Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Богодуховское» о признании права собственности на объект недвижимости по основаниям приобретательной давности,

УСТАНОВИЛ :

Истец обратился в суд с иском к АО «Богодуховское». Требования мотивированы тем, что в связи с работой в колхозе им.ХХШ Партсъезда истцу для проживания с семьей был предоставлен жилой дом, который был построен колхозом, внутренняя отделка дома производилась за счет средств истца с частичным предоставлением материалов колхозом. Истец со своей семьей вселился в дом в 1985 году, до настоящего времени непрерывно проживает в указанном жилом доме, которому с ***2001 присвоен адрес: <адрес>. 11.02.2009 в ЕГРН зарегистрировано право собственности истца на земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположен спорный жилой дом. В то же время, ***2009, в ЕГРН зарегистрировано право собственности ответчика на спорный жилой дом. Далее, ссылаясь на то, что он более 35 лет добросовестно, открыто и непрерывно владеет указанным жилым домом как своим собственным, несет бремя его содержания в виде осуществления текущего и капитального ремонта, просил суд признать за ним право собственности на спорный жилой дом в порядке приобретательной давности.

Кроме того, с учетом изменения первоначальных исковых требований, истец указал, что ***2009 и ***2016 ЗАО «Богодуховское» (наймодатель) (правопреемник АО «Богодуховское» ответчик по делу) и ФИО1 (наниматель) заключили договоры найма спорного жилого дома, согласно которым ответчик предоставил данное жилище истцу для проживания. Истец считает данные сделки мнимыми, поэтому просил суд, на основании ст. 170 ч. 1 ГК РФ, признать данные договоры ничтожными.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования, а его представитель ФИО2 исковые требования также поддержал, сославшись на доводы, изложенные в иске, дополнительно показал, что истец со своей семьей проживает в спорном жилом доме с 1985 года. Ответчик с истцом до 2009 года договоров найма не заключал. Истец открыто заявляет, что считает спорный жилой дом своим, поэтому заключать с ответчиком договоры о порядке пользования им не намерен. В 2009 году, для целей регистрации по месту жительства внука, истец заключает с ответчиком совершенно ненужный договор, по которому, в частности, ответчик ничего не приобретает, договор не изменяет фактическое положение сторон, затем о договоре забывают. В 2016 году, когда истцу вновь потребовалось зарегистрировать дочь, он также заключил такой же бессмысленный, с точки зрения положения сторон, договор. Последствием обоих договоров стало лишь право ФИО1 зарегистрировать в спорном жилом доме родственников.

Далее, в целях обоснования требований истца о наличии у него права на спорный объект недвижимости по основаниям приобретательной давности, его представитель ФИО2 сослался на Постановление Конституционного суда РФ от 26.11.2020 № 48-П, пояснил, что ответчик, являющийся титульным собственником спорного жилища, в течение длительного времени устранился от владения им, не проявлял к нему интереса, не исполнял обязанностей по его содержанию, за исключением уплаты налога на имущество в размере не превышающем 1500,00 руб. в год. Данное обстоятельство, по мнению представителя истца, «вытекает из формальной обязанности, обусловленной фактом регистрации права собственности на жилой дом, а не свидетельством интереса АО «Богодуховское» к спорному дому».

Представитель ответчика АО «Богодуховское» ФИО3 иск не признала, суду пояснила, что спорный жилой дом по адресу: <адрес>, был построен колхозом им. ХХШ Партсъезда и в 1985 году предоставлен для проживания семье ФИО1, который был работником колхоза. В 1993 году трудовые отношения с истцом прекращены. АО «Богодуховское» создано в ходе реорганизации колхоза им.ХХШ Партсъезда путем добровольного решения его учредителей, внесших в оплату акций имущественные и земельные паи, является правопреемником колхоза им.ХХШ Партсъезда. Согласно протоколу общего собрания членов колхоза им.ХХШ Партсъезда, в 1992 году при реорганизации колхоза было принято решение об оставлении жилого фонда в собственности хозяйства. 27.05.1999 Советом директоров акционерного общества принято решение о передаче на баланс ЖКХ котельной и части жилых домов, передавались жилые дома тех работников, которые на момент передачи работали в АО и имели непрерывный стаж работы 15 и более лет, а также дома пенсионеров хозяйства. Работникам, стаж которых был менее 15 лет, предоставлялось право произвести доплату пропорционально отработанному времени с заключением договора залога акций до полной оплаты. Работникам социальной сферы разрешалось выкупить жилье по остаточной стоимости. В 1992 году часть жилья было решено оставить в собственности Общества без права их выкупа гражданами, в список данного жилья и входил спорный жилой дом. Поскольку данный жилой дом являлся имуществом, 20.02.2009 в ЕГРН внесена запись о праве собственности ЗАО «Богодуховское» Общества (правопреемник АО «Богодуховское» ответчик по делу) на этот объект недвижимости.

В 2009 году и в 2016 году с ФИО1 были заключены договоры найма жилого дома, поэтому он со своей семьей проживает в нем на основании договора найма.

Также представитель ответчика суду пояснил, что спорные договоры найма, указанные выше, заключались сторонами по обоюдному соглашению и на условиях их реального исполнения, так Наймодатель предоставил Нанимателю жилое помещение для проживания на условиях пользования по его прямому назначению, соблюдения чистоты, оплаты коммунальных услуг, проведения своевременного ремонта, а Наниматель получил жилой дом в пользование для целей проживания, он производил оплату коммунальных платежей и ремонт данного жилища. Из буквального толкования договора следует, что целью Нанимателя - было получение для проживания спорного жилого дома, а Наймодателя – использование данного недвижимого имущества по назначению, а также обеспечение его ремонта и сохранности. Поэтому, утверждение истца о том, что целью спорных договоров было исключительно только осуществление регистрации по месту пребывания его внука и дочери, несостоятельно.

Кроме того, АО «Богодуховское» - сельскохозяйственная организация, которая получает прибыль за счет продажи сельскохозяйственной продукции, а имеющиеся в собственности жилые дома и квартиры предоставляются на основании договоров найма для проживания гражданам без взимания арендной платы, что не запрещено ГК РФ и ЖК РФ.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд не находит правовых оснований для удовлетворения иска в связи со следующим.

Суд считает возможным при разрешении сложившихся между сторонами спорных правоотношений применить следующие нормы гражданского права.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Согласно статье 234 ГК РФ лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (пункт 1); лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является (пункт 3); течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301, 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (пункт 4).

Таким образом, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен либо от которого собственник отказался или утратил на него право собственности по предусмотренным законом основаниям, на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Критерии, из которых следует исходить при разрешении вопросов об исчислении сроков приобретательной давности, а также о том, является ли давностное владение добросовестным, открытым и непрерывным, владеет ли заявитель имуществом как своим собственным, определены в пунктах 15, 16 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 15 Постановления N 10/22, давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении, и непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Из содержания указанных выше правовых положений в их взаимосвязи следует, что в предмет доказывания по делу входят факты добросовестного, открытого и непрерывного владения заявителем спорным имуществом как своим собственным в течение установленного законом срока (в совокупности 18 лет, т.е. 15 лет + 3 года (срок исковой давности) и более). Добросовестность давностного владельца определяется на момент получения имущества во владение.

Представленными в материалы дела письменными доказательствами подтверждается, что истцу ФИО1 в связи с тем, что он работал в колхозе им. ХХШ Партсъезда, последний в 1985 г. предоставил для проживания с семьей жилой дом по адресу: <адрес>. С 1985 г. по настоящее время истец и его семья проживают в спорном жилом доме, что не оспаривалось сторонами по делу.

Спорный жилой дом был введен в эксплуатацию колхозом им. ХХШ Партсъезда (в техническом паспорте указан год постройки 1985-1986), являлся собственностью данного колхоза на основании регистрационного удостоверения № от 28.04.1990 (л.д.58, 60-67).

Согласно пункту 5 постановления Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 года №86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» и пункту 6 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 года №708 и утратившего силу с 27 января 2003 года, при реорганизации колхоза или совхоза объекты жилого фонда могли быть переданы в собственность соответствующим местным органам власти; переданы или проданы занимающим их гражданам в порядке, установленном Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» и соответствующим решением Советов народных депутатов.

Инструкцией о порядке передачи, продажи и сдачи в аренду имущества колхозов и совхозов муниципальным органам, утвержденной Минсельхозом Российской Федерации, Госкомимуществом Российской Федерации от 10 февраля 1992 года и принятой на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 года №86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», установлено, что в интересах коллектива ряд объектов социальной инфраструктуры может оставаться на балансе предприятий, создаваемых на основе реорганизации колхозов и совхозов.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 года №724 «О передаче объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций в муниципальную собственность» были утверждены рекомендации о передаче объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций.

В перечень объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций, подлежащих передаче в муниципальную собственность, также были включены объекты обобществленного жилищного фонда.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица. Если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Статьей 7 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 года №443-1 «О собственности в РСФСР», утратившего силу в связи с принятием Федерального закона от 30 ноября 1994 г. №52-ФЗ, было установлено, что право собственности у приобретателя имущества возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из анализа вышеприведенных норм права в их взаимосвязи суд позволяет себе сделать вывод, что при реорганизации колхозов дальнейшая принадлежность жилого фонда данных организаций должна была быть определена одним из перечисленных способов, установленных действующим на тот момент законодательством, в т.ч. оставлению на балансе организации, созданной в результате реорганизации. При этом суд обращает внимание на то, что передача жилого фонда в муниципальную собственность являлась правом колхоза, а не его обязанностью.

На основании решения общего собрания членов колхоза им. ХХШ Партсъезда от 27.08.1992, которым принято решение о реорганизации колхоза им.ХХШ Партсъезда в АОЗТ «Богодуховское», весь жилой фонд был оставлен в собственности акционерного общества; установлен перечень имущества, передаваемого бесплатно сельскому Совету: клуб, детсад, внутрихозяйственные дороги, водопровод, спортзал.

21.10.1992 колхоз им. ХХШ Партсъезда реорганизован в АОЗТ «Богодуховское», 23.06.1997 – в ЗАО «Богодуховское», 29.06.2018 – в АО «Богодуховское» (все указанные Общества – правопреемники колхоза им.ХХШ Партсъезда).

Советом директоров ЗАО «Богодуховское» 27.05.1999 принято решение о передаче на баланс ЖКХ жилья тех работников ЗАО, которые на момент передачи работают в хозяйстве и являются акционерами, проработали непрерывно в нем 15 лет и более, а также пенсионеров хозяйства, отработавших непрерывно 15 лет и более. Одновременно было принято решение оставить на балансе ЗАО жилые дома согласно перечню с передачей их владельцам в хозяйственное ведение без передачи им права собственности, в указанном перечне под № значится спорный жилой дом ФИО1

Согласно похозяйственным книгам книг по Юрьевскому сельскому Совету (до 1995 г. с.Богодуховка была отнесена к Юрьевскому сельскому Совету, в 1995 г. создан Богодуховский сельский Совет), ФИО1 с семьей с 1986 г. значится проживающим в колхозном доме, затем в доме ЗАО «Богодуховское».

Согласно выписке из реестровой книги, выданной БУ ОО «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» о праве собственности на объект капитального строительства по состоянию на 31.01.1999, правообладателем домовладения по адресу: <адрес>, на праве собственности является колхоз им.ХХШ Партсъезда на основании регистрационного удостоверения № от 28.04.1990.

Согласно выписке из ЕГРН, ЗАО «Богодуховское» является собственником жилого дома, сведения внесены 20.09.2009, для регистрации было представлено регистрационное удостоверение № от 28.04.1990 и справка ТУ Росимущества по Омской области об отсутствии в реестре федерального имущества жилых домов (квартир), расположенных в <адрес>.

Изложенные выше действия ответчика, т.е. решение об оставлении в своей собственности спорного жилого дома при акционировании, решение о передачи его лицам, в нем проживающим, только в пользование для целей проживания, а также выполнения действий по государственной регистрации своего права собственности на спорный жилой дом, по мнению суда, достоверно свидетельствуют, что АО «Богодуховское» от спорного имущества не отказалось, что должен был знать истец ФИО1 при должной внимательности, осмотрительности и заботливости.

Суд применительно к вопросу приобретательной давности в сложившемся между сторонами споре не признает истца добросовестным владельцем спорного жилого дома, поскольку ему (вопреки его доводам) как минимум с ***2010 было достоверно известно, что собственником спорного жилого дома является ответчик. Так, на основании заявлений ФИО1 о продаже спорного жилого дома от ***2010, ***2013, заявления о передаче жилого дома в собственность от ***2018, Совет директоров акционерного общества ***2011 принимал решение о продаже жилья ФИО1 по остаточной стоимости на 01.01.2011 за 116950 руб., ***2014 – о продаже дома ФИО1 по балансовой стоимости за 155934 руб., 28.05.2018 принято решение о продаже жилых домов из расчета 3140 руб. за 1 кв.м.; 27.03.2019 установлена цена из расчета 3140 руб. за 1 кв.м., стоимость дома, в котором проживает ФИО1, площадью 86, 4 кв.м., 271300 руб., при этом ФИО1 от покупки жилого дома отказался, о чем достоверно свидетельствуют представленные в материалы дела копии заявлений ФИО1, протоколы заседаний совета директоров акционерного общества, а также бухгалтерские и балансовые документы, что и не оспаривалось стороной истца.

Более того, ***2009 и ***2016 между ЗАО «Богодуховское» и ФИО1 были заключены договоры найма жилого помещения по адресу: <адрес>.

Суд отвергает доводы истца о мнимости данных договоров по основаниям их несостоятельности, поскольку данные договоры заключались сторонами по обоюдному соглашению и были реально исполнены, так Наймодатель ЗАО «Богодуховское» предоставил Нанимателю ФИО1 спорное жилое помещение для проживания. Истец в спорном жилом доме проживал, оплачивал коммунальные услуги, проводил своевременный ремонт, что вполне отвечало интересам Наймодателя, поскольку данное недвижимое имущество использовалось истцом по прямому назначению как только для проживания, а также истец за свой счет обеспечивал его сохранность и ремонт. Факт невзимания арендной платы не свидетельствуют о мнимости данных сделок по оспариваемым договорам найма от ***2009 и ***2016, поскольку интерес ответчика заключался в обеспечении сохранности имущества, а также в его ремонте за счет средств истца. Также суд обращает внимание, что в силу положений гражданского законодательства РФ о договоре найма жилого помещения отсутствует правовая норма об установлении при найме обязательной арендной платы в денежной форме.

Таким образом, указанные договоры реально исполнялись в связи с чем, суд считает, что ответчик не имел и не имеет права владения на спорный жилой дом (не владел данным домом как своим собственным), а имел и имеет на него лишь право пользования на основании соглашения о найме. В свою очередь, только пользование спорным имуществом не может являться правовым основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

Также представленными в дело письменными доказательствами установлено, что в 1999 году ЗАО «Богодуховское» зарегистрировало выпуск бездокументарных обыкновенных акций, размещенных среди учредителей общества, внесших в оплату данных акций свои имущественные и земельные паи. Как уже отмечал суд в своем решении, АО «Богодуховское» образовано из реорганизованного колхоза им.ХХШ Партсъезда принятием решения его учредителей, внесших в качестве оплаты акций Общества имущественные и земельные паи.

Решение о выходе из состава хозяйства и о выделении паев исключенным из колхоза работникам принималось 03.12.1993 года на общем собрании акционеров (учредителей) Общества.

ФИО1 (истец по делу) ***1993 вышел из состава АОЗТ «Богодуховское», получил выделенные работникам при выходе из Общества имущественный пай в денежном выражении в декабре 1993 года в размере 430374 руб., а также получил земельные паи, что подтверждается представленной ответчиком выпиской.

Поэтому ФИО1 должен был знать, что фактическим собственником спорного жилого дома является ответчик АО «Богодуховское» как минимум с декабря 1993 года, т.е. с момента получения им от Общества денежной выплаты в счет имущественного пая Общества.

В 1997 году ФИО1 вступил в состав ЗАО «Богодуховское» при этом он внес в ЗАО только оставшиеся земельные паи, которые он и внес как акционер.

Поэтому доводы истца о том, что он также в настоящее время является собственником имущественного пая, в т.ч. жилых помещений АО «Богодуховское», суд отвергает как несостоятельные.

***2019 ФИО1 обратился в АО «Богодуховское» с заявлением о передаче в порядке приватизации спорного жилого помещения. Ему было отказано со ссылкой на то, что жилой дом является собственностью акционерного общества, на него не распространяется действие Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Подводя итог, суд установил, что с 1985 года АО «Богодуховское» от спорного имущества в виде жилого дома <адрес> не отказалось; ФИО1 не является добросовестным владельцем спорного жилого дома применительно к владению по приобретательной давности, он фактически имеет только право пользования домом; факт того, что истец является собственником земельного участка, на котором расположен жилой дом, сам по себе не является доказательством того, что ФИО1 владеет спорным жилым домом как своим собственным.

При таком положении дела, в удовлетворения заявленных исковых требований необходимо отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Павлоградский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В. Косенко