Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «АреалРиэлти» в лице конкурсного управляющего ФИО2, АО «Банк Воронеж» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» о трактовании нотариального согласия, признании права на супружескую долю, признании недействительными договоров купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделок, исключении записи о залоге, признании договоров найма жилого помещения недействительными, применении правил договора потребительского кредита, истребовании имущества из незаконного владения, аннулировании записи о праве собственности на квартиру, передаче имущества в собственность супругов,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «АреалРиэлти» в лице конкурсного управляющего ФИО2, АО «Банк Воронеж» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила признать нотариально удостоверенное согласие от ее имени от ДД.ММ.ГГГГ согласием на заключение договора залога (ипотеки) квартиры с КН № по адресу: <адрес> на условиях и за цену по своему усмотрению с использованием кредитных средств, и на залог в силу закона с возможным последующим отчуждением в пользу Российской Федерации и ОАО «Банк Воронеж»; признать за ней право на супружескую долю в размере 1/2 в праве собственности на указанную квартиру; признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ЗАО «Константа Инвестмент» по продаже указанной квартиры и запись регистрации №; признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Константа Инвестмент» и ООО «АреалРиэлти» указанной квартиры; исключить из ЕГРН запись № о залоге указанной квартиры в пользу АО «Банк Воронеж»; признать недействительными договоры найма жилого помещения - вышеуказанной квартиры с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ООО «АреалРиэлти» и ФИО1; применить правила договора потребительского (нецелевого) кредита под залог недвижимости (ипотеки) к цепочке взаимосвязанных ничтожных сделок и признать исполненным договор потребительского кредита в объеме 2 591 550 руб.; истребовать имущество – вышеуказанную квартиру из незаконного владения ООО «АреалРиэлти»; аннулировать запись о государственной регистрации права собственности ООО «АреалРиэлти» № от ДД.ММ.ГГГГ, передав ее в общую долевую собственность супругов М-вых с определением долей в праве собственности на указанную квартиру в размере 1/2 доли.

В обоснование заявленных требований в иске указано, что ДД.ММ.ГГГГ муж истца ФИО3 заключил договор кредита под залог недвижимости (ипотеки) с ЗАО «Константа Инвестмент». Заключение указанного договора было обусловлено необходимостью отправки сына на проживание и просмотры в профессиональные хоккейные клубы в США. На момент заключения кредитного договора квартира была зарегистрирована на ФИО3, приобреталась в период брака, в связи с чем кредитный договор заключался от его имени. По указанному договору ФИО3 был предоставлен кредит в размере 2 000 000 руб. под залог указанной квартиры. Деньги ему выдали сразу же в тот же день в размере 2 000 000 руб. Для окончательного оформления полученного кредита в размере 2 000 000 руб. по просьбе представителей ЗАО «Константа Инвестмент» она, истец, подписала договор найма спорной квартиры. Представитель ЗАО «Константа Инвестмент» ей пояснил, что это формальность, и несмотря на иную правовую форму договора, это следует считать договором потребительского кредита под залог квартиры, а платежи по договору найма будут заменять платежи по договору кредита. Также в договоре найма было предусмотрено право выкупа квартиры, что заменяло собой право на возврат основной суммы долга по кредиту. О том, что квартира перепродана фирмой ЗАО «Константа Инвестмент» фирме ООО «АреалРиэлти» она не знала. Отчуждать за 2 000 000 руб., и затем арендовать собственную квартиру не имело смысла. По словам представителей ЗАО «Константа Инвестмент», сумма выкупа и размер ежемесячных платежей как бы заменяли собой общую сумму кредита и платежи за пользование кредитом. По словам представителей ЗАО «Константа Инвестмент», данная необычная форма кредитного договора была необходима для формирования их отчетности, якобы, это было как-то связано с налогами. Она, истец, была вынуждена подписать этот договор (договор найма квартиры), так как кредит был уже выдан, их семья нуждалась в деньгах, соответственно, расторгать договор или как-то переигрывать эту ситуацию не было возможности. Подписали все эти документы, рассчитывали, что после выплаты суммы кредита в размере 2 000 000 руб. с процентами им вернут квартиру. Аналогичные договоры найма спорной квартиры были подписаны в ДД.ММ.ГГГГ и в ДД.ММ.ГГГГ, которые также считала договорами кредитования под залог квартиры. На тот момент не думала о последствиях подписания этих договоров, так как полагала, что после возврата суммы кредита вернут квартиру. Это было основное условие договора, которое обсуждалось на переговорах. Таким образом, договор кредита под залог квартиры был заключен путем заключения нескольких взаимосвязанных сделок, которые, по сути, прикрывали одну сделку по кредитованию под залог квартиры. Сделка по продаже квартиры от ЗАО «Константа Инвестмент» фирме ООО «АреалРиэлти» (договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) также является частью этой цепочки ничтожных сделок. ЗАО «Константа Инвестмент» не имела права продавать квартиру ООО «АреалРиэлти» так как квартира находилась у них в залоге и обеспечивала обязательство супруга по возврату кредита, которое исполнили в объеме 1 591 550 рублей от 2 000 000 рублей. В связи с чем, считает, что ООО «АреалРиэлти» владеет квартирой незаконно. ЗАО «Константа Инвестмент» не имело права ее отчуждать. Кроме того, ООО «АреалРиэлти» не имело права передавать квартиру в залог банку АО «Банк Воронеж», а также получать под этот залог денежные средства. Квартира могла находиться в залоге ЗАО «Константа Инвестмент» в обеспечение исполнения обязательств по договору ипотечного кредита. После возврата основной суммы займа с процентами квартира должна быть возвращена. Она, истец, не давала согласия в какой-либо форме на отчуждение квартиры. Нотариально заверенное согласие от ее имени - это согласие на залог квартиры и отчуждение, в случае неисполнения обязательств по возврату кредита и обращения взыскания на квартиру путем ее продажи с публичных торгов по смыслу ч. 3 ст. 6, ч. 1 ст. 7 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Кроме того, данное согласие подтверждает, что ей, истцу, принадлежит 1/2 супружеской доли в праве собственности на указанную квартиру на основании закона. В общей сумме они с супругом заплатили 2 591 550 руб., тогда как, якобы, «продали» квартиру за 2 000 000 рублей. Таким образом, всю цепочку сделок по отчуждению квартиры и последующей сдаче ее в наем квалифицирует как одну ничтожную сделку, прикрывавшую фактически совершенную сделку по предоставлению кредитных средств под залог квартиры. Квартира должна быть возвращена в их совместную собственность, так как обязательства по кредитному договору исполнены. Кроме того, притворный характер данной цепочки взаимосвязанных сделок подтверждает и тот факт, что по этим сделкам квартира фактически не передавалась, регистрация по месту жительства также не прекращалась, они всей семьей по-прежнему живут в данной квартире. Также не было договоренности о праве кредитора реализовать квартиру после исполнения обязанности по возврату суммы займа. Так как в договоре найма жилого помещения была установлена твердая сумма, то считает, что именно возврат этой суммы обеспечивал залог квартиры. Поскольку размер процентов по кредиту не был установлен, но были установлены ежемесячные платежи, которые можно считать платой за пользование кредитом. О том, что это цепочка сделок, говорит тот факт, что "сумма выкупа квартиры" с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ постоянно снижалась, с учетом уже выплаченных денежных сумм по предыдущим договорам. При этом рыночная цена квартиры на ДД.ММ.ГГГГ составляла 11,5 миллионов рублей, а на сегодняшний день она составляет 13,7 миллионов рублей, то есть стоимость недвижимости в залоге в 6 раз превышала размер задолженности по кредитному обязательству. Обеспечения было достаточно, платежи производились вовремя, оснований для обращения взыскания на квартиру не было. Никаких просрочек платежа за все время пользования кредитом не допускали, никаких требований в связи с этим ответчики не предъявляли. С ДД.ММ.ГГГГ не могли производить оплату по кредиту, в связи с тем, что АО «Банк Воронеж» не принимал платежи, иных реквизитов для оплаты не предоставили. Полагает, что при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке, т.е. была нарушена письменная форма сделки, а также порядок обращения взыскания. Действия по отчуждению квартиры от ЗАО «Константа Инвестмент» пользу ООО «АреалРиэлти» можно квалифицировать как уступку прав кредитора по ипотечному кредиту, которая опять же прикрывалась сделкой купли-продажи. Полагает, что в данном случае фактически был подписан договор потребительского кредита (займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой путем заключения цепочки взаимосвязанных сделок, прикрывавших указанный договор. Возможно, данный договор прикрывался другими сделками, поскольку ни ЗАО «Константа Инвестмент», ни ООО «АреалРиэлти" по своему правовому статусу, видам деятельности и отсутствия разрешений ЦБ, не имели права заниматься данными финансовыми операциями. Просит суд применить к данной цепочке договоров правила о договоре потребительского нецелевого кредита, обязательства по второму обеспечены ипотекой и исполнены еще в ДД.ММ.ГГГГ. В связи с тем, что не являлась стороной по сделкам купли-продажи квартиры, истец выбрала форму защиты в виде истребования имущества из чужого незаконного владения. Полагает, что указанные две фирмы, находясь в соседних зданиях, являлись аффилированными лицами, и ООО «АреалРиэлти» было известно, что ЗАО «Константа Инвестмент» не имело права отчуждать квартиру. В частности, это подтверждает цена договора, которая являлась символической и позволяла в случае спора без труда вернуть полную стоимость квартиры. Имущество выбыло из совместного владения с супругом помимо их воли, так как под видом договора потребительского кредита в сумме 2 000 000 рублей квартира была отчуждена за бесценок, на что никогда не согласились бы, так как это не соответствовало интересам. По исчислению срока исковой давности указывает на положения абз. 2 п. 82 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 25, в соответствии с которым, учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата абзац 2 пункта 2 статьи 200 ГК РФ). Она ДД.ММ.ГГГГ обратилась с заявлением о расторжении договора найма от ДД.ММ.ГГГГ. и возврате квартиры, ответа на него не получила, в связи с чем отчет течения срока исковой давности следует вести с этого момента. Полагает, что поскольку брачным договором не изменяли правовой режим общего совместного имущества, в данной квартире, как и в другом совместно нажитом во время брака имуществе, ей, истцу, принадлежит ? доля в указанном имуществе на основании закона.

Истец ФИО1 в судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ. не явилась, была извещена. Ранее ФИО1 в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования поддержала по доводам, указанным в иске. Также пояснила, что она была уверена, что они с супругом ФИО3 берут кредит под залог квартиры. При оформлении документов – пояснили, что так удобнее оформить кредит через договор найма, предложили подписать договоры найма, ей разъяснили, что квартира будет собственностью ООО «АреалРиэлти», налоги платить не надо, что договор найма надо оформить не на супруга, а на третье лицо. Они проживают в спорной квартире с ДД.ММ.ГГГГ – она, супруг ФИО3, сын и дочь. О том, что это был не кредит под залог квартиры, она узнала в ДД.ММ.ГГГГ, когда к ним домой по адресу проживания в спорной квартире позвонил по домофону молодой человек и сказал, что их квартира выставлена на торги, больше никто к ним никаких требований по поводу квартиры не предъявлял. Также в ДД.ММ.ГГГГ сосед по квартире им сказал, что видел квартиру, выставленную на продаже в сети Интернет. Нотариально заверенное согласие она также давала в связи с тем, что супруг должен взять кредит в банке под залог квартиры, согласие давала на залог квартиры; условие о возможности отчуждения квартиры в пользу банка Воронеж она понимала, как, если бы они не смогли уплачивать ежемесячные платежи, то было бы обращено взыскание на квартиру. Договоры найма жилого помещения она читала, подписывала их.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, указанным в иске.

Представитель ответчика ООО «АреалРиэлти» в лице конкурсного управляющего ФИО2 по доверенности ФИО5 возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление (том 2 л.д. 142-145), согласно которому решением Арбитражного суда города Москвы от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ООО «АреалРиэлти» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2 Полагает, что ФИО1 пропущены все сроки исковой давности по требованиям о признании оспариваемых договоров недействительными, в связи с чем отсутствуют основания для применения последствий недействительности сделок. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ЗАО «Константа Инвестмент» заключен договор купли-продажи квартиры, в ЕГРН произведена запись о переходе права собственности от ФИО3 к ЗАО «Константа Инвестмент». ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ЗАО «Константа Инвестмент» был заключен договор найма квартиры, согласно п. 1.2 которого «квартира принадлежит наймодателю по праву собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ»; ФИО1 признает факт подписания данного договора. Следовательно, не позднее ДД.ММ.ГГГГФИО1 узнала или должна была узнать о заключенном договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Так, срок исковой давности для оспаривания ФИО1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. истек ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.3 ст. 35 Семейного кодекса срок исковой давности оспаривания сделки супругом, не давшим согласие на осуществление данной сделки, составляет 1 год со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Так, поскольку ФИО1, стало известно о договоре купли-продажи при подписании ею ДД.ММ.ГГГГ. договора найма жилого помещения, данный срок исковой давности истек ДД.ММ.ГГГГ. По оспариванию договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО «Константа Инвестмент» и ООО «АреалРиэлти» пропущен трехлетний срок исковой давности, поскольку ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ООО «АреалРиэлти» был заключен договор найма жилого помещения, поэтому ФИО1 стало известно об оспариваемом договоре ДД.ММ.ГГГГ., в связи с чем срок исковой давности истек ДД.ММ.ГГГГ. По оспариванию залога спорной квартиры истцом также пропущен срок исковой давности, поскольку в договоре найма жилого помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «АреалРиэлти» указано, что «наниматель уведомлен о том, что банком-кредитором, предоставившем наймодателю кредитные средства для приобретения квартиры, является АО «Банк Воронеж», и «наниматель уведомлен о том, что на момент заключения настоящего договора квартира передана в залог банку-кредитору в качестве обеспечения требований банка-кредитора по кредитному договору, заключенному с наймодателем; наниматель согласен с передачей квартиры в залог и возможностью ее последующей реализацией в связи с обращением взыскания». ФИО1 не отрицает факт подписания договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. Так, ФИО1 стало известно о залоге указанной квартиры не позднее ДД.ММ.ГГГГ., в связи с чем срок исковой давности по требованию об оспаривании залога истек ДД.ММ.ГГГГ. По оспариваемым договорам найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГФИО1 является стороной данных договоров, в связи с чем сроки исковой давности по ним прошли ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ соответственно. Истец просит признать исполненным договор потребительского кредита в объеме 2 591 550,00 руб. Однако ФИО1 обязательства перед ООО «АреалРиэлти» по договору найма жилого помещения с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ не исполнены в полном объеме. В соответствии с п. 1.5 договора найма, по истечении срока настоящего договора наниматель имеет право выкупить у наймодателя нанимаемую квартиру по цене 1 559 834,50 руб. Из п.5.1 следует, что порядок уплаты устанавливается приложением № к договору. Согласно п.5.3 договора найма, все платежи по договору осуществляются в рублях в безналичном порядке и перечисляются на расчетный счет наймодателя. Из приложения № к договору найма следует, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГФИО1 обязана перечислить денежные средства в размере 650 524,20 руб. (54 210,35 руб.* 12 месяцев); на ДД.ММ.ГГГГ размер задолженности ФИО1 составляет перед ООО «АреалРиэлти» 1 284 648,60 руб. Согласно выписке ООО «АреалРиэлти» по счету за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору найма от ДД.ММ.ГГГГФИО1 обязательства исполнены частично, в размере 355 500,00 руб. Данный факт признается истцом. Размер задолженности ФИО1 перед ООО «АреалРиэлти» на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 382 582,65 руб. Таким образом, обязательства по договору найма от ДД.ММ.ГГГГФИО1 не исполнены надлежащим образом, в связи с чем основания для признания обязательств по договору исполнеными отсутствуют. ДД.ММ.ГГГГ истец дал нотариальное согласие своему супругу ФИО3 на распоряжение находящейся в общей собственности квартирой в виде заключения договора залога (ипотеки) квартиры на условиях и за цену по своему усмотрению с использованием кредитных средств, а также и на залог в силу закона с возможным последующим отчуждением. Указанное согласие истцом не отзывалось, факт подписания не оспаривается. Подлинность оформленного документа не опровергалась, о нарушении порядка совершения нотариального действия не заявлялось. Более того, указанное требование свидетельствует о том, что истцом признается факт не только дачи согласия на распоряжение ФИО3 квартирой по своему усмотрению, но и факт осведомленности о заключении в последующем оспариваемых договоров. Таким образом, требования истца сводятся к истолкованию нотариального согласия, что свидетельствует о ненадлежащем способе зашиты права, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований. На момент заключения оспариваемого договора купли-продажи квартиры между ЗАО «Константа Инвестмент» и ООО «АреалРиэлти» от ДД.ММ.ГГГГ, в ЕГРН были внесены сведения о том, что ЗАО «Константа Инвестмент» является собственником квартиры с ДД.ММ.ГГГГ. Сведения о праве собственности иных лиц на квартиру отсутствовали. Таким образом, ООО «АреалРиэлти» является добросовестным приобретателем недвижимого имущества. В соответствии с выпиской из ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ООО «АреалРиэлти» на квартиру на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, ООО «АреалРиэлти» обладал правом распоряжения квартиры в виде передачи недвижимого имущества в залог АО «Банк Воронеж», в связи с чем нарушения норм прав, а также интересов иных лиц отсутствовали. ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 (наниматель) и ООО «АреалРиэлти» (наймодатель) был заключен договор найма квартиры. Согласно условиям п.5.1 договора найма размер ежемесячного платежа, подлежащего уплате, осуществляется в порядке, который устанавливается в приложении № к договору, из которого следует, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГФИО1 обязана перечислить денежные средства в размере 704 734,55 руб. (54 210,35 руб.* 13 месяцев). Согласно выписке ООО «АреалРиэлти» по счету за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ во исполнение обязательств по договору найма от ДД.ММ.ГГГГФИО1 были исполнены обязательства в полном объеме: перечислены денежные средства в размере 705 250,00 руб. ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 (наниматель) и ООО «АреалРиэлти» (наймодатель) был заключен договор найма квартиры. Согласно выписке ООО «АреалРиэлти» по счету за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ исполнение обязательств по указанному договору найма осуществлялось ФИО1 до ДД.ММ.ГГГГ. Факт частичного исполнения не отрицается истцом. Указанные действия ФИО1 свидетельствовали о намерении сохранить в силе указанные договоры найма, что давало ООО «АреалРиэлти» основания полагаться на действительность данных сделок. Также ФИО1 не предпринимались действия по оспариванию данных договоров, с заявлением о признании их недействительными истец обратился только в ДД.ММ.ГГГГ, то есть по прошествии более 5 лет. Таким образом, действия Малышей Н.В. свидетельствует о ее недобросовестном поведении, что в свою очередь является основанием для отказа в требовании о признании договоров найма недействительными. Решением Арбитражного суда Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ. обращено взыскание на спорную квартиру в пользу АО «Банк Воронеж» по обязательствам ООО «Ареал Риэлти».

Представитель ответчика АО «Банк Воронеж» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» по доверенности ФИО6 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление (том 2 л.д. 71-72), согласно которым решением Арбитражного суда Воронежской области по делу №ДД.ММ.ГГГГ АО «Банк Воронеж» признан несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим назначена государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов». Полагает, что оспариваемые договоры купли-продажи и договор залога были исполнены (прошли государственную регистрацию) в ДД.ММ.ГГГГ; соответствующие изменения были внесены в ЕГРН, в связи с чем именно с момента государственной регистрации договоров начинает течь срок исковой давности. По договорам найма жилого помещения срок исковой давности начинал течь с момента исполнения указанных сделок. Истец была осведомлена об оспариваемых сделках еще в момент их совершения, что подтверждается фактом предоставления нотариального согласия, а в части договоров найма - их оплатой, т.е. поведение истца после заключения сделок давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки, что говорит о недобросовестности поведения истца как стороны сделки, а потому заявление о недействительности сделок не имеет правового значения (п. 5 ст. 166 ГК РФ). Истец считает договоры купли-продажи, договоры найма и договор залога недвижимого имущества притворными сделками (пункт 2 статьи 170 ГК РФ), следовательно, 3-летний срок исковой давности для оспариваемых сделок истек в следующие даты: договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ - срок давности истек ДД.ММ.ГГГГ; договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ - срок давности истек ДД.ММ.ГГГГ; договор залога (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ - срок давности истек ДД.ММ.ГГГГ; договор найма жилого помещения с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, не зарегистрирован - срок давности истек ДД.ММ.ГГГГ; договор найма жилого помещения с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, не зарегистрирован - срок давности истек ДД.ММ.ГГГГ; договор найма жилого помещения с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, не зарегистрирован - срок давности истек ДД.ММ.ГГГГ. Иные требования искового заявления являются производными от требований о признании сделок недействительными, а, следовательно, по ним срок исковой давности также является пропущенным. Таким образом, поскольку исковое заявление подано в суд ДД.ММ.ГГГГ, истец пропустил срок исковой давности по всем заявленным требованиям, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Также пояснил, что обязательства ФИО7 были погашены, и залог квартиры по данным обязательствам прекратил свое действие.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании поддержал исковые требования ФИО1, пояснил, что он в ДД.ММ.ГГГГ обратился к кредитному брокеру ФИО8 – представитель от ЗАО «Константа Инвестмент» по вопросу получения кредита под залог квартиры, сделал оценку квартиры; они встречались в <адрес> в офисе, ему сказали, что все документы нужно оформить так - переоформить квартиру на ЗАО «Константа Инвестмент», заключить договор найма квартиры с супругой, чтобы потом он смог ее выкупить. На ДД.ММ.ГГГГ квартира стоила 9 миллионов руб., в связи с чем он не мог ее продать за 2 миллиона руб. Он не имел намерения продать квартиру. Проживает в спорной квартире с ДД.ММ.ГГГГ – он, супруга, сын и старшая дочь, производит платежи за коммунальные расходы, из квартиры не выезжали, до ДД.ММ.ГГГГ к ним никто никаких претензий по поводу квартиры не предъявлял. В ДД.ММ.ГГГГ к ним в квартиру пришел молодой человек, сказал, что он чей-то представитель по вопросу продажи квартиры. До этого момента никаких претензий и требований по квартире не было: ни устно, ни письменно. От фирмы «АреалРиэлти» также выступал ФИО8, пояснил ему, что это та же самая фирма, также встречались на <адрес>, а впоследствии в офисе Банка Воронеж в Москве.

Третье лицо – представитель конкурсного управляющего ФИО2 по доверенности ФИО5 высказал свою позицию в качестве представителя ответчика ООО «АреалРиэлти».

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Московской области, извещенный надлежащим образом о рассмотрении дела, в судебное заседание не явился, направил в суд заявление о рассмотрении дела в отсутствии своего представителя. Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя третьего лица.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО11 показал, что является соседом М-вых по адресу: <адрес>, проживает в квартире №, проживает по этому адресу с ДД.ММ.ГГГГ, знает М-вых как соседей также с ДД.ММ.ГГГГ, они проживают в квартире № постоянно с ДД.ММ.ГГГГ.: супруги М-вы, их сын и дочь.

Выслушав пояснения сторон, третьего лица, показания свидетеля ФИО11, исследовав материалы дела, проверив их, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом и т.д.

Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.1 ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи независимо от того, на имя кого из супругов они приобретены либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В силу ст. 35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Часть 3 ст. 35 СК РФ говорит о том, что для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Судом установлено, что муж истца ФИО1 - ФИО3 на основании договора купли-продажи квартиры, совершенной в простой письменной форме ДД.ММ.ГГГГ., заключенного с ФИО9 (том 2 л.д. 123), являлся собственником квартиры общей площадью 148,10 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>. Право собственности ФИО3 на указанное имущество было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. (том 2 л.д. 120 об.).

Установлено, что в период приобретения указанной квартиры, ФИО3 состоял в зарегистрированном браке с истцом ФИО1 (брак зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. (том 1 л.д. 62)).

Установлено, что супруги ФИО13 в ДД.ММ.ГГГГ приняли решение о получении кредита на сумму 2 000 000 руб. под залог вышеуказанной квартиры, что подтверждается пояснениями ФИО1 и ФИО3 в судебном заседании, а также нотариально оформленным согласием супруги.

Так, согласно нотариально заверенному согласию от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 64), ФИО1 дает согласие своему супругу ФИО3 на заключение договора залога (ипотеки) квартиры по адресу: <адрес>, на условиях и за цену по своему усмотрению с использованием кредитных средств, и на залог в силу закона в пользу с возможным последующим отчуждением в пользу Российской Федерации и ОАО «Банк Возрождение»

В ДД.ММ.ГГГГФИО3 по предложению кредитного брокера обратился в ЗАО «Константа Инвестмент» за получением кредита в размере 2 000 000 руб. После консультации со специалистом ЗАО «Константа Инвестмент» ФИО3 было предложено получить необходимую ему сумму в размере 2 000 000 руб. на следующих условиях: ЗАО «Константа Инвестмент» приобретает у ФИО3 квартиру по адресу: <адрес> за 2 000 000 руб.; погашение основного долга и процентов по кредиту будет осуществляться в виде оплаты найма указанного жилого помещения, которое будет передано ФИО1 в наем на основании договора найма жилого помещения, заключенного между ЗАО «Константа Инвестмент» и ФИО1; после погашения кредита и процентов ФИО3 будет возвращено указанное имущество.

В связи с трудным материальным положением и нуждаемостью в денежных средствах ФИО3, осознавая, что договор купли-продажи квартиры прикрывает иную волю сторон сделки, а именно – выдачу кредита с залогом имущества, вынужден был согласиться с условиями, предложенными ЗАО «Константа Инвестмент».

Во исполнение указанной договоренности были заключены следующие договоры: ДД.ММ.ГГГГ. между продавцом ФИО3 и покупателем ЗАО «Константа Инвестмен» договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Константа Инвестмент» (наймодателем) и ФИО1 (нанимателем) был заключен договор найма жилого помещения с правом выкупа.

Согласно условиям договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, между продавцом ФИО3 и покупателем ЗАО «Константа Инвестмен» (том 1 л.д. 65-67, том 3 л.д. 156) продавец ФИО3 продал покупателю ЗАО «Константа Инвестмент» квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (п.1), покупатель купил у продавца указанную квартиру за 2 000 000 руб., покупатель обязуется выплатить вышеуказанную сумму продавцу в течение 1 дня после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (п. 4);

В результате государственной регистрации данного договора в Росреестре по Московской области, право собственности на вышеуказанную квартиру было оформлено на имя ЗАО «Константа Инвестмент» ДД.ММ.ГГГГ. (том 1 л.д. 60-61).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Константа Инвестмент» (наймодателем) и ФИО1 (нанимателем) был заключен договор найма жилого помещения с правом выкупа (том 1 л.д. 74-79), пунктом 1.1 которого предусмотрено, что наймодатель передает, а наниматель принимает в срочное возмездное владение и пользование квартиру по адресу: <адрес>, в целях проживания нанимателя и членов его семьи: ФИО3 и ФИО10; согласно п. 1.2 договора квартира принадлежит наймодателю по праву собственности на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.; п. 1.3 предусмотрено, что выкупная цена квартиры на момент заключения настоящего договора составляет 2 000 000 руб.

Согласно пунктам 4.1, 4.2 указанного договора найма жилого помещения срок найма с правом выкупа квартиры устанавливается на 5 лет: с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ.; по истечении срока действия настоящего договора договаривающиеся стороны обязались определиться по выбору нанимателя одной из трех возможностей, предусмотренных в данном пункте:

- договаривающиеся стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры за цену, указанную в п. 1.3 настоящего договора;

- прекратят свои договорные отношения и наниматель передаст квартиру наймодателю.

Согласно разделу 5 договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., размер ежемесячного платежа составляет 57 185, 96 руб. и включает в себя плату за наем квартиры и плату в счет выкупа квартиры; все платежи по настоящему договору осуществляются в рублях в безналичном порядке и вносятся на расчетный счет наймодателя /указан номер/, открытый в банке ОАО «Банк Воронеж», либо наличными денежными средствами путем внесения в кассу ЗАО «Константа Инвестмент»; наниматель также обязуется своевременно производить оплату всех обязательных платежей: коммунальных и эксплуатационных платежей, иных платежей, связанных с владением и пользованием квартирой.

В силу пункта 6.2. наймодатель обязан по истечении срока договора и внесении нанимателем полной выкупной цены квартиры подготовить необходимую документацию для оформления и регистрации перехода права собственности на квартиру к нанимателю.

В силу пунктов 7.2, 7.3 наниматель имеет право оплатить полную выкупную стоимость квартиры, как до наступления срока внесения первого платежа в счет выкупа, так и до окончания срока действия настоящего договора; наниматель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, по истечении срока договора имеет право на оформление жилого помещения в собственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором.

Согласно Приложению № к договору найма квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. предусмотрен график платежей на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ежемесячными платежами в размере 57 185,96 руб., включающими в себя плату за наем квартиры и за выкуп квартиры. Согласно данному графику, размер остатка задолженности в счет выкупа квартиры на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 047 728,10 руб. (том 1 л.д. 78-79).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Константа Инвестмент» (продавец) и ООО «АреалРиэлти» (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры площадью 148,10 кв. м по адресу: <адрес>, в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и обязуется оплатить в соответствии с условиями настоящего договора квартиру (том 1 л.д. 70-72, том 3 л.д. 160-161).

Согласно пункту 3 данного договора отчуждаемая квартира на основании договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГг., заключенного между продавцом (ЗАО «Константа Инвестмент») и ОАО «Банк Воронеж» является обеспечением по кредитному договору №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ в городе Воронеж между ФИО7 и ОАО «Банк Воронеж» и в соответствии с ФЗ «Об ипотеке» находится в залоге у ОАО «Банк Воронеж», ипотека зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации №. Продавец обязуется обеспечить полное исполнение ФИО7 своих обязательств по указанному кредитному договору в день расчетов между сторонами в порядке и на условиях, установленных п.6 настоящего договора. Стороны пришли к соглашению, что государственная регистрация перехода права собственности на квартиру к покупателю будет осуществлена при условии предварительного погашения в ЕГРН указанной выше записи об ипотеке квартиры.

Согласно пункту 4 рассматриваемого договора квартира оценивается сторонами и продается за 1 884 399 руб. 84 коп.; покупатель производит оплату цены квартиры продавцу за счет кредитных средств, предоставленных покупателю ОАО «Банком Воронеж», на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между Банком и покупателем.

Вместе с тем пункт 5 данного договора предусматривал условие о сохранении квартиры в залоге у Банка в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке» с момента государственной регистрации залога в Управлении Росреестра по Москве; при регистрации права собственности покупателя на квартиру, одновременно подлежит регистрации залог квартиры, залогодержателем по данному залогу является ОАО Банк «Воронеж».

Согласно пункту 7 договора в отчуждаемой квартире зарегистрированы по месту жительства и проживают следующие лица: ФИО3, ФИО10, которые утрачивают право пользования квартирой с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю в Управлении Росреестра.

Несмотря на то, что сторонами данного договора являются два юридических лица - ЗАО «Константа Инвестмент» и ООО «АреалРиэлти», данный договор затрагивает права третьего юридического лица – АО «Банк Воронеж» и фактически является трехсторонним, поскольку предусматривает не только права и обязанности по передаче-принятию указанной квартиры между ЗАО «Константа Инвестмент» и ООО «АреалРиэлти», но и право залога в пользу АО «Банк Воронеж».

Согласно дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ. к кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО7 (заемщиком) и ОАО «Банк Воронеж» (кредитором), на который имеется ссылка в п. 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору заемщик ФИО7 предоставляет банку залог недвижимого имущества – квартиры площадью 148,1 кв. м, по адресу: <адрес> (том 3 л.д. 91-92).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ., в отношении квартиры с КН № по адресу: <адрес>, имеются записи о переходе права собственности: ДД.ММ.ГГГГ. от ФИО9 к ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ. от ФИО3 к ЗАО «Константа Инвестмент», ДД.ММ.ГГГГ. от ЗАО «Константа Инвестмент» к ООО «АреалРиэлти» (том 3 л.д.171-172), а также запись об ипотеке в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ в пользу АО «Банк Воронеж» на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (том 3 л.д. 166-170).

На неоднократные судебные запросы в адрес ФГБУ ФКП Росреестра по Московской области об истребовании реестрового дела в отношении спорной квартиры в полном объеме, включая оспариваемые договоры, суду копии документов, послуживших основанием для перехода права собственности на указанную квартиру от ФИО3 к ЗАО «Константа Инвестмент» и в последующем от ЗАО «Константа Инвестмент» к ООО «АреалРиэлти» представлены не были.

Согласно ответу государственного регистратора от ДД.ММ.ГГГГ в реестровом деле с КН № запрашиваемые документы отсутствуют (том 3 л.д. 156).

Суду представлены копии договоров купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ., а также договоры найма жилого помещения – стороной истца.

Копия договора купли-продажи спорной квартиры ДД.ММ.ГГГГ. также представлена со стороны ответчика ООО «АриалРиэлти» - представителем конкурсного управляющего ФИО2

Стороны признали факт наличия оспариваемых договоров.

Согласно ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

В силу ст. 196 ГПК РФ, оценивая представленные доказательства, суд считает установленными обстоятельства заключения сторонами оспариваемых истцом договоров.

Также установлено, что ДД.ММ.ГГГГг. между ООО «АреалРиэлти» (наймодателем) и ФИО1 (нанимателем) был заключен договор найма жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес>, с правом выкупа (том 1 л.д. 80-85).

ДД.ММ.ГГГГг. также между ООО «АреалРиэлти» (наймодателем) и ФИО1 (нанимателем) заключен договор найма жилого помещения с правом выкупа (том 1 л.д. 86-91).

Данные договоры имеют те же условия, что и договор найма от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Константа Инвестмент» (наймодателем) и ФИО1 (нанимателем), а также к ним приложены акты приема-передачи жилого помещения, графики внесения платы.

Установлено, что ФИО1 в период действия данных договоров производились перечисления разными суммами: сначала за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ЗАО «Константа Инвестмент» на счет, открытый в АО «Банк Воронеж», затем за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ООО «АреалРиэлти» на счет, открытый также в АО «Банк Воронеж», всего на сумму 2 538 600 руб. (том 1 л.д. 96-143).

В банковских квитанциях в назначении платежа указано: «оплата по договору найма от ДД.ММ.ГГГГ / от ДД.ММ.ГГГГ./ ДД.ММ.ГГГГ. НДС не облагается». Платежи производились от имени ФИО1 или ФИО3

Как поясняет истец ФИО1, ее представитель, а также третье лицо ФИО3 после ДД.ММ.ГГГГ они не могли производить оплату по кредиту, в связи с тем, что АО «Банк Воронеж» не принимал платежи, иных реквизитов для оплаты им не предоставили.

Установлено, что по условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «АреалРиэлти» купило у ЗАО «Константа Инвестмент» указанную квартиру за счет заемных у АО «Банка Воронеж» денежных средств.

Согласно кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АреалРиэлти» и АО «Банк Воронеж» последний открыл с ДД.ММ.ГГГГ. заемщику ООО «АреалРиэлти» возобновляемую кредитную линию с лимитом задолженности 35 000 000 руб. (том 3 л.д. 103-109).

Установлено, что решением Арбитражного суда Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № с ООО «Ареалриэлти» в пользу АО «Банк Воронеж» взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 23 350 126,87 руб., включающей сумму долга, проценты, пени, расходы по госпошлине. Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение арбитражного суда первой инстанции изменено в части процентов и пени.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ., (том 3 л.д. 110-113) обращено взыскание в пользу АО «Банк Воронеж» на принадлежащую на праве собственности ООО «АреалРиэлти» квартиру – общей площадью 148,1 кв. м по адресу: <адрес>, установив начальную продажную цену в размере 1 884 339,84 руб.

Установлено, что в связи с прекращением деятельности ЗАО «Константа Инвестмент» ДД.ММ.ГГГГ. определением суда по настоящему гражданскому делу от ДД.ММ.ГГГГ. (том 2 л.д. 215-216) прекращено производство в отношении ответчика ЗАО «Константа Инвестмент».

Судом установлено, что на основании решения Арбитражного суда города Москвы от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д. 67-68) ООО «АреалРиэлти» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2

Также установлено, что Арбитражным судом Воронежской области принято ДД.ММ.ГГГГ (том 3 л.д. 78-80) решение о признании АО «Банк Воронеж» банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, обязанности конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

Заявляя исковые требования о признании договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между продавцом ФИО3 и покупателем ЗАО «Константа Инвестмен», истец ссылается на те обстоятельства, что указанная квартиры приобретена ФИО3 в период нахождения с ней в зарегистрированном браке, в связи с чем является совместно нажитым имуществом супругов. Согласия на распоряжение своей долей квартиры не давала. Свою долю ФИО3 не предлагал ей приобрести, в связи с чем нарушено ее преимущественное право на покупку доли в квартире, принадлежащей супругу. Супруг не был намерен заключать договор купли-продажи спорной квартиры, полагал, что заключает договор кредита под залог квартиры в размере 2 000 000 руб. Договор купли-продажи до настоящего времени не исполнен, квартира остается в их пользовании.

Предъявляя настоящий иск, истец ссылается на притворность заключенной сделки, поскольку она в цепочке других сделок прикрывала договор кредита под залог квартиры (ипотеки) в размере 2 000 000 руб., и фактически, имела своей целью незаконный вывод активов (квартиры), что подтверждает притворный характер сделок.

Рассматривая исковые требования, суд руководствуется следующими положениями закона.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Частью 2 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В силу указанной нормы, признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на исполнение заключенной сделки у обеих ее сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку. Притворная сделка совершается без намерения воспользоваться ее правовыми последствиями и прикрывает ту сделку, которая заключается с действительными намерениями породить гражданские права и обязанности.

По сути, имеются две сделки: прикрываемая, которую стороны заключили с намерением воспользоваться порождаемыми ею правами и обязанностями, и прикрывающая, призванная скрыть подлинный характер правоотношения. Следовательно, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входят факт заключения сделки, действительное волеизъявление сторон, обстоятельства заключения договора и доказательства несоответствия волеизъявления сторон их действиям.

Применительно к договору купли-продажи притворность сделки исключает намерение продавца прекратить свое право собственности на предмет сделки и получить от покупателя денежные средства, а покупатель со своей стороны не намерен приобрести право собственности на предмет сделки и не передает продавцу какие-либо денежные средства.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пунктом 88 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 также разъяснено о том, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из положений пункта 2 статьи 170 ГК РФ и разъяснений, данных в пунктах 87, 88 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

Также в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с принятием судами мер противодействия незаконным финансовым операциям, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 08.07.2020 г., разъяснено, что мнимость или притворность сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов.

При наличии сомнений в реальности существования обязательства по сделке в ситуации, когда стороны спора заинтересованы в сокрытии действительной цели сделки, суд не лишен права исследовать вопрос о несовпадении воли с волеизъявлением относительно обычно порождаемых такой сделкой гражданско-правовых последствий, в том числе, оценивая согласованность представленных доказательств, их соответствие сложившейся практике хозяйственных взаимоотношений, наличие или отсутствие убедительных пояснений разумности действий и решений сторон сделки и т.п.

Приведенные подходы к оценке мнимости (притворности) сделок являются универсальными и в полной мере применимы к тем случаям, когда совершение таких сделок обусловлено намерением придать правомерный вид передаче денежных средств или иного имущества, полученного с нарушением закона.

Вместе с тем, согласно положениям статьи 35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

В соответствии с ч.2 ст. 35 СК РФ сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

В силу ч.3 ст. 35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Пунктом 1 ст. 7 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора) установлено, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора) договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Положения пунктов 1 и 3 статьи 339 ГК РФ также предусматривали, что договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Исследуя вопрос о действительной воли сторон, была ли воля всех участников сделок (ЗАО «Константа Инвестмент», ООО «Ареал Риэлти», ФИО3, ФИО1) направлена на достижение одних правовых последствий и, делая соответствующие выводы, суд исходит из того, что воля ФИО3 - продавца недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимости – спорной квартиры и его супруги ФИО1 - ЗАО «Константа Инвестмент» была направлена на получение кредита и не была направлена на продажу данной квартиры, что подтверждается письменными и устными объяснениями истца ФИО1, третьего лица ФИО3, являющимися в силу части 1 статьи 55 ГПК РФ доказательствами по делу, полученными в предусмотренном законом порядке сведениями о соответствующих фактах, нашедшими свое отражение как в самом иске, так и в ходе судебного разбирательства, что подтверждается протоколами судебных заседаний. Сведения, имеющие значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а именно, об обстоятельствах обращения ФИО3 к кредитному брокеру с вопросом о кредитовании, а затем – в ЗАО «Константа Инвестмент» об условиях выдачи кредита путем заключения с ним договора купли-продажи, принадлежащего ФИО3 на праве собственности, и заключения договора найма этого имущества ЗАО «Константа Инвестмент» с супругой собственника квартиры - ФИО1, оплата за которое пойдет в счет возврата полученных кредитных средств и процентов за пользование кредитом, были известны ФИО3, ФИО1 в связи с личным присутствием их на переговорах сотрудниками ЗАО «Константа Инвестмент».

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

Как предусмотрено п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1). Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (п. 2).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (заимодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг. Если заимодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1). Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ч. 2).

Изложенные в данной норме правила толкования договора подлежат последовательному применению при соблюдении предусмотренных в ней условий.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018), в случае толкования условий договора путем их сопоставления с другими условиями договора и смыслом договора в целом суду следует указать, на каком основании он пришел к выводу о неясности толкуемых условий исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, а в случае толкования условий договора путем выяснения действительной воли сторон с учетом цели договора суду следует указать, в связи с чем он пришел к выводу о невозможности определить содержание договора с использованием других правил его толкования.

По смыслу статьи 10 ГК РФ, злоупотребление правом может выражаться в совершении действий формально соответствующих правовым нормам, но осуществленных с противоправной целью во вред интересам другого участника гражданского оборота.

Применяя вышеприведенные нормы закона ст. 431 ГК РФ суд, применяя буквальное толкование договора, расценивает нотариальное согласие супруги – истца ФИО1 на заключение договора залога (ипотеки) спорной квартиры, а не купли-продажи.

При этом суд обращает внимание на обстоятельство получения нотариального согласия истицы на залог квартиры (том 1 л.д. 64), что, по мнению суда, свидетельствует о намерении ФИО1 именно предоставить квартиру в залог, а не продать ее.

Делая выводы о том, что действительная воля ЗАО «Константа Инвестмент» также была направлена на достижение таких же правовых последствий, как и у истца и, делая соответствующие выводы, суд также исходит из того, что: ФИО3 обратился в ЗАО «Константа Инвестмент» за получением кредита, а не в связи с намерением продать квартиру; подписав договор о продаже квартиры, он с семьей из нее не выезжал, вещи не вывозил, фактически осуществлял права собственника, т.е. владел, пользовался, содержал квартиру.

Также установлено, что стоимость недвижимости – квартиры по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ существенно занижена, поскольку согласно независимой оценки специалиста (том 2 л.д. 245-250 - том 3 л.д. 1-59) стоимость квартиры на дату ДД.ММ.ГГГГ составляла 8 900 000 руб., тогда как по договору купли-продажи недвижимость продана за 2 000 000 рублей, что на 75% ниже ее реальной стоимости.

Договор найма жилого помещения между ЗАО «Константа Инвестмент» и ФИО1 был заключен ДД.ММ.ГГГГ, сразу после регистрации договора купли-продажи недвижимости - запись от ДД.ММ.ГГГГ в учреждении по регистрации прав на недвижимое имущество. При этом плата за пользование жилым помещением, указанная в пункте 5.1 договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, составляет 57 185,96 рублей в месяц, включает в себя плату за наем квартиры и плату за выкуп квартиры согласно приложению к договору (том 1 л.д. 78-79).

Суд также отмечает, что о действительной воле ЗАО «Константа Инвестмент», а впоследствии ООО «Ареал Риэлти» и ФИО3, направленной на достижение одних и тех же правовых последствий, свидетельствует и их поведение с момента заключения оспариваемых договоров по день обращения истца с настоящим иском в суд.

Материалы дела не содержат доказательства того, что сначала ЗАО «Константа Инвестмент», а затем – ООО «АреалРиэлти» со своей стороны, исполнялись обязанности, предусмотренные для покупателя в пунктах 7, 14 договора купли –продажи от ДД.ММ.ГГГГ и пунктах 1, 9, 10 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. отсутствуют доказательства того, что данные покупатели приняли квартиру на правах собственника, застраховали за свой счет недвижимое имущество, оплачивали налоговые и коммунальные платежи по недвижимому имуществу, предварительно перезаключив, как собственники имущества, договоры на поставку коммунальных услуг с соответствующими службами, застраховали риск утраты права собственности на указанное имущество, риск утраты/ущерба внутренней отделки.

Напротив, в материалах дела имеется выписка из лицевого счета, свидетельствующая об оплате ФИО3 коммунальных услуг (том 3 л.д. 174).

Согласно выписке из домовой книги (том 3 л.д. 173) в квартире по адресу: <адрес>, зарегистрированы и проживают с ДД.ММ.ГГГГФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ.р. Как пояснили ФИО1, ФИО3, допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО11, семья М-вых проживает в спорной квартире с момента приобретения квартиры ФИО3 в собственность и вселения в ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.

Согласно заключению специалиста о рыночной стоимости квартиры (том 2 л.д. 215-250 - том 3 л.д. 1-59), в нем содержатся фототаблицы спорной квартиры (т.3 л.д. 40-43), из которых усматривается, что квартира оснащена мебелью, техникой, находится в хорошем техническом состоянии, обустроена и имеет признаки длительного проживания семьи.

Таким образом, за весь период времени с момента заключения оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ. квартира находится во владении семьи М-вых –ФИО3 и ФИО1, в ней продолжают проживать и быть зарегистрированными члены семьи; квартира не передавалась ответчикам, не составлялся и не подписывался акт передачи недвижимого имущества, ответчики не предпринимали каких-либо действий по использованию жилого помещения, в него не заселялись, не оплачивали коммунальные платежи, не получали ключей от квартиры, не предъявляли требований о выселении семьи М-вых из квартиры или истребовании квартиры из чужого незаконного владения.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что сначала ЗАО «Константа Инвестмент», а затем ООО «Ареал Риэлти» не вступили в права собственника спорного недвижимого имущества и реально не пользовались, не владели им, что фактически контроль за спорным недвижимым имуществом, якобы переданным по договору найма истцу, сохранился за прежними владельцами ФИО3, ФИО1, что договоры найма жилого помещения, в котором под предусмотренной платой за наем жилого помещения подразумевалась оплата процентов по кредитному договору и возврат кредита, также фактически прикрывал договор кредита (займа).

Таким образом, фактически все договоры (договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ЗАО «Константа Инвестмент», договоры найма квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Константа Инвестмент» и ФИО1, от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АреалРиэлти» и ФИО1) являются притворными сделками, совершенными с единой целью прикрыть договор ипотечного кредитования ФИО3 с ЗАО «Константа Инвестмент», а потому они в силу своей притворности являются ничтожными.

Также суд отмечает, что ЗАО «Константа Инвестмент» и ООО «Ареал Риэлти» зарегистрированы по соседним адресам: ЗАО «Константа Инвестмент» по адресу: <адрес>, а ООО «Ареал РИэлти» по адресу: <адрес>

Кроме того, следует учесть краткий временной промежуток в произведенных сделках в отношении спорной квартиры: ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор купли-продажи между ФИО3 и ЗАО «Константа Инвестмент», ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН сделана запись регистрации № об ипотеке квартиры у ОАО Банк «Вороне» по обязательствам ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор купли-продажи между ЗАО «Константа Инвестмент» и ООО «Ареал Риэлти».

При этом само по себе внешнее исполнение и даже государственная регистрация перехода права собственности на спорное недвижимое имущество не препятствуют квалификации таких сделок как ничтожных в силу их притворности.

Преследование единой цели при заключении сделок, однородный предмет, непродолжительный период времени между совершением нескольких сделок. Содержащих одинаковые условия, являются доказательством взаимосвязанности таких сделок для целей предоставления истцу займа (кредита) под залог спорного недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что платежи за наем недвижимого имущества фактически являлись платежами по кредиту (проценты и частичное погашение кредита).

Таким образом, приведенные обстоятельства подтверждают, что все стороны по договору купли-продажи, по договору найма жилого помещения при их подписании договора купли-продажи не преследовали цели отчуждения ФИО3 – ЗАО «Константа Инвестмент» спорного недвижимого имущества, а, соответственно, и их приобретения ЗАО «Константа Инвестмент» - у ФИО3

Поскольку доказательств наличия у ФИО3, ФИО1 намерения распорядиться жилым помещением, находящимся в совместной собственности супругов, которое путем его продажи ЗАО «Константа Инвестмент» материалы дела не содержат, ФИО1, не давала своего согласия в установленном законом порядке на продажу данной квартиры, действительным волеизъявлением сторон было заключение договора займа с залогом спорного недвижимого имущества, изложенная совокупность взаимосвязанных сделок, их последовательность, продажа недвижимости по заниженной цене, высокая плата за пользование жилым помещением по договорам найма, а также условия, на которых был выдан кредит, поведение сторон при исполнении сделок, указывают на то обстоятельство, что стороны не желали достигнуть присущего данным видам договора купли-продажи и договора найма жилого помещения правового результата, то есть не выполнили и не были намерены выполнить условия статей 454 и 671 ГК РФ, а заключали их исключительно с целью оформления стандартного договора займа с залогом имущества (или ипотечного кредитования), в связи с чем суд приходит к выводу о том, что как договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО3 и ЗАО «Константа Инвестмент», так и договоры найма квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Константа Инвестмент» и ФИО1, от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АреалРиэлти» и ФИО1, совершенные с целью прикрыть договор займа с залогом недвижимого имущества (прикрывающую сделку) являются недействительным (ничтожными) по причине их притворности.

Признание недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО3 и ЗАО «Константа Инвестмент», влечет неприобретение ЗАО «Константа Инвестмент» с даты его совершения титула собственника в отношении спорной квартиры, в связи с чем сделка купли-продажи и ипотеки, совершенная между ЗАО «Константа Инвестмент» и ООО «Ареал Риэлти» ДД.ММ.ГГГГ по отчуждению спорной квартиры ООО «Ареал Риэлти» также является ничтожной.

Кроме того, суд считает, что действия ЗАО «Константа Инвестмент» по совершению данной сделки от ДД.ММ.ГГГГ. были совершены не с целью создать правовые последствия, предусмотренные договором купли-продажи, то есть на фактическое и реальное отчуждение спорного недвижимого имущества, а на легализацию его титула собственника спорной квартиры, о чем в частности свидетельствует временной промежуток между заключением сделок, учитывая также сведения о договоре ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ спорной квартиры от ЗАО «Константа Инвестмент» в пользу АО «Банк Воронеж» по обязательствам некоего ФИО7 (том 1 л.д. 70-71). В настоящее время в ЕГРН не имеется записи о залоге спорной квартиры по указанным обязательствам. Как пояснил представитель ООО «Ареал Риэлти», обязательства ФИО7 исполнены.

Учитывая признание недействительными договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО3 и ЗАО «Константа Инвестмент», договора купли-продажи и ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО «Константа Инвестмент» и ООО «Ареал Риэлти», и, как следствие, договоров найма с правом выкупа жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ООО «Константа Инвестмент» и ФИО1, от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ООО «АреалРиэлти» и ФИО1, суд в силу статьи 167 ГК РФ в качестве применения последствий недействительности (ничтожности) указанных сделок приходит к выводу о необходимости признания регистрации права собственности ООО «Ареал Риэлти» на данный объект недвижимости недействительной и подлежащей прекращению, об исключении из ЕГРН записи о залоге квартиры в пользу АО «Банк Воронеж» с одновременным восстановлением права собственности ФИО12 на ту же квартиру.

Вместе с тем суд не находит правовых основания для удовлетворения требования ФИО1 о трактовании нотариального согласия супруги - признании нотариально удостоверенного согласия от ее имени от ДД.ММ.ГГГГ согласием на заключение договора залога (ипотеки) квартиры с КН № по адресу: <адрес> на условиях и за цену по своему усмотрению с использованием кредитных средств, и на залог в силу закона с возможным последующим отчуждением в пользу Российской Федерации и ОАО «Банк Воронеж».

Данное требование содержит толкование указанного согласия супруги дословному тексту, содержащемуся в нем.

Рассматривая требования ФИО1 о применении правил договора потребительского (нецелевого) кредита под залог недвижимости (ипотеки) к цепочке взаимосвязанных ничтожных сделок и признании исполненным договор потребительского кредита в объеме 2 591 550 руб., суд не находит оснований для их удовлетворения, поскольку суду не представлены достоверные доказательства для признания основного (заемного) обязательства исполненным. Вопрос исполнения основного обязательства по договору займа под залог квартиры имеет материально-правовое содержание. Вместе с тем, сторона по основному обязательству – договору займа – ЗАО «Константа Инвестмент» прекратило свое существование как юридическое лицо, производство в отношении него прекращено.

Кроме того, для вывода о прекращении основного обязательства не имеется достаточных оснований, не установлен срок возврата займа, не установлен размер процентов при ежемесячном платеже более 50 000 руб. Согласно последнему графику платежей к договору найма жилого помещения с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ. (том 1 л.д. 86-91), на ДД.ММ.ГГГГ остаток задолженности составлял 1 284 648 руб. 60 коп.

Суд считает не подлежащими удовлетворению требования истца ФИО1 о признании за ней право на супружескую долю в размере 1/2 в праве собственности на указанную квартиру и передаче квартиры в общую долевую собственность супругов М-вых с определением долей в праве собственности на указанную квартиру в размере 1/2 доли, поскольку требования о разделе совместно нажитого имущества супругов предъявлены к ненадлежащим ответчикам, что является самостоятельным основанием для отказа в иске, а также суд считает, что данные требования заявлены преждевременно.

Поскольку спорная квартира фактически не была передана сначала ЗАО «Константа Инвестмент, впоследствии – ООО «Ареал Риэлти», и на момент разрешения спора по существу находится во владении и пользовании семьи М-вых, то суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО1 об истребовании спорной квартиры из чужого незаконного владения ООО «АреалРиэлти».

Рассматривая заявления ответчиков ООО «АреалРиэлти» в лице конкурсного управляющего ФИО2, АО «Банк Воронеж» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 не пропущен срок исковой давности, предусмотренный п.3 ст. 35 СК РФ.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

На основании п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 (в ред. от 7.02.2017 г.) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Согласно пункту 3 статьи 35 СК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Согласно ст. 181 ГК РФ в редакции на дату заключения спорной сделки, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (п.1 ст. 181 ГК РФ).

Согласно ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ). Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения. По смыслу пункта 1 статьи 181 ГК РФ если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет (пункт 101).

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1, ссылалась на то, что она давала согласие на залог квартиры, а не на ее продажу, о договоре продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ей ничего не было известно, о притязаниях третьих лиц на квартиру она узнала в ДД.ММ.ГГГГ, когда ей стало известно о том, что квартира выставлена на торги в рамках дела о банкротстве юридического лица, также в июле к ним домой пришел молодой человек по вопросу просмотра квартиры, которая выставлена на торги; до этого момента не получали никаких писем с требованиями, претензиями по поводу квартиры. Она ДД.ММ.ГГГГ. обратилась в ООО «Ареал Риэлти» с заявлением о расторжении договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. (том 1 л.д. 166-168).

Заявляя о применении последствий пропуска срока исковой давности, представители ответчиков (том 2 л.д. 71-72, 142-145) указали на то, что ФИО1 знала об оспариваемых сделках в ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ., поскольку подписывала договоры найма жилого помещения – первоначально ДД.ММ.ГГГГ., в которых был указан новый собственник на основании договора купли-продажи, в связи с чем срок исковой давности по данным требованиям истек в ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ

Суд, оценив собранные по делу доказательства, приходит к выводу о том, что о нарушении своего права ФИО1, не являясь стороной по сделкам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., ДД.ММ.ГГГГ., узнала в ДД.ММ.ГГГГ, когда ей стало известно о том, что спорная квартира выставлена на торги и к ним в спорную квартиру по месту жительства пришел человек для просмотра квартиры. До этого никаких требований в отношении прекращения права пользования, владения квартирой, о выселении и освобождении квартиры к ним никто не предъявлял. Доказательств обратного сторонами ответчиков не представлено.

С настоящим иском в суд ФИО1 обратилась ДД.ММ.ГГГГ, то есть в пределах годичного срока, предусмотренного п. 3 ст. 35 СК РФ, а также в пределах трехлетнего срока, предусмотренного п.1 ст. 181 ГК РФ, что свидетельствует о том, что истцом не пропущен срок исковой давности.

Также суд указывает на недопустимость злоупотребления правом, влекущую необходимость применения мер, обеспечивающих защиту добросовестной стороны.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры общей площадью 148,1 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ЗАО «Константа Инвестмент».

Признать недействительным договор купли-продажи и ипотеки квартиры общей площадью 148,1 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Константа Инвестмент» и ООО «АреалРиэлти».

Прекратить право собственности ООО «АреалРиэлти» на квартиру общей площадью 148,1 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.

Восстановить право собственности ФИО3 на квартиру с КН №, расположенную по адресу: <адрес>.

Исключить из ЕГРН запись о залоге квартиры с КН № расположенной по адресу: <адрес>, в пользу АО «Банк Воронеж».

Признать недействительными договоры найма жилого помещения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ООО «Константа Инвестмент» и ФИО1, от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ООО «АреалРиэлти» и ФИО1

Настоящее решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области соответствующих изменений в сведения ЕГРН.

В части требований ФИО1 о трактовании нотариального согласия, признании права на супружескую долю, применении правил договора потребительского кредита, истребовании имущества из незаконного владения, передаче имущества в собственности супругов – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Чеховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: Л.Ю. Шанина