Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Оводова Д.Г. к конкурсному управляющему ЗАО НТЦ «ГЕОЭНЕРГОтехнологии» о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, исключении из состава конкурсной массы доли объекта незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Истец Оводов Д.Г. обратился в суд с иском к ответчику конкурсному управляющем ЗАО НТЦ «ГЕОЭНЕРГОтехнологии» и с учетом уточненных требований просит признать право общей долевой собственности, на ... доли на незавершенный строительством объект - жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: /Адрес/ , что после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать по проектной документации помещению общей площадью ... кв.м., расположенной в ... секции на ...-м этаже; исключить из состава конкурсной массы ... доли незавершенного строительством объекта - жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: /Адрес/ .

Свои требования мотивирует тем, что /Дата/ между сторонами был заключен договор /Номер/ долевого инвестирования строительства, согласно которому предметом является долевое инвестирование строительства жилого дома, расположенного по адресу: /Адрес/ . Истец принял на себя обязательство по оплате (частичное инвестирование) строительства объекта в объеме ... рублей, соответствующем стоимости строительства, общей площадью ... кв.м., находящегося в вышеуказанном жилом доме. Ответчик, согласно указанного договора, обязался провести выделение доли Оводова Д.Г., а именно: площади ... кв.м., расположенной в ... секции на ... этаже по данному адресу, передать её истцу после выполнения им своих обязательств по договору. Истец свои обязательства выполнил в полном объеме, оплатив указанную в договоре сумму. Ответчик своих обязательств не выполнил до настоящего времени: жилой дом не построен полностью, в эксплуатацию не принят, право собственности дольщиками на долю в праве на объект недвижимого имущества не зарегистрированы, денежные средства не возвращены.

Застройщиком указанного жилого дома являлась организация - ЗАО НТЦ «ГЕОЭНЕРГОтехнологии». Между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией г. Серпухова Московской области и ЗАО НТЦ «ГЕОЭНЕРГОтехнологии» в /Дата/ был заключен инвестиционный контракт на строительство двух ...-этажных жилых домов со строено-пристроенными помещениями в /Адрес/ . Строительство объекта должно было быть завершено к /Дата/ , ввиду отсутствия у ответчика возможности и средств для окончания строительства, оно до настоящего времени не завершено, с /Дата/ работы на объекте не осуществляются. Истец, являясь субъектом инвестиционного процесса, осуществил капитальные вложения в объект инвестирования, в связи с чем имеет равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. В то же время согласно п.3 ст.7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» он, как и остальные субъекты инвестиционной деятельности, имею право общей долевой собственности на незавершенный объект инвестиционной деятельности. ЗАО НТЦ «ГЕОЭНЕРГОтехнологии», на основании решения Арбитражного суда г. Москвы от /Дата/ признано банкротом, конкурсным управляющим назначен Б. Жилой дом, расположенный по строительному адресу: /Адрес/ , является объектом незавершенного строительства. Указанное незавершенное строительство, общей запланированной площадью ... кв.м., расположенное по строительному адресу: /Адрес/ не является зарегистрированным объектом и не имеет записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В процессе конкурсного производства конкурсный управляющий ЗАО НТЦ «ГЕОЭНЕРГОтехнологии» включил в состав конкурсной массы незарегистрированный объект незавершенного строительства. Это не может считаться законным, поскольку объект недвижимого имущества не зарегистрирован в УФРС и не имеет записи в ЕГРП, соответственно, он не может быть включен в конкурсную массу. Указанные действия конкурсного управляющего нарушают права. ООО «Эстейт-Серпухов», которое зарегистрировало долю в праве ... на объект. Решением Серпуховского городского суда от 29.07.2009г. за Целищевой А.А. признано право собственности на ... долей на объект.

Истец Оводов Д.Г. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, его интересы по доверенности представляет адвокат Зендриков С.Н., который уточненные исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении. Также представлены письменные объяснения по заявленным исковым требованиям л.д. 24-28 т.2).

Представитель ответчика конкурсного управляющего ЗАО НТЦ «ГЕОЭНЕРГОтехнологии» по доверенности Костякова В.С. исковые требования не признала, указывая, что тот факт, что объект недвижимого имущества не зарегистрирован в УФРС и не имеет записи в ЕГРП, не является препятствием для включения имущества в состав конкурсной массы. Соответственно, требование истца об исключении из состава конкурсной массы ЗАО НТЦ «ГЕОЭНЕРГОтехнологии» доли ... незавершенного строительством объекта, жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: /Адрес/ является противоречащим действующему законодательству и не подлежит удовлетворению. Положения ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» допускают осуществление инвестиционной деятельности как посредством вложения собственных, так и привлеченных средств. В связи с этим инвестором, у которого возникает право обшей долевой собственности на результат инвестиционной деятельности, может считаться только лицо, непосредственно являющееся стороной инвестиционного контракта и непосредственно осуществляющее вложения в объект инвестиций. Указывает, что истец не является непосредственно стороной инвестиционного контракта, не осуществлял непосредственно вложений в объект инвестиций, не является инвестором, у которого возникает право общей долевой собственности на результат инвестиционной деятельности. Кроме того, закон допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, т.е. через финансирования инвестора - соинвестирование (субинвестирование). Отношения по соинвестированию также могут рассматриваться в качестве инвестиционных, однако влекут возникновение иных прав и обязанностей в отношении объекта инвестиций. Так, в силу требования вышеуказанных законов результатом инвестиционной деятельности является переход объекта инвестиций в долевую собственность инвесторов и возникновение у инвесторов права по совместному распоряжению таким объектом. В то же время результатом осуществления деятельности по соинвестированию, т.е. вложению инвестиций посредством финансирования инвестора стороны соответствующего инвестиционного контракта, является возникновение у соинвестора права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части в объекте инвестиций, но не права общей собственности на такой объект. При этом данное право реализуется по правилам ст. 398 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь. Заключенный между гр. Оводовым Д.Г. и ЗАО НТЦ «ГЕОЭНЕРГОтехнологии» договор не содержит условий об уступке частично или полностью прав и обязанностей инвестора по реализации инвестиционного проекта по строительству, названных в основном инвестиционном контракте от /Дата/ , в связи с чем истец не может рассматриваться как сторона Инвестиционного контракта, заключенного между собственником земельного участка - Администрацией г.Серпухова, Министерством строительного комплекса Московской области и ЗАО НТЦ «ГЕОЭНЕРГОтехнологии», а следовательно, и как субъект отношений по осуществлению инвестиционной деятельности на основании данного контракта. Поскольку в силу положений Закона РСФСР от 26.06.1991 года «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федерального закона от 25.02.1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», Гражданским кодексом РФ основания возникновения права долевой собственности на результат инвестиционной деятельности обусловлены тем, принимает либо не принимает лицо непосредственное участие в инвестиционном контракте, то в удовлетворении исковых требований Оводова Д.Г. следует отказать, в связи с отсутствием оснований для возникновения у него права долевой собственности на результат строительства. Доля, на которую истцом в настоящий момент заявлены требования, установленная в размере ..., является идеальной долей, которую в настоящий момент выделить не представляется возможным, гак как данный объект не завершен и выдел указанной доли может нарушить права других кредиторов ЗАО НТЦ «ГЕОЭНЕРГОтехнологии». В суд представлены также письменные возражения по иску л.д. 37-39 т.2).

Представитель третьего лица Серпуховского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, удовлетворение заявленных требований оставил на усмотрение суда л.д.60).

Представитель третьего лица Серпуховского городского филиала ГУП МО «МОБТИ» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие л.д.59).

Представитель третьего лица ООО «ЭСТЕЙТ-Серпухов» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, данных об уважительности причин неявки суду не представил.

Третье лицо Целищева А.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, данных об уважительности причин неявки суду не представила.

Третье лицо Козлова А.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Будучи ранее допрошенной в судебном заседании исковые требования поддержала, считая их основанными на законе. Показала, что также как и истец является инвестором. Ей известно, что лица, который расторгли договора долевого инвестирования с ЗАО НТЦ «ГЕОЭНЕРГОтехнологии», денег не получили до настоящего времени. В суд также представлены письменные объяснения по иску л.д. 61-65).

Представитель третьего лица Администрации г.Серпухова в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, данных об уважительности причин неявки суду не представил. Будучи ранее допрошенным в судебном заседании представитель третьего лица Администрации г.Серпухова возражал против исковых требований, ссылаясь на то, что строительство объекта не закончено, расчет долей можно произвести исходя из цифр, указанных в проекте, что в дальнейшем нарушит права и интересы дольщиков, поскольку по факту площадь будет иной. Конкретное помещение истцу должны предоставить по завершению строительства.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и третьих лиц.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, проверив материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела видно, что /Дата/ между сторонами был заключен договор /Номер/ долевого инвестирования строительства, предметом данного договора является долевое инвестирование строительства жилого дома, расположенного по адресу: /Адрес/ . В соответствии с условиями договора истец принял на себя обязательство осуществить частичное инвестирование строительства объекта в объеме ... рублей, соответствующем стоимости строительства, общей площадью ... кв.м., находящегося в вышеуказанном жилом доме. Плановое окончание строительства - /Дата/ Согласно п.4.1 договора, после утверждения акта-приемки объекта в эксплуатацию, при условии выполнения инвестором своих обязательств по договору, производится раздел долевой собственности в натуре путем составления акта, подписываемого обеими сторонами. Доля инвестора составляет ... кв.м. общей площади, расположенной в ... секции на ... этаже л.д.6-11 т.1).

Из копии платежного поручения /Номер/ от /Дата/ усматривается, что оплата по договору /Номер/ долевого инвестирования строительства от /Дата/ произведена истцом л.д.12 т.1). Таким образом, истец в полном объеме исполнил свои обязательства в части осуществления частичного инвестирования строительств объекта.

Также /Дата/ истец оплатил ... руб. ... коп. за телефонизацию по договору /Номер/ долевого инвестирования строительства от /Дата/ л.д.13 т.1).

В материалы дела представлена копия дела правоустанавливающих документов по адресу: /Адрес/ л.д. 25-147 т.1). Решением Арбитражного суда Московской области от /Дата/ определен размер доли в праве общей долевой собственности ООО «Бест Фейс» на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу места строительства, указанному в проектной документации: /Адрес/ на земельном участке с кадастровым номером /Номер/ , в виде правильной простой доли .... Решение вступило в законную силу л.д. 75-78 т.1). Из копии акта приема-передачи имущества, передаваемого Учредителем в оплату доли в уставном капитале ООО «ЭСТЕЙТ-Серпухов» от /Дата/ усматривается, что ООО «Бест Фейс», являясь учредителем (участником) ООО «ЭСТЕЙТ-Серпухов», передает в собственность последнему недвижимое имущество - долю в праве ..., соответствующую ... кв.м. жилой площади в составе объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: /Адрес/ , условный номер: /Номер/ , вид права: общая долевая собственность л.д. 87 т.1).

Из экспертного заключения ООО «Геоцентр-Юг» усматривается, что в соответствии с расчетом доля составляет ..., что соответствует площади квартиры, расположенной в ... секции на ... этаже, общей площади ... кв.м. л.д.193-194 т.1).

Не доверять вышеуказанному экспертному заключению, которое последовательно, логично, ничем не опровергнуто, участвующими в деле лицами не оспорено, у суда оснований не имеется. Суд принимает экспертное заключение как одно из доказательств по делу.

Также имеется копия заключения /Номер/ ГУ МО «Мособлэкспертиза», с указанием общей площади квартир - ... кв.м. л.д.200-201 т.1).

Истец направил заявление в Арбитражный суд Московской области с просьбой привлечь его к участию в деле по иску ЗАО НТЦ «ГЕОЭНЕРГОтехнологии» к Администрации г.Серпухов Московской области о признании права собственности на долю ... в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства общей площадью ... кв.в. по адресу: /Адрес/ л.д.34-36 т.2).

Решением Серпуховского городского суда Московской области от 29.07.2009г. за Целищевой А.А. признано право собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: /Адрес/ , в размере ... доли, что соответствует ...-х комнатной квартире /Номер/ общей площадью ... кв.м. ... этаж, ... секция л.д. 50-52 т.2).

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; а также иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст.6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвесторы имеют равные права на:

осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами;

владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;

передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации…

Согласно ст.8 вышеназванного закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и 9или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник) долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Основания приобретения права собственности предусмотрены ст. 218 ГК РФ, согласно которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания.

Статья 219 ГК РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с ч.2 ст.16 Закона № 214-ФЗ основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности может быть признано на завершенный объект строительства, принятый в эксплуатацию, индивидуализированный и имеющий конкретное описание и размеры.

Из материалов дела видно, что спорный дом не построен и не принят в эксплуатацию и как самостоятельный объект и конкретно квартира, на которую претендует истица, не может быть зарегистрирована как объект права собственности.

В связи с тем, что каких-либо прав на индивидуально-определенное имущество в виде дома № 15 по ул.Юбилейной г.Серпухова у ООО «Геоэнерготехнологии» согласно ст.219 ГК РФ не возникло, у инвестора Оводова Д.Г. не возникает обязательственного права требования о признании права собственности на долю в указанном имуществе. Действующее гражданское законодательство не предусматривает возможности регистрации права на объект незавершенного строительства за долевым инвестором. Соответственно, до получения документов, подтверждающих факт создания недвижимого имущества, основания для его регистрации не возникает, как не возникает и права собственности на него.

Таким образом, при отсутствии регистрации права собственности на весь объект строительства требование Оводова Д.Г. о признании права собственности на долю в этом объекте удовлетворению не подлежит. Доля - это часть недостроенного объекта, который является предметом действующего договора на участие в долевом строительстве и еще не существует как объект гражданских прав. Стороны находятся в обязательственных правоотношениях и вправе требовать только исполнения договорных обязательств. Поэтому инвестор не вправе требовать признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. У истца возникло только имущественное право требования и только на построенную по договору конкретную квартиру в принятом в эксплуатацию в доме, а не на долю объекта строительства в целом.

То обстоятельство, что в договоре /Номер/ долевого инвестирования строительства от /Дата/ указано, что плановое окончание строительства - /Дата/ , не может служить основанием для удовлетворения иска, поскольку в силу п.4.1 договора указано, что после утверждения акта-приемки объекта в эксплуатацию, при условии выполнения инвестором своих обязательств по договору, производится раздел долевой собственности в натуре путем составления акта, подписываемого обеими сторонами, доля инвестора составляет ... кв.м. общей площади, расположенной в ... секции на ... этаже. При этом суд учитывает, что строительство объекта по адресу: /Адрес/ , до настоящего времени не завершено. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из того, что по условиям договора инвестору передается доля в размере ... кв.м., расположенная в ... секции на ... этаже, право на получение в собственности которой возникает после регистрации в Государственном органе прав на недвижимое имущество.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований истца Оводова Д.Г. об исключении из состава конкурсной массы ... доли незавершенного строительством объекта - жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: /Адрес/ , так как данные требования не соответствуют положениям Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии со ст.131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Федеральным законом имущество.

В силу ст. 1018 ГК РФ имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет. Обращение взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица. При банкротстве учредителя управления доверительное управление этим имуществом прекращается и оно включается в конкурсную массу.

Таким образом, в соответствии с нормами Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и Гражданского кодекса РФ действия конкурсного управляющего по вопросу включения в конкурсную массу объектов незавершенного строительства являются правомерными, поскольку в конкурсную массу включается все имущество должника, включая объекты незавершенного строительства, с целью соразмерного удовлетворения требований всех кредиторов должника, в том числе и иных участников долевого строительства.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Оводова Д.Г. к конкурсному управляющему ЗАО НТЦ «ГЕОЭНЕРГОтехнологии» о признании права общей долевой собственности, на ... доли на незавершенный строительством объект - жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: /Адрес/ , что после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать по проектной документации помещению общей площадью ... кв.м., расположенной в ... секции на ...-м этаже; исключении из состава конкурсной массы ... доли незавершенного строительством объекта - жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: /Адрес/ , - отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Московский областной суд через Серпуховский городской суд Московской области в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: И.С.Фетисова