиентами приходили и осматривали квартиру, подобрали клиента, который купит данную квартиру, клиента все устроило, был подготовлен предварительный договор, который был подписан сторонами, одновременно оформляли покупателю ипотеку, были подготовлены все документы для подписания основного договора, передачи документов на регистрацию, но ответчик сообщил, что он не желает продавать квартиру, при этом отказался оплатить агентское вознаграждение в размере 50 тысяч рублей за оказанные услуги, оговоренные сторонами при заключении договора. Истец считает, что свои обязательства по вышеуказанному договору им были выполнены в полном объеме, как видно из выписки из Росреестра, право собственности перешло именно на то лицо, с которым заключался предварительный договор купли продажи, т.е. как таковой переход права состоялся именно с тем клиентом, который подобрало ответчику агентство «Альфа». Просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца - ФИО5 также исковые требования поддержала, ею даны аналогичные пояснения, дополнив, что с покупателем ФИО8 был заключен договор по сопровождению сделки купли- продажи объекта недвижимости, приобретаемой в ипотеку, т.е. он оплачивал сопровождение сделки ипотеки, а не то, что ему нашли продавца или нашли квартиру, в то время как с ФИО6 был заключен агентский договор на подыскание ему клиента на приобретение его квартиры на условиях и в срок, оговоренных сторонами. Ответчик самостоятельно ознакомился с условиями договора, согласился с ними, подписал договор, в том числе со сроком его исполнения, с размером вознаграждения, а затем, когда документы были подготовлены для передачи на регистрацию, с целью уйти от принятых обязательств по выплате вознаграждения, отказался от совершения сделки, уведомив, что квартиру не продает.

Ответчик ФИО6 иск не признал, в судебном заседании пояснил, что он изначально не заключал с истцом договор на поиск клиента на его квартиру, ему клиентов не подыскивали, ему позвонили и сказали, что есть возможность продать квартиру, приди, оформим договор, он пришел, заключили договор на оказание услуг по продаже квартиры, юридически они должны были провести сделку купли- продажи квартиры. Не отрицает, что в период его отсутствия, его супруга показывала квартиру, но она даже не знала «Альфа» это или другая компания. Он не отрицает, что агентский договор подписан им, в этот же день был подписан предварительный договор купли- продажи с покупателем, который покупал квартиру в ипотеку. Ему на руки передали копии указанных договоров. Ему обещалось, что деньги он получит в течение 2 –х недель, однако в указанное время никакого результата не последовало, он не стал дальше работать по этому договору, потому что они затягивали сроки, он сообщил в агентство, что не продает квартиру, на что ему предложили оплатить услуги в размере 50000 рублей и плюс он должен будет компенсировать покупателю задаток в размере 40000 рублей. В последствие он обратился в другое агентство по оформлению сделки купли- продажи. Так получилось, что представитель этого агентства его сосед, которому он показал договор, пожалился и рассказал, что на него 50000 рублей повесили, а также, что он еще должен компенсировать покупателю задаток. Сосед сказал, что поможет и ни чего не нужно компенсировать, он поможет провести сделку. С другим агентством процесс пошел побыстрее и ДД.ММ.ГГГГ года он получил денежные средства по сделке купли- продажи. При изложенных обстоятельствах, считает, что истцу он ничего не должен оплачивать, поскольку фактически услуги агентством не оказывались.

Представитель ответчика ФИО6 - ФИО10 в судебном заседании иск не признал, указав, что из объемы услуг по договору, который был заключен ДД.ММ.ГГГГ г. с его доверителем, был составлен только предварительный договор купли продажи и все, а фактически должны были сделку сопровождать до момента перехода права собственности и передачи денег. В иске просит отказать за необоснованностью.

Третье лицо ФИО8 полагал рассмотрение иска ООО АН «Альфа» на усмотрение суда, пояснив в судебном заседании, что ДД.ММ.ГГГГ года он обратился в ООО АН « Альфа» по вопросу приобретения квартиры в собственность с привлечением средств ипотечного кредита. В этот же день между ними был заключен договор оказания услуг по сопровождению сделки- купли продажи объекта недвижимости. Были направлены заявки в различные банки о предоставлении кредита, в агентстве ему предложили осмотреть несколько квартир, одна из них квартира ФИО6, квартиру осматривали с разрешения его супруги, квартира ему понравилась. В агентстве « Альфа» был составлен предварительный договор купли- продажи квартиры, договор подписали с ФИО6, условия купли- продажи оговорены в договоре, он давал задаток 20000 рублей, после чего агентство подготовили и передали документы в банк. Через несколько дней ему позвонили из банка и сообщили, что ипотека одобрена, о чем он сообщил в агентство, продавцу, тот предложил встретиться, они встретились, ФИО6 ему сообщил, что квартиру он не продает, снимает с продажи, возместил ему в двойном размере полученный задаток, написали расписку и разошлись. Через какое - то время позвонил Алексей с другого агентства, предложил встретиться, когда он пришел, ему предложили эту же квартиру, только на других условиях, цена была ниже, он купил эту квартиру за цену, которая была ниже, чем была первоначальная стоимость при оформлении агентством « Альфа», размер ее стоимости сейчас он не помнит. На приобретение квартиры банк ему предоставил кредит в размере один миллион пятьсот девяносто тысяч рублей, которые были перечислены на счет продавца. При оформлении договора купли- продажи квартиры воспользовались документами и ипотечным кредитом, подготовленными агентством «Альфа».

Выслушав стороны, представителей, третье лицо, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, оценивая в совокупности исследованные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободы в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Судом установлено и следует из материалов дела, что между ООО агентством недвижимости «Альфа» и ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ г. был подписан агентский договор, по условиям которого истец принял на себя обязательства за вознаграждение совершить комплекс юридических, консультационных, маркетинговых услуг и фактических действий, направленных на продажу принадлежащего ФИО6 объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, за цену от <данные изъяты> руб. до <данные изъяты> руб., сроки оказания услуг с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно условий указанного договора стороны установили, что истец осуществляет поиск возможных вариантов продажи объекта недвижимости за определенную цену, обеспечивает его осмотр участниками сделки, организовывает заключение и государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, обеспечивает конфиденциальный порядок расчетов и получение ответчиком денежных средств. Этапы исполнения условий договора содержатся в пункте 3 договора.

В пункте 4.1 стороны согласовали размер агентского вознаграждения в сумме 50000 руб. и в пункте 4.2 установили, что агентское вознаграждение, установленное пунктом 4.1 договора выплачивается в день совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости.

Анализируя условия заключенного между сторонами договора, суд пришел к выводу, что данный договор является договором возмездного оказания услуг, правоотношения по которому регулируются главой 39 Гражданского кодекса Российской Федерации, несмотря на то, что сторонами данный договор поименован, как Агентский договор.

В соответствии с частью 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно части 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Исходя из положений ст. 782 ГК РФ, заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов (п. 1). Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков (п. 2).

Из смысла данной нормы закона следует, что отказ заказчика от исполнения договора возможен в любое время: как до начала исполнения услуги, так и в процессе оказания услуги.

Согласно ст. 32 Закона РФ "О защите прав потребителей", потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Из разъяснений, содержащихся в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" следует, что на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 марта 2015 года, в ответе на вопрос N 5 указано, что в соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. В силу п. 1 ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. По смыслу приведенных норм, отсутствие предварительной оплаты понесенных расходов не является препятствием для реализации права заказчика на такой отказ. Односторонний отказ заказчика от исполнения договора возмездного оказания услуг не прекращает обязательства заказчика оплатить исполнителю необходимые расходы, которые он понес в счет услуг, как оказанных, так еще и не оказанных, до момента одностороннего отказа заказчика от исполнения договора. Таким образом, расходы, понесенные исполнителем, могут быть оплачены заказчиком как до отказа от исполнения договора возмездного оказания услуг, так и после него, в том числе взысканы с заказчика в судебном порядке.

Судом установлено, что договорные отношения по показанию услуг по продаже объекта недвижимости, принадлежащего ответчику, возникли до подписания ими возмездного договора, что подтверждается Актами осмотра квартиры ответчика ( л.д.58, 59), детализацией оказанных услуг по абонентскому номеру ( л.д.60-64), непосредственно договором об оказания возмездных услуг от ДД.ММ.ГГГГ года, подписанным сторонами, содержащим сведения о сроке оказания услуг –ДД.ММ.ГГГГ года, актом просмотра квартиры ДД.ММ.ГГГГ г. потенциальным покупателем ФИО8 ( л.д.6-8).

Исследованные доказательства подтверждают, что принятые истцом обязательства по указанному договору по совершению действий по продаже квартиры, принадлежащей ответчику, за определенную им цену и в оговоренный срок, надлежаще исполнены: проведена реклама по продаже объекта недвижимости, осуществлен поиск возможных вариантов продажи объекта недвижимости за определенную цену, произведен показ объекта недвижимости участнику сделки, иным потенциальным покупателям; проведено согласование условий предстоящей сделки между продавцом и покупателем, по результатам подготовлен предварительный договор купли- продажи квартиры, который подписан сторонами сделки, по условиям которого стороны договорились, что цена отчуждаемой недвижимости составляет <данные изъяты> руб., из которых 20000 рублей оплачивается покупателем за счет собственных средств, в качестве задатка, входит в цену недвижимости, а оплата суммы в размере <данные изъяты> руб. производится за счет целевых кредитных средств, предоставляемых покупателю ПАО Сбербанк, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ года; подготовлен пакет документов, необходимый и достаточный для совершения сделки купли- продажи, передан в банк.

Указанные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетеля ФИО1В., из которых следует, что в начале апреля 2017 года в агентство обратилась супруга ответчика по поводу материнского капитала, она хотела приобрести недвижимость по материнскому капиталу. При этом попросила заняться продажней квартиры супруга, предоставила фотографии, разрешила показ квартиры. Были произведены все действия на продажу этого объекта, выставлены объявления на авито, была расклейка объявлений по району ПРП, приводились на осмотр квартиры несколько потенциальных покупателей, в том числе ФИО8, который обратился в агентство с просьбой помочь приобрести квартиру с одобрением ипотечного кредита. ФИО6 из – за своей занятости явился в агентство лишь в день подписания агентского договора на оказание услуг, по условиям которого агентство обязалось за вознаграждение продать квартиру заказчика за желаемую им цену и продали ее, агентством был подготовлен предварительный договор купли- продажи, который был заключении и подписан ФИО6 и ФИО8. Где то неделя потребовалась полностью сформировать полный пакет документов и передать их в банк. Дальше банк дает одобрение и вызывает клиентов на подписание кредитного договора и в этот момент перед подписанием кредитного договора, и передачи договора в регистрационную палату на регистрацию перехода права ей позвонил ФИО8 и сказал, что сделки не будет, потому что ему позвонил ФИО6 и сказал, что квартира больше не продается. Потом пришел ФИО6, также сообщил, что он квартиру не продает, что с покупателем договорились и он отдает покупателю задаток в двойном размере. В последствии стало известно, что квартира ответчиком была продана покупателю, представленным Агентством, между ФИО6 и ФИО8 был заключен договор купли- продажи, в этот день они подали документы на переход права, т.е. продавец и покупатель вступили заведомо в сговор и провели эту сделку без участия агентства, не смотря на то, что агентство полностью подготовили весь комплект документов, осталась лишь передача договора на госрегистрацию. Договор она подготовила лично и электронно отправила кредитному менеджеру, и после этого они его уже подписывали у менеджера, потому что они подписывают уже готовый электронный документ набранный реэлтором, поскольку банковские сотрудники не набирают эти документы. При этом, стороны в МФЦ не обращались, была электронная регистрация сделки. Агентством обязательства, принятые по агентскому договору, были полностью выполнены, сделка между продавцом и покупателем фактически была заключена на основании подготовленных агентством документов, которые в последующем были направлены на госрегистрацию перехода права электронно.

Аналогичные показания даны свидетелями ФИО2., ФИО3.

Оснований им не доверять у суда не имеется, поскольку они соответствуют письменным доказательствам по делу, показаниям третьего лица ФИО8, подтвердившего, что основной договор купли- продажи между ним и продавцом фактически был заключен на основании документов, подготовленными агентством и направленными последним в банк.

Свидетель ФИО4., со стороны ответчика, также не отрицал, что при оформлении окончательной сделки повторного одобрения не требовалось, исходили из документов, ранее представленных в банк, при этом, эта сделка одна из первых в сбербанке, которая попала под электронную регистрацию.

Согласно условиям договора обязательства Агентства считаются выполненными, если договор купли- продажи объекта недвижимости подписан покупателем, предоставленным Агентом ( п.2.13 ).

Датой исполнения поручения по настоящему договору является дата подписания предварительного договора купли- продажи объекта недвижимости между продавцом и третьим лицом ( п.2.14).

Как следует из материалов дела, предварительный договор купли- продажи объекта недвижимости между продавцом ФИО6 и покупателем ФИО8 подписан ДД.ММ.ГГГГ года, указанные обстоятельства ФИО6 и ФИО8 не отрицали( л.д.16-19).

Согласно выписки из ЕГРП, предоставленной филиалом ФГБУ « ФКП « Росреестра» по СК, собственником квартиры № по у<адрес> является ФИО8 на основании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, госрегистрация проведена ДД.ММ.ГГГГ года ( л.д.24).

Таким образом, исследованные доказательства свидетельствуют, что истцом надлежащим образом исполнены принятые обязательства по договору оказания возмездных услуг, принадлежащая ответчику квартира продана лицу, предоставленного агентством, в оговоренные сроки, на основании пакета документов, необходимых и достаточных для совершения сделки купли- продажи, в то время, как ответчиком не представлено доказательств оплаты им истцу вознаграждения, согласно условий договора, следовательно, с ответчика в пользу истца следует взыскать сумму неисполненного обязательства по оплате вознаграждения по договору оказания возмездных услуг от ДД.ММ.ГГГГ года в размере 50000 рублей.

Оснований для взыскания неустойки, суд не усматривает, поскольку в данном случае законом предусмотрена иная мера ответственности, а именно взыскание процентов за пользование денежными средствами в связи с их неправомерным удержанием (ст. 395 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины, пропорциональной удовлетворенной части исковых требований, в размере 1700 руб.

Руководствуясь ст.ст. 56, 98, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ООО АН «Альфа» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО6 в пользу ООО АН «Альфа» вознаграждение в размере 50000 - рублей, судебные расходы в размере 1700 руб.

В удовлетворении исковых требований ООО АН «Альфа» к ФИО6 о взыскании неустойки в размере 4500 рублей – отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Невинномысский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Т.М. Краснова