Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Аренда Плюс» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды и обязании освободить принадлежащие истцу на праве собственности здания,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Аренда Плюс» о расторжении договора аренды № №.-№ от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании задолженности по договору аренды и обязании освободить принадлежащие истцу на праве собственности здания по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ он, как физическое лицо, купил в частную собственность по договору купли-продажи у ООО <данные изъяты> недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>

- <данные изъяты>

<данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ было составлено соглашение «О внесении изменений к договору», зарегистрированного нотариусом №, по которому согласно п. 2 - настоящим Продавец уведомляет Покупателя об отсутствии заключенного договора охраны имущества с третьим лицам (охранного агентства, сторожей и т.д.) и фактического владения и пользования указанным имуществом. Настоящим Продавец подтверждает, что до совершения настоящего договора отчуждаемое имущество не было передано в аренду третьим лицам.

ДД.ММ.ГГГГ директор (руководитель) ООО «Аренда Плюс» ФИО19. была лично ознакомлена под роспись о расторжении договорных обязательств по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № № (более чем за три месяца), который был заключен <данные изъяты>», в лице директора ФИО20. и ООО «Аренда Плюс» в лице директора ФИО21 по аренде нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>

В № согласно материалам <данные изъяты> установлено, что ООО «Аренда Плюс» знали о смене собственника. По данному факту была проведена проверка, но ООО «Аренда Плюс», продолжает присваивать деньги от договора аренды, тем самым причиняет существенный ущерб собственнику ФИО2

ООО «Аренда Плюс» получила ДД.ММ.ГГГГ уведомления о предоставления собственнику копий договоров аренды с субарендаторами. Требование изменить наименование в договоры аренды на арендодателя ФИО1 как собственника. Требование о переводе оплаты арендных платежей с момента государственной регистрации с ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со ст. 551 ГК РФ. Повторные требование о расторжение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № № ООО «АрендаПлюс», что подтверждается почтовыми отправлениями и уведомлениями.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Таким образом, в "связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Согласно ст. 617 ГК РФ, переход к другому лицу права собственности либо хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора.

На основании ст. 382, 387 ГК РФ при смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно - арендодателя, иными словами, перемена лиц в обязательстве.

Поэтому я как, собственник, неоднократно просил изменить наименование и реквизиты нового арендодателя, и расторгнуть договор аренды с ООО «АрендаПлюс», что подтверждается вышеперечисленными _ уведомлениями (требованиями, претензиями), также в соответствии со ст.551 ГК РФ право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

В соответствии п. 1 ст. 385 ГК РФ ООО «Аренда Плюс» неоднократно предоставлены доказательства перехода права требования исполнять обязательство перед новым собственником, также предоставлялись реквизиты нового собственника, что подтверждается материалами <данные изъяты>; почтовыми отправлениями полученными ДД.ММ.ГГГГ

Из информационного письма ООО «Аренда Плюс» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что собственник сменился и не имеет право менять условия в договоре аренды, также прежний собственник не расторгнул с ними договор аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ

Вследствие чего директор ООО «Аренда Плюс» признает право на получения выплат по договору аренды новому собственнику, в связи с тем, что собственник сменился.

Из материалов дела <данные изъяты> и договора аренды № № следует, что ежемесячный размер оплаты по договору аренды составляет <данные изъяты> рублей. Учитывая, что ООО «Аренда Плюс» знали о смене собственника, о чем неоднократно уведомлялись, досудебное требование (претензия) по факту перевода оплаты по договору аренды направлялось дважды ДД.ММ.ГГГГ в настоящее время ответа от ООО «АрендаПлюс» не последовала. Все меры досудебного урегулирования спора исчерпаны.

Поэтому задолженность ООО «Аренда Плюс» за период с ДД.ММ.ГГГГ учетом ежемесячной оплаты составляет <данные изъяты> руб., равно <данные изъяты> руб. без учета неустойки (пени) от суммы задолженности на каждый день.

Новый собственник имеет право требования уплаты арендных платежей с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество

Также срок договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Аренда Плюс» на основании п. 6.1 настоящего договора заканчивается 31 июля 2016, так как договор был заключен на 11 (одиннадцать) месяцев с последующей пролонгацией от ДД.ММ.ГГГГ. На основании ст. 608 ГК РФ прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренду. Поэтому считает вышеуказанный договор аренды должен быть расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ так как ООО «АрендаПлюс» неоднократно уведомлялось о расторжении договора не только прежним собственником за три месяца (уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, материалами проверки <данные изъяты>, уведомлениями от субарендаторов), также новым собственником на основании п. 6.3. договора за <данные изъяты> дней до окончании срока действия договора аренды, что подтверждается уведомлениями полученными ООО «Аренда Плюс» ДД.ММ.ГГГГ

Согласно ст. 610 ГК РФ - договор аренды заключается на срок, определенный договором. В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор может быть пролонгирован на тот же срок, при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Таким образом, заранее письменно предупредили арендатора ООО «Аренда Плюс» об окончании срока действия договора аренда, в письменном виде путем уведомления, в котором указали о своем нежелании пролонгировать договор. Также устной форме директор ООО «Аренда Плюс» ФИО22 неоднократно заявляла о нежелании расторгать договор аренды № № по окончанию срока.

В связи с тем, что ДД.ММ.ГГГГ срок договора аренды с ООО «Аренда Плюс» истек на основании уведомлений о расторжении договора за три месяца, что подтверждается уведомлениями, предоставленными в исковом заявлении и уведомлениями о расторжении за 30 рабочих дней, согласно договора аренды нежилого помещения № № от ДД.ММ.ГГГГ., и с учетом того, что ООО «Аренда Плюс» отказывается добровольно освобождать помещения по адресу: <адрес> принадлежащие мне на праве собственности, что было зафиксировано ДД.ММ.ГГГГ в присутствии участкового ФИО23ФИО24 последний в присутствии охранника не допустил представителя собственника.

Просит обязать общество освободить, принадлежащие ему на праве собственности помещения по адресу: <адрес>

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Элитная спецодежда».

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал иск по указанным в нем основаниям и суду пояснил, что все процедуры приобретения сосбтвенности были соблюдены, документы от ООО «Элитная спецодежда» имелись, все условия были выполнены.

ДД.ММ.ГГГГ, когда он пытался зайти к себе на объект, там оказались сотрудники <данные изъяты> которые утверждали, что они тут находятся по договору с ООО «Аренда Плюс». В ООО «Аренда Плюс» был направлен запрос, на каком основании они сдают данное помещение. При оформлении договора у нотариуса ООО «Элитная спецодежда» заявила, что имущество не обременено правами 3-х лиц. ООО «Аренда Плюс» на запрос не ответила, в доступе в помещение было отказано. Он был вынужден обратиться в ОВД с требованием разобраться в данной ситуации.

В ОВД сделали запрос в ООО «Аренда Плюс», в ответ был получен договор между ООО «Элитная спецодежда» и ООО «Аренда Плюс», в котором указана стоимость аренды <данные изъяты> рублей в месяц, при этом все затраты на коммунальные услуги несла ООО «Аренда Плюс». Договор действовал до ДД.ММ.ГГГГ года, при этом имеются уведомления что ООО «Элитная спецодежда» перед началом договора купли-продажи уведомляла ООО «Аренда Плюс». Предложил ООО «Аренда Плюс» выплачивать ему арендную плату, как собственнику имущества, но на заключение договора они не пошли, оплат никаких не производили, при этом с арендаторов которые занимают данную площадь продолжали собирать арендную плату по <данные изъяты> руб. за кв.м. Считает, что право собирать арендную плату принадлежит собственнику помещении, которым он является, право собственности наступило в ДД.ММ.ГГГГ года, поэтому с этого периода ООО «Аренда Плюс» должна была выплачивать ему по <данные изъяты> руб. в месяц. После наступления ДД.ММ.ГГГГ года его представитель с сотрудником полиции попытались пройти на территорию принадлежащего ему имущества, в доступе было отказано. Следовательно, у него появилось второе требование о выселении ООО «Аренда Плюс» с данных площадей. На сегодняшний день ООО «Аренда Плюс» арендную плату не платит, на территорию объекта не пускает. О договоре между ООО «Элитная спецодежда» и ООО «Аренда Плюс» узнал в ОВД, когда покупал ООО «Элитная спецодежда» показали уведомление директору ООО «Аренда Плюс» о том, чтобы считали этот договор расторгнутым. Договор был с пролонгацией и у него вышел срок, его не стали продлевать. О прекращении пролонгации ООО «Аренда Плюс» были уведомлены. Оплата по договору произведена, имеется выписка из реестра, в которой нет никаких обременении, обязательство полностью выполнены. Кроме того имеется справка от ООО «Элитная спецодежда», что договоров по данному имуществу нет, и указано что на ДД.ММ.ГГГГ долг за ООО «Аренда Плюс». Сделка оформлена нотариально, нотариус все документы проверил, сделка действительна.

Представители ответчика ФИО3 и ФИО4 иск не признали, суду пояснили, что ссылаются на ст. 617 ГК РФ, считают, что договор аренды должен быть сохранен в силе, не смотря на переход права собственности новому собственнику.

Имеют право удерживать имущество на основании ст. 359 ГК РФ, поскольку у ООО «Элитная спецодежда» имеется непогашенная задолженность. Остальные требования законодательства ООО «Аренда Плюс» так же соблюдены, указанные помещения были получены ООО «Аренда Плюс» на законном основании, на договоре аренды, данный договор продолжают считать действующим, поскольку уведомления в ООО «Аренда Плюс» нет, имеется отметка, что уведомление получила ФИО25., это бывший директор ООО «Аренда Плюс», но во входящей корреспонденции он не зарегистрирован. ФИО26 была уволена вскоре после получения данной корреспонденции, по факту органы управления ООО «Аренда Плюс» с данным уведомлением не знакомы, так же из уведомления не ясно о каких конкретно договорах аренда ООО «Элитная спецодежда» пытается их уведомить. Кроме того ООО «Аренда Плюс» высылала уведомление в адрес и ООО «Элитная спецодежда», и истца, о том что намерена удерживать данное имущество, еще до совершения договора купли-продажи.

Располагая сведениями о задолженности перед ними, а также их намерение удерживать данное имущество, ООО «Элитная спецодежда» совершает сделку. То есть, переход права собственности зарегистрирован с нарушением самого договора по оплате п. 5, где говорится, что до момента исполнения финансовых обязательств по договору покупатель обязан пользоваться указанным имуществом, не производить смену охраны, то есть истец не может пользоваться имуществом до момента оплаты, а оплата не произведена.

В арбитражном суде так же находится дело, корпоративный спор между участниками ООО «Элитная спецодежда» и по результатам рассмотрения данного дела может выясниться, что у органов управления не было полномочии совершать сделки по продаже данного имущества без одобрения, есть вероятность, что данные сделки будут признаны недействительными как в рамках банкротства, так и в рамках других судопроизводств. У ООО «Аренда Плюс» имеется право требования задолженности от ООО «Элитная спецодежда», которая не погашена, соответственно если говорить о деле о банкротстве, они кредиторы. Аренду в настоящее время они никому не платят, есть ли другие договора аренды с ООО «Элитная спецодежда» пояснить не могут

Представитель третьего лица ООО «Элитная спецодежда» по доверенности ФИО27 суду пояснил, что действительно между ООО «Элитная спецодежда» и ООО «Аренда Плюс» был заключен договор аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ Данный договор расторгнут, так как заключался на 11 месяцев, но ООО «Элитная спецодежда» ДД.ММ.ГГГГ уведомила директора ООО «Аренда Плюс» ФИО28. о том, что данный договор считается расторгнутым по завершении срока его действия. Никаких исков ООО «Аренда Плюс» к ФИО5 не предъявляло. Иных договоров между ООО «Элитная спецодежда» и ООО «Аренда Плюс» на объекты недвижимости в г<адрес> не заключались. О переходе права собственности было уведомление ООО «Аренда Плюс» о переходе права собственности. ФИО6 у ООО «Элитная спецодежда» перед ООО «Аренда Плюс» не имеется, наоборот ООО «Аренда Плюс» является их должником, в том числе и по арендной плате по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ, так как платежи ни ДД.ММ.ГГГГ годах не производились. ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ задолженности перед ООО «Элитная спецодежда» не имеет. Это же подтверждается выпиской из единого государственного реестра, где не зарегистрировано обременений. Единственным кредитором ООО «Элитная спецодежда» является ООО «Исеть».

Заслушав истца, представителей ответчика и третьего лица, исследовав письменные доказательства имеющиеся в материалах дела, оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Собственник в соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование – ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Исходя из положений п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, в результате перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. При этом не требуется изменения или расторжения договора аренды.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с ООО «Элитная спецодежда», стал собственником недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>

<адрес>

Следовательно, ФИО1 заменил прежнего собственника ООО «Элитная спецодежда» в правоотношениях с арендаторами.

Между ООО «Элитная спецодежда» и ООО «Аренда ПлюсДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды нежилого помещения № №, в отношении здания <адрес>

Срок действия договора с момента подписания сторонами по ДД.ММ.ГГГГ года (п. 6.1)

Согласно п. 6.3 договора, настоящий договор считается пролонгированным на следующий срок в случае, если ни одна из сторон письменно не заявит о своем намерении расторгнуть его не менее чем за 30 рабочих дней до окончания срока действия договора. (л.д. 16)

Имущество передано в аренду согласно акта от 01.10.2014 (л.д. 17)

Заявленный иск вытекает из пользования ответчиком ООО «Аренда Плюс» недвижимым имуществом без внесения платы по договору аренды от 01.10.2014 и отказа расторгнуть договор аренды и освободить имущество истца.

Согласно представленного уведомления ООО «Элитная спецодежда» уведомило ДД.ММ.ГГГГ руководителя ООО «Аренда Плюс» ФИО29 о том, что ранее заключенные договоры аренды на недвижимое имущество считать расторгнутыми, в том числе договор аренды объектов недвижимости находящихся по адресу <адрес>л.д. 18)

В силу того, что представитель ООО «Элитная спецодежда» заявил, что иных договоров на недвижимое имущество расположенное по <адрес> ООО «Аренда Плюс» не заключалось, что не опровергнуто ответчиком, а так же, что ФИО30 на ДД.ММ.ГГГГ являлась директором ООО «Аренда Плюс», то есть надлежащим лицом которому вручено уведомление, с учетом положений пунктов 6.1 и 6.3 договора № № от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что данный договор был расторгнут ДД.ММ.ГГГГ и все обязательства по нему между сторонами прекращены, в связи с чем не требуется отдельного решения о расторжении данного договора, поскольку так как восстановление нарушенного права собственника возможно путем обязания ООО «Аренда Плюс» освободить принадлежащие истцу здания расположенные по адресу <адрес> в отношении которых был заключен договор аренды и в связи установленными нарушениями прав истца как собственника, что подтверждено неоднократными уведомлениями, требованиями и претензиями (л.д. 19 – 28) и отказом ООО «Аренда Плюс» заключить новый договор аренды либо освободить занимаемые арендуемые помещения (л.д. 29, 67-69) суд принимает такое решение в отношении двухэтажного нежилого здания под кадастровым номером № литер № кв.метров и одноэтажного нежилого здания под кадастровым номером – №

Доводы ответчика об удержании зданий в соответствии со ст. 359 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд находит несостоятельными, поскольку они никакими доказательствами не подтверждены.

Так же установлено, что в спорный период арендатор пользовался помещениями и не уплатил причитающиеся собственнику платежи.

Из материалов дела следует, что ежемесячный размер оплаты по договору аренды составляет <данные изъяты> руб. В связи с чем задолженность ООО «Аренда Плюс» по арендной плате перед ФИО1 за период с ДД.ММ.ГГГГ и до прекращения обязательств по договору, то есть по ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>. из расчета:

<данные изъяты>

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ООО «Аренда Плюс» удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Аренда Плюс» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты>.

Обязать ООО «Аренда Плюс» освободить принадлежащие ФИО1 здания <адрес>

<данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной форме, путём подачи апелляционной жалобы через Ирбитский районный суд.

Решение изготовлено в окончательной форме 28.09.2016 года.

Председательствующий-/подпись/

<данные изъяты>