Гражданский кодекс часть 1

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Холмогоровой Л.И., при секретаре Черноградской А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Максимова С.И., Максимовой А.С. к ООО «Теплосервис» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте,

у с т а н о в и л:

Истцы обратились в суд с вышеуказанными исковыми требованиями к ответчику мотивируя тем, что ____ 2012 года между сторонами заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома в ___ квартале г. Якутска на ____. Предметом договора явилось жилое помещение площадью ___ кв.м. под условным номером № Строительство жилого дома по факту завершено, жилое помещение создано, передано дольщику, однако объект в эксплуатацию не введен, что препятствует истице зарегистрировать право собственности на созданный за счет ее средств объект недвижимости. Стоимость по договору в размере ___ руб. оплачена, обязательства застройщиком не исполнены. Просили признать право собственности на долю в виде ___ квартиры №, площадью ___ кв.м., в объекте незавершенного строительства ___-квартирного, ___этажного жилого дома в квартале _______.

В судебном заседании истец Максимова А.С. иск поддержала в полном объеме, пояснила, что на основании заключенного договора ответчик получил денежные средства на строительство квартиры, однако не получил в установленном законом порядке разрешение на строительство дома и акт ввода его в эксплуатацию. Квартиры переданы дольщикам без отделки и частично без коммуникаций. Дольщики за счет собственных средств закончили отделку квартир и подведение коммуникаций, проживают в квартирах более двух лет. Поскольку квартиры были построены на деньги дольщиков, у последних возникло право собственности на возведенные объекты, просит иск удовлетворить.

Истец Максимов С.И. в суд не явился, надлежащим образом извещен, на основании ст.167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело без его участия.

Представитель ответчика Антипин В.Н. исковые требования признал, пояснил, что ответчик фактически прекратил свою деятельность, однако при заключении с гражданами договоров предпринимал попытки для получения разрешения на строительство, препятствием к получению разрешительной документации являлись те обстоятельства, что ранее земельный участок под строением имел целевое назначение «под производственную базу», в настоящее время препятствия устранены, целевое назначение земельного участка изменено на жилищное строительство. Строительство дома осуществлялось за счет граждан, в том числе истицы, в том же квартале были построены несколько типовых блокированных жилых домов по одному проекту, в том числе спорный дом, на часть домов разрешение на строительство было получено. Споров относительно принадлежности спорной квартиры нет, постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, возведена на земельном участке, принадлежащем застройщику, просит иск удовлетворить.

Представитель Управления государственного строительного и жилищного надзора РС(Я) по доверенности Архан Д.Е. полагает, что иск подлежит удовлетворению, объект надзорным органом осмотрен, нарушения, влияющие на механическую безопасность здания на момент осмотра не имеются. Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Выслушав доводы и пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права. Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Статья 219 ГК РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Судом установлено, что ____ 2012 года между сторонами подписан договор долевого участия в строительстве жилого дома в ___ квартале ____. Предметом договора явилось жилое помещение площадью ___ кв.м. под условным номером №. Договор не был зарегистрирован в ЕГРП по вине застройщика, который не получил в установленном законом порядке разрешение на строительство дома, однако, земельный участок с кадастровым номером №, на котором возведено строение, находится в собственности застройщика ООО «Теплосервис», ответчик получил от истцов по договору денежную сумму в качестве инвестирования строительства квартиры в размере ___ руб., истцы свои обязательства по договору исполнили. При этом, квартира в соответствии с требованиями ФЗ от 30.12.2004г. №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» истцам не передана.

Спорный объект недвижимости (жилой дом) создан, в том числе за счет средств истца, что подтверждается техническим паспортом на квартиру, фактически эксплуатируется гражданами, однако официально не сдан как оконченный строительством объект, акт о вводе в эксплуатацию, утвержденный органом местного самоуправления, отсутствует. Ответчик фактически прекратил свою деятельность.

В соответствии с требованиями законодательства, регламентирующего порядок приобретения права собственности на жилые помещения в строящихся многоквартирных домах, в период действия договора участия в строительстве жилого многоквартирного дома инвестор обладает правом требования передачи права собственности в его пользу только после подписания акта передачи недвижимого имущества и сдачи дома в эксплуатацию. Следовательно, для возникновения права требования передачи в собственность объекта строительства необходимо наличие акта сдачи его в эксплуатацию. Вместе с тем, в рассматриваемом споре истец не требуют признать право собственности на жилое помещение, как вновь созданное недвижимое имущество в силу ст.219 ГК РФ, истцом заявлено требование о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартиры.

Между истцом и ответчиком ООО «Теплосервис» фактически сложились отношения в рамках договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Последствия неисполнения обязательств передать индивидуально-определенную вещь предусмотрены ст. 398 ГК РФ, в соответствии с которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. При таких обстоятельствах, основываясь на вышеуказанных нормах действующего законодательства, суд приходит к выводу о том, что истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права и передаче имущества.

Объект возведен без разрешения на строительство и является самовольной постройкой, вместе с тем, земельный участок принадлежит застройщику, имелась проектная документация ООО «___», в силу ст. 49 Градостроительного кодекса РФ экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий не требовались, что следует из заключения специалиста Управления государственного строительного и жилищного надзора РС(Я) от ____ 2016 года.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возведения спорного здания и регистрации права на него) самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 той же статьи.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01 сентября 2015 года) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Вместе с тем при рассмотрении настоящего спора необходимо учитывать разъяснения, изложенные в п. 26 постановления Пленума N 10/22, согласно которым рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В данном случае постройка возведена ответчиком на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке и за счет средств истца, отсутствие разрешения на строительство не послужило препятствием для постановки объекта на кадастровый учет.

Доказательств того, что сохранение спорной постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, суду не представлено.

Ответчик предпринимал меры к получению разрешения на строительство, однако из пояснений сторон следует, что в выдаче разрешения на строительство было отказано по тем основаниям, что земельный участок имеет целевое назначение «под производственную базу». В настоящее время указанное препятствие устранено, разрешенный вид использования изменен на «под 16-ти квартирный жилой дом», постройка не нарушает линий градостроительного регулирования, что следует из градостроительного плана земельного участка и сведений ИСОГД. Несоответствие использования земельного участка проекту планировки и проекту межевания квартала в данном случае не может служить препятствием для сохранения уже возведенного на таком земельном участке объекта недвижимости.

В силу ст. 36 Градостроительного кодекса РФ земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Строящийся многоквартирный дом, где расположена спорная квартира, как объект недвижимости, существует, однако, работы по сдаче дома в эксплуатацию не ведутся застройщиком, вместе с тем на спорную квартиру имеется технический и кадастровый паспорта, подтверждающие реальное существование объекта правопритязаний, как индивидуально-определенной вещи. Строение подключено к необходимым для проживания граждан коммуникациям, что подтверждается договорами с энергоснабжающими организациями. Из заключения специалиста Управления государственного строительного и жилищного надзора РС(Я) от ____ 2016 года и пояснений представителя надзорного органа в суде следует, что нарушения, влияющие на механическую безопасность здания на момент осмотра не имеются, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, условия, предусмотренные законом для возможности сохранения судом самовольной постройки, возведенной в том числе за счет истца, соблюдены, а истица вправе требовать передачи ей в собственность спорного имущества. Права и обременения в пользу иных лиц на спорный объект недвижимости не зарегистрированы, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

При таких обстоятельствах, иск подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать право собственности Максимова С.И., Максимовой А.С. на ___ доли в объекте незавершенного строительства ___-ти квартирном, ___-х этажном жилом доме ____ в ___ квартале ____ (строительный адрес блок «___»), в виде ___-комнатной квартиры №, площадью ___ кв.м.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня изготовления в мотивированном виде.

Судья: Л. И. Холмогорова