Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Закрытому акционерному обществу «СМУ – 17» г. Новосибирска о признании права собственности, взыскании неустойки по договору об инвестиционной деятельности, убытков и денежной компенсации морального вреда

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к закрытому акционерному обществу «СМУ-17» г. Новосибирска (далее ЗАО «СМУ-17») указывая, что 11 августа 2005 года между ООО ТД « РА» и ответчиком был заключен договор об инвестиционной деятельности № 134 / 149, согласно которого СМУ приняло на себя обязательство по строительству и сдаче в эксплуатацию 9- ти этажного жилого дома, расположенного по адресу , строительный номер № и передаче Инвестору трехкомнатной квартиры строительный номер №, общей проектной площадью 96, 04 кв. метров после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию. ООО ТД « РА» полностью исполнило обязательство в части оплаты инвестиционных взносов, что подтверждается справкой от11.10. 2005 года. На основании соглашения заключенного 28 августа 2006 года между ООО ТД « РА» и ООО» Стройкомплект», права и обязанности Инвестора по инвестиционному договору были переданы ООО « Стройкомплект». В дальнейшем, 04 октября 2006 года путем заключения аналогичного соглашения между ООО « Стройкомплект» и ним, права и обязанности по данному договору перешли к нему, истцу по делу. Согласно п. 1.4. Договора в редакции дополнительного соглашения от 29 июня 2006 года и п. 2. 4 Договора ответчик обязался в течение 10 дней поле окончания 1 го квартала 2007 года, т.е не позднее 10 апреля 2007 года сдать дом в эксплуатацию и передать по акту приема – передачи в собственность инвестору квартиру со всеми документами необходимыми для регистрации права собственности. Однако ответчик обязательства по договору, в части сдачи дома в эксплуатацию в обозначенные в договоре сроки, не исполнил. Фактически объект был сдан в эксплуатацию 31 декабря 2008 года. После обращения к ответчику за получением акта приема - передачи квартиры ему в собственность, ему было сообщено вначале устно, а затем и письменно, что обязательным условием передачи ему квартиры является оплата счетов № 374 от22.10. 2007 года и № 289 от 25.05. 2007 года, которыми компенсировались бы затраты ответчика по электроэнергии, начиная с ноября 2006 года по сентябрь 2007 года, что противоречит п. 3.4 Договора, оплаты якобы увеличившейся площади квартиры на 1, 31 кв.метров по сравнению с площадью обозначенной в договоре, без предоставления технической документации подтверждающей увеличение площади квартиры и подписание акта приема –передачи « задним» числом. Просит признать за ним право собственности на трех комнатную квартиру строительный номер № общей проектной площадью 96, 04 кв. метров, расположенную по адресу , взыскать с ответчика в его пользу неустойку в размере 1000 000 рублей.

В дальнейшем истец исковые требования увеличил, просил помимо признания права собственности и взыскания неустойки взыскать с ответчика убытки в виде неполученной льготы по оплате коммунальных услуг в размере 31 105 рублей 50 копеек, денежной компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей, а также судебные расходы.

В судебном заседании представитель истца - ФИО2, действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности от 22. 07. 2010 года ( л.д. 19), исковые требования поддержала по изложенным выше основаниям и дополнительно пояснила, что по условиям инвестиционного договора (пункт 1.4.) ответчик принял на себя обязательства завершить строительно-монтажные работы при строительстве дома не позднее 3 квартала 2006 года, и сдать дом в эксплуатацию в течение 6 месяцев после завершения строительно-монтажных работ, т.е. не позднее 10 апреля 2007 года. Неустойка за просрочку сдачи дома в эксплуатацию должна исчисляться из расчета трех процентов от размера инвестиционного взноса за каждый день просрочки по ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей». Пункт 2.7. договора об инвестиционной деятельности № 1234 /149 от 11.08. 005 года, предусматривающий возможность взыскания с ответчика неустойки в размере 0,001 % от размера инвестиционного взноса за каждый день просрочки, противоречит положениям ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей», а потому является недействительным. Просит взыскать с ответчика неустойку в размере трех процентов цены договора, с учетом 3-х годичного срока исковой давности, начиная с 25 августа 2007 года по 31 декабря 2008 года, что составляет 494 дня в сумме 1 000 000 рублей. Кроме того, просит взыскать с ответчика убытки в виде неполученной льготы по оплате коммунальных услуг в размере не менее 30 процентов на которые истец имел право, поскольку его семья является многодетной в размере 31 105 рублей 50 копеек. Моральный вред заключается в нравственных страданиях истца, вызванных просрочкой исполнения обязательства ответчиком. После того как истец отказался подписать договор задним числом и оплати якобы увеличившуюся площадь квартиры, он получил уведомление о расторжении инвестиционного договора и требование освободить квартиру, в которой уже была произведена отделка. С учетом этих обстоятельств, вся семья ответчика находится в постоянном нервном напряжении. Отсутствие регистрации по месту жительства привело к массе неудобств, связанных с посещением детьми школы, всех семьи поликлиники, других учреждений, где требуется прикрепление по месту прописки, невозможность получить льготы по оплате коммунальных услуг, на которые семья истца имеет право как многодетная. Моральный вред по ее мнению подлежит взысканию в размере 50 000 рублей, является законным и соразмерным. Также просит взыскать в пользу истца с ответчика расходы по оплате услуг представителя в сумме 10 000 рублей.

Истец ФИО1 поддержал исковые требования по основаниям изложенных в исковом заявлении и дополнении к нему.

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности от 11 января 2010 года ( л.д. 27), иск не признала и пояснила, что возражения на исковые требования истца изложены в отзыве на иск, которые она поддерживает из которых следует, что истец свои обязательства перед ЗАО « СМУ –17» в полном объеме не выполнил. Так, п. 3.4 Договора Инвестор обязан компенсировать СМУ –17 стоимость коммунальных услуг за период принятия дома Государственной комиссией и до момента открытия лицевого счета в эксплуатационной организации, по расчетам, предоставленных СМУ. В адрес истца неоднократно направлялись письма с указанием на необходимость оплатить коммунальные услуги. Однако оплата по настоящее врем я так и не произведена. Также письмом от 30 октября 2007 года ответчик информировал истца об обязанности оплатить стоимость увеличившейся площади квартиры в размере 20 305 рублей по результатам обмера ОГУП « Техцентр НСО». Истец от этой обязанности уклонился. Просит истцу в иске отказать ( л.д. 42).

Представитель Общественной организации « БМО ВОИ» в судебное заседание, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, не явился, причину не явки не сообщил, об отложении разбирательства дела не просил.

Выслушав объяснения истца, представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно выписки из договора простого товарищества № 2 от 01 октября 2003 года Общественная Организации « Бердская местная организация Всероссийского общества инвалидов», именуемая в дальнейшем « Сторона -1», Закрытое Акционерное общество КСО «Коминж», именуемое в дальнейшем « Сторона - 2», Закрытое акционерное общество « СМУ-17», именуемое « Сторона- 3» заключили договор по условиям которого стороны в соответствии с Законом РФ № 39 -ФЗ « Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02. 1999 года, обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для строительства 9 –ти этажного административно- жилищного комплекса по и 2-х этажного административно- хозяйственного здания по который действует до ввода административного – жилищного комплекса по и 2-х этажного административно- хозяйственного здания по в эксплуатацию. В соответствии с п. 2.10 указанного договора в период действия договора стороны вправе привлекать к участию в инвестиционной деятельности других инвесторов, принимающих на себя обязательства по внесению инвестиций в пределах своей доли, определенной настоящим договором.

Таким образом, из данного договора следует, что ЗАО « СМУ - 17 » выступало не только в качестве подрядчика при строительстве дома, но и в качестве инвестора. При этом данным договором предусматривалось приобретение сторонами права собственности на квартиры в стоящемся доме в объемах, соразмерных внесенным инвестициям (пункт 4.1.. ) и имели право привлекать для строительства дома других инвесторов, как юридических лиц, так и граждан ( п.1.2.) - л.д. 61.

Из выписки Соглашения от 31.12. 2008 года о распределении результата деятельности простого товарищества по договору простого товарищества № 2 от 02.10. 2003 года усматривается, что доля ЗАО « СМУ -17» определена в том числе и квартирой №, состоящей из трех комнат, общей площадью 94, 2 кв. метров, расположенной по адресу . ( л.д. 62 )

Как видно из материалов дела, 11 августа 2005 года между ЗАО «СМУ-17» и Обществом с ограниченной ответственностью ТД « РА» был заключен договор об инвестиционной деятельности № 134 / 149, по условиям которого ЗАО «СМУ-17» приняло на себя обязательства по строительству и сдаче в эксплуатацию девятиэтажного кирпичного жилого дома строительный номер №, расположенного в , а ООО ТД « РА» обязалась обеспечить финансирование строительства в части получаемых площадей путем внесения денежных средств, и по окончанию строительства и сдачи дома в эксплуатацию принять причитающуюся долю в виде трехкомнатной квартиры строительный номер № общей площадью 96, 04 кв. метров в собственность (пункты 1.1- 1.3., 2.1.-2.4., 2.10. договора) (л.д.8).

Согласно справки № 112-21/ 149 от 11 октября 2006 года подписанной директором ЗАО «СМУ -17» А. Д. В., финансовым директором ЗАО « СМУ-17» П. О. И. - Общество с ограниченной ответственностью ТД « РА» инвестиционный взнос по договору об инвестиционной деятельности № 134/ 149 от 11 августа 2005 года внесло в полном объеме ( л.д. 16 )

Соглашением от 28 августа 2006 года права и обязанности по договору об инвестиционной деятельности № 134/ 149 от 11 августа 2005 года ООО ТД « РА» по соглашению в ЗАО « сму-17» передало Обществу с ограниченной ответственностью « Стройкомплект» ( л.д. 11), которое в свою очередь права и обязанности по указанному договору передало ФИО1, в соответствии с соглашением от 04 октября 2006 года ( л.д. 12), во исполнение обязательств по котором истец внес в кассу ООО « Стройкомплект» по приходному кассовому ордеру деньги в сумме 1968 820 рублей ( л.д. 15 ).

При таких условиях данного договора, целей каждой из сторон, прав сторон на предмет договора (квартиру), суд находит данный договор, по сути, договором купли-продажи квартиры.

В соответствии со ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из условий договора «Об инвестиционной деятельности» № 134 / 149 от 11.08. 2005 года, заключенного между истцом и ответчиком, истцом квартира приобретается для личных бытовых нужд, а потому к данным правоотношениям должны применяться положения Закона РФ «О защите прав потребителей».

Пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» предусмотрено, что если отдельные виды гражданских правоотношений с участием потребителей, помимо норм Гражданского кодекса регулируются и специальными законами, к таким отношениям Закон РФ «О защите прав потребителей» применяется в части, не противоречащей Гражданскому кодексу и специальному закону. Законодательство РФ об инвестиционной деятельности не содержит норм о запрете применения законодательства о защите прав потребителей к отношениям, возникающим между участниками инвестиционной деятельности.

Таким образом, распространение на взаимоотношения между участниками инвестиционной деятельности законодательства об инвестиционной деятельности ни в коей мере не исключает возможности применения к таким отношениям Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Этот вывод следует и из п.п. 3. 4 «Обобщения практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» Верховного Суда РФ от 19 сентября 2002 года, согласно которых определяя характер договора, суд должен определить цель, преследуемую физическим лицом при его заключении: предназначение внесенного паевого взноса, а также выяснить, имел ли участник договора право на участие в управлении общими делами, право на долю в имуществе и на получение части прибыли. Следовательно, исходя из отсутствия условий о получении прибыли и наличии четко обозначенных целей (получения квартиры для личного, некоммерческого пользования), физическое лицо наделяется определенной совокупностью прав как потребитель (применение повышенных гарантий, установленных Законом РФ «О защите прав потребителей»). Одновременно, по мнению Верховного Суда РФ, он лишается части прав, какие имел бы «коммерческий инвестор», а именно всяческим способом получать прибыль по данному договору (в том числе путем переуступки прав).

Следовательно, если в судебном заседании будет установлено, что гражданин («инвестор») вложил денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, то при разрешении спора следует руководствоваться Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей».

В судебном заседании представитель истца указывал, что квартира истцом приобреталась в целях удовлетворения личных бытовых нужд.

Доказательств, обратного, опровергающие данное утверждение представителя истца, ответчик суду не представил.

31 декабря 2008 года многоэтажны жилой , расположенный по адресу НСО, введен в эксплуатацию ( л.д.65 ). Квартира строительный номер № в указанном доме, стала квартирой №.

Ответчик ЗАО « СМУ - 17» является по отношению к истцу должником, поскольку без законных оснований отказывается передать истцу квартиру по акту приема-передачи после ввода дома в эксплуатацию.

Из анализа данных документов и пояснений представителей судом установлено, что спорная квартира находится в ведении только ЗАО « СМУ -17», а потому ОО «БМО ВОИ » является ненадлежащим ответчиком.

Согласно ст.218 ч.1 и 2 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договор № 134/ 149 от 11.08. 2005 года и последующие соглашения по данному договору, никем не оспорены.

Следовательно, на основании данного договора, в соответствии со ст.218 ГК РФ, у истца возникло право собственности на спорную квартиру.

При таких обстоятельствах, суд находит правомерным требование истца о признании за ним права собственности на спорную квартиру и взыскании неустойки, исходя из положений ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Согласно ст.16 ч.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

По условиям вышеуказанного договора (пункт 2.2.), ЗАО «СМУ-17» обязуется обеспечить сдачу законченного строительством дома в эксплуатацию в сроки, указанные в пункте 1.4 договора. В пункте 1.4. срок окончания строительно-монтажных работ ограничен окончанием четвертого квартала 2006 года, а срок сдачи дома в эксплуатацию – шестью месяцами со дня окончания строительно-монтажных работ( л.д. 8) Дополнительным соглашением от 29. 06. 2006 года ( л.д. 10) п. 1.4. договора изменен, срок завершения строительно -монтажных работ определен 3 квартал 2006 года, срок сдачи дома в эксплуатацию определяется после завершения строительно- монтажных работ, но не более 6 месяцев после завершения строительно- монтажных работ.

Из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 1025404731109-70-08 ( л.д. 65 ) видно, что дом сдан в эксплуатацию 31 декабря 2008 года. Поэтому срок начала просрочки обязательства по сдачи дома в эксплуатацию определяется 01 апреля 2007 года (с 30 сентября 2006 года + 6 месяцев, до 30 марта 2007 года).

Исходя из принципа соразмерности неустойки характеру нарушения обязательства и его последствиям, срока просрочки обязательства, степени выполнения обязательства, суд находит заявленный размер неустойки несоразмерным последствиям нарушения обязательства, и на основании ст.333 ГК РФ снижает его до 100 000 рублей. При этом, при определении размера неустойки, суд исходит из принципа соотношения размера неустойки последствиям нарушения обязательства, заложенного в ст.6 ч.2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», регулирующего сходные правоотношения.

Также в пользу истца подлежат взысканию убытки в виде неполученной льготы по оплате жилья и коммунальных услуг.

Так, согласно справки № 92 от 16 марта 2009 года ТСЖ « На Маркса» за период с сентября 2007 года по 01 марта 2009 года истцу за содержание жилья и коммунальные услуги было начислено 62 575 рублей 04 копейки ( л.д. 37). Из выписки из лицевого счета усматривается, что за период с октября 2009 года по октябрь 2010 года жилищно- коммунальные услуги истца равны 41 109, 81 рублю(л.д. 38 ). Размер начисления оплаты за содержания жилья и комуслуг за весь период проживания истца и его семьи в спорной квартире равен 103 684 рублям 85 копейкам.

Как установлено в судебном заседании семья истца является многодетной ( л.д. 58 )

В силу Указа Президента РФ « О мерах социальной поддержке многодетных семей» в редакции от 25 февраля 2003 года № 250 - семья истца имеет права на льготу по оплате коммунальных услуг в размере не менее 30 процентов. Предоставление льготы выражается в начислении жилищно - эксплуатационной организацией суммы оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги с учетом имеющейся льготы с последующим возмещением расходов на предоставление льготы из соответствующего бюджета на основании договора.

Фактически получить льготы возможно только в случае регистрации по месту жительства в том жилом помещении за пользование которым оплачиваются коммунальные услуги. По вине ответчика , выразившейся в том, что ответчик уклоняется от передачи истцу квартиры по акту- приема передачи со всей документацией, позволяющей истцу зарегистрировать право собственности на спорное жилье и встать на регистрационный учет со всеми членами семьи, истцу причинены убытки в размере 31 105 рублей 50 копеек. ( 103 684, 85 рублей х 30 процентов = 31105, 5 рублей).

Расчет убытков проверен судом, является верным и представителем ответчика не оспаривался.

Вместе с тем, доводы представителя ответчика, что истцу предлагалось подписать акт приема передачи квартиры в случае оплаты увеличившейся по сравнению с проектной документацией площади квартиры и оплате задолженности по коммунальным услугам, не могут быть приняты судом во внимание, т.к. согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполнятся надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. Представитель ответчика не доказал, что истцу предоставлялась техническая документация на октябрь 2007 года, поскольку из представленного пр. ответчика копии технического паспорта ОГУП « Техцентр НСО» видно, что паспорт составлен по состоянию на 17 февраля 2009 года, т.е. после ввода объекта- в эксплуатацию.

В соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В судебном заседании установлено виновное нарушение ответчиком срока исполнения обязательства по сдаче дома в эксплуатацию. Поэтому требования о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда также подлежит удовлетворению.

Однако, с учетом фактических обстоятельств дела, характера причиненных истцу нравственных страданий, степени вины ответчика в причинении вреда, требований разумности и справедливости, суд находит заявленный размер денежной компенсации морального вреда завышенным и определяет его в размере 10000 рублей.

Аналогичную правовую позицию заняла судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 24 октября 2006 года по делу № 67-В06-23 по иску П. к ОАО «Строительное управление № 6» о взыскании неустойки за нарушение срока окончания выполнения работ по строительству квартиры.

В соответствии со ст.13 ч.6 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Также в пользу истца с ответчика подлежат взысканию расходы по оказанию юридической помощи в размере 10 000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4844 рубля 10 копеек.

На основании ст.ст. 150, 151, 310, 333 ГК РФ, ст.ст.13, 15, 28 Закона РФ «О защите прав потребителей», руководствуясь ст.ст.194, 198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать за ФИО1 право собственности на трехкомнатную квартиру № ( строительный номер 149), общей площадью 94, 2 квадратных метров, расположенную по адресу .

Взыскать с закрытого акционерного общества «СМУ-17» г. Новосибирска в пользу ФИО1 неустойку за период с 25 августа 2007 года по 31 декабря 2008 года в размере 100 000рублей, убытки в размере 31 105 рублей 50 копеек, денежную компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4844 рубля 10 копеек, а всего 155 949 рублей 60копеек.

В остальной части иска ФИО1 отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества «СМУ-17» г. Новосибирска в бюджет муниципального образования г. Бердска Новосибирской области за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 70 552 рубля 75 копеек.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.

Судья (подпись) Киселева Т.Б.