Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Голяновского ФИО7 к ФИО2 ФИО6 о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании задолженности по договору найма жилого помещения и оплате коммунальных услуг,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском, с учетом уточнения, к ФИО2 о расторжении с ДАТА договора найма жилого помещения от ДАТА, взыскании задолженности по договору найма в размере 135000 рублей, задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 56116 рублей, неустойки за просрочку исполнения обязательств в размере 385425 рублей, убытков в размере 8000 рублей, неустойки за просрочку исполнения обязательств по ставке 0,5 % в день от суммы задолженности, составляющую на ДАТА 135000 рублей, с учетом погашения, начиная с ДАТА по день фактической уплаты основного долга, расходов по оплате государственной пошлины (л.д. 7-9, 69-70).

В обоснование иска указал, что ДАТА заключил с ответчиком договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС сроком до ДАТА. Данное жилое помещение принадлежит ему на праве собственности. Оплата за наем жилья согласована в размере 45000 рублей в месяц. Коммунальные услуги ответчик должен был оплачивать самостоятельно. В установленный договором срок ДАТА на его счет денежные средства за пользование жилым помещением не поступили. Прибыв в квартиру ДАТА, он обнаружил, что ответчик съехал, не уведомив надлежащим образом об этом. Ответчик оставил жилое помещение в антисанитарном состоянии, непригодном для заселения нового нанимателя. Стоимость уборки помещения составила 8000 рублей. Кроме того, ответчик не оплачивал коммунальные услуги, в связи с чем образовалась задолженность. В связи с указанными обстоятельствами полагает, что договор подлежит расторжению, а задолженность возмещению с ответчика.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании на удовлетворении заявленных исковых требований настаивала по основаниям, изложенным в уточненном иске.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещён.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствии неявившихся участников процесса, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, не представившихся доказательств уважительности причины своей неявки и не ходатайствующих об отложении дела.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

В соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями ст. 671 ГК РФ предусмотрено, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС, кВ. 301 (л.д. 15).

ДАТА между ФИО1 и ФИО2 заключен договор найма, предметом которого является объект недвижимого имущества по вышеизложенному адресу.

Стороны согласовали, что срок найма устанавливается с ДАТА по ДАТА. Плата за наем объекта за один месяц составляет 45000 рублей. При передаче объекта наниматель передает займодателю денежную сумму в размере 45000 рублей в качестве гарантийного залога. Оплату коммунальных услуг, в том числе электроэнергии осуществляет наниматель.

Факт вселения в жилое помещение подтверждается подписанным сторонами передаточным от ДАТА, согласно которому истец передал в наем указанное жилое помещение в пригодном для проживания состоянии (л.д. 13).

Положениями ст. 684 ГК РФ установлено, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Учитывая, что срок действия договора найма установлен по ДАТА, после его истечения стороны продолжили исполнять его условия, суд приходит к выводу, что договор найма был продлен на тех же условиях и на тот же срок.

Согласно ст. 678 ГК РФ обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение, а также, если договором не установлено иное, обязанность самостоятельно вносить коммунальные платежи.

На основании ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с положениями п. 5.2 договора найма от ДАТА, сторонами предусмотрена возможность досрочного расторжения указанного соглашения, в том числе, по инициативе нанимателя путем письменного уведомление за шестьдесят календарных дней до даты прекращения договора.

Однако ответчик, без предупреждения, как в письменном, так и в устном порядке, съехал из квартиры, о чем истец узнал в ДАТА. Указанные действия ФИО2 расцениваются судом как отказ от дальнейшего найма квартиры и уведомления истца о досрочном расторжении договора.

Следовательно, арендные платежи за последующие месяцы ДАТА, являются задолженностью ответчика по договору от ДАТА.

Кроме того, из выписки по лицевому счету следует, что последний платеж был внесен ответчиков ДАТА, в дальнейшем платежи не вносились (18-21).

Таким образом, суд считает, что со стороны ответчика образовалась задолженность за наем жилого помещения в общей сумме 135000 рублей, которая подлежит взысканию с ФИО2 в пользу истца, а договор найма от ДАТА подлежит расторжению с ДАТА

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 5.8 договора при просрочке платежей наниматель уплачивает займодателю неустойку в размере 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Из расчета, представленного истцом, следует, что по состоянию на ДАТА, размер пени составляет за просрочку оплаты найма жилья за ДАТА в размере 135450 рублей (45000 х 602 х 0,5 %), за январь 2017 года – 128475 рублей (45000 х 571 х 0,5 %), за ДАТА 121500 рублей (45000 рублей х 540 х 0,5 %).

Расчет судом проверен, признан правильным, стороной ответчика контррасчет не представлен, оснований для снижения размера неустойки у суда не имеется, при этом истец самостоятельно снизил размер неустойки с 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки до 0,5 %.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пени на общую сумму 385425 рублей.

Согласно разъяснениям, данным в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Таким образом, при отсутствии иного соглашения о порядке начисления неустойки, требования истца о взыскании неустойки до даты фактического исполнения обязательства также подлежат удовлетворению.

Также суд считает возможным удовлетворить требования истца о взыскании с ответчика стоимость неоплаченных коммунальных услуг.

Согласно отчету ООО «ДЭЗИС» за период с ДАТА по ДАТА за жилищно-коммунальные услуги было начислено за содержание и ремонт жилья 27076 рублей 32 копейки, за отопление – 22371 рублей 58 копеек, холодную воду – 12641 рубль 77 копеек, подогрев воды – 23459 рублей 47 копеек, ХВС для ГВС – 6382 рубля 29 копеек, водоотведение – 13498 рублей 07 копеек, аудидомофонное устройство – 1664 рубля, антенна АКАДО – 1893 рубля 29 копеек. Всего на сумму 108986 рублей 80 копеек, из которых 6258 рублей 59 копеек уплачено.

Таким образом, размер задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг составляет 101116 рублей 98 копеек (102728 рублей 20 копеек – 1611 рублей 22 копейки, указанные истцом в иске как оплаченные в ноябре 2016 года).

Договором от ДАТА стороны согласовали, что при передаче объекта наниматель передает займодателю денежную сумму в размере 45000 рублей в качестве гарантийного залога. Гарантийный залог возвращается нанимателю не позднее пяти банковских дней с момента окончания найма за вычетом задолженности нанимателя по платежам, и возмещению ущерба, причиненного объекту и имуществу.

Учитывая, что ответчик выехал из занимаемого жилого помещения не оплатив имеющуюся задолженность, истец обоснованно учел сумму гарантийного залога в счет оплаты задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, в связи с чем, поскольку в силу договора на ответчика возлагалась обязанность по своевременной оплате указанных предоставляемых услуг, с ФИО2 подлежит взысканию сумма в пользу истца в размере 56116 рублей 98 копеек (101116 рублей 98 копеек – 45000 рублей).

Вместе с тем, суд не находит оснований для взыскания с ответчика в пользу истца убытков в размере 8000 рублей по оплате услуг по уборке помещения.

В силу п. 2 ст. 393 ГК РФ убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Согласно ст. 15 ГК РФ Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании с ответчика в пользу истца убытков, по оплате услуг по уборке помещения, суд исходит из того, что истцом не представлено доказательств оставления квартиры в антисанитарном состоянии, причинения ущерба ответчиком в период его проживания в арендуемой квартире. Проведение уборки вызвано необходимостью заселения нового нанимателя, как на то указано в исковом заявлении.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Из материалов дела следует, что истцом при подаче искового заявления оплачена государственная пошлина в размере 7766 рублей, что подтверждается чек-ордерами (л.д. 4-6).

Поскольку требования истца удовлетворены, то с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 7766 рублей.

Кроме того, поскольку при увеличении исковых требований ФИО1 не доплачивалась государственная пошлина, то с учетом положений ст. 103 ГПК РФ, с ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 1199 рублей 42 копейки (576541,98 – 200000 рублей) х 1 % + 5200 - 7766 рублей).

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Голяновского ФИО8 удовлетворить частично.

Расторгнуть с ДАТА договор найма жилого помещения от ДАТА, заключенный между Голяновским ФИО9 и ФИО2 ФИО10.

Взыскать с ФИО2 ФИО11 в пользу Голяновского ФИО12 задолженность по договору найма в размере 135000 рублей, задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 56116 рублей 98 копеек, неустойку за просрочку исполнения обязательств в размере 385425 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 7766 рублей.

Взыскать с ФИО2 ФИО13 в пользу Голяновского ФИО14 неустойку за просрочку исполнения обязательств по ставке 0,5 % в день от суммы задолженности, составляющую на ДАТА 135000 рублей, с учетом погашения, начиная с ДАТА по день фактической уплаты основного долга.

В удовлетворении исковых требований о взыскании с ФИО2 ФИО15 в пользу Голяновского ФИО16 убытков в размере 8000 рублей отказать.

Взыскать с ФИО2 ФИО17 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1199 рублей 42 копейки.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Челябинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд Челябинской области.

Председательствующий М.Е. Глухова