Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Омского муниципального района Омской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, по встречному иску ФИО1 к администрации Омского муниципального района Омской области о признании договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в суд с названным иском. В обоснование заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № В соответствии с условиями договора, ответчику был передан в аренду на срок 18 месяцев земельный участок, площадью 400 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № для строительства магазина общей площадью не более 200 кв.м. Установлена арендная плата в размере 75 498,50 рублей в квартал. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств образовалась задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 241429,27 рублей, неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 218261,37 рублей. Просят взыскать с ответчика задолженность по договору аренды в размере 459690 рублей, в том числе основной долг 241429,27 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, пеня – 218261,37 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, неосновательное обогащение за период пользования земельным участком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 60 564,73 рубля, пеня за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 40,38 рублей.

Ответчик ФИО1 обратилась с встречным иском в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Омского муниципального района Омской области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка. В соответствии с условиями договора, целевое назначение аренды - строительство магазина общей площадью не более 200 кв.м. Договор содержит условие, что земельный участок свободен от прав третьих лиц, в отношении земельного участка отсутствуют ограничения и обременения. Обратившись в администрацию Лузинского сельского поседения за разрешением на строительство, ФИО1 получила отказ. ДД.ММ.ГГГГ арендатор обратился в администрацию Омского муниципального района Омской области с претензией и требованием о расторжении договора аренды и возврате денежных средств. До настоящего времени требование не исполнено. Указывает, что арендатор не имеет возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с его назначением. ФИО1 по договору аренды внесены денежные средства на общую сумму 189814,23 рубля. Уточнив в порядке ст. 39 ГПК РФ в ходе рассмотрения дела, просит признать недействительным договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией Омского муниципального района Омской области и ФИО1, применить последствия признания недействительным договора, взыскав с администрации Омского муниципального района Омской области в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 189814,23 рубля, взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере 50000 рублей, расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 16000 рублей.

В судебном заседании представитель администрации Омского муниципального района Омской области ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Против удовлетворения встречных исковых возражала.

Представитель ФИО1, действующий на основании доверенности ФИО3, в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных администрацией Омского муниципального района Омской области требований, встречные исковые требования поддержал. Указал, что ФИО1 ввели в заблуждение относительно возможности использовать земельный участок по целевому назначению – для размещения магазина. Согласно градостроительному плану разрешенный вид использования земельного участка не предполагает возможность размещения на нем магазина. Кроме того, администрации сообщила ФИО1 о том, что строительство невозможно по причине нахождения коммуникаций, препятствующих строительству. ФИО1 обращалась по вопросу расторжения договора, однако ответ ей предоставлен не был.

Представитель третьего лица - администрации Лузинского сельского поселения Омского муниципального района в судебном заседании не присутствовал, при надлежащем извещении.

Третье лицо ФИО4 о просил отказать в удовлетворении исковых требований, встречные исковые требования поддержал. Пояснил, что после заключения договора аренды ФИО1 были предприняты попытки получить разрешение на строительство, подготовлена проектная документация, однако в выдаче разрешения было отказано. Истец не смог использовать земельный участок по назначению, об этом никто при заключении договора аренды не предупредил.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. ст. 608 - 609 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Омского муниципального района Омской области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с условиями которого ФИО1 передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 400 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.2, п. 1.3 договора целевое назначение аренды – для строительства магазина общей площадью не более 200 кв.м. участок свободен от прав третьих лиц, в отношении земельного участка отсутствуют ограничения и обременения.

Пунктом 2.1 установлена арендная плата за пользование земельным участком в размере 301 994 рубля в год или 75498,50 рублей в квартал.

При заключении договора аренды стороны согласовали ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы в размере 0,5% просроченной суммы за каждый день просрочки.

На основании постановления Администрации Лузинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области от ДД.ММ.ГГГГ№ утвержден градостроительный план № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 400 кв.м., имеющего местоположение <адрес>.

В ходе рассмотрения дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Администрацию Лузинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство магазина, на земельном участке с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Администрация Лузинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области ДД.ММ.ГГГГ обратилась в Администрацию Омского муниципального района Омской области с просьбой рассмотреть заявление ФИО1 по существу, в связи с отсутствием в штате Администрации Лузинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области специалиста.

Администрация Омского муниципального района Омской области ДД.ММ.ГГГГ дала ответ на обращение, в котором указала, что представленная проектная документация не соответствует требованиям пункта 2.4.8 Региональных нормативов градостроительного проектирования по Омской области, утвержденных приказом Министерства строительства, транспорта и дорожного хозяйства Омской области от 08.07.2019 № 1-п в части обеспечения минимально допустимого уровня обеспеченности стоянками у общественных зданий, согласно которому для зданий магазинов с площадью торговых залов менее 200 кв.м. предусмотрено 4 машино-места на 100 кв.м. торговой площади.

При этом, в представленной проектной документации расчет необходимого количества машино-мест не выполнен, информация о размещении мест для стоянок автомобилей отсутствует.

Представленная проектная документация не соответствует требованиям к строительству, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка № №, в части предельных параметров разрешенного строительства, установленных градостроительным регламентов в составе Правил землепользования и застройки Лузинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, утвержденных решением Совета Лузинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области от 28.02.2017 № 5 для территориальной зоны среднеэтажной жилой застройки.

Разделом № 2 Правил установлен максимальный процент застройки территории участка, составляющий для вида разрешенного использования земельного участка «магазины» 50%. В представленных проектных материалах при площади застройки объекта 214,3 кв.м. и площади земельного участка 400 кв.м., указанный предельный параметр не соблюден.

Также указано, что представленная проектная документация не утверждена застройщиком согласно части 15 ст. 48 ГрК РФ. Учитывая изложенное у Администрации Лузинского сельского поселения отсутствуют правовые основания для выдачи разрешения на строительство данного объекта.

Ответа на заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о выдаче разрешения на строительство от Администрации Лузинского сельского поселения Омского района не поступило.

ДД.ММ.ГГГГ в Администрацию Лузинского сельского поселения Омского района вновь поступило заявление ФИО1 о выдаче разрешения на строительство магазина.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Лузинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области подготовлен самостоятельный ответ №, в котором в выдаче разрешения на строительство магазина отказано, в связи с многочисленными жалобами граждан-собственников помещений многоквартирных домов № по <адрес> о несогласии возведения магазина в границах земельного участка с кадастровым номером № по причине отсутствия подъезда к указанному объекту.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Возражая против заявленных требований администрации Омского муниципального района Омской области, ФИО5 указывает, что после заключения договора аренды выяснилось, что земельный участок невозможно использовать в соответствии с целевым назначением, поскольку в выдаче разрешения на строительство магазина ей было отказано, строительство магазина невозможно без нарушений градостроительных норм и требований пожарной безопасности, кроме того земельный участок обременен правами третьих лиц. В этой связи земельный участок арендатором не использовался.

Согласно выводам судебной экспертизы следует, что размещение на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 400 кв.м., местоположение: <адрес>, магазина общей площадью не более 200 кв.м. с соблюдением требований градостроительных, противопожарных, санитарных и иных требований, предъявляемых к такого рода объектам невозможно. Отсутствие подъездных путей не позволяет осуществлять строительство объекта – магазина. Отсутствие подъездных путей нарушает требования раздела 8 СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям.

Земельный участок расположен в глубине <адрес>, которая является пешеходной улицей. <адрес> проходит с северной стороны исследуемого участка. С южной, северной и западной стороны, расположен парк <адрес> (лесозащитная зона). Дополнительно установлено, что с юго-восточной стороны участка проходят сети теплоснабжения, водоснабжения и линии электропередач. Подъездные пути к участку отсутствуют.

Земельный участок обременен правами третьих лиц. В границах земельного участка частично расположен нестационарный торговый объект. За пределами земельного участка проходят сети теплоснабжения, водоснабжения и линии электропередач, связи, препятствующие использованию земельного участка по целевому назначению, а именно для строительства магазина площадью не более 200 кв.м.

В соответствии с градостроительным планом, утвержденным постановлением администрации Лузинского сельского поселения Омского муниципального района, земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-3 – зона среднеэтажной жилой застройки, в которой размещение магазина не предусмотрено.

Решением Омского районного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № установлен факт невозможности использования истцом по целевому назначению, в виду отказа в выдаче разрешения на строительство.

При этом ни в договоре аренды, ни в конкурсной документации при проведении процедуры торгов не указаны ограничения в использовании спорного земельного участка (в частности несоответствие территориальной зоны планируемому размещению объекта, отсутствие возможности организовать подъездные пути в виду прохождения сети теплоснабжения, водоснабжения и линии электропередач, лесозащитной зоны).

В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что заключенный между истцом и ответчиком договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным в силу того, что он был заключен под влиянием заблуждения со стороны истца. Данное заблуждение являлось достаточно существенным, так как истец при заключении договора на основании изучения конкурсной документации и условий договора заблуждался относительно предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (а именно он не знал и не мог знать о наличии ограничений в использовании земельного участка по целевому назначению, указанному в конкурсной документации и договоре аренды, так как об отсутствии возможности использования земельного участка по целевому назначению, указанному в договоре аренды, истцу не был известно).

В соответствии с п. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Учитывая изложенное, внесенные ФИО1 арендные платежи внесенные по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 38817,23 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 75498,50 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 75498,50 рублей, а всего 189814,23 рублей подлежат возврату (взысканию) с администрации Омского муниципального района Омской области.

В силу недействительности договора аренды, не подлежит удовлетворению требование администрации Омского муниципального района Омской области о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (часть 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Согласно статье 88 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со статьей 94 Гражданского процессуального кодекса РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей; суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, другие признанные судом необходимыми расходы.

Принимая во внимание изложенное, с администрации Омского муниципального района Омской области в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 5000 рублей, а также расходы по оплате заключения судебной экспертизы, принятой судом во внимание при рассмотрении настоящего спора, в размере 16 000 рублей.

В силу части 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно представленному договору об оказании юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО «Просто», последнее приняло обязательство оказать ФИО1 юридические услуги, связанные с представлением ее интересов в Ленинском районном суде г. Омска по гражданскому делу № о взыскании денежных средств. Непосредственным представителем, в соответствии с условиями договора является ФИО3 Стоимость услуг по договору сторонами согласована в размере 50 000 рублей.

В соответствии с актом выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ представителем ФИО1 следующие услуги: подготовка и направление отзыва на иск, подготовка и направление встречного искового заявления, подготовка и направление ходатайства о назначении экспертизы, подготовка и направление ходатайств о приобщении доказательств, участие в судебных заседаниях, подготовка заявления о взыскании судебных расходов.

В подтверждение оплаты истцом услуг представителя, представлена квитанция к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 50 000 рублей.

Разрешая требование о взыскании расходов на оплату услуг представителя, с учетом особенностей рассматриваемого спора, исходя из необходимости соблюдения принципа баланса процессуальных прав и обязанностей, принимая во внимание объем заявленных требований, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела, участие представителя ответчика при рассмотрении дела в суде в шести судебных заседаниях, руководствуясь ст. ст. 88, 98, 100 ГПК РФ, разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" N 1 от 21.01.2016, принципами разумности, суд приходит к выводу о взыскании администрации Омского муниципального района Омской области в пользу ФИО1 расходы на представителя в размере 35 000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований администрации Омского муниципального района Омской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, неосновательного обогащения - отказать.

Встречный иск ФИО1 удовлетворить частично.

Признать договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией Омского муниципального района Омской области и ФИО1 недействительным.

Взыскать с администрации Омского муниципального района Омской области в пользу ФИО1 189814,23 рубля, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4996 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 35 000 рублей, расходы по оплате экспертизы 16 000 рублей.

Возвратить ФИО1 из бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 4 рубля.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Омска в течение одного месяца со дня приятия судом решения в окончательной форме.

Судья О.С. Зыкова

Решение в окончательной форме изготовлено 26 апреля 2022 года

Судья О.С. Зыкова