Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Русина Владимира Владимировича к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска об обязании заключить договор аренды (об урегулировании разногласий при заключении договора),

УСТАНОВИЛ:

Русин Владимир Владимирович обратился в Железнодорожный районный суд г. Красноярска с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес>, в котором указывает на то, что в целях заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>А, обращался с многочисленными жалобами в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, однако ему неоднократно ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ предлагались для подписания договоры аренды, к которым у истца имеются серьезные замечания, которые имеют для него принципиальное значение и препятствуют ему заключить договор аренды в предлагаемой редакции. Ссылаясь на нарушение своих прав собственника нежилого здания на заключение договора аренды земельного участка, занятого данным зданием, истец просит обязать Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска заключить с ним договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 7 633 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Новосибирская, 9 «а», путем его подписания в 3-дневный срок с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу в редакции договора, приложенной истцом к иску.

В судебном заседании представитель истца Русина В.В. – Бурлак Т.П. поддержала в полном объеме заявленные исковые требования и редакцию договора, представленную истцом, просила уточнить формулировку исковых требований и считать существо требований урегулированием разногласий при заключении договора аренды. На вопросы суда об отдельных разногласиях относительно условий договора с ответчиком пояснила, что на земельном участке действительно находятся охранные зоны инженерных сетей, однако истец возражает против упоминания об этом в договоре, поскольку указанные охранные зоны не имеют утвержденных границ, не зарегистрированы в ЕГРН, а потому их нельзя точным образом определить в договоре аренды; в ранее направленных ответчику жалобах Русин В.В. предлагал оговорить в договоре наличие охранных зон площадью 1658 кв.м., однако поскольку данное предложение ответчиком не было принято, истец в настоящее время настаивает на полном исключении в договоре информации о наличии охранных зон.

На вопросы относительно распространения периода действия договора на прошлый период времени представитель истца пояснила, что это является правом арендатора, но не обязанностью, и истец не желает распространять действие договора на предыдущий период времени с даты окончания действия предыдущего договора аренды от 26.09.2007, тем более, что между сторонами имеются разногласия относительно определения периода действия предыдущего договора аренды: истец полагает, что данный договор прекратил действие не с даты, указанной в уведомлении о расторжении договора, а с даты исключения записи о договоре из ЕГРП. На вопросы относительно условий об изменении размера арендной платы представитель истца пояснила, что полагает данные условия излишними, поскольку они определяются нормативными актами, а не договором. На вопросы относительно неустойки представитель истца пояснила, что установление договорной неустойки, в отличие от законной, является правом истца, который не желает устанавливать в договоре неустойку в размере, превышающем проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ.

Представитель ответчика Иванова Н.С. возражала против удовлетворения иска в полном объеме и определении условий договора в соответствие с редакцией, предложенной истцом, ссылаясь на то, что обоснованной и законной является редакция договора, направленная истцу до предъявления иска (с учетом протокола разногласий), поскольку данная форма является типовой и применяется во всех случаях. Вместе с тем, представитель ответчика не возражала против принятия отдельных юридико-технических правок истца, не влияющих на содержание договорных условий, в том числе относительно изменения нумерации, относительно перенесения условий договора из одних разделов в другие.

На вопросы суда о необходимости указания на множественность лиц на стороне арендатора в договоре представитель ответчика пояснила, что в рассматриваемом случае не исключается вступление в данный договор иных собственников объектов на земельном участке, в том числе Хабарова Е.Б., вместе с тем сообщила, что при заключении договора с одним арендатором в случае появления нескольких правообладателей недвижимости на земельном участке не имеется препятствий в последующем присоединения новых собственников к договору. На вопрос о необходимости распространения действия договора на предшествующий период пояснила, что Департамент, как распоряжающееся земельным участком лицо, вправе в определенной степени диктовать свои условия и требовать распространить действие договора на период с 27.04.2015.

Истец Русин В.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о его времени и месте посредством вручения судебного извещения.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – Хабаров Е.Б., Департамент градостроительства администрации г. Красноярска, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о его времени и месте (Департаментом градостроительства администрации г. Красноярска судебное извещение получено посредством почтовой связи, направленное Хабарову Е.Б. судебное извещение возвращено в суд ввиду истечения срока хранения).

В соответствие с положениями ст. 167 ГПК РФ и с учетом мнения участвующих в деле лиц гражданское дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу п.п. 1, 2 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу п.п. 1, 3 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствие с нормами ст. 445 ГПК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу п. 1 ст. 446 ГПК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из выписок из ЕГРН (т. 2 л.д. 32-65), истец Русин В.В. является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>А, а именно нежилых помещений №№ (1602 кв.м.), 2 (78,7 кв.м.), 3 (12 кв.м.), 5 (6,5 кв.м.), 6 (67,1 кв.м.), 7 (79,5 кв.м.), 9 (738,7 кв.м.), 10 (1061,4 кв.м.), 11 (764,8 кв.м.), в здании по адресу: <адрес>А, а также собственником нежилого здания площадью 280 кв.м. по адресу: <адрес>А.

Также по адресу: <адрес>А, находится земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 7663 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства торгово-выставочного комплекса, здания комплексного пункта приемки в ремонт товаров личного и бытового потребления и инженерного обеспечения объектов, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН в отношении земельного участка (т. 1 л.д. 64-68).

Исходя из чертежа градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> (т. 1 л.д. 233) и заключения по состоянию земельного участка (т. 1 л.д. 234-238), на указанном земельном участке находится принадлежащее Русину В.В. нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты> и нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, в котором, как следует из объяснений сторон и материалов дела, находятся принадлежащие Русину В.В. вышеперечисленные нежилые помещения (с учетом того, что нежилое здание <данные изъяты> в целом как единый объект за правообладателем не зарегистрировано).

В силу п. 9 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

В силу ч.ч. 1, 8, 12 ст. 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 данной статьи.

В соответствие с ч.ч. 1, 2, 5-7 ст. 39.17 ЗК РФ в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются: 1) фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина); 2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо; 3) кадастровый номер испрашиваемого земельного участка; 4) основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 ЗК РФ оснований; 5) вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав; 6) реквизиты решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если земельный участок предоставляется взамен земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд; 7) цель использования земельного участка; 8) реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории в случае, если земельный участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом и (или) этим проектом; 9) реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок образовывался или его границы уточнялись на основании данного решения; 10) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки при наличии оснований осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ. Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка.

Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

Таким образом, поскольку Русин В.В. является собственником нежилого здания, а также нежилых помещений в другом нежилом здании, которые расположены на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0200099:48, он имеет право на предоставление данного земельного участка в аренду без торгов на срок до 49 лет (по собственному выбору) посредством заключения договора с уполномоченным органом местного самоуправления, для которого заключение данного договора при соблюдении порядка заключения договора является обязательным.

Исходя из имеющихся в материалах дела сведений о том, что Русиным В.В. предусмотренное ч. 1 ст. 39.17 ЗК РФ заявление подавалось, причем неоднократно, и необходимые для принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду документы у ответчика имелись, а также учитывая то, что ответчиком (который направлял истцу проект договора для подписания без замечаний о предоставлении каких-либо дополнительных документов), не оспаривалось в судебном заседании наличие у Русина В.В. прав на заключение договора аренды (что в силу ч. 2 ст. 68 ГПК РФ освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания соблюдения предусмотренной ст. 39.17 ЗК РФ процедуры), суд приходит к выводу, что предусмотренная нормами ЗК РФ процедура подачи заявления о предоставлении земельного участка в аренду истцом до обращения в суд соблюдена и предусмотренные ст. 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в аренду отсутствуют.

В соответствие с п.п. 1, 25 Положения о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес>, утв. распоряжением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-р, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес> (далее - Департамент) является органом администрации <адрес>, осуществляющим управление и распоряжение муниципальной собственностью <адрес>, в том числе земельными и лесными участками, а также распоряжение земельными и лесными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории <адрес>, в пределах полномочий, предусмотренных действующим законодательством; Департамент управляет и распоряжается муниципальным имуществом, передавая его по договору в аренду и иное возмездное и безвозмездное пользование, в том числе по договорам хранения, концессионным соглашениям, в хозяйственное ведение и оперативное управление, доверительное управление другому лицу, залог, в пределах, установленных законодательством Российской Федерации, правовыми актами города; распоряжается лесными и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом Департамент является уполномоченным органом на заключение договора аренды земельного участка на территории г. Красноярска, для которого в установленных ЗК РФ случаях заключение такого договора обязательно.

Судом установлено, что первоначально 26.07.2007 Департаментом заключался за № <данные изъяты> договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>А. Русиным В.В. и Хабаровым Е.Б. для использования в целях строительства торгово-выставочного комплекса на срок 3 года по ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 10-24). Указанный договор заключался на основании распоряжения Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-арх (т. 1 л.д. 220). На основании распоряжения Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-ж срок аренды земельного участка продлен до ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 223).

Распоряжением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-ж срок аренды земельного участка продлен до ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 226).

Как следует из предписания Красноярского УФАС России от ДД.ММ.ГГГГ№ (т. 1 л.д. 228-232), ДД.ММ.ГГГГ Русин В.В. и Хабаров Е.Б. обращались в Департамент с заявлением о продлении срока аренды земельного участка, в чем им было отказано ДД.ММ.ГГГГ письмом за исх. № <данные изъяты>. Указанный отказ признан антимонопольным органом по результатам проверки незаконным, Департаменту предписано принять меры, направленные на повторное рассмотрение заявления Хабарова Е.Б. и Русина В.В.

Распоряжением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-недв, мотивированным наличие предписания Красноярского УФАС России, срок предоставления земельного участка продлен Хабарову Е.Б. и Русину В.В. до ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 227).

На основании указанного распоряжения (на которое имеется ссылка в проекте договора аренды) Департаментом подготовлен проект договора аренды (т. 1 л.д. 26-42, 245-250), который направлен Русину В.В. и Хабарову Е.Б. для подписания 05.12.2017 (т. 1 л.д. 25).

Не согласившись с тем, что арендаторами по данному договору являются 2 лица, в том числе Хабаров Е.Б., истец Русин В.В. ДД.ММ.ГГГГ обратился в Департамент с жалобой (т. 1 л.д. 44-48), в которой указал на то, что по результатам строительства объектов, а также по результатам рассмотрения ряда гражданских дел Железнодорожным районным судом <адрес> Хабаров Е.Б. не является собственником ни одного из объектов, расположенных в границах земельного участка <данные изъяты>. Истец просил в порядке самоконтроля отменить распоряжение администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-недв, рассмотреть вопрос о внесении изменений в проект договора в части исключения Хабарова Е.Б. из числа арендаторов и в части уточнения предмета договора и размера арендной платы.

По результатам рассмотрения обращения Русина В.В. Администрацией г. Красноярска издано распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ№-недв о признании утратившим силу распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ№-недв (т.1 л.д. 219).

22.02.2018 Департаментом дан Русину В.В. ответ на обращение (т.1 л.д. 49-50), в котором сообщено о подготовке иного проекта договора аренды земельного участка, предложено направить копию паспорта для уточнения паспортных данных арендатора.

14.03.2018 Русиным В.В. направлена в Департамент копия своего паспорта (т. 1 л.д. 51).

22.04.2018 письмом Департамента за № <данные изъяты> Русину В.В. отказано в предоставлении земельного участка в аренду со ссылкой на то, что не представлены документы о правообладателях нежилого четырехэтажного здания, в связи с чем существуют риски нарушения прав третьих лиц при заключении рассматриваемого договора, предложено устранить имеющиеся замечания (т. 1 л.д. 52-54).

17.05.2018 Русиным В.В. руководителю Департамента подана жалоба (т. 1 л.д. 55-59) на названное решение об отказе в предоставлении земельного участка в аренду, в которой он указывает на то, что отказ в предоставлении в аренду земельного участка является необоснованным. Жалоба мотивирована отсутствием предусмотренных законом оснований для отказа в предоставлении земельного участка (Русин В.В. обращает внимание, что даже при допущении наличия второго собственника здания, он, как минимум, имеет право приобрести земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора), а также тем, что в поданном заявителем заявлении содержатся сведения о здании с кадастровым номером <данные изъяты>, а во втором здании заявителю принадлежали лишь помещения, сведения о которых истец предоставлять был не обязан.

В ответ на указанную жалобу Департаментом была подготовлена вторая редакция проекта договора аренды (т. 1 л.д. 61-70), в котором на стороне арендатора указан Русин В.В., направленная Русину В.В. для подписания с сопроводительным письмом от 23.05.2018 (л.д. 60).

В ответ на указанный проект договор Русиным В.В. направлено Департаменту уведомление о невозможности подписания договора аренды в предложенной Департаментом редакции (т. 1 л.д. 72-75), которое сдано в Департамент с сопроводительным письмом 03.07.2018 (т. 1 л.д. 71). Как следует из содержания уведомления, отказ от подписания данного уведомления Русин В.В. мотивировал несколькими причинами, в том числе тем, что режим охранных зон инженерных сетей в действительности распространяется не на всю территорию земельного участка, тогда как в проекте договора указано, что земельный участок расположен в охранной зоне, в связи с этим Русин В.В. предложил указать в договоре, что сведения о границах действия зон с особыми условиями использования территории уточняются. Истец также указал на несогласие распространять действие договора на предшествующий период использования земельного участка, на неверное исчисление размера годовой арендной платы.

В ответ на указанное уведомление Департаментом 01.08.2018 в третий раз направлен проект договора аренды (т. 1 л.д. 77-81), вместе с протоколом разногласий (т. 1 л.д. 76). Из указанного протокола разногласий и проекта договора усматривается, что Департаментом частично приняты замечания Русина В.В. и предложно принять в редакции арендатора преамбулу и раздел 9, пункты 4.4.9, 4.4.19, остальные условия договора предложено оставить в редакции арендодателя, в 30-дневный срок подписать предложенный проект договора.

В ответ на указанный проект договора Русиным В.В. 03.08.2018 подана руководителю Департамента жалоба (т. 1 л.д. 88-103), в которой тот вновь выразил несогласие с предложенным проектом договора. В указанной жалобе истец указывает на то, что последний проект договора существенно отличается от предыдущего, который был предметом преддоговорных споров, и к данному проекту, помимо ранее высказанных, имеются и иные замечания. Истец выражает несогласие с упоминанием множественности лиц на стороне арендатора, указывая, что иные арендаторы отсутствуют; выражает несогласие с указанием на то, что весь земельный участок находится в охранной зоне инженерных сетей, тогда как площадь зон с особыми условиями территории составляет только 1658 кв.м.; истцом приведены также мотивированные возражения относительно расчета арендной платы, относительно срока внесения арендной платы, относительно формулировок условий о возникновении прав аренды у иных лиц при приобретении ими права собственности на расположенные на земельном участке объекты недвижимости.

В ответ на указанную жалобу 14.09.2018 за исх. № <данные изъяты> Департаментом направлен Русину В.В. повторный проект разногласий (т. 1 л.. 104-105), в котором А. предложено принять пункты 3.1 (в части размера арендной платы – абзац 1), 3.5 принять в редакции арендатора, остальные условия договора оставить в редакции арендодателя. В письме о направлении протокола разногласий указано на то, что при непредставлении подписанного договора аренды земельного участка в 30-дневный срок Департамент будет обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения, помещений в нем заключить договор аренды.

Не согласившись с последней предложенной Департаментом редакцией условий договора Русин В.В. передал преддоговорной спор в суд, заявив требование о возложении на ответчика обязанности заключить договор в редакции истца, приложенной к исковому заявлению (т. 1 л.д. 114-118), с учетом дополнений и уточнений в судебном заседании – об урегулировании разногласий относительно условий договора.

Разрешая данное требование, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Специальными положениями ст. 39.17 ЗК РФ не предусматривается специальный порядок разрешения споров относительно отдельных договорных условий между уполномоченным органом и лицом, претендующим на заключение договора аренды, часть 6 названной статьи только указывает на направление проекта договора заявителю по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка. Соответственно, при разрешении возникшего между истцом и ответчиками спора суд считает применимыми общие положения ст.ст. 445-446 ГК РФ.

Разрешая преддоговорные разногласия, переданные истцом на разрешение суда, суд учитывает правовую позицию, выраженную Верховным судом РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), согласно которой разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

В п.п. 39, 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что по итогам обсуждения условий договора суд, учитывает, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ). При наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 ГК РФ).

Оценивая возражения представителя ответчика об отказе в иске в связи с мотивированными возражениями относительно представленной истцом редакции договора, суд приходит к выводу, что с учетом приведенных разъяснений Верховного суда РФ, а также в целях внесения определенности в правоотношения сторон, признание судом необоснованными частично или полностью правок, предложенных истцом относительно проекта договора Департамента, не является основанием отказа в удовлетворении иска, но является основанием утверждения отдельных условий договора в выбранной судом редакции, которая соответствует правовым нормам, обычной договорной практике и особым обстоятельствам рассматриваемого спора.

При определении применимого способа защиты права, с учетом уточнений и дополнительных объяснений представителя истца в судебном заседании, суд учитывает, что предметом рассматриваемого иска является именно возложение обязанности на ответчика заключить договор в определенной редакции, приложенной истцом к иску, поскольку согласно исковых требований, в том числе с учетом уточнений, истец не просил урегулировать разногласия относительно отдельных условий договора, но предложил к утверждению редакцию договора в целом (в том числе с включением в нее пунктов, относительно которых разногласий не имелось).

С учетом того, что для ответчика заключение договора в силу приведенных норм ЗК РФ является обязательным, и при разрешении рассматриваемого спора применимыми являются и положения п. 4 ст. 445, и положения п. 1 ст. 446 ГК РФ (которой предусматривается урегулирование судом отдельных условий договора, по которым у сторон имелись разногласия), исходя из содержания требований, в целях определенности и исполнимости решения суда, суд считает необходимым урегулировать разногласия между истцом и ответчиком при заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 7 633 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> «а», обязав ответчика заключить договор аренды в редакции, определенной судом.

Анализируя разногласия истца и ответчика относительно условий о множественности лиц на стороне арендатора в договоре аренды, которые нашли отражение в наименовании договора, в его преамбуле, а также в пунктах 8.1-8.3, 4.3.3 проекта договора в редакции Департамента (здесь и далее проект договора в редакции Департамента приводится согласно последней представленной Департаментом редакции – т. 1 л.д. 77-87), суд принимает во внимание, что в силу ч.ч. 2, 6 ст. 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Вместе с тем, из материалов дела, в том числе и из самого проекта договора аренды следует, что в настоящее время на заключение договора аренды земельного участка претендует только один правообладатель объектов недвижимости на нем – Русин В.В. Данные о наличии на земельном участке зданий, строений, сооружений, помещений в собственности иных лиц отсутствуют, ответчиком не представлены, в связи с чем доводы истца о необходимости заключения договора без условий о множественности лиц на стороне арендатора являются обоснованными, суд считает возможным утвердить наименование договора и его преамбулу в редакции, предложенной истцом.

Условия п. 8.3, п. 4.3.3 проекта договора в редакции Департамента суд признает взаимосвязанным с условиями о множественности лиц на стороне арендатора, поскольку в силу ч. 9 ст. 39.20 ЗК РФ договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных ч.ч. 2 – 4 данной статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них. Соответственно, законом предусмотрено включение в договор условия о согласии на вступление в договор иных лиц на случай, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам, чего по настоящему делу не установлено, в связи с чем пункты 8.3 и 4.3.3 проекта договора в редакции Департамента с учетом мнения истца также подлежат исключению.

Вместе с тем, суд полагает, что доводы истца о том, что исключение условий о множественности договора влечет и исключение в полном объеме иных условий, связанных с возможностью появления иных лиц на стороне арендатора (а именно п.п. 8.1-8.2 проекта договора в редакции Департамента) являются необоснованными, поскольку соответствующие условия проекта договора не оговаривают наличие нескольких лиц на стороне Арендатора на момент заключения договора, но предусматривают возможность в будущем перехода прав аренды к иным правообладателям земельного участка на случай отчуждения самим Русиным В.В. принадлежащих ему объектов, расположенных на земельном участке, что соответствует положениям ст. 35 ЗК РФ: при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Вопреки доводам представителя истца, суд не признает сам факт включения Департаментом в проект договора условий, которые повторяют положения нормативных актов, нарушением прав истца, с учетом регулирующей роли договорных условий, которые могут уточнять и конкретизировать положения закона применительно к конкретным правоотношениям сторон, что соответствует обычной договорной практике, которая, согласно разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49, является одним из оснований принятия решений о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенной сторонами.

Ввиду изложенного, суд считает возможным утвердить условия п.п 8.1-8.2 договора в предложенной Департаментом редакции с поправкой на то, что суд признает обоснованными доводы истца о том, что указанное в данных пунктах Соглашение о перемене лиц в обязательствах не предусмотрено законом и не является необходимым исходя из норм ст. 35 ЗК РФ для возникновения прав и обязанностей у новых арендаторов по договору, а поэтому ссылки на подобное Соглашение с учетом мнения истца подлежат исключению. Договорное условие подлежит утверждению в соответствие с нормой ст. 35 ЗК РФ, которая связывает возникновение прав на земельный участок с переходом права собственности на объект недвижимого имущества на земельном участке.

Разрешая разногласия истца и ответчика относительно указаний в договоре аренды на наличие охранных зон инженерных сетей на земельном участке, указанных в п.п. 1.1, 8.7-8.8 проекта договора в редакции Департамента (и полностью отсутствующих в проекте договора в редакции Русина В.В.), суд учитывает следующее.

В соответствие с п. 2 ч. 1 ст. 104 ЗК РФ зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в том числе в целях безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства. Согласно п.п. 3, 6, 7 ст. 105 ЗК РФ могут быть установлены следующие виды зон с особыми условиями использования территорий: охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии); охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов); охранная зона линий и сооружений связи.

Статьей 107 ЗК РФ предусмотрены последствия установления, изменения, прекращения существования зон с особыми условиями использования территорий.

Из представленного чертежа градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> (т. 2, л.д. 160) усматривается, что на нем действительно расположены охранные зоны водопроводных сетей, канализационных сетей, теплосетей, электрических сетей, линий связи и сооружений связи.

Оценивая доводы представителя истца о том, что данные охранные зоны не поставлены должным образом на кадастровый учет с определением поворотных точек, суд учитывает, что в силу ч. 8 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», до 1 января 2022 года зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости, если такие зоны установлены до дня официального опубликования указанного Федерального закона одним из установленных в данной части способов, в том числе в случае действия нормативного правового акта, предусматривающего установление зон с особыми условиями использования территорий в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории.

Подобные нормативные акты на момент рассмотрения дела приняты, в частности, Постановление Правительства РФ от 09.06.1995 № 578 «Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации», Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».

Анализ действующих нормативных актов в данной области позволяет сделать вывод, что на момент рассмотрения дела отсутствие зарегистрированных в ЕГРН зон с особыми условиями использования на земельном участке не освобождает арендатора от связанных с наличием данных зон ограничений.

Суд учитывает, что общие положения п. 3 ст. 607 ГК РФ, с учетом обычной договорной практики, предписывают наиболее определенным и подробным образом описывать объект аренды в договоре аренды со всеми особенностями подобного объекта, а также то, что хоть ограничения при использовании зон с особыми условиями возникают из требований нормативных актов, а не из договора аренды, указание на наличие данных зон несет информационное значение (доведение всех условий использования объекта аренды до арендатора), а также ограничивает возможности недобросовестного поведения сторон договора (в частности, возможности арендатора ссылаться на неизвестность для себя о существовании таких зон).

При таких обстоятельствах при утверждении условий договора суд считает необходимым указать на наличие на земельном участке зон с особыми условиями использования территорий (охранных зон); при этом суд отмечает, что в двух предложенных Русиным В.В. проектах договора истец соглашался с включением подобных условий в договор аренды, выражая несогласие лишь с формулировками условий, предложенных Департаментом, и только при предъявлении иска в суд потребовал исключить данные условия полностью.

Суд признает обоснованными возражения истца о том, что предложенная Департаментом формулировка п. 1.1 договора «земельный участок… находящийся в охранной зоне инженерных сетей» является некорректной, поскольку дословно гласит о том, что весь участок находится в охранной зоне, тогда как из чертежа градостроительного плана усматривается, что только части земельного участка расположены в различных охранных зонах. При описании охранных зон суд не считает возможным повторить предложенную Департаментом формулировку п. 8.7 проекта договора, поскольку в представленных ответчиком доказательствах отсутствуют аналогичные описания охранных зон, и ответчиком не подтверждены в судебном заседании приведенные в проект договора описания (в том числе не представлена выписка из ИСОГД). Кроме того, часть приведенных в п. 8.7 проекта договора сокращений и значений («БК», «ХПВ», «ст. 76 подземный») представитель ответчика не смогла объяснить и расшифровать суду и участвующим в деле лицам, что ставит под сомнение возможность включения в условия договора терминов и значений, относительно которых у сторон договора отсутствует определенность толкования.

С учетом изложенного, суд считает необходимым утвердить условие пункта 8.5 договора в следующей редакции: в пределах Участка находятся зоны с особыми условиями использования территории (охранные зоны) инженерных сетей – канализации, теплосети, водопровода, ЛЭП, сооружений связи. Арендатор обеспечивает беспрепятственный доступ на Участок специализированным организациям для ремонта и обслуживания инженерных сетей, расположенных в границах Участка. В случае необходимости заключает соглашение о сервитуте в отношении Участка в соответствии со статьями 39.23, 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пункт 8.8 проекта в редакции Департамента с учетом мнения истца суд находит подлежащими исключению, поскольку подобные описания ограничений деятельности в зонах с особыми условиями использования территории не соответствуют актуальной редакции ЗК РФ (глава XIX, введенная Федеральным законом от 03.08.2018 № 342-ФЗ), и до включения корректных условий в типовой проект договора Департамента сторонам следует руководствоваться общими положениями ЗК РФ.

При разрешении разногласий сторон относительно определения срока действия договора аренды (п. 2.1 договора), суд учитывает положения п. 4 ст. 445 ГК РФ о моменте заключения договора при разрешении иска о понуждении к его заключению: в этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Соответственно, срок аренды договора следует исчислять с даты вступления настоящего решения суда в законную силу; привязка срока действия договора к моменту государственной регистрации, как о том просит истец, не в полной мере соответствует положениям п. 3 ст. 433 ГК РФ: договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отличие от третьих лиц, для сторон, одна из которых может уклоняться от государственной регистрации, но должна при этом вести себя добросовестно по отношению ко второй стороне договора и до момента государственной регистрации, договор должен считаться заключенным с момента вступления настоящего решения в законную силу.

При разрешении разногласий сторон относительно распространения его действия на период с 27.04.2015, суд учитывает, что в силу п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Нормы ЗК РФ, а также главы 34 ГК РФ не предусматривают для договоров аренды земельных участков случаев обязательного установления применения договора к предшествующему периоду использования земельного участка, даже в случае его фактического использования. Суд полагает, что доводы Департамента о возможности арендатора включать подобное условие в договор по собственному усмотрению не в полной мере соответствуют конституционным началам защиты в равной степени интересов частных и муниципальных собственников (ч. 2 ст. 8 Конституции РФ).

Представленные сторонами в материалы дела доказательства не свидетельствуют о том, что в период с 27.04.2015 до момента рассмотрения дела отношения истца и ответчика фактически складывались из такого договора аренды, заключение которого является предметом рассмотрения в настоящем деле; напротив, исходя из представленного распоряжения от 06.04.2017, из первого проекта договора аренды, следует, что между сторонами имелась неопределенность относительно количества арендаторов (а именно – относительно прав Хабарова Е.Б. как арендатора по договору), что не позволяет сделать вывод о том, что распространение действия заключаемого в настоящее время договора на предыдущий период с 27.04.2015 будет соответствовать существу отношений, которые имелись между истцом и ответчиком в данный период времени.

Кроме того, суд учитывает, что согласно материалов дела (копия искового заявления, определения Советского районного суда от 25.04.2019), Департамент предъявил в судебном порядке к Русину В.В. требование о взыскании неосновательного обогащения за период с 27.04.2015 по 31.12.2018 в общем размере 2 002 581,78 руб., мотивированное бездоговорным использованием земельного участка со стороны Русина В.В.

С учетом того, что самим ответчиком предшествующий период использования Русиным В.В. земельного участка уже квалифицирован как бездоговорное использование, предъявлен соответствующий иск, суд приходит к выводу, что согласие Русина В.В. на распространение действия договора на период с 27.04.2015 не является для него обязательным. Ввиду изложенного, суд соглашается с требованиями истца об исключении из проекта договора в редакции Департамента пункта 2.3.

Изложенное влечет исключение иных условий договора, связанных с распространением его действия на предшествующий период: п.п. 3.2-3.3 об оплате первого периода использования земельного участка с 27.04.2015, предпоследний абзац приложения № 2 к договору аренды, а также изменение даты передачи земельного участка согласно приложения № 3 к договору аренды.

Разногласия сторон относительно абз. 1 пункта 3.1 договора отсутствует, предложенный истцом размер арендной платы соответствует размеру арендной платы в протоколе разногласий, предложенном Департаментом, в связи с чем в данной части требования подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, суд находит необоснованными требования истца о необходимости исключения в полном объеме из договора абзаца 2 пункта 3.1 договора в редакции Департамента по следующим причинам.

В силу ч.ч. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствие с ч. 8 ст. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «О регулировании земельных отношений в <адрес>» при заключении договора аренды земельного участка в таком договоре предусматриваются случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата за земельный участок ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Таким образом, необходимость указания в договоре аренды земельного участка случаев и периодичности изменения арендной платы обусловлена действующим Законом Красноярского края.

В соответствие с п. 2.8 Положения об арендной плате за землю в городе Красноярске, утв. Решением Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 № В-43, размер арендной платы за земельный участок ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Следовательно, предложенное Департаментом в проекте договора (абз. 2 п. 3.1, абз. 2 п. 6.3 приложение № 2 к договору) условие основано на законе и подлежит включению в договор. Формулировку данного условия суд считает необходимым привести, повторив в абз. 2 п. 3.1, в абз. 2 п. 6.3 и в приложении № 2 к договору норму пункта 2.8 Положения об арендной плате за землю в городе Красноярске.

Пункты 3.2-3.5 договора в редакции Департамента подлежат корректировке с учетом ранее сделанных выводов об исключении отсылок в той или иной форме к множественности лиц на стороне арендатора, а также об исключении условий о распространении действия договора на предшествующий период времени. Суд также находит обоснованными доводы представителя истца о дублировании условий о пени за нарушение срока внесения арендной платы в двух пунктах договора (п. 3.8 и п. 5.2 проекта в редакции Департамента) и считает правильным с юридико-технической точки зрения перенести условие о пени в раздел 5 договора об ответственности сторон.

С учетом согласия ответчика, принимая во внимание правила юридической техники, суд считает возможным согласиться с предложением истца объединить положения п. 4.1.1 и п. 6.4 проекта договора в редакции Департамента с учетом общего предмета регулирования (основания досрочного расторжения договора); объединить положения п. 4.4.13 и 4.4.14 проекта договора в редакции Департамента с учетом общего предмета регулирования (содержание и снос зеленых насаждений); исключить как лишенные самостоятельного регулятивного смысла дополнительные договорные условия об обязанностях сторон договора выполнять условия договора (п.п. 4.2.1, 4.4.1) и условия о правах сторон договора заключать дополнительные соглашения к договору (п. 4.3.2); перенести условие об обязанности арендодателя направить в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации из п. 8.10 проекта договора в редакции Департамента в раздел 4 договора «права и обязанности сторон» (п. 4.2.1 в утвержденной редакции).

Также суд считает возможным согласиться с доводами истца о целесообразности корректировки предложенного ответчиком условия о ежеквартальной сверке платежей (п. 4.4.3 в утвержденной редакции), тогда как договором установлена ежеквартальная оплата, и составление акта сверки платежей после каждого платежа для арендатора-физического лица может стать обременительным нецелесообразно целям таких сверок; с учетом обычной договорной практики суд считает возможным утвердить условие договора о ежегодной сверке платежей.

Кроме того, исходя из предусмотренной договором цели предоставления земельного участка в аренду, исходя из вида разрешенного использования земельного участка и его характеристик, исходя из предусмотренных договором и законом случаев досрочного расторжения договора, считает возможным согласиться с требованиями истца об исключении условий о предварительном уведомлении о предстоящем освобождении земельного участка (поскольку земельный участок занят по факту нахождения на нем принадлежащих истцу объектов недвижимости), о рекультивации земель после завершения разработки полезных ископаемых, лесозаготовительных работ (поскольку характеристики земельного участка и цели его предоставления не предполагают добычу полезных ископаемых и лесозаготовку).

Разрешая разногласия сторон договора относительно условий об установлении договорной неустойки (п. 5.2 проекта договора в редакции Департамента), суд учитывает следующее.

В силу п. 1 ст. 330 ГПК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

Согласно п. 3.7 Положения об арендной плате за землю в городе Красноярске, утв. Решением Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 № В-43 за несвоевременное и (или) неполное внесение арендной платы за землю арендаторы уплачивают неустойку (пени, штраф) в размере, определенном договором аренды.

Таким образом, действующим положением муниципального правового акта предусматривается обязанность уполномоченного органа включать условие о размере неустойки (пени) в договор аренды. Указанное правило в равной степени распространяется на всех арендаторов муниципальных земельных участков, служит цели стимулирования арендаторов к надлежащему исполнению обязательств по внесению арендной платы, соответствует обычной договорной практике, и одно лишь несогласие истца с ее установлением не является основанием для освобождения истца от обычных способов обеспечения исполнения обязательств.

Суд находит размер неустойки, равный 1/300 ставки Банка России (в редакции проекта договора Департамента) разумным, соответствующим обычной практике делового оборота, а также принятым в законодательстве Российской Федерации мерам ответственности за нарушение сроков внесения обязательных платежей (в частности, такой же размер ответственности установлен за нарушение сроков внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги – ч. 14 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, за нарушение сроков уплаты налогов – ч. 4 ст. 75 НК РФ и т.д.).

При изложенных обстоятельствах суд считает необходимым утвердить условие п. 5.2 проекта договора в редакции Департамента с учетом того, что с ДД.ММ.ГГГГ Банком России не устанавливается самостоятельное значение ставки рефинансирования Банка России (указание Банка России от ДД.ММ.ГГГГ№-У), и размер пени следует исчислять от ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Условия пунктов 8.3-8.4 об ограничения при предоставлении земельного участка в субаренду, об исключении которых просил истец, суд считает возможным принять в редакции Департамента с учетом обычной договорной практики, поскольку указанные положения не ограничивают права арендатора по сравнению с предусмотренными законом и соответствуют вышеприведенным целям заключения договора.

В отношении прочих условий договора аренды, с учетом предложенной истцом редакции, с учетом мнения представителя ответчика, выраженного в судебном заседании, а также с учетом протокола разногласий Департамента, разногласия между истцом и ответчиком отсутствуют, в связи с чем они подлежат включению в договор без дополнительного обсуждения. С учетом необходимости перенесения определенных судом условий в договор в письменной форме, суд считает необходимым установить для ответчика срок для подписания договора, равным 10 дням.

С учетом изложенного, суд полагает возможным урегулировать преддоговорные разногласия и частично удовлетворить иск, возложив на ответчика обязанность заключить договор, частично приняв таким образом те замечания и предложения Русина В.В., которые суд по результатам рассмотрения дела счел обоснованными.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.192 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Русина Владимира Владимировича к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска об обязании заключить договор аренды в отношении земельного участка (об урегулировании разногласий при заключении договора) удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия между Русиным Владимиром Владимировичем и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска при заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 7 633 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> «а», обязав Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес> заключить с Русиным Владимиром Владимировичем в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу договор аренды в отношении земельного У. с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 7 633 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> «а» на следующих условиях:

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

№

«____»___________ <адрес>

На основании статей 39.8, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, Административного регламента предоставления муниципальной услуги по предоставлению земельных или лесных У. в аренду лицам, являющимися правообладателями зданий, сооружений, помещений в них, расположенных на таких земельных или лесных У., без проведения торгов, утвержденного распоряжением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-р, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес> в лице __________________________________________, действующего на основании _______________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», и Русин Владимир Владимирович, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, вместе именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА:

1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0200099:48, расположенный по адресу: <адрес> «А», общей площадью 7 633,00 (семь тысяч шестьсот тридцать три) кв.м., (далее - У.), в границах, указанных в выписке из ЕГРН об Участке, для использования в целях эксплуатации нежилых зданий и помещений.

Земельный участок передается по акту приема-передачи (приложение 3).

2. СРОК ДОГОВОРА

2.1. Срок аренды У. составляет 49 (сорок девять) лет, начиная с даты вступления в законную силу решения Железнодорожного районного суда <адрес> по делу № (24RS0№-42) по исковому заявлению Русина Владимира Владимировича к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес> об обязании заключить договор аренды, которая в силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации является датой заключения настоящего договора.

2.2. Договор, заключенный на срок не менее одного года, вступает в силу для третьих лиц с даты его государственной регистрации.

РАЗМЕР И УСЛОВИЯ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

3.1. Размер арендной платы за Участок для Русина Владимира Владимировича составляет 136 133,59 руб. (сто тридцать шесть тысяч сто тридцать три рубля пятьдесят девять копеек) в квартал.

Размер арендной платы за земельный участок ежегодно, но не ранее чем через год после заключения настоящего Договора, изменяется в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен настоящий Договор.

3.2. Арендная плата по Договору начисляется с даты его подписания сторонами. Первый арендный платеж для Арендатора начисляется за период с даты подписания сторонами настоящего Договора по последнюю дату третьего месяца текущего квартала, в котором был подписан договор.

3.3. Арендная плата за первый подлежащий оплате период вносится Арендатором в течение 30 (тридцати) дней с даты подписания Договора.

3.4. Расчет арендной платы приведен в приложении 2 к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора.

3.5. Арендная плата вносится А. ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца квартала, за который вносится плата, путем перечисления на счет № в Отделении Красноярск, г. №

3.6. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является дата поступления арендной платы на счет, указанный в пункте 3.5 Договора.

3.7. Неиспользование Участка Арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Арендодатель имеет право:

4.1.1. На беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора, требований земельного законодательства.

4.1.2. На возмещение убытков, причиненных ухудшением качества Участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

4.2. Арендодатель обязан:

4.2.1. Не позднее 5-ти (пяти) рабочих дней после подписания Договора и (или) изменений и дополнений к нему направить в орган регистрации прав соответствующее заявление о государственной регистрации прав.

4.3. Арендатор имеет право:

4.3.1. В пределах срока договора аренды передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать участок, часть участка в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления.

4.4. Арендатор обязан:

4.4.1. Использовать Участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

4.4.2. Оплачивать арендную плату в размере и порядке, установленном настоящим Договором.

4.4.3. Ежегодно проводить сверку арендных платежей посредством подписания соответствующего акта.

4.4.4. Обеспечить Арендодателю (его законным представителям), представителям органов государственного земельного контроля доступ на Участок по их требованию.

4.4.5. В случае заключения договора субаренды сроком не менее одного года направить Арендодателю в 10-ти дневный срок после его государственной регистрации один экземпляр договора субаренды для последующего учета.

4.4.6. Выполнять на Участке в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия содержания и эксплуатации инженерных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и не препятствовать их ремонту и обслуживанию.

4.4.7. Немедленно извещать Арендодателя и соответствующие государственные органы о всякой аварии или ином событии, нанесшем (или грозящим нанести) ущерб Участку и находящимся на нем объектам, и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы и против дальнейшего разрушения или повреждения Участка и расположенных на нем объектов.

4.4.8. Письменно в 10-ти дневный срок уведомить Арендодателя об изменении своих реквизитов.

4.4.9. Не допускать захламления земельного участка в результате своих действий и действий третьих лиц по использованию предоставленного земельного участка.

4.4.10. Своевременно (в срок указанный в соответствующем уведомлении) выполнять обязанности по приведению участка в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, или по их рекультивации после завершения строительных, изыскательных и других работ.

4.4.11. В случае изменения вида разрешенного использования Участка письменно в 10-тидневный уведомить Арендодателя.

4.4.12. В случае нахождения на Участке зеленых насаждений осуществлять мероприятия по их содержанию и сносу в соответствии с Правилами благоустройства территории города Красноярска, утвержденными решением Красноярского городского Совета депутатов от 25.06.2013 № <данные изъяты>

4.4.13. Направить Арендодателю в течение 10 (десяти) дней со дня заключения копию подписанного соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка (его части), занятого объектами, находящимися в муниципальной собственности, плата по которому не устанавливается.

4.4.14. Выполнять требования, вытекающие из установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации ограничений прав на Участок и сервитутов в случае их наличия.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За нарушение условий Договора Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

5.2. За нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, от суммы задолженности по арендной плате. Пени перечисляются в порядке, определенном пунктом 3.5 Договора.

5.3. Ответственность Сторон за нарушение обязательств по Договору, вызванных действием обстоятельств непреодолимой силы, регулируется законодательством Российской Федерации.

ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

6.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если они совершены в той же форме, что и Договор, и подписаны уполномоченными лицами, за исключением условий, предусмотренных пунктом 6.3 Договора.

6.2. По окончании срока действия Договора, Договор считается соответственно расторгнутым и прекратившим свое действие без соответствующих соглашений и дополнительного уведомления Арендатора.

6.3. В случае изменения порядка определения размера арендной платы за землю, а также государственной кадастровой оценки земель, обусловленных нормативными правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органов местного самоуправления, размер арендной платы за землю изменяется с момента вступления в силу соответствующего правового акта в одностороннем порядке без дополнительного уведомления Арендаторов.

Размер арендной платы за земельный участок ежегодно, но не ранее чем через год после заключения Договора, изменяется в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен настоящий Договор.

6.4. Договор может быть досрочно расторгнут по требованию Арендодателя в следующих случаях:

- при несогласии Арендатора с новой арендной платой в соответствии с уведомлением о расторжении Договора, направленным Арендодателем с даты, указанной в таком уведомлении, независимо от даты его получения Арендатором;

- по истечении одного года после уведомления Арендатора о расторжении договора, в случае если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;

-в случаях, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации;

-при нарушении порядка и сроков внесения арендной платы более двух раз подряд;

-в случае нарушения Арендатором обязанностей, предусмотренных пунктами 4.4.9, 4.4.10 настоящего Договора.

7. РАССМОТРЕНИЕ И УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

7.1. Все С. между Сторонами, возникающие при исполнении Договора, разрешаются по взаимному согласию, а при не достижении согласия разрешаются судом соответствии с законодательством Российской Федерации с соблюдением правил о подведомственности и подсудности дел.

8. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

8.1. При переходе доли в праве общей собственности на нежилое здание (помещение) к другому лицу оно приобретает право пользования Участком с учетом доли в праве собственности на нежилое здание (помещение) и становится стороной (Арендатором) настоящего Договора.

8.2. В случае, предусмотренном пунктом 8.1 настоящего Договора право пользования земельным участком, размер и порядок внесения арендной платы и другие условия настоящего Договора распространяются на нового собственника доли в праве общей собственности на здание (строение, сооружение) или помещений в них с момента перехода права собственности.

8.3. Срок действия договора субаренды не может превышать срок действия Договора.

8.4. При досрочном расторжении договора, договор субаренды Участка прекращает свое действие.

8.5. В пределах Участка находятся зоны с особыми условиями использования территории (охранные зоны инженерных сетей) – канализации, теплосети, водопровода, линии электропередач, сооружений связи. Арендатор обеспечивает беспрепятственный доступ на Участок специализированным организациям для ремонта и обслуживания инженерных сетей, расположенных в границах Участка. В случае необходимости заключает соглашение о сервитуте в отношении Участка в соответствии со статьями 39.23, 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации

8.6. Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранится у Сторон, третий в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

9. ЮРИДИЧЕСКИЕ И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель:

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес>

Юридический адрес: 660049, <адрес>, тел. №.

Банковские реквизиты: Лицевой счет № в УФК по <адрес>

Расчетный счет 40№ в Отделении Красноярск, <адрес>

№

А.:

Русин Владимир № место рождения г№

Паспортные данные: Паспорт гражданина РФ 0413 № выдан ДД.ММ.ГГГГ Территориальный пункт в МКР Взлетка отдела УФМС России по <адрес> в <адрес>.

Адрес места регистрации: 660077, <адрес>

Телефон №

_________________________/__________________

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

к договору аренды земельного У. от N

РАСЧЕТ

арендной платы за земельный У. с категорией земель -

земли населенных пунктов, с кадастровым номером №Русин В. В.ич - эксплуатации нежилых зданий, помещений

<адрес>

Период

Площадь кв.м. (S)

КС

К2

Оплата в год, руб.

(А)

Оплата в квартал, руб.

с даты заключения договора

4654,82

(доля)

59528698,38

0,015

554 534,34

136 133,59

* Расчет годового размера арендной платы осуществлен на основании ст. 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае», решения Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 № В-43 «Об утверждении Положения об арендной плате за землю в городе Красноярске, а также об определении значений коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», по формуле: А = Кс х К1 х К2, где

А - арендная плата за земельный участок в год (рублей);

КС - кадастровая стоимость земельного участка (рублей);

К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Размер арендной платы за земельный участок ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды

Настоящее приложение является неотъемлемой частью договора.

ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель:

_______________

Арендатор:

Русин Владимир Владимирович ______
«____» ___________

АКТ

приема-передачи земельного участка

г. Красноярск «___» ______________ г.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, в лице _____________, действующего на основании ___________, именуемый в дальнейшем «Передающая сторона» передал, а Русин Владимир Владимирович, именуемый в дальнейшем «Принимающая сторона», принял земельный участок общей площадью 7 633,00 (семь тысяч шестьсот тридцать три) кв. м. с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Красноярск, № (далее - Участок) для использования в целях эксплуатации нежилых зданий и помещений.

«Передающая сторона» и «Принимающая сторона» зафиксировали настоящим актом следующее: состояние участка на момент его передачи удовлетворительное.

Датой фактической передачи земельного участка во владение и пользование «Принимающей стороне» считать дату заключения договора аренды.

Передающая сторона:

М. П.

Принимающая сторона:

Русин Владимир Владимирович _______________ В. В. Русин

Решение может быть обжаловано участвующими в деле лицами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда в течение месяца с момента его изготовления в полном объеме, путем подачи апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Красноярска.

Мотивированное решение изготовлено 03.06.2019.

Судья В.А. Каплеев

КОПИЯ ВЕРНА

Судья В.А. Каплеев