Гражданский кодекс часть 1

Иркутский районный суд Иркутской области в составе: председательствующего судьи Коткиной О.П., при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, возврате имущества, взыскании стоимости неотделимых улучшений, денежных средств за пользование чужим имуществом, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование заявленных требований истец указал, что между ним и ответчиком заключен договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от **/**/****. По договору истец передал в собственность ответчика индивидуальный жилой дом с пристроенным гаражом общей площадью 123 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: ...., д. Грановщина, ..... Дом принадлежит продавцу на основании договора дарения от **/**/****, Технического плана здания от **/**/****; земельный участок общей площадью № кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство), кадастровый №, расположенный по адресу: ...., д. Грановщина, ..... Земельный участок принадлежит продавцу на основании договора дарения от **/**/****.

В настоящее время титульным собственником земельного участка и жилого дома является ответчик, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра.

**/**/**** было заключено соглашение о неотделимых улучшениях, согласно которому:

п. 1 продавец продал в целом, а покупатель купил в собственность в целом жилой дом и земельный участок, указанные в договоре купли-продажи от **/**/**** вместе с неотделимыми улучшениями;

п. 2 стоимость жилого дома и земельного участка вместе с неотделимыми улучшениями 2300000 рублей;

п. 3 стоимость неотделимых улучшений 1300000 рублей;

п. 3.1 денежную сумму в размере 1300000 рублей покупатель передает продавцу в следующем порядке:

- 450000 рублей в день подписания соглашения;

- 550000 рублей в срок до **/**/****

В случае, если покупатель не передает денежные средства в срок **/**/**** в полном объеме, продавец вправе потребовать расторжение договора и возврат недвижимого имущества, а покупатель вправе потребовать возврата денежных средств. Стороны договорились, что в случае расторжения договора покупатель возмещает продавцу денежные средства в сумме 300000 рублей.

Денежные средства в размере 1050000 рублей истцу были переданы ответчиком в период с **/**/**** по **/**/**** в нарушение указанного договора. Остальные денежные средства по соглашению в размере 250000 рублей истец от ответчика не получил.

Кроме того, до настоящего времени истец не получал от ответчика денежные средства в размере 1000000 рублей, которые ответчик обязан уплатить за приобретенные земельный участок с жилым домом в соответствии с п. 2.1 договора.

Ссылаясь на ст.ст. 450, 452, 395, 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ, просит:

расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от **/**/****, заключенный между истцом и ответчиком;

возвратить земельный участок с жилым домом, расположенные по адресу: ...., д. Грановщина, .... собственность истца;

взыскать с ответчика 300 000 рублей в качестве возмещения по соглашению о неотделимых улучшениях от **/**/****; 450 000 рублей за пользование чужим имуществом; 300 000 рублей компенсацию морального вреда, причиненного истцу действиями ответчика; 50 000 рублей - оплата юридического сопровождения; 13 700 рублей в счет уплаты государственной пошлины по данному иску.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал по приведенным в иске доводам, не согласился с выводами с представленного в материалы дела заключения экспертизы, полагая, что оно не соответствует предъявляемым требованиям, просил о назначении по делу повторной экспертизы.

Ранее в судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 заявленные исковые требования поддержал, пояснив, что он состоит в родственных отношениях с ФИО1, он участвовал в строительстве дома, а также при совершении сделки от имени ФИО1 по доверенности. Объект был продан за 1000000 рублей, 1300000 рублей – стоимость неотделимых улучшений, в которые входит: монтаж электропроводки, монтаж холодного и горячего водоснабжения, сантехники, строительство мансардного 2-го этажа, обшивка стен, подшив потолков на балконе и крыльце, утепление полов, их укладка, покрытие лаком, монтаж дверей, покраска дома снаружи, обналичка окон, дверей, внутри дома обналичка окон, проемов, дверей с покраской, бурение скважины, установка септика, установка забора по периметру участка, строительство мостка для авто, пешеходов перед участком, замена кровли на ондулин, замена окон на пластиковые согласно реестру (л№). Однако ФИО3 свои обязательства по уплате денежных средств не исполнила, в связи с чем полагает необходимым расторгнуть договор купли-продажи, взыскать с ответчика 300000 рублей, предусмотренные соглашением при расторжении договора, 450000 рублей за пользование домом, а также моральный вред. Соглашение о неотделимых улучшениях в Управление Росреестра при совершении сделки не представляли, договор был оформлен на сумму 1000000 рублей, поскольку так посоветовали юристы.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. Ранее в судебном заседании иск не признала, пояснив суду, что жилой дом с земельным участком ею куплен за 1000000 рублей. Указанные денежные средства уплачены ею по договору в полном объеме, обязательства по договору ею исполнены. Дом на момент совершения сделки был в том техническом состоянии, как отражено в Техническом плане, никаких неотделимых улучшений в доме не производилось, в связи с чем она не обязана выплачивать денежные средства по соглашению о неотделимых улучшениях.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статьям 307, 309-310 ГК РФ обязательства возникают из договора или иных оснований, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от обязательств не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (ст. 434 ГК РФ).

Судом установлено, что **/**/**** между ФИО1 (продавец) в лице ФИО2, действующего на основании доверенности, и ФИО3 (покупатель) заключен договор, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает в собственность жилой дом с пристроенным гаражом, общей площадью 123 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: ...., д. Грановщина, ..... Дом принадлежит продавцу на основании договора дарения от **/**/****, Технического плана здания от **/**/****; земельный участок общей площадью № кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство), кадастровый №, расположенный по адресу: ...., д. Грановщина, ..... Земельный участок принадлежит продавцу на основании договора дарения от **/**/****.

Согласно п. 1.3 договора объект недвижимости будет продан за 1000000 рублей, цена является окончательной и изменению не подлежит.

В п. 2.1 договора стороны предусмотрели порядок расчета – оплата производится наличными денежными средствами в срок до **/**/**** Прием денежных средств будет подтверждаться распиской, с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и до момента полной оплаты стоимости жилого дома и земельного участка объекты находятся в залоге у продавца.

Согласно п. 3.1 договора покупатель до заключения договора ознакомился с состоянием жилого дома и земельного участка, претензий не имеет.

На основании указанного договора произведена государственная регистрация перехода права собственности на объекты, собственником спорных жилого дома и земельного участка является ФИО3, зарегистрировано обременение в силу ипотеки, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Как следует из доводов ответчика обязательства по уплате денежных средств по договору ею исполнены в полном объеме, выплаты производились следующим образом: 450 рублей в день подписания договора переданы по расписке, однако ФИО2 указал в расписке о том, что оплата произведена по соглашению о неотделимых улучшениях. Также ею было передано представителю продавца ФИО2 150000 рублей, однако расписка не была выдана, передачу указанной суммы ФИО1 подтверждает в претензии. Остальные денежные средства ею были оплачены путем перечисления на банковский счет представителя истца, что подтверждается чеками по операциям на общую сумму 400000 рублей.

Копия расписки от **/**/**** на сумму 450000 рублей представлена в материалы дела (№).

Копия претензии, в которой отражена передача денежных средств на сумму 150000 рублей, представлена в материалы дела (№).

Чеки по операциям на общую сумму 450000 рублей представлены в материалы дела (№).

Таким образом, ответчиком ФИО3 обязательства по договору купли-продажи были исполнены в полном объеме.

**/**/**** произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на спорный объект недвижимости за №, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от **/**/**** соответствует требованиям законодательства, характеристики продаваемого дома соответствуют техническому плану здания, характеристики земельного участка соответствуют сведениям единого государственного реестра, в связи с чем оснований для расторжения указанного договора, а, следовательно, и для возвращения спорного объекта недвижимости в собственность истца не имеется.

Также судом установлено, что **/**/**** между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3 было заключено соглашение о неотделимых улучшениях, по условиям которого стоимость неотделимых улучшений составляет 1 300 000 рублей. При этом соглашение не содержит конкретные виды работ, которые должны быть произведены в качестве улучшений.

Суд не принимает в качестве доказательств предусмотренных соглашением улучшений, представленный истцом перечень (том 1 л.д. 241), поскольку не представлены доказательства фактического исполнения улучшений (сметная документация, документы о выполнении работ и приемке их покупателем, другие).

Определением Иркутского районного суда Иркутской области 06 августа 2020 года по ходатайству ответчика ФИО3 в целях установления наличия либо отсутствия в доме неотделимых улучшений была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам АНО «АСЭС» ФИО6, ФИО7

Согласно заключению эксперта неотделимых улучшений на объекте (дом и земельный участок), расположенном по адресу: ...., д. Грановщина, ...., указанных в реестре истца (№), на момент совершения сделки не имеется, не существует, в связи с чем определить стоимость неотделимых улучшений невозможно.

Оценивая заключение эксперта, суд находит его достоверным и допустимым доказательством по делу, соответствующим требованиям ст. 86 ГПК РФ, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы заключения являются достоверными, мотивированными и подтверждается материалами дела, в заключении приведены методики исследования, квалификация эксперта подтверждена прилагаемыми к заключению документами.

Оценивая также соглашение о неотделимых улучшениях от **/**/****, суд находит его незаключенным, поскольку в нем не содержатся конкретные виды произведенных улучшений, при этом доказательств, подтверждающих фактическое их исполнение, суду не представлено.

Учитывая установленные обстоятельства, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, возврате имущества, взыскании стоимости неотделимых улучшений, денежных средств за пользование чужим имуществом, компенсации морального вреда, судебных расходов – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Иркутский районный суд Иркутской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.П. Коткина