Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Стройтрест № 7» о признании права собственности на квартиру, признании зачета состоявшимся, обязании передать акт приема-передачи,

Установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Стройтрест № 7» и с учетом дополнения к исковому заявлению просит признать право собственности на квартиру № * (проектный номер), расположенную по адресу: ***, обязать ответчика произвести зачет доплаты суммы 230742 рубля 18 копеек за увеличение площади квартиры, 18000 рублей за установку прибора учета, 30000 рублей за коммунальные услуги, в счет долга по исполнительному листу, либо признать недействительным требование застройщика по оплате дополнительных метров, обязать ответчика передать акт приема-передачи квартиры. В обоснование иска указывает, что 28.05.2013 между истцом и ответчиком был заключен договор долевого участи в строительстве жилого дома, в настоящее время дом введен в эксплуатацию, однако до настоящего времени обязательства по передаче квартиры не исполнены. Решением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга в пользу истца взыскана неустойка за нарушение срока передачи квартиры, однако ответчик отказывается произвести зачет встречных требований по оплате денежных средств за увеличение площади квартиры.

Истец в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, указывая, что им был подписан акт приема-передачи квартиры, однако ответчик отказывается передать его истцу, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, исковые требования не признал, указывая, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, право собственности истца на квартиру ответчиком не оспаривается, однако квартира может быть передана только после исполнения истцом обязательств по оплате долевого взноса в полном объеме. Зачет требований, по мнению ответчика невозможен, поскольку в отношении ООО «Стройтрест № 7» возбуждено дело о банкротстве.

Представитель третьего лица ООО «Управляющая компания «Колпинская» в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 8 названного закона после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что 28.05.2013 между ООО «Стройтрест № 7» как заказчиком-застройщиком и ФИО1 как дольщиком был заключен договор № ДДУ-**/01/13-5 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу***, согласно условиям которого предметом договора является долевое участие дольщика в строительстве жилого дома, расположенного по указанному адресу, объектом долевого строительства является квартира в многоквартирном доме с проектным номером 5 (пункты 1.1, 1.2).

Согласно п. 2.3.1 договора, дольщик обязан вносить в счет участия в долевом строительстве денежные средства в объемах и в сроки, предусмотренные договором. Пункты 3.1, 3.2 предусматривают, что дольщик вносит денежные средства для долевого участия в строительстве в размере стоимости квартиры – 2 953 500 рублей.

Обязательства по оплате цены договора исполнены истцом в указанном размере.

П. 1.2 договора предусмотрено, что объектом долевого строительства является квартира со следующими характеристиками: проектная площадь квартиры 57,6 кв.м., проектная площадь помещений – 55,7 кв.м., площадь балкона (лоджии) 3,8 кв.м.

Согласно п. 3.4 договора указанная в 3.1 договора сумма денежных средств может быть изменена исключительно при расхождении фактической площади помещений по данным ПИБ от проектной. Стороны признают, что в связи с неизбежной погрешностью и допустимыми по правилам СНиП отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту фактическая площадь квартиры может отличаться от площади, указанной в п. 1.2 договора. Уточнение фактической площади кватиры, указанной в п. 1.2 договора производится на основании обмера квартиры ПИБ. Стороны признают, что не является нарушением договора отклонение от фактической площади квартиры от проектной, указанной в п. 1.2 договора, в пределах 1,5 % от проектной площади. Если отклонение общей приведенной площади квартиры превышает 1 кв.м., стороны осуществляют перерасчет долевого взноса, производят возврат, либо доплату за всю разницу между фактической и договорной общей приведенной площадью квартиры после получения результатов обмеров ПИБ.

03.12.2015 в адрес истца было направлено уведомление об изменении площади квартиры на 4,5 кв.м., в связи с чем установлена необходимость произвести доплату за увеличенную площадь согласно выставленного счета.

Согласно счету № 143 от 03.12.2015 сумма доплаты за увеличение площади составила 230742,18 рублей.

31.03.2016 ответчиком также выставлен счет на оплату дополнительного долевого взноса за установку и монтаж узлов учета тепловой энергии на сумму 18000 рублей.

В силу положений п. 1.5 договора долевого участия, передача квартиры и принятие ее дольщиком осуществляется в течение 3-х месяцев после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и при условии завершения всех расчетов по договору.

Разрешая требования ФИО1 в части взаимозачета встречных требований по договору долевого участия, суд исходит их следующего:

В соответствии со ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Решением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 09.01.2017 по гражданскому делу № 2-***/17, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 11.05.2017, с ООО «Стройтрест № 7» в пользу ФИО1 взыскана неустойка в размере 450 000 руб., компенсация морального вреда 10 000 рублей, штраф 150 000 рублей, судебные расходы в размере 18 439 рубля 60 коп.

Каких-либо доказательств, подтверждающих исполнение ООО «Стройтрест № 7» указанного решения суда в ходе рассмотрения дела не представлено.

Из материалов дела следует, и не оспаривается сторонами, что 30.01.2018 в адрес ответчика истцом было направлено уведомление о зачете.

Статье 411 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи недопустимости зачета, к которым в частности относятся основания, предусмотренные абз. 7 п. 1 ст. 63 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", согласно которому с даты вынесения арбитражным судом определения о введении в отношении должника наблюдения не допускается прекращение его денежных обязательств путем зачета встречного однородного требования, если при этом нарушается установленная пунктом 4 статьи 134 Федерального закона очередность удовлетворения требований кредиторов.

28.12.2017 определением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-***/2017 принято заявление ООО «Балакомп плюс» о признании ООО «Стройтрест № 7» несостоятельным (банкротом), назначено судебное заседание по проверке обоснованности заявления кредитора о признании должника несостоятельным (банкротом) и введении в отношении него процедуры наблюдения.

На дату рассмотрения настоящего гражданского дела заявление ООО «Балакомп плюс» обоснованным не признано, процедура наблюдения в отношении ООО «Стройтрест № 7» не введена.

На основании си. 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации зачет является односторонней сделкой, направленной на прекращение гражданских прав и обязанностей, для которой, в силу положений ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо и достаточно воли одной стороны.

Уведомление о зачете было получено ответчиком 14.02.2018, что подтверждается информацией, содержащейся на сайте «Почта России» в сети интернет (почтовый идентификатор 19101417373362), то есть в период проверки обоснованности заявления о признании ООО «Стройтрест № 7» несостоятельным, и до введения процедуры наблюдения.

Сведений об оспаривании данной односторонней сделки, либо о признании ее недействительной в ходе судебного разбирательства представлено не было.

Совершенный ФИО1 зачет требований является одним из способов прекращения обязательства одной стороной перед другой в порядке ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд полагает возможным признать состоявшимся зачет требований ООО «Стройтрест № 7» по оплате денежных средств за увеличение площади квартиры в соответствии с п. 3.4 договора № ДДУ-**/01/13-5 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу***от 28.05.2013 в сумме 230742,18 рублей, по оплате денежных средств в сумме 18000 рублей за установку и монтаж узлов учета тепловой энергии в счет оплаты суммы неустойки в размере 450000 рублей, взысканной в пользу ФИО1 с ООО «Стройтрест № 7» решением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 09.01.2017 по гражданскому делу № 2-***/17.

Оснований для произведения зачета на сумму 30000 рублей, согласно счету, представленному в материалы дела истцом, в качестве компенсации коммунальных услуг, согласно п. 2.3.5 договора № ДДУ-**/01/13-5 от 28.05.2013, суд не усматривает, поскольку получателем денежных средств в данном счете указана ООО «Управляющая компания «Колпинская», доказательств, что данные требования предъявлены ФИО1 ответчиком ООО «Стройтрест № 7» в материалах дела не содержится.

Разрешая требования истца в части признания недействительным требования о доплате денежных средств за увеличение площади объекта долевого строительства, суд не усматривает оснований для их удовлетворения. При этом суд исходит из того, что факт увеличения площади квартиры № 5, являющейся объектом долевого строительства до 60.2 кв.м., подтверждается выпиской из ведомости помещений и их площадей, и сторонами не оспаривается.

Согласно части 4 статьи 4 данного Федерального закона, договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 5 указанного Федерального закона, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Учитывая положения ст. 421 ГК РФ о свободе договора и согласие истца на то, что фактическая приведенная площадь квартиры может отличаться от планируемой, суд не находит законных оснований для удовлетворения требований о признании требования о доплате долевого взноса недействительным, учитывая, что на момент заключения договора истец выразил свое добровольное согласие со всеми условиями договора.

Разрешая исковые требования в части признания права собственности на квартиру с проектным № *, расположенную по адресу: ***, суд исходит из следующего:

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу положений ст. 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно ч. 1, 3 ст. 8 названного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется в частности путем признания права, иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают в частности из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно положениям абзаца 3 пункта 3 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 ГПК Российской Федерации или части 1 статьи 168 АПК Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Таким образом, ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, а должен сам правильно квалифицировать спорные правоотношения и определить нормы права, подлежащие применению в рамках фактического основания и предмета иска.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избираемый лицом способ должен способствовать восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца.

Право собственности истца на объект долевого строительства в ходе судебного разбирательства ответчиком не оспаривалось, ООО «Стройтрест № 7» ссылался лишь на ненадлежащее исполнение участником долевого строительства об оплате долевого взноса. Вместе с тем, поскольку в данном случае основания заявленных требований сводятся к отказу ООО «Стройтрест № 7» признать зачет состоявшимся, суд полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

В данном случае, с учетом вывода суда о признании зачета состоявшимся, надлежащим способ защиты нарушенного права ФИО1, как участника долевого строительства будет являться передача истцу квартиры, предусмотренной договором долевого участия.

Копия акта приема-передачи в материалы дела ответчиком представлена не была, в связи с чем довод ответной стороны о том, что сторонами подписан акт приема-передачи квартиры не может быть принят судом во внимание, поскольку само по себе подписание акта приема-передачи не подтверждает фактическую передачу квартиры истцу, поскольку передача квартиры представляет собой совокупность действий, результатом которых является регистрация права собственности на объект долевого строительства. То обстоятельство, что акт приема-передачи истцу не передан, является препятствием к государственной регистрации права собственности ФИО1 на объект долевого строительства в соответствии с положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что нарушенное право истца на получение объекта долевого строительства, подлежит защите путем возложения на ответчика обязанности передать квартиру № * общей площадью 60,2 кв.м. в доме ** к. ** литера ** в *** по акту приема-передачи, передать истцу акт приема-передачи указанной квартиры.

Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, с ответчика в соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 22970 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать состоявшимся зачет требований ООО «Стройтрест № 7» по оплате денежных средств за увеличение площади квартиры в соответствии с п. 3.4 договора № ДДУ-**/01/13-5 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу: *** от 28.05.2013 в сумме 230742,18 рублей, по оплате денежных средств в сумме 18000 рублей за установку и монтаж узлов учета тепловой энергии в счет оплаты суммы неустойки, взысканной в пользу ФИО1 с ООО «Стройтрест № 7» решением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 09.01.2017 по гражданскому делу № 2-***/17.

Обязать ООО «Стройтрест № 7» передать ФИО1 квартиру № * общей площадью 60,2 кв.м. в доме ** к. * литера * *** по акту приема-передачи, передать акт приема-передачи указанной квартиры.

Взыскать с ООО «Стройтрест № 7» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 22970 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Т.С. Бородулина