Гражданский кодекс часть 1

ФИО1, поданному представителем по доверенности ФИО2 к Администрации Луганского сельского поселения Орловского района Ростовской области, третьим лицам на стороне ответчика, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Администрации Орловского сельского поселения Орловского района Ростовской области

о признании права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

16 января 2017г. (вх.№266) истец обратился в Орловский районный суд Ростовской области с вышеуказанным иском, исковые требования обоснованы следующим.

Постановлением Главы Орловский сельской администрации **** от **** 2000г., на основании заявления ФИО1, в соответствии с действующим положением по продаже земельных участков под застройку и постановлением комиссии по проведению торгов земельными участками от **** 2000г. протокол **** было постановлено: продать без выставления на торги земельный участок размером 441кв.м. ранее предоставленный в аренду ФИО1 для строительства магазина в ****, а также прилегающий участок размером 1239кв.м., общий размер участка составит 1680кв.м. для жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и частичного использования под существующий магазин.

Этим же постановлением ФИО1 было разрешено переоборудование части помещений магазина в жилое помещение и строительство второго этажа с жилыми помещениями, а также постановлено признать на первом этаже после переоборудования 25кв.м. – жилыми помещениями, 49,5кв.м. – площадью магазина, из них 40 кв.м. – торговый зал, 9,5 кв.м. – подсобное помещение.

Согласно постановлению Главы Орловской сельской Администрации **** от **** 2001г. было постановлено продать без выставления на торги земельный участок площадью 441кв.м., ранее предоставленный в аренду истцу ФИО1 под строительства магазина в ****, а также прилегающий земельный участок площадью 1239кв.м., общий размер участка составит 1680кв.м., для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и частичного использования под существующий магазин, в том числе под постройки 0,0099га., под магазином 0,0060га, под двором 0,0300га, под огородом 0,1221га., кадастровый номер **** по нормативной стоимости ****.

Этим же постановлением ФИО1 было разрешено «переоборудование части помещений магазина в жилом помещении и строительство второго этажа с жилыми помещениями».

Истец оплатил за земельный участок по квитанции от 06 декабря 2001г. ****. согласно нормативной стоимости земельного участка.

В соответствии с постановлением **** от **** 2015г. Администрации Луганского сельского поселения Орловского района Ростовской области земельному участку общей площадью 1680кв.м., предоставленному для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и расположенному на нем домовладению присвоен адрес – **** (ранее значившийся ****).

Истцом ФИО1 было осуществлено межевание земельного участка, в ходе которого была уточнена площадь земельного участка, и которая составляет 1846кв.м.

Первоначально постановление о продаже земельного участка в собственность выдавалось Орловской сельской администрацией, стоимость земельного участка была истцом полностью оплачена, однако договор купли-продажи не был своевременно заключен и не зарегистрирован в установленном порядке.

Истец ФИО1 не имеет возможности зарегистрировать право собственности на земельный участок, поскольку в настоящее время подобные постановления выносятся Администрацией Луганского сельского поселения Орловского района Ростовской области.

С 2001г. истец ФИО1 использует земельный участок, как собственник, претензий со стороны третьих лиц не имеется, однако оформить право собственности во внесудебном порядке истцу не представляется возможным.

Истец ссылается на положения ч.1 и ч.3 ст.551 ГК РФ, разъяснения данные в пунктах 58,59,61 Постановления Пленума ВС РФ №10 и Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010г. и просит признать за ним право собственности на земельный участок кадастровый номер **** общей площадью 1846кв.м., расположенный по адресу ****.

В судебное заседание 06 апреля 2017г. истец явился, исковые требования поддерживал. Настаивал на том, что земельный участок он приобрел на основании договора купли-продажи, так как произвел оплату стоимости данного земельного участка. Своевременно истец не оформил право собственности на земельный участок, так как в это время шло строительство магазина и второго этажа с жилыми помещениями. Впоследствии факт выкупа истцом земельного участка ответчик - Администрация Луганского сельского поселения не признал и истцу было предложено еще раз оплатить стоимость земельного участка. Истец полагает, что он не должен производить оплату стоимости земельного участка дважды. При этом истец также пояснил, что договор купли-продажи земельного участка в письменном виде не заключался, но по мнению истца, о заключении договора купли-продажи свидетельствуют указанные в иске постановления Орловской сельской Администрации, а также факт внесения истцом платы **** 2001г. Истец пояснил, что первоначально примерно в 1998г.-1999г. ему был предоставлен земельный участок площадью 441кв.м. под строительство магазина в аренду сроком на 40 лет. Истец полагает, что в связи с приобретением земельного участка в собственность в 2001г. по договору купли-продажи договор аренды является расторгнутым.

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебное заседание явилась, исковые требования поддерживала. Полагала, что иск подлежит удовлетворению. Так с ответчиком была согласована схема размещения земельного участка, относительно которой возражений не поступило. Земельный участок был поставлен на кадастровый учет, были установлены его площадь и границы и определен вид разрешенного строительства – для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки). Согласно техническому паспорту на строение расположенное на спорном земельном участке по состоянию на 2016г. данный объект является жилым домом, а не магазином. Истец не может осуществить государственную регистрацию права на жилой дом и земельный участок только в связи с тем, что своевременно не было оформлено заключение договора купли-продажи, а в настоящее время полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности (до разграничения собственности), не имеется ни у Администрации Орловского сельского поселения, которой был фактически заключен договор, ни у Администрации Луганского сельского поселения, в связи с изменением законодательства. Истцу было разъяснено, что в настоящее время приобретение земельного участка возможно только с торгов и не входит в полномочия на Администрации Луганского сельского поселения, на Администрации Орловского сельского поселения, так как осуществляется Комитетом по имуществу Орловского района, которому делегированы данные обязанности. Таким образом, истец лишен возможности предъявить требование об обязании второй стороны по договору купли-продажи произвести государственную регистрацию перехода права собственности. Истец не может зарегистрировать право на жилой дом, до тех пор, пока он не будет иметь в собственности земельный участок. Кроме того, первоначально истцу было выдано разрешение на строительство магазина, разрешение на строительство жилого дома не выдавалось, но реконструкция магазина в жилой бом была согласована, что следует из представленных истцом постановлений сельского поселения. Истец более 15 лет владеет земельным участком, начиная с **** 1997г. – по договору аренды, а с **** 2001г. по договору купли-продажи, несет бремя содержания данного земельного участка, никто не предъявляет истцу каких-либо требований относительно земельного участка. Истец вправе обратиться в суд за защитой имущественных прав на данный земельный участок в порядке ст.218 ГК РФ.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебное заседание явилась, возражений против иска не заявила.

Согласно отзыву (пояснениям на иск) Главы Администрации Луганского сельского поселения Орловского района Ростовской области ФИО4 (на л.д.133-124), на основании пункта 5 постановления Орловской сельской Администрации **** от **** 2001г. было признано утратившим силу постановление **** от **** 2000г. о продаже без проведения торгов ФИО1 земельного участка. Кроме того, само постановление **** от **** 2001г. также следует признать утратившим силу, поскольку регистрация земельного участка не была проведена в установленные сроки в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21 июля 1997г. В указанных постановлениях, площадь земельного участка указана равной 1680кв.м., тогда как по кадастровому паспорту от 25 августа 2016г. площадь земельного участка составляет 1846 кв.м. В соответствии с п.6 ст.39.3 и п.1 ст.39.20 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них; исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. На спорном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, правоустанавливающие документы на которые не представлены, сведения о зарегистрированных правах на данные объекты отсутствуют. Администрация Луганского сельского поселения руководствуется административным регламентом Администрации Луганского сельского поселения **** от **** 2015г. «Предоставление земельных участков без проведения торгов собственникам зданий, сооружений». Исходя из изложенного Администрацией Луганского сельского поселения принято решение отказать ФИО1 в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером **** расположенного по адресу ****.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены (уведомления на л.д.230, 231-232), возражений против иска, заявлений, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным, на основании ст.167 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Выслушав участников процесса, проверив и оценив имеющиеся по делу доказательства, суд приходит к нижеследующему выводу.

В силу ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как следует из иска, истец настаивает на том, что им был приобретен в собственность земельный участок в границах населенного пункта (из состава земель поселений) под строительство объекта недвижимого имущества.

Как следует из представленного истцом проекта на строительство магазина торговой площадью 40кв.м. в **** (на л.д.37-81), согласно акту выбора площадки для строительства от **** 1996г. (на л.д.41-44) и в соответствии с постановлением Главы Администрации Орловского сельсовета Ростовской области **** от **** 1997г. (на л.д.47), с постановлением Главы Администрации Орловского сельсовета Ростовской области **** от **** 1997г. (на л.д.45), частному предпринимателю ФИО1 в аренду сроком на 40 лет был предоставлен земельный участок размером 0,01га в **** для строительства магазина смешанных товаров, а в последствии дозакреплен земельный участок 0,341га., расположенный в ****

Указанный выше договор аренды земельного участка истцом не был представлен. Сведения о его исполнении сторонами, а также о расторжении в материалах дела также отсутствуют.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 28 апреля 1998г. (на л.д.86-97) строительство объекта – магазин (литер А), вход в подвал (литер а), подвал (литер А/Б) общей площадью 76,0кв.м. было фактически завершено.

Данный объект поставлен на кадастровый учет как нежилое здание, магазин, общей площадью 76,0кв.м., расположенное по адресу ****, что следует из кадастрового паспорта от 02 июля 2011г. (на л.д.98-99).

Однако, сведения о регистрации права собственности истца ФИО1 на вышеуказанный объект недвижимого имущества – магазин, истцом не были представлены.

В соответствии с ч. 10 ст.55 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Данных о том, что истец обращался в установленном порядке за выдачей разрешения на строительство и, соответственно, за разрешением на ввод объекта (магазина) в эксплуатацию суду не представлено. Между тем право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Как видно из материалов дела, по состоянию на 08 ноября 2016г. указанный выше объект недвижимого имущества, согласно техническому паспорту (на л.д.100-107) является жилым домом (литер Б,Б1), общей площадью 196,2кв.м., жилой площадью 107,5 кв.м., расположенным по адресу ****.

Разрешение на реконструкцию объекта – магазин, в объект – жилой дом и, соответственно, разрешение на ввод объекта (жилого дома) в эксплуатацию истцом не было представлено.

Истец полагает, что реконструкция указанного объекта недвижимого имущества была им осуществлена в соответствии с постановлениями Главы Орловский сельской администрации **** от **** 2000г. и **** от **** 2001г., в которых указано следующее: «разрешить ФИО1 переоборудование части помещений магазина в жилое помещение и строительство второго этажа с жилыми помещениями. На первом этаже после переоборудования признать 25кв.м. – жилыми помещениями, 49,5кв.м. – площадью магазина, из них 40 кв.м. – торговый зал, 9,5 кв.м. – подсобное помещение»; «Разрешить ФИО1 переоборудование части помещений магазина в жилом помещении и строительство второго этажа с жилыми помещениями».

Однако, в указанных выше постановлениях было указано на то, что только часть магазина подлежит переоборудованию в жилые помещения, тогда как фактически объект – магазин был целиком реконструирован в новый объект – жилой дом.

Доказательств того, что органом местного самоуправления выдавалось разрешение на строительство либо реконструкцию спорного жилого помещения материалы дела не содержат. Также не имеется и доказательств перевода нежилого помещения в жилое помещение.

Возведение объекта как объекта капитального строительства должно быть осуществлено в соответствии с требованиями ч.2 ст.51, ч.1 ст.55 ГрК РФ с соблюдением процедуры получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В силу п.13,п.14 ст. ГрК РФ вцелях настоящего Кодекса используются следующие основные понятия:

13) строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства);

14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов; ….

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Из указанных выше технических паспортов от 28 апреля 1998г. и от 08 ноября 2016г. следует, что помещения объекта – магазин, включали в себя – торговый зал и подсобные помещения, расположенные на одном этаже, а объект – жилой дом включает в себя – помещения жилых комнат, гостиной, гардеробной, коридоров, холлов, прихожей, кухни, туалета, ванной, расположенные на двух этажах.

С учетом положений статей 1, 51 ГрК РФ при сносе (возведении) межкомнатных перегородок в помещении торгового зала, возведении дополнительно пристройки (литер Б1) и дополнительного второго этажа, оборудовании торгового зала в жилое помещение, произошла реконструкция магазина продовольственных товаров, в результате которой возник новый объект – жилой дом, были изменены параметры объекта капитального строительства, утрачена нежилая (торговая) площадь, образована жилая площадь. При этом, перевод нежилых помещений в жилые не произведен.

Суд не может признать обоснованными доводы истца о том, что разрешением, предусмотренным ст.51 ГрК РФ, являются постановления Главы Орловский сельской администрации **** от **** 2000г. и **** от **** 2001г.

Так, в силу ч.1 ст. 51 Гр.К РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами (ч.4 ст.51 ГрК РФ).

Форма разрешения на строительство устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (п.16 ст. 51 ГрК РФ).

Кроме того, при подаче заявления на выдачу разрешения на строительство, заявителем прилагаются установленные ст.51ГрК РФ документы: в том числе: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка, материалы, содержащиеся в проектной документации и т.д.

Согласно пунктам 1, 2 ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Кодекса).

Согласно п.п.2 п.1 ст.40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как видно из материалов дела, истец собственником земельного участка не являлся в момент начала реконструкции объекта – магазин и не является в настоящее время, также не является и собственником вновь образованного в ходе реконструкции объекта – жилого дома.

Осуждая доводы истца о том, что он приобрел право на земельный участок на основании договора купли-продажи, о заключении которого свидетельствуют постановления Главы Орловский сельской администрации **** от **** 2000г., **** от **** 2001г., а также факт оплаты истцом нормативной стоимости земельного участка в размере **** по квитанции от **** 2001г., суд учитывает следующее.

Как следует из постановления Главы Орловский сельской администрации **** от **** 2000г. (на л.д.10,132) на основании заявления ФИО1, действующего положения по продаже земельных участков под застройку и в соответствии с постановлением комиссии по проведению торгов земельными участками от **** 2000г. протокол ****, постановлено: продать без выставления на торги земельный участок размером 441кв.м., ранее предоставленный в аренду ФИО1 для строительства магазина в ****, а также прилегающий участок размером 1239кв.м., общий размер участка составит 1680кв.м. для жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и частичного использования под существующий магазин.

Согласно постановлению Главы Орловской сельской Администрации **** от **** 2001г. (копии на л.д.8-9,11,129, 237-238), на основании заявления ФИО1, действующего положения по продаже земельных участков под застройку и в соответствии с постановлением комиссии по проведению торгов земельными участками от **** 2000г. протокол ****, постановлено продать без выставления на торги земельный участок площадью 441кв.м., ранее предоставленный в аренду ФИО1 под строительства магазина в ****, а также прилегающий земельный участок площадью 1239кв.м., общий размер участка составит 1680кв.м., для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и частичного использования под существующий магазин, в том числе: под постройки 0,0099га., под магазином 0,0060га, под двором 0,0300га, под огородом 0,1221га., кадастровый номер **** по нормативной стоимости ****

Согласно пункту 5 указанного постановления признано утратившим силу постановление **** от **** 2000г.

Указанные в приведенных выше постановлениях – заявление ФИО1, действующее положение по продаже земельных участков под застройку и постановление комиссии по проведению торгов земельными участками от **** 2000г. протокол ****, суду не были представлены (см. запросы на л.д.123,124,127, ответы на л.д.125,126,128,133-134).

Как следует из квитанции (на л.д.234-235) ФИО1 оплатил 06 декабря 2001г. за нормативную стоимость земельного участка ****., получателем платежа значится «Райфо».

Оценивая представленные истцом и указанные выше документы, суд приходит к выводу о том, что данные документы не могут быть признаны в качестве надлежащих доказательств, подтверждающих заключение договора купли-продажи земельного участка истцом ФИО1 и органом местного самоуправления, а именно Орловской сельской Администрацией.

При этом, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьями 4, 6 Закона РСФСР от 23 ноября 1990г. №374-1 «О земельной реформе» предусматривалось предоставление гражданам земельных участков для не запрещенного законом использования в собственность, в пожизненное наследуемое владение либо пользование, в том числе аренду в зависимости от целей использования.

В соответствии со ст.1 Закона РФ от 23 декабря 1992г. № 4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» передача земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности осуществляется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации и настоящим Законом.

На основании ст.2 вышеуказанного Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992г. №4196-1, продажа земельного участка для целей, указанных в статье 1 настоящего Закона, производилась его собственником самостоятельно путем договора с покупателем либо с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству путем проведения в установленном порядке конкурса или аукциона.

Договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежал нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

Закон Российской Федерации от 23 декабря 1992г. №4196-1 утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 25 октября 2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с нормами ст.6 Федерального закона от 26 января 1996г. №15-ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» нормы части второй ГК РФ о порядке заключения и форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации применяются к договорам, предложения заключить которые направлены после введения в действие части второй ГК РФ, к договорам, предложения заключить которые, направлены до 01 марта 1996г. года и которые заключены после 31 марта 1996г., применяются нормы части второй ГК РФ о форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации.

Впредь до введения в действие Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Нормы части второй ГК РФ, определяющие содержание договоров отдельных видов, применяются к договорам, заключенным после введения ее в действие.

Договор купли-продажи недвижимости (ст.549, ст.550 ГК РФ), по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ), заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Кроме того, в силу ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п.1 ст.131, п.2 ст.223 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, и право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Согласно статье 4 Федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлен статьей 17 Федерального закона от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В частности, в силу абзаца 3 пункта 1 указанной статьи основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Статьей 16 Федерального закона от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора (пункт 1).

По утверждению истцовой стороны истец заключил с Орловской сельской администрацией договор купли-продажи спорного земельного участка, датой заключения договора истец полагал необходимым считать дату – **** 2001г., то есть дату оплаты истцом стоимости земельного участка.

С учетом изложенного выше законодательства, по состоянию на указанную истцом дату заключения договора купли-продажи земельного участка, такой договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежал государственной регистрации.

Истцом такого документа не было представлено, а квитанция об уплате ФИО1 **** 2001г. нормативной стоимости земельного участка в размере **** сама по себе таким договором не является. Кроме того, в указанной квитанции нет ссылки на заключение договора купли-продажи, а получателем платежа значится «Райфо», которое стороной договора не является.

Согласно пункту 3 Указа Президента Российской Федерации от 27 октября 1993г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование либо взявшие их в аренду, кроме аренды у физических лиц, имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность в соответствии с действующим законодательством.

Порядок предоставления земельных участков гражданам предусматривался статьями 30-32, 36 Земельного кодекса РСФСР (ЗК РСФСР), утвержденного Верховным Советом РСФСР 25 апреля 1991г. Предусматривалось предоставление земельных участков для использования под определенные цели и использование земельных участков по целевому назначению.

В силу ст.ст.11,13 ЗК РСФСР предусматривалось приобретение земельных участков в собственность на основании статей 7, 8, 9 настоящего Кодекса через местный Совет народных депутатов, на территории которого расположен земельный участок, а также в аренду. При этом, на условиях аренды земельные участки предоставляются гражданам РСФСР …, арендодателями земельных участков являются соответствующие Советы народных депутатов и собственники земли. Аренда земли у местных Советов народных депутатов может быть краткосрочной - до пяти лет (для пастьбы скота, сенокошения, огородничества, государственных и общественных нужд) и долгосрочной - до пятидесяти лет.

Согласно ст.30 ЗК РСФСР граждане, заинтересованные в предоставлении им земельного участка в собственность или пожизненное наследуемое владение, подают заявление в местный Совет народных депутатов, обладающий в соответствии со статьей 23 настоящего Кодекса правом изъятия и предоставления земельных участков. В заявлении должны быть указаны цель использования участка, предполагаемые размеры и его местоположение.

По поручению Совета народных депутатов местный комитет по земельной реформе и земельным ресурсам в двухнедельный срок готовит необходимые материалы и представляет их на утверждение Совета народных депутатов.

Принятое решение (либо выписка из него) о предоставлении земельного участка выдается гражданину в семидневный срок с момента его принятия.

При передаче всего земельного участка в собственность бесплатно решение Совета народных депутатов является основанием для отвода земельного участка в натуре и выдачи документов, удостоверяющих право собственности на землю.

При покупке всего земельного участка или его части в собственность решение Совета народных депутатов является основанием для заключения договора в нотариальном порядке. Заключенный договор и документы об оплате стоимости земельного участка служат основанием для отвода земельного участка в натуре и выдачи документа, удостоверяющего право собственности на землю. Форма договора утверждается Советом Министров РСФСР.

Расчеты, связанные с покупкой земельных участков, производятся через сбербанки, а после создания Росзембанка - через его местные отделения.

На основании ст.31 ЗК РСФСР, право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверяется государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующим Советом народных депутатов.

Форма государственного акта утверждается Советом Министров РСФСР.

Право аренды и временного пользования земельными участками удостоверяется договорами, формы которых утверждаются Советом Министров РСФСР, а в республиках, входящих в состав РСФСР, - в соответствии с законодательством этих республик.

К договору прилагается план земель, предоставленных во временное пользование, аренду.

Указом Президента РФ от 24 декабря 1993г. №2287 статьи 30 - 32 Земельного кодекса РСФСР признаны недействующими.

Земельный кодекс РСФСР утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 25 октября 2001г.№137-ФЗ.

В соответствии с абзацем 1 п.9.1 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Земельным кодексом РФ (ЗК РФ), как и ранее действовавшим Земельным кодексом РСФСР предусмотрено предоставление земельных участков для использования под определенные цели и использование земельных участков по целевому назначению.

В силу п.2.2 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Из смысла названной нормы следует, что гражданин, владеющий земельным участком для целей строительства объекта недвижимого имущества на праве аренды вправе приобрести такой участок в собственность только после окончания строительства указанного в договоре аренды объекта недвижимого имущества, поскольку п.2.2 ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» не предусмотрено право на приобретение в собственность земельного участка арендатором, имеющим на праве собственности строение, не соответствующее целевому назначению земельного участка.

Из материалов дела следует, что на основании постановлений **** от **** 1997г. и **** от **** 1997г. между истцом и Администрацией Орловского сельсовета был заключен договор аренды земельного участка площадью 441кв.м. для строительства магазина, сроком на 40 лет.

На указанном земельном участке, переданном в аренду истцу, объекта соответствующего характеристикам объекта торговли – магазина в настоящее время не имеется.

В силу ст.624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Как было указано выше, истцом не был предоставлен договор аренды земельного участка, предоставленного ФИО1 под строительство магазина, в котором было бы указано на право истца по истечении срока аренды или до его истечения произвести выкуп земельного участка, в том числе, например, по нормативной стоимости земельного участка.

При этом, судом установлено и материалами дела подтверждается, что истец ФИО1 на земельном участке (площадью 441кв.м.), ранее предоставленном ему в аренду и при последующем расширении, увеличении используемой истцом площади земельного участка (до 1680кв.м.) возвел (путем реконструкции магазина) иной объект капитального строительства – жилой дом.

Испрашиваемый истцом земельный участок был сформирован, поставлен на кадастровый учет 25 августа 2016г. (кадастровый паспорт на л.д.13-14).

Как видно из кадастрового паспорта от 25 августа 2016г. земельный участок с кадастровым номером **** имеет площадь 1846+/-15кв.м., используется для ведения личного подсобного хозяйства.

Из ответа Администрации Луганского сельского поселения от 02 сентября 2016г. (на л.д.108-109) следует, что истцу ФИО1 отказано в удовлетворении его заявления от 29 августа 2016г. и отказано в заключении договора купли-продажи спорного земельного участка со ссылкой на положения ст.39.3, ст.39.20 ЗК РФ. При этом, Администрация Луганского сельского поселения не согласилась с тем, что ранее земельный участок был предоставлен ФИО1 на основании постановлений Главы администрации Орловского сельсовета **** от **** 2001г. и **** от **** 2000г. для строительства индивидуального жилого дома.

В силу положений п.7 ст.1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

Согласно ст.15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Нормы ЗК РФ в редакции, действующей с 01 марта 2015г., предусматривают процедуру предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.39.1 ЗК РФ установлены основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Указанные земельные участки предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (ст. 39.2 ЗК РФ); если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п.1 ст.39.20 ЗК РФ).

На основании ст.39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (ч.1 ст.39.3 ЗК РФ).

Без проведения торгов осуществляется продажа:

1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории, если иное не предусмотрено подпунктами 2 и 4 настоящего пункта;

1.1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»; …

6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса; ….

Постановления органов местного самоуправления, на которые ссылается истец в иске, не имели указания о выделении испрашиваемого земельного участка ФИО1 для строительства жилого дома бесплатно или в безвозмездное пользование, а имели ссылку на заключение договоров аренды и купли-продажи.

Таким образом, по состоянию на дату обращения истца ФИО1 к ответчику Администрации Луганского сельского поселения приобретение истцом ФИО1 указанного земельного участка в собственность было возможно только на торгах.

Основания полагать о том, что ФИО1 имеет исключительное право на получение земельного участка в собственность на иных законных основаниях, отсутствуют, поскольку из представленных документов усматривается, что истцом на спорном земельном участке осуществлено самовольное строительство жилого дома, право собственности на который, не зарегистрировано; земельный участок площадью 1680кв.м. (или 1846 кв.м.) истцу ФИО1 в аренду для строительства жилого дома или на ином праве не предоставлялся.

Анализ приведенных законоположений позволяет сделать вывод о том, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен для индивидуального жилищного строительства без проведения аукциона лицу, обратившемуся в уполномоченный орган с соответствующим заявлением, при условии, что это лицо является единственным претендентом на испрашиваемый земельный участок. Наличие иных граждан, заинтересованных в приобретении прав на указанный объект недвижимости и подавших заявление о намерении участвовать в аукционе, является основанием для проведения такого аукциона, в том числе на право заключения договора аренды земельного участка.

Таким образом, законом установлена процедура предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства и иных целей, указанных в статье 39.18 ЗК РФ. Эта процедура направлена на соблюдение баланса прав и законных интересов собственника земельного участка и граждан, заинтересованных в приобретении соответствующих прав на земельный участок.

Обращение ФИО1 в суд, по сути, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в том числе процедуры аукциона.

При изложенных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения иска ФИО1 суд не усматривает.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1, поданного представителем по доверенности ФИО2 к Администрации Луганского сельского поселения Орловского района Ростовской области, третьим лицам на стороне ответчика, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Администрации Орловского сельского поселения Орловского района Ростовской области о признании права собственности на земельный участок отказать полностью.

На решение могут быть поданы апелляционная жалоба, представление в Ростовский областной суд через Орловский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 29 апреля 2017г.

Председательствующий: