Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, в котором с учетом последующих уточненных исковых требований просит признать ипотеку в силу закона (залог) на жилое помещение – две комнаты в коммунальной квартире, площадью 27,6 кв.м., кадастровый по адресу: -прекращенным, в связи с исполнением покупателем ФИО3 своих обязательств по договору купли-продажи от 2 сентября 2009 года за счет средств субсидии на приобретение жилого помещения, выделяемой в соответствии с Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.09.2006 №808 «О порядке предоставления мер социальной поддержки по обеспечению жильем за счет средств федерального бюджета ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, принятых на учет до 01.01.2005» и Распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 03.06.2009 №412-р «О предоставлении социальных выплат на приобретение жилого помещения в собственность инвалидам и ветеранам Великой Отечественной войны, членам семей погибших (умерших) инвалидов и участников Великой Отечественной войны»; указать, что судебное решение является основанием для регистрации погашения ипотеки в силу закона на указанное жилое помещение, в связи с выполнением покупателями условий по договору купли-продажи от 28.09.2011, без совместной явки и без совместной подачи заявлений покупателем ФИО1 и продавцом, П., умершей , на основании заявления правообладателя ФИО1 либо его представителя. Свои требования мотивирует тем, что на основании договора купли-продажи жилого помещения от 02.09.2009 Ш. приобрела в собственность две комнаты в коммунальной квартире по адресу: . Указанное недвижимое имущество приобреталось за счет средств субсидии на приобретение жилого помещения, выделяемого в соответствии Постановлением главы администрацииот 18.09.2006 №808 «О порядке предоставления мер социальной поддержки по обеспечению жильем за счет средств федерального бюджета ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, принятых на учет до 01.01.2005» и Распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 03.06.2009 №412-р «О предоставлении социальных выплат на приобретение жилого помещения в собственность инвалидам и ветеранам Великой Отечественной войны, членам семей погибших (умерших) инвалидов и участников Великой Отечественной войны». Ш. умерла. После ее смерти истец ФИО1 унаследовал имущество, принадлежащее Ш., в том числе две комнаты в коммунальной квартире по адресу: . Обратившись за постановкой на государственный кадастровый учет и государственной регистрацией права на перепланированное жилое помещение, было установлено, что на вышеуказанное недвижимое имущество зарегистрировано обременение (ипотека) с 07.09.2009, так как после перечисления денежных средств покупателю (субсидии), данное обременение не было своевременно погашено в государственном реестре. Поскольку в настоящее время продавец двух комнат в коммунальной квартире П. умерла, не представляется возможным подать совместное заявление о погашении записи об ипотеке. Наследником по закону после смерти П. является ее дочь ФИО2 Поскольку покупателем квартиры Ш. выполнены все обязательства по договору купли-продажи, основания для сохранения ипотеки в силу закона отсутствуют.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором также просит обратить судебное решение к немедленному исполнению, так как промедление его исполнения может затруднить или сделать невозможным его исполнение в связи с тем, что им получен задаток за продажу квартиры и у покупателя одобрено получение ипотеки на покупку квартиры в срок до 27.03.2022.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором исковые требования признала в полном объеме, последствия признания иска ответчиком ей разъяснены и понятны.

Представитель третьего лица Межмуниципального отдела по г. Армавиру и Новокубанскому району Управления «Росреестра» по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, направил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи жилого помещения от 2 сентября 2009 года Ш. приобрела у П. в собственность две комнаты в коммунальной квартире по адресу: .

Пунктом 5 договора купли-продажи предусмотрено, что жилое помещение продается по цене 800 000 рублей, при этом, покупатель обязуется в установленный срок с момента подписания сторонами договора перечислить на счет продавца, открытый в Армавирском ОСБ РФ №1827/00038 счет на имя П. 793 100 рублей за счет средств субсидии на приобретение жилого помещения, выделяемого в соответствии с Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.09.2006 №808 «О порядке предоставления мер социальной поддержки по обеспечению жильем за счет средств федерального бюджета ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, принятых на учет до 01.01.2005» и Распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 03.06.2009 №412-р «О предоставлении социальных выплат на приобретение жилого помещения в собственность инвалидам и ветеранам Великой Отечественной войны, членам семей погибших (умерших) инвалидов и участников Великой Отечественной войны». Оплата оставшейся части стоимости двух комнат в размере 6 900 рублей передана из личных средств покупателем ФИО4 для своей представляемой П. полностью до подписания настоящего договора.

7 сентября 2009 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю произведена государственная регистрация договора купли-продажи от 02.09.2009, права собственности Ш. на две комнаты в коммунальной квартире, а также ипотеки в силу закона в пользу П.

На основании решения Армавирского городского суда от 03.07.2006 по делу №2-2025/2006 за Ш. также признано право собственности на жилую комнату площадью 10,7 кв.м., кухни площадью 7,8 кв.м. в коммунальной квартире .

Ш. умерла, что подтверждается свидетельством о смерти серии , выданным 02.12.2020 отделом ЗАГС г.Армавира управления ЗАГС Краснодарского края.

После ее смерти открылось наследство, состоящее из 3 жилых комнат в коммунальной квартире . При этом, при жизни наследодателем Ш. было получено разрешение на перепланировку указанной коммунальной квартиры, что подтверждается постановлением администрации муниципального образования г.Армавир от 01.03.2010 №689.

Наследником по завещанию после смерти Ш. является истец ФИО1, которому 30.07.2021 выданы свидетельства о праве на наследство по завещанию на денежные вклады в ПАО «Сбербанк», а также три комнаты в коммунальной квартире .

Постановлением администрации муниципального образования г.Армавир от 29.11.2021 №2146 в связи с вступлением ФИО1 в наследственные права и его намерениями завершить перепланировку квартиры были внесены изменения в постановление администрации муниципального образования г.Армавир от 1 марта 2010 №689 «О согласовании перепланировки жилого помещения по адресу: » и установлен срок производства ремонтно-строительных работ до 01.03.2022.

25.12.2021 ФИО1 обратился в ГАУ КК «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Краснодарского края» за постановкой на Государственный кадастровый учет изменений и государственной регистрацией права в отношении жилого помещения по адресу: , однако, в результате оформления документов было установлено, что зарегистрированное с 07.09.2009 обременение (ипотека) двух комнат в указанной коммунальной квартире до настоящего времени не погашено.

Как следует из материалов дела продавец недвижимости по договору купли-продажи П. умерла , что в настоящий момент препятствует совместному обращению в орган регистрации с заявлением о погашении ипотеки.

Согласно сведениям Федеральной нотариальной палаты в Реестре наследственных дел отсутствует наследственное дело, открытое после смерти П. Наследником по закону после смерти П. является ее дочь ФИО2, ответчик по настоящему делу.

Как следует из представленной выписки из Единого реестра недвижимости от 10.02.2022 две комнаты в коммунальной квартире по адресу: зарегистрированы на праве собственности за ФИО1, а также зарегистрирована ипотека в силу закона от 03.08.2021 номер государственной регистрации срок действия с 07.09.2009 в пользу П.

На основании ч.5 ст.488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно ч.3 ст.334 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В соответствии с ч.1 ст.3 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В силу абз.2 ч.1 ст.11 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

В соответствии с ч.1 ст.407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно ч.1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Часть 11 ст.53 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно ч.1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Судом бесспорно установлено, что обязательства Ш. по договору купли-продажи от 02.09.2009 исполнены, оплата по договору за приобретенный объект недвижимости произведена в полном объеме, что подтверждается условиями договора о передаче части денежных средств в сумме 6900 рублей продавцу П. до подписания договора, а также сведениями ГКУ КК «Управление социальной защиты населения в г.Армавире» от 18.03.2021 №02-65-1455/22, согласно которым перечисление социальной выплаты в сумме 793 100 рублей произведено 15 октября 2009 года на расчетный счет , открытый в Армавирском ОСБ РФ №1827/00038 на имя продавца жилого помещения П. Данные обстоятельства ответчиком не были оспорены. Доказательств обратного, суду не представлено.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в силу ст.408 ГК РФ обязательства Ш. перед П. по вышеуказанному договору купли-продажи прекращены, в силу ст.352 ГК РФ залог прекращается, что является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке в силу закона от 03.08.2021.

При таких обстоятельствах, проанализировав все исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности, а также нормы права в области регулирования спорных правоотношений, учитывая, что сохранение ипотеки, обеспечивающей исполнение обязательства, которое прекращено, нарушает права истца, как собственника недвижимого имущества, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных уточненных исковых требований ФИО1 и удовлетворяет их в полном объеме.

Суд также полагает возможным удовлетворить ходатайство истца и в соответствии со ст.212 ГПК РФ обратить судебное решение к немедленному исполнению, так как находит убедительными доводы истца о наличии особых обстоятельств, вследствие которых замедление исполнения решения суда может привести к значительному ущербу для истца ФИО1

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199, 212 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о погашении записи об ипотеке - удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона (регистрационная запись об ипотеке в силу закона от 03.08.2021) в отношении двух комнат в коммунальной квартире площадью 27,6 кв.метров с кадастровым номером по адресу: .

Настоящее решение является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке в силу закона от 03.08.2021 в Едином государственном реестре недвижимости в отношении двух комнат в коммунальной квартире площадью 27,6 кв.метров с кадастровым номером по адресу: , без совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Решение суда подлежит немедленному исполнению.

Решение в окончательной форме составлено 21 марта 2022 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Армавирский городской суд.

Судья подпись Нечепуренко А.В. Решение вступило в силу 22.04.2022