Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело иску по ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, освобождении имущества от ареста,

установил:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности ответчика на квартиру, освобождении квартиры от ареста.

В обоснование иска указано, что 14.07.2020 между ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) был заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 49,5 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР, расположенной по адресу: АДРЕС. Цена квартиры по договору составила 900000 рублей, из них 283383 руб. передаются покупателем продавцу в день подписания договора за счет собственных средств, 616617 руб. (предоставленные покупателю КПК «Урал-Финанс» по договору займа от 14.07.2020г.) должны быть переданы в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации договора. Переход права собственности на квартиру зарегистрирован 15.07.2020 с установлением обременения - ипотеки в силу закона в пользу КПК «Урал-Финанс». Однако, ответчик в установленный договором срок денежные средства в полном объеме не передала. Истица продолжает проживать и пользоваться спорной квартирой, оплачивает коммунальные платежи, несет расходы по ее содержанию. ФИО1 неоднократно требовала от ответчика исполнить свои обязательства, которые ФИО2 добровольно не выполнила. Истица узнала, что на квартиру наложено обременение по долгам ответчика. Истица считает, что в связи с неоплатой полной стоимости квартиры, что является существенным нарушением условий договора, имеются основания для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке. На основании ст. 450, 451, 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ ФИО1 просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером НОМЕР, расположенной по адресу: АДРЕС, заключенный 14 июля 2020 года между ФИО1 и ФИО2; прекратить право собственности ФИО2 на квартиру с кадастровым номером НОМЕР, расположенную по адресу: АДРЕС; установить, что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру с кадастровым номером НОМЕР, расположенную по адресу: АДРЕС, к ФИО1; освободить имущество в виде квартиры с кадастровым номером НОМЕР, расположенной по адресу: АДРЕС, от ареста (запрета), наложенного Курчатовским РОСП г.Челябинска УФССП России по Челябинской области, запись регистрации НОМЕР от 14.10.2020г., НОМЕР от 03.11.2020г., НОМЕР от 08.12.2020г.

Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении на исковых требованиях настаивала, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца – адвокат Башарина О.Г., действующая по ордеру, в судебном заседании на иске настаивала, пояснила, что истица предоставляла ответчику рассрочку уплаты суммы по договору до 30.09.2020г., но ответчик не оплатила всю сумму в установленный срок. В последующем между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение о расторжении договора, и ФИО1 вернула ФИО2 денежные средства в сумме 283383 руб., полученные в день заключения договора 14.07.2020г. Однако расторгнуть договор не представляется возможным, поскольку наложен запрет судебными приставами на совершение регистрационных действий в отношении квартиры в связи с наличием у ответчика задолженности.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена. В судебном заседании 18 мая 2021 года пояснила, что с иском согласна, имела намерение приобрести квартиру с использованием средств материнского капитала, заключила с истицей договор купли-продажи квартиры, отдала часть денег, которые были у нее в наличии. Однако, имея большие долги, решила направить средства МСК на погашение иных обязательств, полагая, что сможет оплатить остаток суммы за квартиру позже. С истицей договорились о рассрочке платежа, но в установленный срок найти необходимую сумму ФИО2 не смогла и в настоящее время тоже не имеет такой возможности. Намерена обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании ее банкротом. О том, что средства МСК потрачены на иные цели, чем предусмотрено законом, понимает. Обращалась в УПФР по Курчатовскому району, объяснила сложившуюся ситуацию, ей пояснили, что не будут иметь претензий, если наделить детей правом собственности на какое-либо иное жилое помещение. Ответчик планирует наделить детей долями в праве собственности на иную квартиру, а договор купли-продажи спорной квартиры от 14.07.2020г. следует расторгнуть, ФИО1 вернула ей денежную сумму в размере 283383 руб.

Третье лицо ГУ УПФР в Курчатовском районе г.Челябинска извещено, представитель в судебное заседание не явился, просят рассмотреть дело без их участия (л.д.154).

Третье лицо орган опеки и попечительства УСЗН администрации по Курчатовскому району г.Челябинска извещен, представитель в судебное заседание не явился, в письменном отзыве по иску указано, что защита прав несовершеннолетних, в том числе имущественных должна осуществляться родителями. По случаю исполнения (неисполнения) обязательств по материнскому капиталу считают целесообразным привлечение территориального органа Пенсионного фонда РФ, в который обращалась ФИО2, для предоставления заключения (мнения) по делу.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Установлено, что 14.07.2020 между ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключен договор купли-продажи жилого помещения - квартиры, общей площадью 49,5 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР, расположенной по адресу: АДРЕС (л.д.17).

Согласно условиям договора стороны определили, что указанное жилое помещение - квартира продается за 900 000 рублей, которые должны быть оплачены покупателем продавцу в следующем порядке:

- 283383 руб. передаются покупателем продавцу в день подписания договора за счет собственных средств,

- 616617 руб., предоставленные покупателю КПК «Урал-Финанс» по договору займа, обеспеченному ипотекой НОМЕР от 14.07.2020г., должны быть переданы в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации договора.

Право собственности ФИО2 на квартиру с кадастровым номером НОМЕР, расположенную по адресу: АДРЕС, зарегистрировано в ЕГРН 15.07.2020г., запись регистрации НОМЕР от 15.07.2020г.

Кроме того, в ЕГРН было зарегистрировано обременение права собственности ФИО2 на вышеуказанное имущество в виде ипотеки в силу закона в пользу КПК «Урал-Финанс» (л.д.19-20).

Из пояснений сторон следует, что при заключении договора купли-продажи от 14.07.2020г. ФИО2 было оплачено 283383 руб., на остальную сумму 616617 руб. стороны договорились о рассрочке платежа до 30.09.2020г., что подтверждается распиской от 14.07.2020г. (л.д.21). Однако до настоящего времени сумма в размере 616617 руб. покупателем не выплачена.

Согласно расписке от 10.10.2020г. ФИО1 вернула ФИО2 денежную сумму в размере 283383 руб., полученную 14.07.2020г. за квартиру (л.д.41).

Установлено, что денежные средства в сумме 616617 руб. были перечислены КПК «Урал-Финанс» на счет ФИО2, открытый в ОАО «Челябинвестбанк», платежными поручениями от 14.07.2020г. и 17.07.2020г., обязательства по договору займа от 14.07.2020г. НОМЕР исполнены ФИО2, заем погашен средствами материнского (семейного) капитала, перечисленными ОПФР по Челябинской области по платежному поручению от 17.09.2020г. (л.д. 68 – 87).

Кроме того, в документах, представленных по запросу суда КПК «Урал-Финанс» имеется расписка от 17.07.2020г., подписанная ФИО1, о том, что ФИО1 получила от ФИО2 за проданную квартиру по адресу: АДРЕС, сумму в размере 900 000 руб. (л.д.80).

Установлено, что ФИО2 является матерью Л.А.А.ДАТА.р., Р.М.С.ДАТА г.р. (л.д.42-43).

ФИО2 обращалась в ГУ УПФР в Курчатовском районе г.Челябинска с заявлением от 03.09.2020г. о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на приобретение квартиры по вышеуказанному адресу. Была проинформирована об обязанности оформления жилого помещения, приобретенного с использованием средств МСК в общую собственность владельца государственного сертификата, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Решением ГУ УПФР в Курчатовском районе г.Челябинска от 14.09.2020г. НОМЕР заявление ФИО2 удовлетворено (л.д. 124-125), денежные средства в размере 616617 руб. перечислены КПК «Урал-Финанс» платежным поручением (л.д.124-125).

Установлено, что в отношении ФИО2 в Советском РОСП г.Челябинска и Курчатовском РОСП г.Челябинска возбуждены исполнительные производства по взысканию задолженности по кредитным платежам (кроме ипотеки), задолженности по налогам и сборам, исполнительскому сбору на общую сумму 498706 руб. 82 коп. (л.д.90-91).

В качестве меры принудительного исполнения судебными приставами вынесены постановления о запрете на совершение регистрационных действий в отношении квартиры должника ФИО2 по адресу АДРЕС, а именно: постановления от 26.01.2021г. НОМЕР, от 07.12.2020г. НОМЕР, от 29.10.2020г. НОМЕР, от 13.10.2020г. НОМЕР.

В Едином государственном реестре недвижимости внесены записи регистрации об ограничении права собственности ФИО2 на вышеуказанную квартиру в виде запрещения регистрационных действий: НОМЕР от 14.10.2020г., НОМЕР от 03.11.2020г., НОМЕР от 08.12.2020г., НОМЕР от 28.01.2021г. Запись о регистрации ипотеки в силу закона в пользу КПК «Урал-Финанс» погашена (л.д. 46-49).

Установлено, что ФИО2 в квартиру по адресу: АДРЕС не вселялась, не проживала, бремя содержания данной квартиры не несет, коммунальные платежи не оплачивает, фактически с детьми проживает по адресу регистрации: АДРЕС. В спорной квартире живет истица, которая не выселялась, вещи не вывозила, несет бремя содержания данного жилого помещения.

Из пояснений сторон следует, что сделка купли-продажи квартиры от 14.07.2020г. не являлась фиктивной, стороны действительно имели намерение на заключение сделки и наступление правовых последствий. Однако, после подписания договора купли-продажи и получения наличных средств, выданных КПК «Урал-Финанс» по кредитному договору, имея долги по иным обязательствам, ФИО2 решила воспользоваться данными средствами для погашения своих долгов, а с истицей заключили соглашение о рассрочке платежа на сумму 616617 руб. до 30.09.2020г., в связи с чем истица осталась проживать в квартире до полного исполнения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры. Однако ответчик не смогла рассчитаться с продавцом квартиры в установленный срок, и стороны пришли к соглашению о расторжении договора купли-продажи.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В силу статей 485, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (статья 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 за 2017 год, существенным нарушением договора купли-продажи являются случаи, когда продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. В случае несвоевременной оплаты покупателем переданного товара продавец имеет право требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Настоящий иск подан в суд после наступления срока оплаты по договору, при этом, истец и ответчик указали суду, что полная оплата по договору не произведена.

При этом доводы сторон истца о безденежности расписки от 17.07.2020г. о получении ФИО1 денежных средств в полном объеме по договору купли-продажи от 14.07.2020г., нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения дела, т.к. подтверждаются пояснениями истца, ответчика и распиской от 14.07.2020г., в которой ответчик ФИО2 обязуется выплатить ФИО1 денежные средства в сумме 616617 руб. до 30.09.2020г.

В результате неисполнения ответчиком обязательства по уплате приобретенного недвижимого имущества, продавец не получила большей части денежной суммы за проданное имущество, а соответственно лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. Такое нарушение условий договора купли-продажи со стороны ответчика является, по мнению суда, существенным.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи не исполнен со стороны покупателя до настоящего времени, что свидетельствует о существенном нарушении договора ответчиком и является основанием для расторжения договора в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательный досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден, поскольку в претензии содержалось требование о расторжении договора, которое ответчиком не исполнено.

Из положений статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В соответствии с ними, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что ФИО1 вернула ФИО2 полученные по договору денежные средства в сумме 283383 руб., последствием расторжения договора в данном случае будет прекращение права собственности на квартиру ФИО2 и регистрация права собственности на квартиру истца.

Суд не находит достаточных оснований полагать, что ФИО1, подав настоящий иск, и ФИО2, согласившись с иском, действуют недобросовестно с намерением скрыть имущество должника от возможного обращения на него взыскания по обязательствам ответчика перед кредиторами ответчика.

В то же время использовав средства материнского (семейного) капитала не на улучшение жилищных условий, ответчик может быть привлечена к ответственности, предусмотренной действующим законодательством; ГУ УПФР в Курчатовском районе Челябинской области (ОПФР по Челябинской области) не лишены права на предъявление иска о взыскании средств материнского (семейного капитала) с ФИО2

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности ответчика, признании права на квартиру за истцом с прекращением ограничения права собственности в виде запрета на совершение регистрационных действий с квартирой как последствие расторжения договора купли-продажи.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворить.

Расторгнуть договор от 14 июля 2020 купли-продажи недвижимого имущества - квартиры с кадастровым номером НОМЕР, расположенной по адресу: АДРЕС, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение - квартиру с кадастровым номером НОМЕР, расположенную по адресу: АДРЕС,

Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение - с квартиру с кадастровым номером НОМЕР, расположенную по адресу: АДРЕС.

Освободить имущество - квартиру с кадастровым номером НОМЕР, расположенную по адресу: АДРЕС, от ареста (запрета), наложенного постановлениями судебного пристава от 26.01.2021г. НОМЕР, от 07.12.2020г. НОМЕР, от 29.10.2020г. НОМЕР, от 13.10.2020г. НОМЕР.

Данное решение суда является основанием для регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ФИО1 на жилое помещение - квартиру с кадастровым номером НОМЕР, расположенную по адресу: АДРЕС, прекращения записи о регистрации права собственности ФИО2 от 15.07.2020г. НОМЕР и прекращения записи ограничения прав НОМЕР от 14.10.2020г., НОМЕР от 03.11.2020г., НОМЕР от 08.12.2020г., НОМЕР от 28.01.2021г.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины 12200 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Копейский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий: М.И.Гончарова