Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-138/2020 по иску ООО ВСГК «Сибирь» к ФИО11, ФИО12 о признании предварительного договора купли – продажи недействительным, применении последствий недействительности договора,

У С Т А Н О В И Л:

ООО ВСГК «Сибирь» обратилось в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО11, ФИО12 о признании предварительного договора купли – продажи недействительным, применении последствий недействительности договора.

В обоснование исковых требований указало, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ВСГК «Сибирь», на стороне продавца, и ФИО11, а также ФИО12, на стороне покупателя, был заключен предварительный договор № купли-продажи недвижимого имущества.

Истец полагает, что предварительный договор № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным в соответствии с п. 2 ст. 174 ГК РФ в связи с тем, что данная сделка совершена в ущерб интересам юридического лица ООО ВСГК «Сибирь».

Согласно п.1.1. договора, стороны обязуются в будущем заключить договор купли - продажи недвижимого имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 1.1.1. договора предусмотрено, что по основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателям, а покупатели - принять и оплатить в равных долях нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное <адрес>, кадастровый (или условный) №.

Объект приобретается покупателями в общую долевую собственность в равных долях, а именно по 1/2 (одной второй) от объекта.

Согласно п. 1.1.3. договора, стоимость объекта определяется суммой основного долга по Кредитному договору, указанному во втором абзаце пункта 1.1.1 настоящего предварительного договора, что составляет <данные изъяты> и суммой подлежащих уплате текущих процентов за пользование заемными денежными средствами, определяемой на дату перечисления денежных средств в счет погашения кредитных обязательств по кредитному договору.

Пунктом 2.1. договора определено, что стороны обязуются заключить основной договор в течение <данные изъяты> дней после снятия банком, перечисленных во втором абзаце п. 1.1.1. настоящего предварительного договора, обременений с объекта.

Согласно справке о расчетах с ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» по кредитному договору № обременения в виде записей регистрации ограничений в отношении объекта сняты.

Главой 12 устава ООО ВСГК «Сибирь» предусмотрена возможность привлечения для проверки состояния текущих дел профессионального аудитора.

Для проверки состояния текущих дел общества был привлечен аудитор.

Согласно письму от ДД.ММ.ГГГГ аудитора в адрес генерального директора ООО ВСГК «Сибирь» обществом ДД.ММ.ГГГГ заключена сделка по отчуждению единственного принадлежащего обществу материального актива - нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное <адрес>, кадастровый (или условный) №, на существенно отличающихся от рыночных условиях по оплате. В связи с чем, генеральному директору ООО ВСГК «Сибирь» рекомендовано до окончания аудита произвести мероприятия по проверке действительности совершенной им в пользу, в том числе, заинтересованного лица, сделки.

Согласно справке о стоимости недвижимого имущества рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла более <данные изъяты> рублей.

Таким образом, ООО ВСГК «Сибирь» произвело отчуждение принадлежащего ему имущества по цене в 5 раз меньшей, чем его рыночная стоимость.

Единоличный исполнительный орган общества (генеральный директор, президент и другие) избирается общим собранием участников общества на срок, определенный уставом общества (пункт 1 статьи 40 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью") и без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки (подпункт 1 пункта 3 статьи 40 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью").

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 91 Гражданского кодекса Российской Федерации и подпункту четвертому пункта 2 статьи 33 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", избрание и досрочное прекращение полномочий единоличного исполнительного органа общества относится к исключительной компетенции общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью.

Генеральный директор ООО ВСГК «Сибирь», осуществляя подписание предварительного договора № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, исполнял поручение единственного участника Общества - ФИО12., поскольку договор заключался в интересах ФИО12 и ФИО11

Статьей 10 ГК РФ предусмотрено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Из указанной нормы права следует, что истец, обращаясь с иском на основании ст. 10 и ст. 168 ГК РФ, должен доказать факт злоупотребления правом ответчиками.

Согласно абзацу 7 пункта 2 Постановления Пленума ВАС от 30.07.2013 N 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица" под сделкой на невыгодных условиях понимается сделка, цена и (или) иные условия которой существенно в худшую для юридического лица сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (например, если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента).

Невыгодность сделки определяется на момент ее совершения; если же невыгодность сделки обнаружилась впоследствии по причине нарушения возникших из нее обязательств, то директор отвечает за соответствующие убытки, если будет доказано, что сделка изначально заключалась с целью ее неисполнения либо ненадлежащего исполнения.

При определении интересов юридического лица следует, в частности, учитывать, что основной целью деятельности коммерческой организации является извлечение прибыли (п. 1 ст. 50 ГК РФ).

Так, подписывая договор на отчуждение принадлежащего обществу имущества на заведомо невыгодных для общества условиях, ее сторонами, фактически, осуществлено злоупотребление принадлежащими им правами и причинен вред обществу.

В связи с чем, на генеральном директоре ООО ВСГК «Сибирь» лежит обязанность по недопущению совершения таких сделок, а в случае заключения таких сделок - по их оспариванию.

Предусмотренные п. 2 ст. 174 ГК РФ основания недействительности сделки являются средством правовой защиты именно в тех случаях, когда стороны заключили сделку, которая сама по себе не запрещена законом или иным правовым актом, но при этом причиняет одной из сторон сделки явный и очевидный для другой стороны ущерб. При этом согласно абз. 2 п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" не требуется доказывать обстоятельства, свидетельствующие о сговоре либо об иных совместных действиях представителя истца и ответчика".

В соответствии с условиями предварительного договора № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в случае его исполнения экономический эффект для ФИО11 и ФИО12 составит получение объекта рыночной стоимостью более 14000000 рублей без получения ООО ВСГК «Сибирь» встречного предоставления соразмерной стоимости.

Встречное предоставление не должно приводить к неосновательному обогащению одной из сторон либо иным образом нарушать основополагающие принципы разумности и добросовестности, что предполагает соблюдение баланса прав и обязанностей сторон договора. Встречное предоставление не может быть основано на несправедливых договорных условиях, наличие которых следует квалифицировать как недобросовестное поведение. Данная позиция высказана в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.03.2016 г. N 83-КГ16-2.

Приведенные выше обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют, что предварительный договор № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой по первому основанию, предусмотренному п. 2 ст. 174 ГК РФ.

Между сторонами предварительного договора передаточных актов на помещение не составлялось, истцом не производилась передача помещения в пользу ответчиков. Таким образом, в случае признания предварительного договора № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, между сторонами не возникнет обязательств по возврату объекта недвижимости.

При этом, сторонами во исполнение положений раздела 3 предварительного договора, уплачены денежные средства в размере: <данные изъяты> рублей - ФИО11 и <данные изъяты> рублей - ФИО12 Денежные средства уплачены ДД.ММ.ГГГГ согласно выписке по операциям на счете ФСКБ Приморья «Примсоцбанк». В случае признания предварительного договора недействительным денежные средства, уплаченные по нему, будут относиться к неосновательно приобретенному или сбереженному имуществу (неосновательное обогащение) и должны быть возвращены стороне, которая эти денежные средства перечислила (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).

С учетом уточнения истец просит суд признать предварительный договор № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО ВСГК «Сибирь» и ФИО11, ФИО12, недействительным; применить последствия недействительности предварительного договора в виде возврата ООО ВСГК «Сибирь» в пользу ФИО11 денежных средств в размере <данные изъяты> рублей, в пользу ФИО12 денежных средств в размере <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании представитель истца ООО ВСГК «Сибирь» по доверенности ФИО3 исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения, просил суд удовлетворить исковые требования.

В судебное заседание ответчик ФИО11, уведомленный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется телефонограмма, не явился, реализовал свое право на участие в судебном заседании через представителя по доверенности.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО11 по доверенности ФИО4 исковые требования не признал, полагал их незаконными и необоснованными по доводам, изложенным в возражениях на иск, просил отказать в удовлетворении исковых требований.

В судебное заседание ответчик ФИО12, уведомленная о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не явилась, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ранее в судебном заседании ответчик ФИО12 полагала исковые требования ООО ВСГК «Сибирь» подлежащими удовлетворению. Дополнительно ответчик ФИО12 суду пояснила, что заключение оспариваемого предварительного договора между сторонами носило технический характер, было направлено на то, чтобы ФИО11 и ФИО12 оплатили остаток задолженности по кредитному договору перед банком; после снятия обременения в виде ипотеки планировалось проведение оценки рыночной стоимости объекта - нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного <адрес>, кадастровый (или условный) №, с последующим заключением договора купли-продажи на рыночных условиях; при заключении оспариваемого предварительного договора цена объекта намеренно была значительно занижена и составляла остаток задолженности по кредитному договору; на таких условиях предварительный договор стороны не намеревались реально исполнять и не исполняли. Просит удовлетворить исковые требования ООО ВСГК «Сибирь».

Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участников процесса, изучив материалы гражданского дела № 2-138/2020, исследовав представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Бремя доказывания наличия оснований для признания сделки недействительной лежит на истце.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Статьей 8 ГК РФ определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Способы защиты гражданских прав предусмотрены ст. 12 ГК РФ, при этом выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с положениями ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Таким образом, исходя из буквального толкования данной нормы, под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участником сделки либо за лицом, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Лицо, не являющиеся стороной оспариваемой сделки, при обращении в суд должно доказать наличие нарушения его прав и законных интересов, что оспариваемая сделка прямо нарушает его права и интересы, признание сделки недействительной и применение последствий недействительности сделки повлечет восстановление его нарушенных прав и интересов.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 ГК РФ).

Согласно ч. 1, 2 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ч.3 ст.17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Пунктом 3 ст.1 ГК РФ предусмотрено, то при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст.1 ГК РФ).

В соответствии с положениями части 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Принцип свободы договора, закрепленный в статье 421 Гражданского кодекса РФ, не является безграничным. Сочетаясь с принципом добросовестного поведения участника гражданских правоотношений, он не исключает оценку разумности и справедливости условий договора.

В силу п.3 ст.10 ГК РФ, в случаях, если закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений 1 части Гражданского кодекса Российской Федерации» добросовестным поведением является поведение, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Исходя из смысла приведённых выше правовых норм и разъяснений, под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряжённое с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Соответственно, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующей ей, в том числе в получении необходимой информации.

В соответствии с п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В силу п. 2 ст. 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Согласно разъяснениям, изложенным п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 23.06.2015 N 25 п. 2 ст. 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

Такие же критерии для оценки сделки как совершенной на невыгодных условиях для юридического лица содержатся в пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица" и пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью", согласно которым под сделкой на невыгодных условиях понимается сделка, встречное предоставление по которой в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента.

Из указанного следует, что невыгодность сделки и причинение ущерба ее заключением презюмируется в случае, если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента.

Для признания сделки недействительной по первому основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 174 ГК РФ, необходимо доказать только обстоятельства того, что: -сделка причинила или причинит стороне явный ущерб; - другая сторона сделки знала или должна была знать об этом явном ущербе; - сделка не является экономически оправданной для стороны, которой она причинила или причинит явный ущерб.

При этом согласно абз. 2 п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 23.06.2015 N 25 не требуется доказывать обстоятельства, свидетельствующие о сговоре либо об иных совместных действиях представителя истца и ответчика.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ВСГК «Сибирь», на стороне продавца, и ФИО11, а также ФИО12, на стороне покупателя, был заключен предварительный договор № ВСГК-С 4/2018 купли-продажи недвижимого имущества.

Пунктом 1.1.1. договора предусмотрено, что по основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателям, а покупатели - принять и оплатить в равных долях нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное <адрес> кадастровый (или условный) №.

Согласно п. 1.1.4. оплата по основному договору будет производиться на условиях <данные изъяты> % предоплаты.

Объект передается продавцом покупателям в течение <данные изъяты> дня, с даты подписания основного договора, по передаточному акту (п.1.1.6.).

Пунктом 2.1. договора определено, что стороны обязуются заключить основной договор в течение 3 (трех) рабочих дней после снятия банком, перечисленных во втором абзаце п. 1.1.1. настоящего предварительного договора, обременений с объекта.

Оценивая правовую природу заключенного между сторонами предварительного договора № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к следующему.

В судебном заседании представитель истца ООО ВСГК «Сибирь» по доверенности ФИО3 и представитель ответчика ФИО11 по доверенности ФИО4 полагали, что заключенный между сторонами предварительный договор № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, спора о квалификации оспариваемого договора между сторонами не имеется.

Аналогично оспариваемый договор квалифицирован как договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате в определении от ДД.ММ.ГГГГ Октябрьского районного суда г. Иркутска о передаче гражданского дела по подсудности.

Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" от 11.07.2011 N 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В соответствии с п. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Соответственно, предварительный договор купли-продажи недвижимости с условием об оплате до заключения основного признается договором купли-продажи будущей недвижимости.

При этом в силу п. 3 ст. 487 ГК РФ после оплаты недвижимости по такому договору купли-продажи покупатель может требовать передачи ему приобретенного объекта недвижимости, а также признания за ним права собственности на данное имущество.

Аналогичные разъяснения содержатся в абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" от 25.12.2018 N 49, согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Наличие вводного слова «например» в абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" от 25.12.2018 N 49, свидетельствует, что договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, является лишь одним из видов договора, к которым применяется изложенное правило.

В связи с этим, на заключение предварительного договора на приведенных выше условиях в отношении уже существующего недвижимого имущества также распространяются разъяснения, содержащиеся в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" от 25.12.2018 N 49.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключенный между сторонами договор № от ДД.ММ.ГГГГ является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

Соответственно, предварительный договор № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ может быть оспорен по правилам § 2 Главы 9 ГК РФ.

Оспаривая предварительный договор № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, истец ООО ВСГК «Сибирь» ссылается на положения первого основания п. 2 ст. 174 ГК РФ, указывает на причинение оспариваемой сделкой ООО ВСГК «Сибирь» явного ущерба; на то, что другая сторона сделки (ФИО11 и ФИО12) знала или должна была знать об этом явном ущербе; на то, что оспариваемая сделка не является экономически оправданной для ООО ВСГК «Сибирь».

Оценивая доводы истца ООО ВСГК «Сибирь», суд приходит к следующему.

Как следует из п. 1.1.3. договора, стоимость объекта определяется суммой основного долга по Кредитному договору, указанному во втором абзаце пункта 1.1.1 настоящего предварительного договора, что составляет <данные изъяты> и суммой подлежащих уплате текущих процентов за пользование заемными денежными средствами, определяемой на дату перечисления денежных средств в счет погашения кредитных обязательств по Кредитному договору.

Из объяснений как представителя ООО ВСГК «Сибирь», так и представителя ФИО11, в судебном заседании установлено, что до указания в предварительном договоре цены договора в размере <данные изъяты> рублей, стороны договора уточнили в банке ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» информацию об остатке задолженности по кредитному договору по основному долгу и процентам за пользование заемными денежными средствами на предполагаемую дату оплаты; на предполагаемую дату оплаты сумма долга в виде остатка задолженности по кредитному договору по основному долгу и процентам за пользование заемными денежными средствами составляла <данные изъяты>; данную сумму, озвученную сотрудником банка, стороны указали в предварительном договоре как цену спорного объекта недвижимости.

Из выписки ФСКБ Приморья «Примсоцбанк» в г. Иркутске по операциям на счете (специальном банковском счете) ООО ВСГК «Сибирь» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГФИО11 оплатил денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в счет погашения кредита по договору № от ДД.ММ.ГГГГ и ФИО12 оплатила денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в счет погашения кредита по договору № от ДД.ММ.ГГГГ Итого оплачено <данные изъяты> рублей, задолженность по кредитному договору на дату погашения ДД.ММ.ГГГГ составляла указанную сумму, задолженность по кредитному договору полностью была погашена, что следует из объяснений сторон в судебном заседании.

Согласно справке ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» № от ДД.ММ.ГГГГ по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ остаток ссудной задолженности составляет <данные изъяты> рублей, кредит закрыт досрочно ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1.1.5. предварительного договора № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме, указанной в п. 1.1.3. настоящего предварительного договора, подлежат уплате покупателями, пропорционально приобретаемой ими доли, а именно по <данные изъяты>% каждым покупателем, путем перечисления денежных средств за продавца в банк или его территориальное подразделение, являющееся стороной по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ Обязательства покупателей по оплате стоимости объекта считаются исполненными в момент списания денежных средств с их расчетных счетов.

Таким образом, стороны согласовали порядок оплаты цены объекта по предварительному договору путем погашения покупателями остатка задолженности продавца по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании все стороны подтвердили, что ДД.ММ.ГГГГФИО11 оплатил <данные изъяты> рублей и ФИО12 оплатила <данные изъяты> рублей в счет погашения кредита по договору № от ДД.ММ.ГГГГ не как поручители по указанному кредитному договору, а в качестве исполнения обязательств по предварительному договору № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (пункты 1.1.3. и 1.1.5. предварительного договора).

Кроме того, в судебном заседании все стороны подтвердили, что условие об оплате цены договора, указанное в п. 1.1.3 предварительного договора, исполнено покупателями в полном объеме, незначительное отличие от согласованной в п. 1.1.3 предварительного договора цены договора обусловлено размером действительного остатка задолженности по кредитному договору (по основному долгу и по процентам на дату погашения долга); стороны не оспаривают и согласны с тем, что обязательства по оплате предварительного договора исполнено покупателями в полном объеме и в равных долях, по 50% каждым покупателем. Как указали в судебном заседании стороны, незначительное отклонение от равенства внесенной в счет оплаты по предварительному договору суммы значения для сторон не имеет и обусловлено размером остатка долга по кредитному договору, выставленному банком к оплате (с связи с тем, что ФИО11 и ФИО12 внесли оплату на один день ранее даты, расчет на которую произведен банком).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что обязательства покупателей ФИО11 и ФИО12 по оплате согласованной цены предварительного договора (пункты 1.1.3. и 1.1.5. предварительного договора) исполнены в полном размере, по <данные изъяты>% каждым покупателем, на условиях и в порядке, согласованном сторонами предварительного договора путем погашения остатка задолженности продавца ООО ВСГК «Сибирь» перед кредитором ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (продавец) и ООО ВСГК «Сибирь» (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилых помещений, согласно п. 1.2 которого продавец передает в собственность покупателю нежилое помещение, номера на поэтажном плане №, расположенное <адрес>, кадастровый №. В силу п. № договора купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ стоимость нежилого помещения, указанного в п. №, составляет <данные изъяты> рублей.

Согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение, номера на поэтажном плане №, расположенное <адрес>, кадастровый №, передано продавцом ФИО5 покупателю ООО ВСГК «Сибирь».

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» и ООО ВСГК «Сибирь» заключен кредитный договор №.

Согласно п. 1.1 кредитного договора банк обязуется предоставить клиенту кредит в размере <данные изъяты> рублей, а клиент обязуется возвратить банку полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки на условиях договора. Согласно п. 2.2.2 кредитного договора кредит предоставляется для целевого использования, а именно для приобретения в собственность помещения, назначение – нежилое, расположенное <адрес>, кадастровый номер помещения №.

Обеспечением исполнения обязательств клиента по настоящему договору является: ипотека в силу закона, а также поручительство ФИО12, ФИО6. ФИО11, ФИО7, ООО «Вудинвест», ОАО Наратайский ЛПХ», ООО «Партнер» (п. 1.4 кредитного договора).

В материалы дела представлен договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» и ФИО12, согласно п. 1.1 которого поручитель ФИО12 обязуется отвечать перед кредитором в полном объеме за исполнение ООО ВСГК «Сибирь» всех его обязательств по кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, поручителю известны все условия кредитного договора, в том числе сумма кредита <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании из объяснений представителя ответчика ФИО11 по доверенности ФИО4 установлено, что договор поручительства между ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» и ФИО11 также был заключен и содержал аналогичные условия, ФИО11 известны условия кредитного договора, в том числе сумма кредита <данные изъяты> рублей, договор поручительства между ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» и ФИО11 не представлен по причине утраты.

Согласно отчету ООО «Востсибэкспертиза» от ДД.ММ.ГГГГ№, выполненному оценщиком ФИО8, представленному в материалы дела представителем истца ООО ВСГК «Сибирь», рыночная стоимость объекта – нежилое помещение, расположенное <адрес>, кадастровый №, на дату ДД.ММ.ГГГГ округленно составляет <данные изъяты> рублей.

Представитель ответчика ФИО11 по доверенности ФИО4 выразил несогласие с выводами данной оценки в связи с использованием оценщиком несопоставимых аналогов. Представитель истца также подтвердил наличие данных недостатков указанной оценки.

Согласно отчету ООО Оценочный центр «Стандарт» от ДД.ММ.ГГГГ№, выполненному оценщиком ФИО9, представленному в материалы дела представителем ответчика ФИО11, 1/2 доля в праве собственности на нежилое помещение, расположенное <адрес>, кадастровый №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей. Из исследовательской части данного отчета об оценки установлено, что итоговая рыночная стоимость <данные изъяты> доли в праве на нежилое помещение <данные изъяты> рублей.

Представитель истца ООО ВСГК «Сибирь» по доверенности ФИО3 согласился с размером рыночной стоимости объекта, указанной в исследовательской части данной оценки, однако, полагал невозможным принимать во внимание оценку рыночной стоимости 1/2 доли в праве собственности на объект, поскольку объект по предварительному договору отчуждался в целом.

Согласно налоговому расчету по авансовому платежу по налогу на имущество организаций ООО ВСГК «Сибирь» за ДД.ММ.ГГГГ. указана средняя стоимость имущества за отчетный период в размере <данные изъяты> рублей; за ДД.ММ.ГГГГ. указана средняя стоимость имущества за отчетный период в размере <данные изъяты> рублей.

При этом налоговые расчеты не содержат сведений о составе имущества юридического лица. Также суд учитывает, что данные сведения задекларированы юридическим лицом для целей налогообложения и могут не отражать реальную рыночную стоимость объекта.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение, расположенное <адрес>, кадастровый (или условный) №, принадлежащий на праве собственности ООО ВСГК «Сибирь», имеет кадастровую стоимость в размере <данные изъяты> рублей.

Суд учитывает то обстоятельство, что данные сведения определены в установленном законом порядке и носят публичный характер, открыты для ознакомления для любого лица.

Поскольку определение рыночной стоимости объекта недвижимости на дату заключения договора является юридически значимым обстоятельством по делу, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначено проведение судебной оценочной экспертизы, с поручением ее проведения эксперту ФИО10 ООО «Профи – Оценка».

Согласно заключению эксперта ФИО10 ООО «Профи – Оценка» от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, с учетом состояния пригодного для эксплуатации в качестве офиса, составляет <данные изъяты> рублей.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003г. №23 «О судебном решении», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ).

Оценивая заключение эксперта ФИО10 ООО «Профи – Оценка» от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, суд учитывает то, что выводы эксперта сформулированы категорично, однозначно, основаны на полном исследовании и анализе материалов гражданского дела и непосредственном исследовании материалов гражданского дела, а также осуществлен анализ всего доступного объема информации на рынке продажи нежилых помещений Кировского района Правобережного округа г. Иркутска, площадь помещения взята из более позднего документа, из технического паспорта, все аналоги были исследованы экспертом по критериям, которые исключают неоднозначность и возможное несоответствие объекту исследования (а именно: нежилые помещения в бизнес центрах в районе объекта исследования), отказ от использования экспертом других аналогов обоснован в экспертном заключении. При проведении экспертного исследования экспертом использован сравнительный подход, информация подобрана для анализа исходя из принципа достаточности, использовано достаточное количество аналогов. Целесообразности в непосредственном осмотре объекта не усмотрено экспертом обоснованно, поскольку дата, по состоянию на которую производится оценка, значительно отстоит от даты проведения оценки, а в поставленном судом вопросе содержится указание на качественные характеристики объекта – в состоянии, пригодном для эксплуатации в качестве офиса. Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, компетентность эксперт у суда не вызывает сомнений, поскольку эксперт обладает специальными познаниями, имеет большой стаж работы по специальности, что подтверждено материалами дела.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО10 подтвердила выводы экспертного заключения. Дополнительно суду пояснила, что поскольку по оспариваемому договору происходило отчуждение объекта в целом, а множественность была на стороне покупателей, то вопрос об оценке объекта в целом (а не 1/2 доли) на дату заключения договора перед экспертом был поставлен правильно. Поскольку объект продавался в целом, то рыночная стоимость 1/2 доли определяется путем арифметического деления рыночной стоимости объекта пополам, дисконта в данном случае не будет. Наличие залога в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не влияет на рыночную стоимость объекта, поскольку на ликвидность данных объектов недвижимости наличие залога не влияет.

Кроме того, выводы эксперта ФИО10 ООО «Профи – Оценка», предупрежденного судом об уголовной ответственности, не противоречат иным собранным по делу доказательствам, в том числе сведениям, содержащимся в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ о кадастровой стоимости объекта в размере <данные изъяты> рублей.

Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется.

В судебном заседании стороны не заявили ходатайств о проведении повторной, дополнительной оценочной экспертизы.

Экспертное заключение эксперта ФИО10 ООО «Профи – Оценка» от ДД.ММ.ГГГГ изложено ясно и полно, выводы эксперта однозначны и понятны, в судебном заседаний эксперт ФИО10 выводы экспертного заключения подтвердила, дала исчерпывающие ответы на поставленные представителями сторон и судом вопросы. Все возникшие в ходе рассмотрения дела вопросы, связанные с рыночной стоимостью спорного объекта, обсуждены в судебном заседании, экспертом даны необходимые пояснения. Материалами дела также подтверждено, что спорный объект приобретался покупателями одновременно и в целом.

При таких обстоятельствах заключение эксперта, соответствующее всем предъявляемым требованиям к письменным доказательствам (ст.ст. 55, 71 ГПК РФ), поскольку изложенные в нем выводы эксперта носят последовательный характер, суд принимает в качестве достоверного и достаточного доказательства по делу.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 93 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица.

В отношении явного ущерба Пленумом Верховным Судом Российской Федерации (Постановление от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") даны разъяснения (абзац 3 пункта 93): о наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить их того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. Т.е. наличие явного ущерба имеет место в сделке на заведомо и значительно невыгодных условиях, при этом это было очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. Следовательно, в соответствии с нормой пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит доказыванию не то, что сделка заключена на невыгодных условиях, а то, что эти невыгодные условия были заведомо невыгодны и это было очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

При этом установление наличия сговора либо иных совместных действий сторон сделки не требуется.

Анализ фактических обстоятельств дела и совокупности представленных доказательств позволяет суду прийти к выводу о том, что приобретение ДД.ММ.ГГГГ объекта - нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по цене, определенной п. 1.1.3 предварительного договора в размере <данные изъяты> рублей, осуществлено покупателями ФИО11 и ФИО12 по цене более, чем в два раза ниже рыночной <данные изъяты>

Кроме того, приобретение ДД.ММ.ГГГГ спорного объекта осуществлено покупателями ФИО11 и ФИО12 по цене более, чем в два раза ниже кадастровой стоимости <данные изъяты>

Таким образом, с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица" и пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью", оспариваемая сделка совершена невыгодных для ООО ВСГК «Сибирь» условиях, поскольку встречное предоставление по данной сделки в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента.

Оспариваемая сделка причиняет ООО ВСГК «Сибирь» явный ущерб, так как совершена по цене более, чем в два раза ниже рыночной; эквивалентное встречное предоставление ООО ВСГК «Сибирь» от ФИО11 и ФИО12 не получило.

При этом суд исходит из того, что ФИО11 и ФИО12 знали о наличии явного ущерба юридическому лицу ООО ВСГК «Сибирь», поскольку наличие такого ущерба было очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

К такому выводу суд приходит с учетом исследованных в судебном заседании обстоятельств того, что спорный объект был приобретен ООО ВСГК «Сибирь» у ФИО5 по цене <данные изъяты> рублей, с использованием заемных средств, предоставленных обществу ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в размере 6600000 рублей, а отчуждение объекта в пользу ФИО11 и ФИО12 произведено по цене <данные изъяты> рублей, составляющей остаток долга по кредитному договору. При этом ссылка на кредитный договор имеется в предварительном договоре, а ФИО11 и ФИО12 являлись также поручителями по кредитному договору.

Из исследованных в судебном заседании материалов гражданского дела, объяснений представителей сторон, объяснений ответчиков ФИО11 и ФИО12 судом установлено, что о цене приобретения объекта обществом у ФИО5 в размере <данные изъяты> рублей, о сумме кредита предоставленного обществу ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в размере <данные изъяты> рублей, о том, что согласованная между продавцом ООО ВСГК «Сибирь» и покупателями ФИО11 и ФИО12 в предварительном договоре цена объекта представляет собой только остаток долга по кредитному договору (без учета денежных средств уплаченных в пользу ФИО5 и без учета денежных средств частично выплаченных в погашение задолженности по кредитному договору), истец ООО ВСГК «Сибирь» и ответчики ФИО11 и ФИО12 заведомо знали и данные обстоятельства были очевидны для любого участника сделки в момент ее заключения.

Указанные лица дали суду пояснения относительно того, что вели совместную предпринимательскую деятельность, спорный объект использовался как офис для группы компаний ответчиков, объект изначально был найден по объявлению о продаже супругой ФИО11, условия сделки обсуждались, ФИО11 и ФИО12 выступили поручителями по кредитному договору. В судебном заседании ответчик ФИО12 суду пояснила, что заключение оспариваемого предварительного договора между сторонами носило технический характер, было направлено на то, чтобы ФИО11 и ФИО12 оплатили остаток задолженности по кредитному договору перед банком; после снятия обременения в виде ипотеки планировалось проведение оценки рыночной стоимости объекта с последующим заключением основного договора купли-продажи на рыночных условиях; при заключении оспариваемого предварительного договора цена объекта намеренно была значительно занижена и составляла остаток задолженности по кредитному договору; на таких условиях предварительный договор стороны не намеревались реально исполнять и не исполняли, помещение по акту передачи от ООО ВСГК «Сибирь» в пользу ФИО11 и ФИО12 не передавалось.

Доводы представителя ответчика ФИО11 относительно того, что фактически ФИО11 и юридические лица, учредителем которых он является (ОАО Наратайский ЛПХ»), выплатили в счет погашения кредитного договора сумму более чем <данные изъяты> рублей, правового значения в рассматриваемом деле не имеют. Как установлено в судебном заседании обеспечением исполнения обязательств ООО ВСГК «Сибирь» по кредитному договору является в том числе поручительство ФИО12, ФИО6. ФИО11, ФИО7, ООО «Вудинвест», ОАО Наратайский ЛПХ», ООО «Партнер» (п. 1.4 кредитного договора). Таким образом, исполнение поручителями обязательств заемщика не входит в предмет рассматриваемого спора. Правовое значение имеет исполнение обязательств покупателем ФИО11. А.Н. по предварительному договору по оплате <данные изъяты> рублей в счет погашения долга продавца ООО ВСГК «Сибирь» перед банком, то есть в порядке, определенном предварительным договором (п. 1.1.5. предварительного договора).

Обстоятельств, позволяющих считать оспариваемую сделку предварительный договор № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ экономически оправданной (совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам), судом не установлено, сторонами таких доводов не приведено, в материалах дела доказательств тому не имеется.

В соответствии с нормой п. 2 ст. 174 ГК РФ истцом ООО ВСГК «Сибирь» в материалы дела представлены доказательства того, что оспариваемая сделка заключена на невыгодных условиях, а также то, что эти невыгодные условия были заведомо невыгодны и это было очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

Кроме того суд полагает, что приобретение имущества по цене, значительно ниже рыночной, то есть явно несоразмерной действительной стоимости этого имущества, свидетельствует о недобросовестности покупателей ФИО11 и ФИО12 Указанные лица занимаются предпринимательской деятельностью, соответственно, обладали достаточным опытом, позволяющим им оценить спорную сделку на предмет соответствия ее цены рыночной стоимости.

По смыслу положений ст. 10 ГК РФ, п. 1 постановления Пленума от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений 1 части Гражданского кодекса Российской Федерации», суд оценивает поведение ФИО11 и ФИО12 при заключении оспариваемой сделки на согласованных условиях о цене объекта как недобросовестное.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что исковые требования ООО ВСГК «Сибирь» к ФИО11, ФИО12 о признании предварительного договора № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ недействительным являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы представителя ответчика ФИО11 относительно того, что оспариваемая сделка не причинила ущерб истцу ООО ВСГК «Сибирь», поскольку в момент заключения сделки ФИО12 являлась учредителем ООО ВСГК «Сибирь», а ФИО2, являющийся в настоящий момент учредителем общества, на момент заключения оспариваемой сделки являлся директором общества, отклоняются судом.

Доказательств экономической оправданности оспариваемой сделки ответчик ФИО11 суду не представил.

Из материалов дела достоверно установлено, что оспариваемая сделка совершена по цене более, чем в два раза ниже рыночной цены, совершена на явно невыгодных условиях, очевидных для всех участников сделки в момент ее совершения, что свидетельствует о причинении истцу явного ущерба.

При этом суд учитывает, что ООО ВСГК «Сибирь» реализовало свое право на оспаривание сделки в судебном порядке в установленный законом срок, в пределах исковой давности. Данное обстоятельство также свидетельствует о нарушении прав общества оспариваемой сделкой, о причинении обществу ущерба.

Разрешая спор, суд учитывает, что вопрос о том, кто осуществляет фактическое владение объектом недвижимости, правового значения в рассматриваемом споре не имеет, поскольку требований о виндикации суду не заявлено, а сторона истца ООО ВСГК «Сибирь» не приводит доводов относительно выбытия спорного объекта из своего владения, напротив, подтверждая обстоятельства того, что сотрудники общества работают в офисе, а истец ВСГК «Сибирь» осуществляет несение затрат на содержание помещений и коммунальные услуги.

Из материалов дела установлено, что передача объекта - нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, от продавца ООО ВСГК «Сибирь» покупателям ФИО11 и ФИО12 не произведена, акт передачи не подписан.

Таким образом, оспариваемая сделка в части передачи объекта недвижимости продавцом не исполнялась.

Кроме того, допрошенного в судебном заседании свидетель ФИО1 суду пояснила, что ни ФИО12, ни ФИО6, ни другим сотрудникам ООО ВСГК «Сибирь» препятствий в проходе в офис нет, а группа компаний ФИО11 находится в офисе по договору арены.

Разрешая требования о применении последствий недействительности сделки в виде возврата полученного по сделке, суд исходит из следующего.

К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке, на основании положения п.п.1 ст.1103 ГК РФ применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В судебном заседании из выписки ФСКБ Приморья «Примсоцбанк» в г. Иркутске по операциям на счете (специальном банковском счете) ООО ВСГК «Сибирь» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГФИО11 оплатил денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в счет погашения кредита по договору № от ДД.ММ.ГГГГ и ФИО12 оплатила денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в счет погашения кредита по договору № от ДД.ММ.ГГГГ

Пунктом п. 1.1.5. предварительного договора № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали порядок оплаты цены объекта по предварительному договору путем погашения покупателями остатка задолженности продавца по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании все стороны подтвердили, что ДД.ММ.ГГГГФИО11 оплатил <данные изъяты> рублей и ФИО12 оплатила <данные изъяты> рублей в счет погашения кредита по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в качестве исполнения обязательств по предварительному договору № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (пункты 1.1.3. и 1.1.5. предварительного договора).

Согласно справке ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» № от ДД.ММ.ГГГГ по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ остаток ссудной задолженности ООО ВСГК «Сибирь» составляет <данные изъяты> рублей.

Таким образом, поскольку задолженность ООО ВСГК «Сибирь» перед кредитором ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> была погашена ответчиками ФИО11 и ФИО12 в рамках исполнения предварительного договора, то на стороне истца ООО ВСГК «Сибирь» имеет место неосновательное обогащение.

В связи с тем, что предварительный договор № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ признан судом недействительным, то на ООО ВСГК «Сибирь» следует возложить обязанность вернуть ФИО11 денежные средства в размере <данные изъяты> рублей; вернуть ФИО12 денежные средства в размере <данные изъяты> рублей.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ФИО11 и с ФИО12 в пользу ООО ВСГК «Сибирь» подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей, уплаченные согласно чеку-ордеру от ДД.ММ.ГГГГ, по <данные изъяты> рублей с каждого.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ООО ВСГК «Сибирь» к ФИО11, ФИО12 о признании предварительного договора купли – продажи недействительным, применении последствий недействительности договора – удовлетворить.

Признать предварительный договор № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО ВСГК «Сибирь» и ФИО11, ФИО12, недействительным.

Применить последствия недействительности предварительного договора № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО ВСГК «Сибирь» и ФИО11, ФИО12:

Обязать ООО ВСГК «Сибирь» вернуть ФИО11 денежные средства в размере 2031650,02 рублей, уплаченные ФИО11 по предварительному договору № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать ООО ВСГК «Сибирь» вернуть ФИО12 денежные средства в размере 2033432,05 рублей, уплаченные ФИО12 по предварительному договору № ВСГК – С 4/2018 купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО11 в пользу ООО ВСГК «Сибирь» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Взыскать с ФИО12 в пользу ООО ВСГК «Сибирь» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Апелляционная жалоба на решение суда может быть подана в Иркутский областной суд через Кировский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированный текст решения будет изготовлен 03 июня 2020 года.

Председательствующий О.А. Баканова

Мотивированный текст решения изготовлен 03 июня 2020 года.

<данные изъяты>