Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Саткинского городского прокурора в интересах ФИО1 к ООО «Жилищная управляющая компания » о признании незаконным решения общего собрания собственников в части, признании недействительным договора управления в части, признании применения индекса изменения сметной стоимости в размере 1,25 незаконным, обязании произвести перерасчет за содержание общего имущества многоквартирных домов,

У с т а н о в и л :

Саткинский горпрокурор обратился в суд в интересах ФИО1 с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная управляющая компания » ( далее по тексту ООО « ЖилУК) о признании незаконным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по третьему вопросу об утверждении индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами к базовым ценам в отношении платы за содержание и текущий ремонт, пересмотре применяемого индекса не чаще 1 раза в год и не выше предельного индекса применения сметной стоимости, об утверждении права управляющей организации на определение размера индекса сметной стоимости к базовым ценам в отношении платы за содержание общего имущества многоквартирного дома в рамках предельного индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами ; признании пункта 5.2 договора управления многоквартирным домом недействительным, применить последствия недействительности оспоримой сделки путем прекращения ее действия на будущее время, а именно обязать управляющую компанию производить начисление оплаты услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в соответствии с размерами, утвержденными общим собранием; признать применение индекса изменения сметной стоимости в размере 1,25 в отношении платы за содержание общего имущества многоквартирного дома Номер обезличен по ... с Дата обезличена года незаконным, обязать управляющую компанию произвести ФИО1 перерасчет за март апрель май июнь 2010 года в соответствии с ценами на управление и содержание общего имущества, действовавшими до Дата обезличена года.

В обоснование исковых требований ссылается на то, что в соответствии с принятым решением общего собрания собственников многоквартирного дома Номер обезличен по ... в ..., проведенного в период с Дата обезличена года до Дата обезличена года, собственники по второму вопросу утвердили в базовых ценах в размере 5 руб. 58 коп. объем и стоимость работ по управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома на основании перечня работ. По 11 вопросу принято решение утвердить в базовых ценах плату за управление и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 0,57 руб за 1 кв.м. занимаемой площади жилого помещения в месяц, на основании перечня работ. К утвержденному в базовых ценах размеру платы за текущий ремонт, применен индекс изменения сметной стоимости в размере 3,49, в результате стоимость работ по текущему ремонту за 1 кв.м. составила 1, 99 руб. Таким образом, по состоянию на 01.03. 2009 года, плата за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и плата за управление для жителей дома Номер обезличен по ... в ... составляла 5,58 + 1,99 =7,57 за 1 кв.м. В дальнейшем вопрос о применении индекса 1,25 с Дата обезличена года на общее собрание не выносился, решение общего собрания по данному вопросу отсутствует. Тем не менее, с указанной даты ООО « Жил УК» к стоимости работ по содержанию имущества применен индекс изменения сметной стоимости в размере 1,25, в результате стоимость указанных работ составила 6,98 руб, что в процентном соотношении к стоимости работ, утвержденных в марте 2009 года составило 25%. Всего размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и плата за управление составил 8,97 руб за 1 кв. м. Применение индексов изменения сметной стоимости управляющей компанией обосновано Методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ МДС 81-35.2004 ( утв. Постановлением Госстроя РФ от 05.03.2004 года № 15/1 ) и иными нормативными документами в области строительства. В соответствии с письмом Министерства Регионального развития РФ от 05.03.2009 года № 6091 – АД/14 управляющим организациям, подрядным организациям при предложении размера стоимости работ по капитальному ремонту многоквартирного дома не рекомендуется использовать применяемые для укрупненных расчетов стоимости строительства базисно-индексным методом индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ. Такой размер целесообразно определять с помощью анализа рынка и определения сложившихся в муниципальном образовании или регионе разброса цен на работы, аналогичные необходимым в многоквартирном доме работам. Кроме того, при проведении общего собрания собственников помещений и принятии решения по третьему вопросу нарушен порядок, установленный ст. 46 ч.2 ЖК РФ. В повестке дня собрания третий вопрос указан в другой редакции, чем в протоколе Номер обезличен итогов голосования собственников помещений. Вопрос о пересмотре применяемого индекса не чаще 1 раза в год и не выше предельного индекса изменений сметной стоимости и вопрос о об утверждении права управляющей организации на определение индекса изменений сметной стоимости к базовым ценам в отношении платы за содержание общего имущества многоквартирного дома в рамках предельного индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами в повестке общего собрания не значился. Применение индекса изменения сметной стоимости к работам по содержанию и текущему ремонту многоквартирных домов не предусмотрено законодательством и нарушает права граждан, поскольку влечет необоснованное увеличение размера платы за услуги, оказываемые управляющей компанией.

В судебном заседании прокурор Задемидько Д.Е, истец ФИО1 на исковых требованиях настаивали в полном объеме. Истец пояснила, что в голосовании по выбору управляющей компании и утверждению размеров платы за содержание и ремонт не участвовала, о проводимом собрании собственников в их доме не знала. С марта 2010 года стали приходить квитанции с другой платой, с чем она не согласна.

Представитель ответчика УК « ООО УК ЗР», действующий по доверенности ФИО2 исковые требования не признал, ссылаясь на то, что права истца при проведении общего собрания, заключении договора управления в 2008 не нарушены, поскольку ФИО1 надлежащим образом была извещена о проводимом заочном голосовании, но не участвовала в нем, ответчиком заявлено также о пропуске шестимесячного срока исковой давности по требованию об оспаривании решения общего собрания. При голосовании за пункт Номер обезличен было абсолютное большинство голосов. Индекс 1,25 не превышает предельных норм, установленных Комитетом ЕТО по .... Истец к ним по поводу заключения договора управления, либо внесений изменений в ранее заключенный договор управления не обращался.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, допросив свидетелей суд исковые требования, заявленные прокурором в интересах ФИО1 находит не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником двухкомнатной квартиры по адресу ... ... ... ... на основании договора передачи квартиры в собственность граждан о Дата обезличена года (л.д. 12).

Согласно протокола Номер обезличен заочного голосования собственников помещений в многоквартирном доме по ... ... от Дата обезличена года принято решение о заключении договора управления с управляющей организацией – ООО « Жил УК »(л.д. 14-17).

Согласно пункта 3 протокола итогов голосования собственниками принято решение : Утвердить применение индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами к базовым ценам в отношении платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома. Пересматривать применяемый индекс не чаще одного раза в год и не выше предельного индекса изменения сметной документации. Утвердить право управляющей организации на определение размера индекса изменения сметной стоимости к базовым ценам в отношении платы за содержание общего имущества многоквартирного дома в рамках предельного индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами. (л.д. 15).

В соответствии с принятым по второму вопросу решением собственники утвердили в базовых ценах объем и стоимость работ по управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома на основании перечня работ в размере 5,58 руб.

Согласно п.11 общим собранием утверждена в базовых ценах плата за управление и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 0,57 руб за 1 кв.м занимаемой площади в месяц (л.д. 16).

К утвержденному в базовых ценах размеру платы за текущий ремонт применен коэффициент удорожания в размере 3,49 ( приложение к договору управления (л.д. 23), в результате стоимость работ по текущему ремонту составила 1,99 руб.

Дата обезличена года между принимавшими участие в голосовании жильцами дома Номер обезличен по ... и ООО « Жил УК » заключен договор управления многоквартирным домом Номер обезличен в соответствии с п. 5.2 которого размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома определяется в базовых ценах с применением индекса изменения сметной стоимости, определяемого в соответствии с действующим законодательством, общим собранием собственников с учетом предложений Управляющей компании согласно итогового протокола голосования собственников жилых помещений данного дома (л.д. 31).

С истцом ФИО1 договор управления не заключен, поскольку она не принимала участия в общем собрании и голосовании.

Как следует из выставленных Управляющей компаний « Жил УК » по адресу ... ... счетов по оплате за содержание жилья по февраль2010 года ставка за содержание жилья 7,57 руб за кв.м., с марта 2010 года – 8,97 руб – за кв.м. (л.д.80-87 ).

Суд не может согласиться с доводами истца о том, что в данном случае усматривается нарушение закона при определении порядка установления размера платы за содержание жилья, основания для признания недействительным договора управления, а также нарушение законных прав и интересов истца как собственника помещения в указанном доме.

В соответствии со ст. ст.44, 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся вопросы выбора способа управления многоквартирным домом, другие вопросы, в том числе определение размера платы за содержание и ремонт жилья в многоквартирном доме, условия договора управления. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участием в данном собрании. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для вех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собрание собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего кодекса, в случае если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течении 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Несмотря на то, что истец ФИО1 не участвовала в заочном голосовании по поставленным вопросам при проведении общего собрания собственников, суд считает доказанным то обстоятельство, что истец была надлежащим образом извещена о проводимом собрании, должна была знать о принятом решении.

Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого собирается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решение и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Как видно из представленного суду почтового уведомления, собственнику ... по ... ... было вручено почтовое отправление Дата обезличена г. (л.д. 107), в котором как следует из пояснений ответчика находилось уведомление о проведении заочного голосования, бюллетень голосования. По имевшимся у ответчика сведениям собственником являлась FIO5, впоследствии переменившая фамилию на « Фомину» (л.д. 77-78).

Суд принимает во внимание и пояснения допрошенного в качестве свидетеля жителя ... дома Номер обезличен по ... FIO6, который подтвердил, что о проводимом голосовании в 2008 году висело объявление на двери подъезда, он обратился в жилучасток, где ему дали ознакомиться с бюлетнем заочного голосования, он проставил свои решения по поставленным вопросам, с ним был заключен договор управления.

Кроме того, как следует из пояснений ФИО1, в марте 2009 года она уже обнаружила повышение цены за содержание жилья, при этом изменился поставщик услуг по содержанию жилья, ранее был УЭиЖКХ, с марта 2009 года Жил УК (л.д. 80).

Таким образом, с указанного времени-с марта 2009 года истец должен был узнать о принятом общим собранием решении о выборе управляющей компании, установлении новых тарифов.

С учетом того, что в прокуратуру, а затем суд обращение ФИО1 последовало в августе 2010 года следует сделать вывод о пропуске истцом срока исковой давности на обжалование решения общего собрания, предусмотренного ст.46 ЖК РФ.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к отказу в иске.

В удовлетворении требования ФИО1 о признании решения общего собрания собственников по третьему вопросу об утверждении индекса изменения сметной стоимости незаконным должно быть отказано в связи с пропуском срока исковой давности.

Не усматривает суд и оснований для признания применения индекса изменения сметной стоимости в размере 1,25 с Дата обезличена года незаконным.

Согласно протокола Номер обезличен итогов голосования собственников помещений в многоквартирном доме Номер обезличен по ... по вопросам, поставленным на голосование, собственники большинством голосов проголосовали «за» утверждение в базовых ценах объема и стоимости работ по управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома на основании перечня работ, а также «за» утверждение применения индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами к базовым ценам в отношении платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также за то, что пересматривать применяемый индекс не чаще одного раза в год и не выше предельного индекса изменения сменой стоимости. (л.д. 15-17).

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для тех собственников, которые не участвовали в голосовании ( ч.5 ст. 46 ЖК РФ).

Как видно из ответа председателя Государственного Комитета Единый тарифный орган Челябинской области от 13.04.2010 года ЕТО утверждает текущие и прогнозные индексы изменения стоимости строительно-монтажных, ремонтно-строительных, работ, используемые при определении ресурсно-индексным и базисно-индексным методом сметной стоимости объектов, строительство которых осуществляется за счет средств областного бюджета, в текущем уровне цен, последние ежеквартальные предельные индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных и ремонтно-строительных работ к базисным ценам 2001 года утверждены постановлением ЕТО от 29.10.2009 года № 36/1 на 4 квартал 2009 года находятся по позициям комплекса общестроительных работ в диапазоне от 3 до 5 (л.д. 34).

Истцом не указано, какому законодательному акту противоречит применение в данном случае индекса изменения сметной стоимости.

Не усматривает суд и нарушения порядка, установленного ч.2 ст. 46 ЖК РФ при проведении общего собрания собственников. Вопрос № 3 поставленный на голосование сформулирован « Утверждение применения к базовым ценам индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого управомоченными органами ».

Вариант решения по вопросу поставленному на голосование «Утвердить применение индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами к базовым ценам в отношении платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома. Пересматривать применяемый индекс не чаще одного раза в год и не выше предельного индекса изменения сметной стоимости». Утвердить право управляющей организации на определение размера индекса изменения сметной стоимости к базовым ценам отношении платы за содержание общего имущества многоквартирного дома в рамках предельного индекса изменения сметной стоимости».

Таким образом, решение собственников было принято по указанному в повестке дня, и поставленному на голосование вопросу.

Согласно ч.7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не создано товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив определяется на общем собрании собственников в таком доме, которое проводится статьями 45-48 настоящего Кодекса. Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

С учетом того, что собственники в данном случае проголосовали за применение индекса изменения сметной стоимости и утверждение права управляющей организации на определение размера индекса, следует сделать вывод о том. что действия ответчика по применению индекса изменения сметной стоимости в марте 2010 года являются законными.

Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что собственниками указанного многоквартирного дома не реализована предусмотренная ст. 45 ЖК РФ обязанность собственников по проведению годового общего собрания в 2009 и 2010 году, на разрешение которого мог быть поставлен вопрос о внесении изменений в порядок определения размера и применения индекса изменения сметной стоимости, в случае несогласия с ним.

Не соглашается суд с доводами истца о признании пункта 5.2 Договора Управления многоквартирным домом как недействительной сделки, применении последствий недействительности сделки.

В соответствии с ч.2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны ( собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива) в течении согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственника помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно ч.8 ст. 162 ЖК РФ изменение и ( или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В силу положений ч.8-2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартир6ном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Таким образом, жилищным законодательством предусмотрен порядок урегулирования споров, связанных с ненадлежащим исполнением по договору управления.

Применение в данном случае положений Главы 9 ГК РФ, регулирующей сделки, недействительность сделок суд считает невозможным.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом в силу признания ее судом таковой ( (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьями 168-179 ГК РФ предусмотрены основания признания сделок недействительными.

В силу ст. ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство основывается на принципе равноправия и состязательности сторон. Каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Ни в исковом заявлении, ни в ходе судебного разбирательства истец не указал по какому конкретно основанию может является недействительной сделкой и могут быть применены последствия недействительности оспоримой сделки п. 5.2 договора управления.

Исковые требования заявленные прокурором в интересах ФИО1 о признании п. 5.2 договора управления многоквартирным домом недействительным, применении последствий недействительности оспоримой сделки, обязании привести договор управление в соответствие с требованиями законодательства, произвести перерасчет платы в соответствие с ценами, действовавшими до Дата обезличена года являются необоснованными, не подлежащими удовлетворению.

В то же время суд разъясняет истцу, что согласно п. 7.1 Договора Управления (л.д.31). все споры, возникшие из настоящего договора или в связи с ним разрешаются сторонами путем переговоров. В случае если стороны не могут достичь соглашения, споры и разногласия разрешаются судебном порядке. Таким образом, в данном случае предусмотрен досудебный порядок урегулирования спора, после соблюдения которого истец может обратиться в суд.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194,198 ГПК РФ суд

Р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований Саткинского городского прокурора в интересах ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью « Жилищная управляющая компания » о признании решения общего собрания собственников помещений по третьему вопросу об утверждении применения индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами к базовым ценам в отношении платы за содержание и текущий ремонт, пересмотре применяемого индекса не чаще 1 раза в год и не выше предельного индекса применения сметной стоимости, об утверждении права управляющей организации на определение размера индекса сметной стоимости к базовым ценам в отношении платы за содержание общего имущества многоквартирного дома в рамках предельного индекса изменения сметной стоимости, утверждаемого уполномоченными органами, незаконным; признании пункта 5.2 договора управления многоквартирным домом недействительным в части установления размера платы за содержание и текущий ремонт в базовых ценах, с применением индекса изменения сметной стоимости, применении последствий недействительности оспоримой сделки путем прекращения ее на будущее время, а именно обязании управляющей компании производить начисление оплаты услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в соответствии с размерами утвержденными общим собранием ; признании применения индекса изменения сметной стоимости в размере 1,25 в отношении платы за содержание общего имущества многоквартирного дома Номер обезличен по ... с Дата обезличена года незаконным, обязании ООО « Жилищная управляющая компания » произвести перерасчет ФИО1 платы за содержание общего имущества многоквартирного дома за март, апрель, май, июнь 2010 года в соответствии с ценами на управление и содержание общего имущества многоквартирных домов, действовавшими до 01.03. 2010 года отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского облсуда в течении 10 дней с подачей жалобы через Саткинский горсуд.

Председательствующий (подпись) Богаевская Т.С.

Верно.

Судья Т.С. Богаевская

Секретарь Е.С. Антонова

Решение вступило в законную силу «___»__________2010 года

Судья Т.С. Богаевская