Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третьи лица Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, ФИО3, о признании зарегистрированного права отсутствующим, исключении записи из ЕГРП,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, третьи лица Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, ФИО3, о признании зарегистрированного права отсутствующим, исключении записи из ЕГРП, обосновав свои требования тем, что 20 сентября 2012 года между ФИО3, как продавцом, и Б.Р.Т., как покупателем, был заключен договор купли-продажи недвижимости. Договор зарегистрирован 9.10.2012 года (запись регистрации № ***/, номер регистрации ***), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № ***. По договору он передал в собственность покупателю жилой дом, общей площадью 245,3 кв.м., с инвентарным номером ***, литер А, этажность 2, с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. ***. Отчуждаемый жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером *** из земель населенных пунктов, общей площадью 782 кв.м., по адресу: ул. ***, квартал ***, в г. Ставрополе. Земельный участок был предоставлен ФИО3 для продолжения строительства индивидуального жилого дома по договору аренды земельного участка в границах земель МО г. Ставрополь № *** от 04.05.2009 года. Договор аренды заключен сроком на 10 лет (по 26.02.2019 года) и зарегистрирован Управлением Росреестра по СК от 23.04.2010 года, номер регистрации ***. По договору уступки прав (требований) от 20 сентября 2012 года Б.Р.Т. были переданы права и обязанности по указанному договору аренды на земельный участок, о чем в ЕГРП была сделана запись регистрации номер ***. Договорная покупная цена недвижимости по договору купли-продажи от 20.09.2012 года была определена сторонами в размере *** руб. (п. 2 договора). В п. 8 договора купли-продажи недвижимости предусмотрено право сторон на изменение и дополнение договора после его заключения, в том числе, изменения условия о цене на основании письменного соглашения сторон. На основании данного пункта сторонами было заключено дополнительное соглашение от 20.09.2012 года к договору купли-продажи недвижимости от 20.09.2012 года. В соответствии с которым покупная стоимость недвижимости в связи с внесенными изменениями составила *** руб., которые покупатель был обязан передать продавцу не позднее 1 ноября 2012 года. Однако ФИО3 была передана лишь сумма в размере *** руб. При этом факт передачи указанной денежной суммы имел место до момента подписания договора купли-продажи (п. 2). Оставшаяся сумма в размере *** рублей не была получена ФИО3, в связи с чем, задолженность ответчика по оплате товара перед ним составляет *** рублей. Б.Р.Т. на основании договора купли-продажи недвижимости 12.10.2012 года осуществил продажу указанного выше жилого дома в пользу другого лица - ФИО4 за *** руб. Так как договор купли-продажи спорного жилого дома от 14.09.2012 года считается не заключенным, то Б.Р.Т не имел правовых оснований на передачу спорного имущества в собственность третьему лицу - ФИО4 07.11.2012 года был заключен договор купли-продажи этого же объекта между ФИО4 (сыном) и ФИО2 (матерью). Оспаривая законность совершенных сделок. ФИО3 обратился с иском об истребовании жилого дома из незаконного владения ФИО2 и погашении соответствующих записей в ЕГРП. Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 10.10.2013 года исковые требования ФИО3 (уточненные в порядке ст. 39 ГПК РФ) были удовлетворены полностью: суд истребовал из незаконного владения ФИО2 в пользу ФИО3 жилой дом общей площадью 245,3 кв.м., с инвентарным номером ***, литер А, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. ***; исключил из ЕГРП запись о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости от 07.11.2012 года, заключенного между ФИО4 и ФИО2; исключил из ЕГРП запись о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости от 07.11.2012 года, заключенному между ФИО4 и ФИО2; исключил из ЕГРП запись о государственной регистрации права залога по договору об ипотеке (залоге недвижимого имущества) № 81617/Д32 от 18.12.2012 года, заключенного между КБ «РОСЭНЕРГОБАНК» (ЗАО) и ФИО2, номер записи регистрации ***; обязал внести в ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности на жилой дом общей площадью 245,3 кв.м., с инвентарным номером ***, литер А, этажность 2, с кадастровым номером ***, за ФИО3 Решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя вступило в законную силу. Судом в соответствии со ст. ст. 424, 432, 555 ГК РФ сделан вывод о незаключенности договора купли-продажи недвижимости от 20.09.2012 года. Соответственно, такой договор не мог влечь правовых последствий, в том числе, в виде перехода права собственности на предмет договора купли-продажи к Б.Р.Т. и другим лицам. Суд указал, что незаключенность первой сделки купли-продажи от 20.09.2012 года, влечет порочность (недействительность) последующей сделки от 12.10.2012 года, по которой перешли права на недвижимость к ФИО4 В свою очередь, вторая сделка порождает дефектность последующих сделок со спорным недвижимым имуществом. Так как договор купли-продажи спорного жилого дома от 20.09.2012 года считается незаключенным, то, следовательно, указанное в нем в качестве покупателя лицо (Б.Р.Т.) не приобрело права собственности на имущество, ввиду чего вторая сделка купли-продажи от 12.10.2012 года ничтожна и не могла порождать правовых последствий в виде перехода права собственности от ФИО5 к ФИО4 Договору купли-продажи недвижимости от 07.11.2012 года, заключенному между ФИО4 и ФИО2, суд также дал оценку как ничтожному и не порождающему правовых последствий. По этим же основаниям суд признал ничтожным договор № 81617/Д32 об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 18.12.2012, заключенный между ЗАО КБ «РОСЭНЕРГОБАНК» как залогодержателем и ФИО2 как залогодателем. Дополнительно в пользу ничтожности совершенных сделок купли-продажи суд указал на проявление недобросовестности ФИО2 при приобретении спорного недвижимого имущества. Цена договора по обеим сделкам купли-продажи от 12.10.2012 года и от 7.11.2012 года являлась одинаковой и составила *** руб. за жилой дом, общей площадью 245,3 кв.м. Приобретение жилого дома от ФИО5, получившего его от него по цене, значительно ниже рыночной, свидетельствует о недобросовестности последующего приобретателя (Постановление Президиума ВАС РФ от 18 декабря 2007 года № 10665/07). Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 ноября 2008 года № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации» занижение покупной стоимости недвижимого имущества является признаком злоупотребления правом, в силу чего сделка, совершенная со значительным занижением цены, может быть признана судом недействительной на основании пункта 2 статьи 10 и статьи 168 ГК РФ. Суд указал, что установление цены договора носило формальный характер и свидетельствует о мнимом характере сделок купли-продажи недвижимости от 12.10.2012 года и от 07.11.2012 года. Помимо установленного судом факта существенного занижения стоимости имущества, судом также установлено, что за короткий период - с 20.09.2012 года по 07.11.2012 года были совершены три сделки по отчуждению спорного жилого дома в пользу различных лиц. Так, 18.12.2012 года между ЗАО КБ «РОСЭНЕРГОБАНК» и ООО «Регион-26» (заемщиком) в лице генерального директора ФИО5 был заключен договор № 8161 о предоставлении кредита в форме овердрафта, согласно которому заемщику было предоставлено кредитование расчетного счета с суммой лимита кредитования *** рублей на срок до 17.06.2013 года включительно. Согласно разделу 4 кредитного договора исполнение обязательств заемщика по договору обеспечивалось, в том числе, договором поручительства № 81617ДП/2 от 18.12.2012 года, заключенным между Б.Р.Т. и КБ «РЭБ (ЗАО): договором залога № 81617/Д31 от 18.12.2012 года, также заключенным между Б.Р.Т. и КБ «РЭБ (ЗАО); договором об ипотеке № 81617/Д32 от 18.12.2012 года, заключенным между ФИО2 и КБ «РЭБ» (ЗАО). 18.12.2012 года между ЗАО КБ «РОСЭНЕРГОБАНК», как залогодержателем, и ФИО2, как залогодателем, был заключен договор № 81617/Д32 об ипотеке (залоге недвижимого имущества) спорного жилого дома по ул. ***. Таким образом, изначально приобретенное Б.Р.Т. недвижимое имущество было реализовано им сначала в пользу ФИО4, а потому самим ФИО4 в пользу ФИО2 по двум следующим друг за другом в кратчайший период сделкам купли-продажи. ФИО2 почти сразу же после приобретения недвижимости возложила на себя бремя залога (ипотеки). При этом она обеспечила вновь приобретенным недвижимым имуществом перед кредитором - КБ «РОСЭНЕРГОБАНК» исполнение кредитного обязательства ООО «Регион-26», единоличным исполнительным органом которого (генеральным директором) является Б.Р.Т. - лицо, которое приобрело недвижимое имущество у ФИО3 Судом установлено, что у ФИО2 отсутствовал фактический материальный интерес в приобретении спорного жилого дома по ул. ***, как правового результата сделки купли-продажи недвижимости от 07.11.2012 года; данная сделка фактически направлена на достижение материального блага Б.Р.Т., который также выступил в качестве залогодателя по заемным обязательствам на основании договора залога № 81617/Д31 от 18.12.2012 года, заключенным им и КБ «РЭБ (ЗАО). По сделке купли-продажи от 07.11.2012 года в качестве продавца выступал ФИО4, который является сыном ФИО2 приобретателя, что свидетельствует о фактическом сговоре сторон в целях образования видимой добросовестности при приобретении спорного недвижимого имущества для целей получения кредитных средств, что указывает на злоупотребление правом ФИО2 Этим же решением суда установлено прекращение ипотеки спорного жилого дома и права аренды на земельный участок по договору аренды № *** от 04.05.2009 года, с исключением записи из ЕГРП. В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Под указанным судебным постановлением понимается любое судебное постановление, которое согласно ч. 1 ст. 13 ГПК РФ принимает суд (судебный приказ, решение суда, определение суда). Таким образом, имеется преюдициальный судебный акт, установивший факт ничтожности сделки с участием ФИО2 и наличия злоупотребления правом с ее стороны. На основании решения Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 10.10.2013 года ФИО3 зарегистрировал за собой право собственности на жилой дом, номер регистрации ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.03.2014 года, серия 26-АИ № ***. 28.03.2014 года между ФИО3 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) был заключен договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым он приобрел право собственности на жилой дом, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности № 26-АИ ***, запись о регистрации от 10.04.2014 года № ***. Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 10.10.2013 года уже разрешен вопрос в части владения и государственной регистрации права собственности ФИО3 на жилой дом, а также владения земельным участком. Однако судьба зарегистрированного права аренды на земельный участок, на котором располагается жилой дом, решением не была определена. Так, по договору уступки прав (требований) от 20 сентября 2012 года Б.Р.Т. были переданы права и обязанности по договору аренды на земельный участок, о чем в ЕГРП была сделана запись регистрации номер ***. Далее Б.Р.Т. уступил права и обязанности по договору аренды в пользу ФИО4 по соглашению о перенайме. ФИО4 впоследствии заключил договор об уступке прав по договору аренды в пользу ФИО2, за которой и была внесена запись о государственной регистрации права (обременения) аренды от 26.11.2012 года, номер регистрации ***. Однако после виндикации жилого дома в пользу ФИО3 и последующей регистрации права собственности за ним формальная регистрация права аренды за ФИО2 не прекращалась посредством исключения соответствующей записи из ЕГРП. Таким образом, имеется необходимость внести правовую определенность относительно юридической судьбы прав аренды на земельный участок по адресу: г. Ставрополь, улица ***, с кадастровым номером ***. Обременение (аренда) на земельный участок по ул. ***, зарегистрированное за ФИО2, должно быть признано отсутствующим по следующим основаниям. В силу разъяснений п. 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 11.10.2013 года жилой дом по ул. ***, был истребован из незаконного владения ФИО2 в пользу ФИО3 При виндикации (истребовании имущества из чужого незаконного владения) одновременно разрешаются вопросы права и фактического владения вещью. Очевидно, что виндикация жилого дома автоматически влечет за собой возврат владения на земельный участок, на котором этот дом расположен, в пользу ФИО3, а также той части, которая необходима для эксплуатации дома. Данный тезис подтверждается следующим. Положениями п. 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В п. 1 ст. 28 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 ЗК РФ, гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 24 ЗК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ федеральными законами. Таким образом, ст. 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта. Земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения, не может быть предоставлен в аренду лицу, не обладающему правом собственности на возведенный объект недвижимое и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка (Постановление Президиума ВАС РФ от 06 сентября 2011 года № 4275/11). В соответствии с п. 2 ст. 271, п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника. По смыслу разъяснений, содержащихся в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», исключительный характер права собственника объекта недвижимости на приобретение права аренды на земельный участок означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение в аренду земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением. Земельный участок по ул. ***, необходим для использования объекта недвижимости - жилого дома. Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет как единый и неделимый объект права (п. 4 ст. 1 Закона о кадастре недвижимости) и не предполагает возможности раздела с последующим предоставлением части участка несобственнику объекта недвижимости ФИО2 Таким образом, у ФИО3, как минимум, с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом, в силу прямого указания закона, возникло право на земельный участок, расположенный под домом, и необходимый для его обслуживания. В противном случае нарушался бы принцип единства судьбы земельною участка и прочно связанных с ним объектов, закрепленный в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Как установлено в решении Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 10.10.2013 года сделки купли-продажи недвижимости от 12.10.2012 года и от 07.11.2012 года в силу ничтожности не повлекли правовых последствий в виде перехода права собственности к ФИО4, а впоследствии - к ФИО2, следовательно, договор об уступке прав по договору аренды земельного участка, зарегистрированный от 26.11.2012 года, номер регистрации ***, был совершен между ФИО4 и ФИО2 только в отношении прав на земельный участок без перехода права собственности на жилой дом. Однако, в соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1. п. 4 ст. 35 ЗК РФ установлен прямой запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Из приведенных нормативных положений Земельного кодекса РФ следует, что соглашение о перенайме по договору аренды земельного участка в пользу ФИО2 без учета находящегося на нем строения жилого дома, принадлежащего другому лицу - ФИО3, нарушает установленный законом запрет и является ничтожным. На ничтожность сделок, предполагающих раздельный оборот части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, и самого здания, строения, сооружения в соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 и п. 4 ст. 35 ЗК РФ, указывается в п. 79 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 года № 9 «О судебной практике по делам о наследовании». Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 52 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает его право, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременении отсутствующими. ФИО3 не являлся участником договоров уступки прав по договору аренды № *** от 04.05.2009 года, в том числе, по договору уступки прав по договору аренды № *** от 04.05.2009 года в пользу ФИО2 от 26.11.2012 года, номер регистрации ***. Вместе с тем, недвижимое имущество вернулось в его владение как законного собственника с последующей регистрацией права собственности на жилой дом. ФИО3 является не только обладателем зарегистрированного права на жилой дом, но и фактическим владельцем жилого дома и земельного участка под ним и необходимого для его эксплуатации. В этой связи ему нет необходимости разрешать вопрос о владении земельным участком. При наличии вступившего в законную силу решения суда, которым в пользу ФИО3 истребовано недвижимое имущество и установлена незаконность его отчуждения в пользу ответчика, считается, что право аренды на земельный участок не было утрачено ФИО3 вне зависимости от факта государственной регистрации аренды за ФИО2 Государственной регистрации подлежит только существующее право, то есть возникшее на законных основаниях (Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 года). Таким образом, его праву собственности на жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, и праву аренды на земельный участок, необходимый для использования жилого дома, противопоставляется формальная запись о регистрации права аренды за ФИО2 при отсутствии как самого права на земельный участок, так и правомочия владения данным земельным участком. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Разрешение спора о праве на земельный участок предполагает предъявление соответствующего иска к его формальному правообладателю. Он является правопреемником во всех имущественных отношениях, возникших с оборотом спорного земельного участка и жилого дома с участием продавца ФИО3 Просил признать отсутствующим у ФИО2 зарегистрированного права (обременение) аренды на земельный участок, с кадастровым номером ***, из земель населенных пунктов, общей площадью 782 кв.м., по адресу: улица ***, квартал ***, в г. Ставрополе, основанное на договоре об уступке права (требования) по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования город Ставрополь № *** от 04.05.2009 года, запись о государственной регистрации права (обременения) от 26.11.2012 года, номер регистрации ***; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права (обременения) аренды на земельный участок, с кадастровым номером ***, из земель населенных пунктов, общей площадью 782 кв.м., по адресу: улица ***, квартал ***, в городе Ставрополе, внесенной за ФИО2 на основании договора об уступке права (требования) по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования город Ставрополь № *** от 04.05.2009 года, номер регистрации *** от 26.11.2012 года, заключенного между ФИО4 и ФИО2; внести (восстановить) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права (обременения) аренды по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования город Ставрополь № *** от 04.05.2009 года за ФИО1

Впоследствии истец уточнил исковые требования и просил признать отсутствующим у ФИО2 зарегистрированное право (обременение) аренды на земельный участок, с кадастровым номером ***, из земель населенных пунктов, общей площадью 782 кв.м., по адресу: улица ***, квартал ***, в г. Ставрополе, основанное на соглашении о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка от 07.11.2012 года, заключенным между ФИО4 и ФИО2, запись о государственной регистрации права (обременения) от 26.11.2012 года, номер регистрации ***; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права (обременения) аренды на земельный участок, с кадастровым номером ***, из земель населенных пунктов, общей площадью 782 кв.м., по адресу: улица ***, квартал ***, в городе Ставрополе, внесенную за ФИО2 на основании соглашения о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка от 07.11.2012 года, номер регистрации *** от 26.11.2012 года, заключенного между ФИО4 и ФИО2; внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права (обременения) аренды по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования город Ставрополь № *** от 04.05.2009 года за ФИО1

Истец ФИО1 в заседание суда не явился, представив суду заявление о рассмотрении спора в его отсутствие с участием его представителя, поэтому суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. ст. 48, 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие, с участием его представителя по доверенности.

Представитель истца по доверенности ФИО6 настаивал на удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что спорная запись в ЕГРП о регистрации права аренды на земельный участок за ФИО2 не соответствует действительности, и не может существовать, поскольку решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя жилой дом по ул. ***, был виндицирован в пользу ФИО3, у которого истец приобрел дом по сделке купли-продажи, что нарушает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, поскольку жилой дом находится в собственности ФИО7, который осуществляет владение как домом, так и земельным участком, а права на земельный участок (право аренды) формально принадлежат другому лицу (ФИО2). Запись в ЕГРП за ответчиком не отражает реально существующего у него права аренды и внесена на основании ничтожной сделки.

Ответчик ФИО2, извещенная надлежащим образом о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, поэтому суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. ст. 48, 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие, с участием ее представителя по доверенности ФИО8

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО8, извещенный надлежащим образом о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, поэтому суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя по доверенности ФИО9 в судебном заседании разрешение спора оставил на усмотрение суда, в представленном письменном отзыве на иск указал, что как следует из вступившего в законную силу решения Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 10.10.2013 года по делу № 2-2129/13, которым установлены обстоятельства, не подлежащие дополнительному доказыванию, исковые требования ФИО3 были удовлетворены в полном объеме, а именно, суд истребовал из незаконного владения ФИО2 в пользу ФИО3 жилой дом, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, исключил все записи из ЕГРП сделанные на основании ничтожных сделок, обязал внести в ЕГРП запись о регистрации права собственности на вышеуказанный жилой дом за ФИО3 Согласно части 2 статьи 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Таким образом, при наличии вступившего в законную силу решения суда, которым в пользу ФИО3 истребовано недвижимое имущество и установлена незаконность его отчуждения в пользу ответчика, истец, абсолютно точно полагает, что право аренды на земельный участок не было утрачено ФИО3 вне зависимости от факта государственной регистрации аренды за ФИО2 ФИО3 продал жилой дом, расположенный по адресу: ул. ***, истцу по договору купли - продажи недвижимости от 28.03.2014 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, представленным в материалы дела. Исходя из пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее Постановление Пленума от 24.03.2005 года N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях. Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления Пленума от 24.03.2005 года N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка. Таким образом, поскольку арендатором земельного участка по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, в связи с покупкой находящимся на нем объекта недвижимого имущества стал ФИО1, у суда имеются все основания для удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо ФИО3 в заседание не явился, представив в суд заявление о рассмотрении спора в его отсутствие, поэтому суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы данного гражданского дела, считает исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 55, 56, 59, 60 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 10.10.2013 года по делу № 2-2129/2013 установлено, что 20 сентября 2012 года между ФИО3 (продавец) и Б.Р.Т. (покупатель) был подписан договор купли-продажи недвижимости, по которому ФИО3 передал в собственность покупателю жилой дом, общей площадью 245,3 кв.м., с инвентарным номером ***, литер А, этажность 2, с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, улица ***. Договор зарегистрирован 09.10.2012 года (запись регистрации № ***/, номер регистрации ***), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № ***. В договоре купли-продажи указано, что отчуждаемый жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером ***, из земель населенных пунктов, общей площадью 782 кв.м., по адресу: улица ***, квартал ***, в городе Ставрополе. Земельный участок был предоставлен ФИО3 для продолжения строительства индивидуального жилого дома по договору аренды земельного участка в границах земель МО г. Ставрополь № *** от 04.05.2009 года. Договор аренды заключен сроком на 10 лет (по 26.02.2019 года) и зарегистрирован Управлением Росреестра по Ставропольскому краю от 23.04.2010 года, номер регистрации ***.

По договору уступки прав (требований) от 20 сентября 2012 года Б.Р.Т. были переданы права и обязанности по указанному договору аренды на земельный участок, о чем в ЕГРП была сделана запись регистрации номер ***.

Покупная цена недвижимости по договору купли-продажи от 20.09.2012 года была определена в размере *** руб. В п. 8 договора купли-продажи недвижимости предусмотрено право сторон на изменение и дополнение договора после его заключения, в том числе, изменения условия о цене на основании письменного соглашения сторон.

На основании данного условия сторонами было подписано дополнительное соглашение от 20.09.2012 года к договору купли-продажи недвижимости от 20.09.2012 года, в соответствии с которым, покупная стоимость недвижимости в связи с внесенными изменениями составила *** руб., которые покупатель был обязан передать продавцу не позднее 1 ноября 2012 года. Однако ФИО3 была передана лишь сумма в размере *** руб. При этом факт передачи указанной денежной суммы имел место до момента подписания договора купли-продажи (п. 2). Оставшаяся сумма в размере *** рублей не была получена ФИО3, в связи с чем, задолженность ответчика по оплате товара перед истцом составляет *** рублей.

Б.Р.Т. на основании договора купли-продажи недвижимости 12.10.2012 года осуществил продажу указанного выше жилого дома в пользу другого лица - ФИО4 за *** руб. Последний, в свою очередь, 07.11.2012 года заключил договор купли-продажи этого же объекта с ФИО2 (которая приходится ему матерью) - покупателем.

Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 10.10.2013 года в рамках дела № 2-2129/2013 были удовлетворены требования ФИО3, который просил истребовать жилой дом из чужого незаконного владения ФИО2 и погасить соответствующие записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним с одновременным внесением записей о регистрации права собственности за собой.

Суд в мотивировочной части решения со ссылкой на статьи 424, 432, 555 ГК РФ пришел к выводу о незаключенности договора купли-продажи недвижимости от 20.09.2012 года (первого договора в цепочке сделок), кроме того, указал, что незаключенность первой сделки купли-продажи от 20.09.2012 года влечет недействительность последующей сделки купли-продажи от 12.10.2012 года, по которой передавались права на недвижимость к ФИО4 В свою очередь, вторая сделка порождает дефектность последующих сделок со спорным недвижимым имуществом.

Поскольку договор купли-продажи спорного жилого дома от 20.09.2012 года считается незаключенным, то, следовательно, указанное в нем в качестве покупателя лицо (Б.Р.Т.) не приобрело права собственности на имущество, ввиду чего вторая сделка купли-продажи от 12.10.2012 года ничтожна и не могла порождать правовых последствий в виде перехода права собственности от ФИО5 к ФИО4

Договор купли-продажи недвижимости от 07.11.2012 года, заключенный между ФИО4 и ФИО2, суд также оценил как ничтожный и не порождающий правовых последствий. По этим же основаниям суд признал ничтожным договор № 81617/Д32 об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 18.12.2012 года, заключенный между ЗАО КБ «РОСЭНЕРГОБАНК», как залогодержателем, и ФИО2 - как залогодателем.

Дополнительно, в пользу ничтожности совершенных сделок купли-продажи Октябрьский районный суд г. Ставрополя со ссылкой на статьи 10 и 168 ГК РФ указал на проявление недобросовестности ФИО2 при приобретении спорного недвижимого имущества по мотивам занижения стоимости приобретаемого имущества.

Помимо установленного судом факта существенного занижения стоимости имущества, судом также установлено, что за короткий период - с 20.09.2012 года по 07.11.2012 года было совершено три сделки по отчуждению спорного жилого дома в пользу различных лиц.

18.12.2012 года между ЗАО КБ «РОСЭНЕРГОБАНК» и ООО «Регион-26» (заемщиком) в лице генерального директора ФИО5 был заключен договор № 8161 о предоставлении кредита в форме овердрафта, согласно которому заемщику было предоставлено кредитование расчетного счета с суммой лимита кредитования *** рублей на срок до 17.06.2013 года включительно. Согласно разделу 4 кредитного договора исполнение обязательств заемщика по договору обеспечивалось, в том числе, договором поручительства № 81617ДП/2 от 18.12.2012 года, заключенным между Б.Р.Т. и КБ «РЭБ (ЗАО); договором залога № 81617/ДЗ1 от 18.12.2012 года, также заключенным между Б.Р.Т. и КБ «РЭБ (ЗАО); договором об ипотеке № 81617/ДЗ2 от 18.12.2012 года, заключенным между ФИО2 и КБ «РЭБ» (ЗАО).

Таким образом, изначально приобретенное Б.Р.Т. недвижимое имущество было реализовано им сначала в пользу ФИО4, а потом самим ФИО4 в пользу ФИО2 по двум (следующим друг за другом в кратчайший период) сделкам купли-продажи. ФИО2 почти сразу же после приобретения недвижимости возложила на себя бремя залога (ипотеки). При этом она обеспечила приобретенным недвижимым имуществом перед КБ «РОСЭНЕРГОБАНК» исполнение кредитного обязательства обществом «Регион-26», единоличным исполнительным органом которого является Б.Р.Т. - лицо, которое приобрело недвижимое имущество у ФИО3 по первой сделке.

Судом по делу № 2-2129/13 установлено, что у ФИО2 отсутствовал фактический материальный интерес в приобретении спорного жилого дома по ул. ***, в виде правового результата сделки купли-продажи недвижимости от 07.11.2012 года; данная сделка фактически направлена на достижение материального блага Б.Р.Т., который также выступил в качестве залогодателя по заемным обязательствам на основании договора залога № 81617/ДЗ1 от 18.12.2012 года, заключенным им и КБ «РЭБ (ЗАО).

По сделке купли-продажи от 07.11.2012 года в качестве продавца выступал ФИО4, который является сыном ФИО2 – приобретателя, что свидетельствует о фактическом сговоре сторон в целях образования видимой добросовестности при приобретении спорного недвижимого имущества для целей получения кредитных средств, что указывает на злоупотребление правом ФИО2

Судом установлено, что это свидетельствует о мнимом характере сделок купли-продажи недвижимости от 12.10.2012 года и от 07.11.2012 года.

Этим же решением суда установлено прекращение ипотеки спорного жилого дома и права аренды на земельный участок по договору аренды № *** от 04.05.2009 года с исключением записи из ЕГРП.

Решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 10.10.2013 года по делу № 2-2129/2013 вступило в законную силу и на момент рассмотрения настоящего спора полностью исполнено. На основании указанного решения Управление Росреестра по Ставропольскому краю исключило из ЕГРП запись о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости от 07.11.2012 года, заключенного между ФИО4 и ФИО2, исключило из ЕГРП запись о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости от 07.11.2012 года, заключенному между ФИО4 и ФИО2, исключило из ЕГРП запись о государственной регистрации права залога по договору об ипотеке (залоге недвижимого имущества) № 81617/Д32 от 18.12.2012 года, заключенному между КБ «РОСЭНЕРГОБАНК» (ЗАО) и ФИО2, номер записи регистрации ***, внесло в ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности на жилой дом общей площадью 245.3 кв.м., с инвентарным номером ***, литер А, этажность 2, с кадастровым номером ***, за ФИО3

На основании решения суда ФИО3 зарегистрировал за собой право собственности на жилой дом, номер регистрации ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.03.2014 года серии 26-АИ № ***.

Далее ФИО3 по сделке купли-продажи недвижимости от 28.03.2014 года продал жилой дом покупателю ФИО1 Управлением Росреестра произведена регистрация перехода права собственности на жилой дом от ФИО10 к ФИО1, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности № 26-АИ ***, запись регистрации от 10.04.2014 года № ***.

Однако неразрешенным остался вопрос относительно зарегистрированного права (обременения) аренды на земельный участок под указанным жилым домом, вследствие чего запись в ЕГРП о праве аренды на земельный участок за ФИО3 не восстанавливалась.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения приобретателя жилого дома от собственника ФИО1 с настоящим иском, который полагает, что внесенная запись в ЕГРП о регистрации аренды за ответчиком противопоставляется самому праву аренды на земельный участок, которое возникло у истца на основании сделки купли-продажи. Иск направлен на внесение правовой определенности относительно юридической судьбы права аренды на земельный участок по адресу: город Ставрополь, улица ***, с кадастровым номером ***.

Решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 10.10.2013 года по делу № 2-2129/2013 в силу части 2 статьи 61 ГПК РФ, разъяснений пункта 9 Постановления Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» для настоящего дела является преюдициальным судебным актом, установившим факт ничтожности сделки купли-продажи от 07.11.2012 года с участием ФИО2 и наличия злоупотребления правом с ее стороны.

Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 10.10.2013 года уже разрешен вопрос в части владения и государственной регистрации права собственности за ФИО3 (правопредшественника истца) на жилой дом, а также владения земельным участком.

В рамках настоящего дела суд рассматривает спор о принадлежности права аренды на земельный участок под жилым домом.

Так, по договору уступки прав (требований) от 20 сентября 2012 года Б.Р.Т. были переданы права и обязанности по договору аренды на земельный участок, о чем в ЕГРП была сделана запись регистрации номер ***. Далее, Б.Р.Т. уступил права и обязанности по договору аренды в пользу ФИО4 по соглашению о перенайме.

ФИО4 впоследствии заключил договор об уступке прав по договору аренды в пользу ФИО2, за которой и была внесена запись о государственной регистрации права (обременения) аренды от 26.11.2012 года, номер регистрации ***.

После истребования из чужого незаконного владения жилого дома решением суда в пользу ФИО3 и последующей регистрации права собственности за ним, формальная регистрация права аренды за ФИО2 не прекращалась посредством исключения соответствующей записи из ЕГРП.

Однако положениями пункта 5 статьи 1 Земельного кодекса РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В пункте 1 статьи 28 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

Таким образом, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику объекта капитального строительства.

Земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения, не может быть предоставлен в аренду лицу, не обладающему правом собственности на возведенный объект недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06 сентября 2011 года № 4275/11).

В соответствии с пунктом 2 статьи 271, пунктом 1 статьи 552 ГК РФ, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», исключительный характер права собственника объекта недвижимости на приобретение права аренды на земельный участок означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение в аренду земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 11.10.2013 года жилой дом по ул. ***, был истребован из незаконного владения ФИО2 в пользу ФИО3 При виндикации (истребовании имущества из чужого незаконного владения) одновременно были разрешены вопросы права и фактического владения вещью.

Виндикация жилого дома автоматически повлекла за собой возврат владения на земельный участок, на котором этот дом расположен, в пользу ФИО3 – правопредшественника истца, который необходим для эксплуатации жилого дома.

Земельный участок по ул. ***, необходим для использования объекта недвижимости – жилого дома. Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет как единый и неделимый объект права (статья 1 Закона о кадастре недвижимости) и не предполагает возможности раздела с последующим предоставлением части участка несобственнику объекта недвижимости – ФИО2

Таким образом, у ФИО3 не позднее момента государственной регистрации права собственности на жилой дом в силу прямого указания закона возникло право на земельный участок, расположенный под этим домом и необходимый для его обслуживания.

В решении Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 10.10.2013 года установлено, что сделки купли-продажи недвижимости от 12.10.2012 года и от 07.11.2012 года в силу ничтожности не повлекли правовых последствий в виде перехода права собственности к ФИО4, а впоследствии - к ФИО2

То есть, право собственности на жилой дом никогда не прекращалось у ФИО3 и никогда не возникало у ответчика.

Суд в этой связи приходит к выводу, что договор об уступке прав по договору аренды земельного участка, зарегистрированный от 26.11.2012 года, номер регистрации ***, был совершен между ФИО4 и ФИО2 только в отношении прав на земельный участок без наличия права собственности на жилой дом.

Однако, подпунктом 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ установлен прямой запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (пункт 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Из приведенных нормативных положений Земельного кодекса РФ следует, что соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка от 07.11.2012 года, заключенное между ФИО4 и ФИО2, номер регистрации *** от 26.11.2012 года без учета находящегося на нем строения – жилого дома, принадлежащего в тот момент на праве собственности ФИО3, нарушает установленный законом запрет и является ничтожным.

На ничтожность сделок, предполагающих раздельный оборот части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, и самого здания, строения, сооружения, указывается в пункте 79 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 года № 9 «О судебной практике по делам о наследовании».

Согласно статье 3 Федерального закона от 07.05.2013года № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса РФ» данный закон вступает в силу с 1 сентября 2013 года, за исключением п. 22 ст. 1 Закона.

Положения Гражданского кодекса РФ (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Закона.

В силу пункта 6 статьи 3 Закона нормы Гражданского кодекса РФ (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166-176, 178-181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка от 07.11.2012 года, номер регистрации ***, в пользу ФИО2 было заключено 26.11.2012 года, то есть, до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013года № 100-ФЗ.

Следовательно, к оспариванию данной сделки применимы правила, установленные предыдущей редакцией Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (пункт 32 Постановления Пленума ВС РФ № 6, постановления Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»). Это позволяет суду оценить ничтожную сделку на предмет ее законности независимо от того, заявлено ли самостоятельное требование о признании сделки недействительной.

При рассмотрении настоящего иска суд приходит к выводу о ничтожности соглашения о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка от 07.11.2012 года, заключенному между ФИО4 и ФИО2, номер регистрации *** от 26.11.2012 года, следовательно, оно не может служить основанием для государственной регистрации права (обременения) аренды за ответчиком.

При наличии вступившего в законную силу решения суда, которым в пользу ФИО3 истребовано недвижимое имущество и установлена незаконность его отчуждения в пользу ответчика, считается, что право аренды на земельный участок, неразрывно связанный с жилым домом на нем расположенным, не было утрачено ФИО3 вне зависимости от государственной регистрации аренды за ФИО2

Поскольку арендные отношения характеризуются обременительным свойством, постольку право аренды обладает правом следования – «право следует за вещью».

Истец ФИО1 приобрел указанное право на земельный участок с момента регистрации перехода права собственности на жилой дом по договору купли-продажи от 28.03.2014 года.

Таким образом, праву собственности истца на жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, и самому праву (обременению) аренды на земельный участок, необходимый для использования жилого дома, противопоставляется формальная запись о регистрации права аренды за ФИО2 при отсутствии у него самого права на земельный участок, в том числе, правомочия владения земельным участком.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 52 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В силу статьи 2 Федерального Закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Акт государственной регистрации не является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей. Так, основания возникновения гражданских прав и обязанностей перечислены в ст. 8 ГК РФ. Среди них указаны как сделки, так и акты государственных органов, но только те, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Вместе с тем ни Гражданский кодекс РФ, ни Закон о регистрации прав на недвижимое имущество не называет акт регистрации основанием возникновения гражданских прав и обязанностей. Более того, Закон о регистрации прав на недвижимое имущество называют акт государственной регистрации неким действием по "признанию" и "подтверждению". И как бы привлекательно ни выглядела примиряющая концепция значения обоих элементов, согласно которой акт государственной регистрации и сделка - элементы юридического состава, влекущие в совокупности возникновение права собственности с определяющей ролью первого элемента (акта регистрации), она не должна никого вводить в заблуждение.

При таких обстоятельствах цель акта государственной регистрации - признание и подтверждение государством права, возникшего в силу основания, предусмотренного ст. 8 ГК РФ.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 05.07.2001 года № 154-О отметил, что государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Таким образом, никаких противоречий между заявленными и зарегистрированными правами быть не должно. Государственной регистрации подлежит только существующее право, то есть возникшее на законных основаниях.

В силу пункта 1 статьи 17 Федерального Закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.

Поскольку соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка от 07.11.2012 года, заключенному между ФИО4 и ФИО2, номер регистрации *** от 26.11.2012 года, не соответствует закону и ничтожно, решение по настоящему делу является основанием для изменения сведений в ЕГРП, в том числе, для погашения записи о праве аренды на земельный участок за ФИО2

ФИО1 на основании договора купли-продажи от 28.03.2014 года является правопреемником во всех имущественных отношениях, возникших с оборотом не только жилого дома, но и спорного земельного участка.

В силу статьи 133 ГК РФ земельный участок с возведенным на нем жилым домом является неделимой вещью и должен выступать в гражданском обороте как единый объект вещных прав.

На основании статьи 133 ГК и в силу закрепленного в пункте 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, и закрепленного в статье 35 ЗК РФ преимущественного права на приобретение земельного участка недопустимо создание ситуации, когда строение (дом) зарегистрировано за одним лицом, а земельный участок за другим.

Поскольку право собственности на жилой дом зарегистрировано за ФИО1, то и право аренды на земельный участок под домом должно быть зарегистрировано за ним же.

Иск ФИО1 по существу направлен на подтверждение возникшего у него права аренды на земельный участок под приобретенным жилым домом с целью государственной регистрации данного права.

Истец использовал все доступные механизмы в реализации его субъективного права, после чего обратился в суд.

Так, письмом Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя № 08/14-2651 от 20.05.2014 года, которым ФИО3 (правопредшественнику истца) было отказано в расторжении договора аренды с ФИО2, которая числится арендатором на основании договора об уступке прав по договору аренды от 26.11.2012 года, но с заявлением о расторжении с ней договора аренды не обращалась.

Уведомлением об отказе КУМИ города Ставрополя № 08/10-2871 от 30.05.2014 года «Об отказе в предоставлении муниципальной услуги», сообщил, что регистрационная запись об ограничении (обременении) – аренде в пользу ФИО2 не погашена. ФИО7 было отказано в предоставлении в собственность за плату земельного участка, поскольку имеются противоречия между заявленными и оформленными правами на земельный участок.

С учетом установленных в рамках настоящего дела обстоятельств возможность внесения записи о праве аренды на земельный участок за ФИО1 в административном (внесудебном) порядке, то есть путем предоставления на регистрацию сторонами сделки соглашения об уступке прав по договору аренды земельного участка, отсутствует.

Вместе с тем судебная защита прав подобных собственников недвижимости не может быть менее эффективной, чем для случаев признания судом за лицами, не являющимися собственниками, права собственности на чужое либо бесхозяйное имущество по давности владения или права собственности на возведенную ими самовольную постройку.

Документы, позволяющие суду сделать вывод о том, что право аренды на земельный участок под жилым домом никому кроме ФИО1 принадлежать не может, представлены и судом исследованы.

При указанных обстоятельствах и в целях правовой определенности суд считает необходимым удовлетворить заявленные исковые требования, в том числе требование о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права (обременения) аренды по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования город Ставрополь № *** от 04.05.2009 года за ФИО1, что является основанием для государственной регистрации этого права.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, третьи лица Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, ФИО3, о признании зарегистрированного права отсутствующим, исключении записи из ЕГРП, – удовлетворить.

Признать отсутствующим у ФИО2 зарегистрированное право (обременение) аренды на земельный участок с кадастровым номером *** из земель населенных пунктов, общей площадью 782 кв.м., по адресу: улица ***, квартал ***, в городе Ставрополе, основанное на соглашении о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка от 07.11.2012 года, заключенном между ФИО4 и ФИО2, запись о государственной регистрации права (обременения) от 26.11.2012 года, номер регистрации ***.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права (обременения) аренды на земельный участок с кадастровым номером *** из земель населенных пунктов, общей площадью 782 кв.м., по адресу: улица ***, квартал ***, в городе Ставрополе, внесенную за ФИО2 на основании соглашения о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка от 07.11.2012 года, номер регистрации *** от 26.11.2012 года, заключенного между ФИО4 и ФИО2

Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права (обременения) аренды по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования город Ставрополь № *** от 04.05.2009 года за ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Ставрополя в течение месяца.

Мотивированное решение суда изготовлено 7 июля 2014 года.

Судья А.И.Эминов