Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 ФИО1 к администрации Краснобаковского района Нижегородской области о признании недействительными публичных торгов и договора купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение,

у с т а н о в и л:

ФИО7 обратилась в суд с иском к администрации Краснобаковского района о признании недействительными публичных торгов в виде аукциона от ДД.ММ.ГГГГ по заключению договора купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, находящейся в муниципальной собственности Краснобаковского района Нижегородской области и договора купли-продажи доли в жилом помещении, заключенного по результатам аукциона.

В обоснование иска указано, что истец является собственником № доли в праве общей долевой собственности на <адрес> Другая № доля в праве на указанную квартиру находится в муниципальной собственности Краснобаковского района Нижегородской области. Истец указала, что в силу положений ст.ст. 246, 250 ГК РФ и, без исключения, она имеет преимущественное право покупки продаваемой муниципальным образованием № доли в жилом помещении по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.ДД.ММ.ГГГГ КУМИ администрации Краснобаковского района провел аукцион по продаже № доли вышеуказанной квартиры, находящейся в муниципальной собственности Краснобаковского района с установленной начальной ценой в размере №. По решению комиссии (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ г.) победителем аукциона признана ФИО2, предложившая наибольшую цену в сумме №

Истец считает, что ее, как участника долевой собственности, имеющей преимущественное право покупки № доли, администрация должна была уведомить о намерении продажи этой доли в письменном виде с указанием цены и иных существенных условий продажи, однако этого не сделала. Истец не выражала свое согласие либо отказ приобрести долю квартиры. Вместе с тем ответчику было известно о моем желании выкупить его долю. С этим вопросом она неоднократно обращалась в поселковую и районную администрацию, писала заявления, участвовала в аукционе, результата которого оспаривает.

Согласно ст.ст. 448, 449 ГК РФ считает, что нарушение ее преимущественного права покупки является основанием для признания проведенных КУМИ публичных торгов недействительными. Информационное сообщение о продаже доли спорной квартиры, опубликованное ДД.ММ.ГГГГ в газете "Вперед" она считает не соответствующим предъявляемым требованиям, в связи с отсутствием полной информации об объекте недвижимости, выставляемом на продажу, а именно - размера доли объекта недвижимости, что могло оказать существенное влияние на формирование предлагаемой участникам торгов цены и как следствие, на результат аукциона. Она считает, что не соблюдение требований закона о преимущественном праве покупки участников общей собственности, а также отсутствие полной информации об объекте недвижимости, проданного на аукционе (его доле), являются нарушениями, влекущими недействительность аукциона.

Истец ФИО7, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, направив в суд телефонограмму о невозможности явки в суд и о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика - администрации Краснобаковского района Нижегородской области ФИО4, в судебном заседании иск ФИО7 не признал и указал, что в соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки продаваемой доли распространяется на все случаи, кроме случаев продажи с публичных торгов. Спорная 1/2 доля относится к муниципальной собственности муниципального образования - р.п. Красные Баки и, в силу ст.ст. 1, 13 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" продажа муниципального имущества проведена на аукционе, а именно: ДД.ММ.ГГГГ КУМИ администрации Краснобаковского района проведен аукцион по продаже спорной 1/2 доли квартиры. В соответствии с протоколом № рассмотрения заявок на участие в аукционе от ДД.ММ.ГГГГ одним из заявителей являлась ФИО7, которая в дальнейшем была признана участником аукциона. ФИО7 была уведомлена под роспись и ДД.ММ.ГГГГ приняла участие в аукционе, что подтверждается протоколом аукциона № от ДД.ММ.ГГГГ года, и не оспаривается ею. Приказом ФАС России от ДД.ММ.ГГГГ № определен адрес официального сайта РФ в сети «Интернет» для размещения информации о проведении аукционов в отношении федерального имущества - torgi.gov.ru. В соответствии с письмом Вице- губернатора, первого заместителя Председателя Правительства Нижегородской области ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ № «Об определении официального сайта Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов» обязательно в отношении муниципального имущества размещение информации о проведении торгов (конкурсов, аукционов) также на сайте torgi.gov.ru. В связи с чем, размещение информации о проведении аукционов в газете «Вперед» носит не обязательный характер и служит лишь для увеличения конкуренции среди граждан и юридических лиц Краснобаковского района. Отдел по управлению муниципальным имуществом считает, что аукцион от 19 декабря 2013 года проведен в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и ввиду этого считает исковые требования ФИО7 не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Представитель третьего лица - администрации р.п. Красные Баки по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражала против иска ФИО7 и полностью поддержала позицию, выраженную представителем ответчика ФИО4

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, просивший о рассмотрении дела в его отсутствие, направил в суд отзыв на иск ФИО7 в котором указал, что считает исковые требования ФИО7 необоснованными, т.к. в информационном сообщении содержится техническая ошибка - нет размера доли, но указано, что продается доля по рыночной оценке 63000 рублей. Поскольку продажа муниципальной собственности ниже стоимости по отчету о рыночной оценке не допускается, отсутствие размера доли в информационном сообщении не повлияло на стоимость доли. Да и о размере доли ФИО9 и другим участникам аукциона было известно при подаче заявок на участие в аукционе. Пункт 2 части 1 статьи 250 ГК РФ не содержит указания на то, в какой форме выражается согласие или отказ от преимущественного права при проведении торгов. Согласие же ФИО9 на проведение торгов было выражено подачей заявки на участие в аукционе от ДД.ММ.ГГГГ, в которой четко указана доля в праве - № Отказ от преимущественного права - отсутствие поднятой карточки при начальной цене в № и последующих предложений. Считает все претензии ФИО7 необоснованными и несоответствующими действительности. Аукцион проведен без нарушений законодательства, без нарушения прав истца как участника аукциона. Государственная регистрация договора № недвижимого имущества проведена с соблюдением требований законодательства, после проведения правовой экспертизы документов, в том числе и аукционной документации. Просит суд учесть его возражения при принятии решения по данному исковому заявлению.

Третьи лица - ФИО2, ФИО3, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представив в суд заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, и отзыв, в котором указано о несогласии с требованиями истца ФИО7, по основанию соблюдения ответчиком КУМИ администрации Краснобаковского района порядка проведения аукциона и о размещении исчерпывающей информации по лоту аукциона на официальном сайте, в котором о продаже доли узнали и они. При регистрации права на 1/2 долю в праве на квартиру, регистратором Управления РОСРЕЕСТРА была проведена правовая экспертиза документов, в том числе аукционной документации.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в рассмотрении дела, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Из материалов дела следует, что истцу ФИО7 принадлежит № доля в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Также установлено, что другая 1/2 доля в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, до проведения публичных торгов, находилась в муниципальной собственности Краснобаковского района Нижегородской области.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (ст. 250 ГК РФ).

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон № 178-ФЗ) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Положениями ст. 13 Федерального закона № 178-ФЗ определены способы приватизации муниципального имущества, в частности - продажа государственного или муниципального имущества на аукционе (пункт 2 части 1).

В силу п. п. 1, 2 ст. 448 ГК РФ в открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В соответствии с п. п. 3, 4 ст. 447 ГК РФ, в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Краснобаковского района проведены публичные торги в форме открытого аукциона по продаже муниципального имущества - спорной 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (Лот № 1), с начальной ценой продажи - №, шагом торгов - 5 % от начальной цены лота - №

Согласно протоколу № о результатах аукциона по заключению договора купли-продажи муниципального имущества Краснобаковского района от ДД.ММ.ГГГГ по лоту N 1, победителем торгов признана ФИО2, предложившая наиболее высокую цену в размере № Протокол подписан председателем и членами аукционной комиссии, и победителем аукциона.

Спорная 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение - квартиру была приобретена в ходе торгов покупателем ФИО2, что подтверждается заключенным договором № недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ г.

Приказом ФАС России от ДД.ММ.ГГГГ № определен адрес официального сайта РФ в сети «Интернет» для размещения информации о проведении аукционов в отношении федерального имущества - «torgi.gov.ru».

Согласно указанию Вице-губернатора, первого заместителя Председателя Правительства Нижегородской области ФИО8 в письме от ДД.ММ.ГГГГ № вышеуказанный Приказ ФАС обязателен для исполнения органами местного самоуправления и в отношении муниципального имущества, при проведении конкурсов и аукционов.

Из представленных в суд доказательств следует, что извещение о дате, месте и условиях проведения торгов было опубликовано на официальном сайте в сети «Интернет» - «torgi.gov.ru» ДД.ММ.ГГГГ за № то есть в срок значительно превышающий установленный законодателем 30-тидневный срок, следовательно, доводы о его нарушении не могут быть приняты судом во внимание. В извещении указано, что аукцион по продаже Лот № доли в праве собственности на <адрес> общей площадью №.м, расположенной на 1 этаже кирпичного двухэтажного жилого дома, ДД.ММ.ГГГГ г. постройки, по адресу: <адрес> состоится ДД.ММ.ГГГГ в 10 часов 00 минут по адресу: <адрес>. Указана начальная цена продажи: №., шаг аукциона - 3 № размер задатка - №., дата окончания подачи заявок - ДД.ММ.ГГГГ (л.д.35-38).

Указанная же информация размещена КУМИ администрации Краснобаковского района дополнительно в районной газете «Вперед» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7).

Смысл извещения о проведении торгов состоит в привлечении наибольшего количества потенциальных покупателей с целью выявления наилучшего предложения об условиях продажи (наивысшей цены).

Нормами действующего гражданского законодательства, регулирующими вопросы организации и проведения аукциона, специальных требований к печатным или электронным изданиям, в которых организатором торгов должно быть сделано извещение о проведении торгов, не устанавливается.

Суд считает, что информационное сообщение о проведении и условиях проведения оспариваемых торгов организатором аукциона - КУМИ администрации Краснобаковского района Нижегородской области, было опубликовано с соблюдением порядка и сроков, предусмотренных п. 2 ст. 448 ГК РФ.

Сайт в сети Интернет - «torgi.gov.ru» является официальным сайтом Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов, действует в соответствии с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 10 сентября 2012 года № 909 «Об определении официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации». Данный официальный сайт РФ открыт для свободного посещения всеми пользователями информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на всей территории Российской Федерации.

Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

При этом, как следует из положений указанной нормы материального права, речь идет не о любых, а только о грубых нарушениях порядка, имеющих существенное значение, которые могли бы повлиять на определение результата торгов, и нарушающие права заинтересованного лица.

Также следует учитывать, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Судом установлено, что истец ФИО7 подала заявку на участие в аукционе и была признана ее участником (протокол № № а впоследствии участвовала в аукционе ДД.ММ.ГГГГ (протокол № № Следовательно, за ФИО7, в соответствии с требованиями действующего законодательства, можно признать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Указанное же свидетельствует и о том, что истец ФИО7 знала о предмете продажи с публичных торгов, о его цене и прочих условиях.

При рассмотрении данного спора, суд исходит из того, что обязанность по представлению доказательств недействительности торгов возлагается на лицо, их оспаривающее.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истица должна доказать наличие оснований для признания торгов недействительными.

В соответствии с п. 5 «Обзора практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» Информационного письма Пленума ВАС от ДД.ММ.ГГГГ № при рассмотрении спора о признании публичных торгов недействительными следует оценить, «являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов»; в случае если истец ссылается лишь на формальные нарушения порядка проведения Торгов, которые не могли повлиять на их результат, требования о признании Торгов недействительными и применении последствий их недействительности не подлежат удовлетворению.

Как следует из пояснений сторон и письменных доказательств, участниками торгов или иными лицами, заинтересованными в приобретении имущества (потенциальными покупателями) торги в отношении спорного имущества не оспорены, в том числе и по основаниям отсутствия доступа к информации о поведении торгов.

В соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

При этом, положениями ст. 13 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрены следующие способы приватизации муниципального имущества:

1) преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество;

1.1) преобразование унитарного предприятия в общество с ограниченной ответственностью;

2) продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;

3) продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе;

4) продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;

5) продажа за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ;

6) продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли;

7) продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;

8) продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;

9) внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ;

10) продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления.

Согласно ч. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Из приведенных норм права следует, что при продаже муниципального имущества (в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности) с публичных торгов остальные участники общей долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. Такое регулирование соответствует правовой природе публичных торгов, предполагающей предоставление их участникам равных возможностей в приобретении имущества или прав.

При этом положения статьи 250 ГК Российской Федерации, а также иные нормы данного Кодекса не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении принадлежащей другому участнику долевой собственности доли, участвовать в публичных торгах на общих основаниях.

Соответствующая правовая позиция изложена в Определении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2011 г. N 569-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждански З. на нарушение ее конституционных прав положениями частей 1 и 6 статьи 69, части третьей статьи 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве", пункта 1 статьи 250 и статьи 255 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Также суд считает обоснованными возражения ответчиков о том, что информация о проведении торгов была напечатана в средстве массовой информации - газете «Вперед», распространяемой на территории Краснобаковского района ДД.ММ.ГГГГ Распространение сведений о проведении торгов было исполнено в целях обеспечения наибольшего числа участников.

Суд считает необоснованными доводы истицы о том, что организатором торгов нарушено предусмотренное п. 2 ст. 448 ГК РФ правило сообщения о предмете торгов, то есть о размере доли в праве собственности на квартиру - «размер доли в газете «Вперед» не был указан» повлиявшие на формирование цены реализации имущества, так как на официальном сайте РФ «torgi.gov.ru» с ДД.ММ.ГГГГ имеется полная информация о проведении торгов, требования к которой установлены ст. 448 ГК РФ, а информация о проведении торгов, содержащаяся в печатном издании - Газете «Вперед» от ДД.ММ.ГГГГ призвана обеспечить наибольшее число участников.

Также суд учитывает, что размер доли в праве собственности на квартиру, участником которой (общей долевой собственности) является ФИО7 был известен ей еще до момента размещения информации о проведении торгов, о чем свидетельствует ее заявление от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8) и заявка на участие в аукционе от ДД.ММ.ГГГГ г., и даже если бы данное положение о размещении этой информации в газете не было бы соблюдено при организации торгов, то указанное нарушение суд признает формальным, не влияющим на их результат.

Из материалов дела следует, что ответчиком соблюдены порядок и процедура проведения торгов, установленные действующим законодательством и что своевременно зная о проведении аукциона, истица обратилась в КУМИ с предложением об участии в аукционе для покупки выставленного на продажу спорного имущества по его рыночной стоимости, определенной оценщиком, в размере №.

Суд не может согласиться с доводами ФИО7 о том, что в силу ст. 250 ГК РФ спорное имущество, представляющее собой 1/2 долю в праве общей собственности, должно быть продано ей как участнику долевой собственности без проведения торгов, поскольку ч. 1 ст. 250 ГК РФ прямо предусмотрено исключение о том, что участник долевой собственности имеет преимущественное право покупки продаваемой доли, кроме случая продажи с публичных торгов, то есть при продаже такой доли с публичных торгов преимущественное право покупки не допускается.

Суд приходит к выводу, что указанные истцом основания для признания торгов недействительными не являются нарушениями порядка проведения торгов, а равно - признание их нарушениями, суд признает их несущественными и не влияющими на результат торгов и не влекущими отмены его результатов. Иных доводов и доказательств, согласно ст. 56 ГПК РФ, как на основание для признания публичных торгов недействительными ФИО7 суду представлено не было.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения как требований о признании торгов недействительными, так и требований о признании недействительным договора купли-продажи, являющихся предметом судебного разбирательства, и о необходимости отказа в удовлетворении таких требований истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО6 ФИО1 к администрации Краснобаковского района Нижегородской области о признании недействительными публичных торгов и договора купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение отказать.

Решение может быть обжаловано в коллегию по гражданским делам Нижегородского областного суда в течение 30 дней со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Краснобаковский районный суд Нижегородской области.

Судья С.Н. Морозов