Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 <данные изъяты> к Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области о признании незаконным расторжение договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, свои требования мотивировал тем, что в ходе судебного заседания по делу по его иску к Управлению территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества о признании отказа административного органа незаконным, из пояснений представителя Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области узнал, что с ним расторгнут договор аренды земельного участка от 15.03.2013г. № Д.3172.4, заключенный на земельный участок площадью 5711 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Также, из пояснений представителя Департамента истцу стало известно о том, что расторжение указанного договора аренды земельного участка было произведено на основании уведомления Департамента о досрочном расторжении договора аренды, которое он не получал и с содержанием которого не ознакомлен. Кроме того, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области на основании этого уведомления была погашена запись в ЕГПР № № о регистрации договора аренды. В соответствии с пунктами 6.3 и 4.2.5 договора аренды земельного участка от 15.03.2013г. № Д.3172.4 Арендодатель при досрочном расторжении договора обязан письменно, не позднее, чем за один месяц уведомить Арендатора о досрочном расторжении договора. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым по истечении установленного срока со дня получения арендатором уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Таким образом, истец полагает, что о намерении Департамента расторгнуть договор аренды земельного участка он должен был узнать посредством получения соответствующего уведомления, а не в ходе иных судебных разбирательств из устных пояснений юриста Департамента. Принимая во внимание изложенное, истец считает действия Департамента по расторжению договора аренды земельного участка от 15.03.2013г. № Д.3172.4, незаконными и нарушающими его законные права и интересы, в связи с чем просит признать незаконным расторжение договора аренды земельного участка от 15.03.2013г. № Д.3172.4 между Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области и ФИО1; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области возобновить в ЕГПР запись № № о регистрации договора аренды земельного участка от 15.03.2013г. № Д.3172.4.

В судебном заседании ФИО1 исковые требования уточнил, дополнительно к ранее заявленным просил признать за ним право аренды земельного участка площадью 5711 кв.м., из земель «Земли населённых пунктов», кадастровый номер №, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Костромская область. <адрес> остальные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Его представитель на основании ордера адвокат Ябанжи И.И. дополнительно пояснил, что в соответствии с условиями договора аренды обязанность по уведомлению о досрочном расторжении договора аренды лежит на Департаменте имущественных и земельных отношений. Свою обязанность по направлению уведомления Департамент возложил на ФГУП «Почта России», которая должным образом не исполнила своей обязанности. Так, в соответствии с п.35 Правил оказания услуг почтовой связи при неявке адресата за почтовым отправлением в течение 5 рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение. Однако повторное извещение истцу не направлялось, под роспись не вручалось. При таких обстоятельствах не имеется оснований утверждать, что Департамент исполнил свою обязанность по надлежащему уведомлению об отказе от исполнения условий договора.

Представитель Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области на основании доверенности ФИО2 исковые требования не признал, суду пояснил, что в соответствии с п.п. 6.2. и 6.2.1. договора аренды земельного участка № Д.3172.4 от 15.03.2013 года досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя возможно при задержке внесения арендной платы в течении 5 банковских дней либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и ее последующего внесения. Согласно п. 4.2.5. договора аренды арендатор обязан письменно уведомить арендатора не позднее, чем за один месяц о необходимости освобождения участка в связи с окончанием срока действия Договора, при досрочном расторжении договора или одностороннем отказе от исполнения договора. В соответствии с п. 6.3. договора, в случае одностороннего отказа от исполнения, договор считается расторгнутым по истечении срока, указанного в пунктах 4.2.5. и 4.4.6 договора, со дня получения уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с уведомлением и считается полученным в день его получения стороной договора либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии стороны договора по всем адресам, указанным в договоре. В этом случае заключение дополнительного соглашения о расторжении договора по соглашению сторон не требуется. Письменная претензия о необходимости оплаты образовавшейся задолженности по арендной плате пени за просрочку внесения платежа Департамент направлял в адрес ФИО1 30.07.2013 года. Письмом от 07.10.2013 № 14008 департамент уведомил ФИО1 о досрочном расторжении договора аренды от 15.03.2013 года № Д.3172.4. Указанное уведомление было отправлено заказным письмом с уведомлением о вручении почтой России 08.10.2013 года. 11.11.2013 года данное уведомление было возвращено отправителю по истечении срока хранения. Адрес отправления, совпадает с адресом указанным в договоре: <...>. Департаментом заявление о государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка от 15.03.2013 года № Д.3172.4 были поданы в Управление Росреестра по Костромской области 27.12.2013. На момент направления уведомления о досрочном расторжении договора арендатору, по указанному договору задолженность по арендной плате составляла <данные изъяты> руб., задолженность по пени <данные изъяты> руб. На момент подачи искового заявления, а также до 17.03.2014 года задолженность по арендной плате по уже расторгнутому договору не погашена и составляет <данные изъяты>. по арендной плате и <данные изъяты> руб. по пени. Исходя из вышеизложенного департамент имущественных и земельных отношений Костромской области выполнил все необходимые условия досрочного расторжения договора в одностороннем порядке.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица Управление Росреестра своего представителя в судебное заседание не направило, просили рассмотреть дело в свое отсутствие, в письме указали, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> погашена 13.01.2014г.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Указанная норма Закона предопределяет суть гражданских правоотношений, строящихся на условиях свободы в реализации прав и свободы договора.

Исходя из положений ст.ст. 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей. Стороны свободны в заключении договора и его условия определяют по своему усмотрению. Приведенные нормы свидетельствуют о наличии у правообладателей права на свободное установление в договоре своих прав и обязанностей. При этом, стороны не лишены возможности предложить иные условия договора.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как следует из материалов дела 15.03.2013г. между Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) был заключен договор земельного участка № Д.3172.4. В соответствии с условиями данного договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 5711 кв.м., из земель «Земли населённых пунктов», кадастровый номер №, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Костромская область. <адрес> для использования в целях: строительства причала и пункта отстоя судов и административно-бытовых помещений (п.1.1Договора). Срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ. (п.2.1). Размер арендной платы за квартал составляет <данные изъяты> руб. (п.3.1Договора). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально в размере одной четвертой от суммы, указанной в договоре аренды земельного участка, в срок не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным кварталом (п.3.2 Договора). Договор зарегистрирован в ЕГРП, что признано сторонами и подтверждено материалами дела.

Согласно п.4.1 Договора аренды арендодатель имеет право… досрочно расторгать договор в случаях, установленных п.6.2 (п.4.1.1);…на односторонний отказ от исполнения договора в любое время в случае возобновления действия договора на тех же условиях на неопределенный срок и в иных случаях, установленных законом или договором.

Порядок изменения, расторжения и прекращения договора аренды предусмотрены разделом 6 Договора аренды, который предусматривает, что досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно… при задержке внесения арендной платы в течении 5 банковских дней либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и ее последующего внесения. При этом, п. 6.3 договора установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения, договор считается расторгнутым по истечении срока, указанного в пунктах 4.2.5. и 4.4.6 договора, со дня получения уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с уведомлением и считается полученным в день его получения стороной договора либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии стороны договора по всем адресам, указанным в договоре. В этом случае заключение дополнительного соглашения о расторжении договора по соглашению сторон не требуется.

В силу п.4.2.5 Договора арендодатель обязан письменно уведомить арендатора не позднее, чем за 1 (один) месяц о необходимости освобождения Участка в связи с окончанием срока действия Договора, при досрочном расторжении Договора или одностороннем отказе от исполнения Договора.

Как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, ФИО1 должным образом не исполнял свои обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем по состоянию на 01.10.2013г. задолженность по арендной плате составляла <данные изъяты> руб., задолженность по пени- <данные изъяты> руб.

В связи с тем, что ФИО1 неоднократно допустил задержку внесения арендной платы 07.10.2013г. за № 14008 Департаментом имущественных и земельных отношений по месту регистрации арендатора заказным почтовым отравлением было направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды, из которого следует, что, принимая во внимание пп.4.1.1, 4.2.5 Договора, руководствуясь п.3 ст.619 ГК РФ, Департамент уведомляет ФИО1 о принятии решения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 15.03.2013г. № Д.3172.4.

Указанное письмо, будучи неврученным адресату- истцу- 12.11.2013г. возвращено в Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области с отметкой почтового органа о возврате письма за истечением срока хранения.

Как пояснил в судебном заседании представитель Департамента имущественных и земельных отношений, с учетом положений ст.4.2.5 Договора, Департамент расторг договор аренды с 11.12.2013г., с этой же даты прекратил начисление арендных платежей.

Полагая указанную дату (11.12.2013г.) фактической датой расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке, Департамент 27.12.2013 года обратился в Управление Россрестра с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды.

Получив указанное заявление от распорядителя земельного участка органом государственной регистрации были произведены соответствующие внесения в ЕГРН по снятию правовых обременений с земельного участка. Согласно письма Управления Росреестра в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации договора аренды на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> погашена 13.01.2014г.

В силу ч.3 ст.450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

При этом, как предусмотрено абзацем 3 ч. 4 ст. 619 ГК РФ, раскрывающей основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, последний вправе требовать досрочного расторжения договора в суде только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со ст.452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст.619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 письма ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

В соответствие с ч. 1 ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Указанные обстоятельства предусмотрены законом для обеспечения судебной защиты прав и интересов сторон, ввиду того, что исполнение обязательства может быть проверено судом путем толкования условий договора принимая во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Опираясь на приведенные нормы права, и при буквальном толковании положений договора, суд установил, что ответчиком обязательства принятые на себя согласно п. 6.3 договора об уведомлении стороны о расторжении в одностороннем порядке договора аренды земельного участка не исполнены.

При этом, доводы представителя указанного ответчика, о допустимости исполнения данного обязательства осуществлением направления уведомления почтовым отправлением, суд находит необоснованными поскольку доказательств получения арендатором указанного письма от 07.10.2013г. суду не представлено. Данное обстоятельство (направления ответчиком уведомления) может только подтвердить соблюдение ответчиком досудебного порядка в случае обеспечения судебной защиты прав распорядителя земельного участка.

При этом суд также учитывает, что оснований полагать, что направленное уведомление от 07.10.2013г. следует считать извещением о досрочном расторжении договора аренды не имеется. Как следует из дословного текста указанного письма «Департамент уведомляет о принятии решения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка», кроме того, ФИО1 предписывалось «для согласования времени и даты передачи земельного участка в досудебном порядке прибыть или направить полномочного представителя в отдел арендных отношений и платежей Земельного управления департамента по адресу: <адрес>, каб. 214. В случае Вашей неявки в установленный срок, департамент будет вынужден обратиться в суд с исками о досрочном расторжении договора в судебном порядке».

Таким образом, указанное уведомление следует расценивать как предложение о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Самого же требования о досрочном расторжении договора аренды в судебном порядке Департаментом имущественных и земельных отношений не заявлялось, следовательно, оснований полагать, что с 11.12.2013г. договор аренды от 15.03.2013г. № Д.3172.4 прекратил свое действие- не имеется.

Таким образом, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности с учетом требований ст. 67 ГПК РФ, суд считает, что исковые требования о признании незаконным расторжения договора аренды земельного участка от 15.03.2013г. № Д.3172.4 подлежат удовлетворению в полном объеме по основаниям изложенным выше.

Согласно ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившее в законную силу решение суда является основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с чем дополнительного возложения обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области о возобновлении в ЕГРП записи о договоре аренды не требуется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 <данные изъяты> удовлетворить.

Признать незаконным расторжение договора аренды земельного участка от 15.03.2013г. № д.3172.4 между Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области и ФИО1 <данные изъяты>.

Признать за ФИО1 <данные изъяты> право аренды земельного участка площадью 5711 кв.м., из земель «Земли населённых пунктов», кадастровый номер №, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Костромская область. <адрес>

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г.Костромы.

Судья И.В. Шувалова