Гражданский кодекс часть 1

В обоснование иска указано, что 26.07.2016 между истцом и ФИО2 был заключен договор аренды однокомнатной квартиры № 101, расположенной по адресу: **. Договором предусмотрен срок аренды с 01.08.2016 по 31.07.2017. По окончании срока договора аренды стороны фактически договор не расторгли и своими конклюдентными действиями продолжили его на тех же условиях: ответчик с семьей продолжал проживать в квартире, оплачивать арендную плату и коммунальные услуги.

В декабре 2018 г. ответчик заявил о своем намерении расторгнуть договор аренды и выехал из квартиры. За время пользования квартирой ответчиком и его семьей имуществу истца был причинен ущерб, а именно: на входной двери механические повреждения от вскрытия замка; на межкомнатной двери в комнате испорчен замок, появились царапины и сколы, а так же невыводимые пятна и просто грязь, дверь разрисована; на межкомнатной двери в ванную комнату испорчен порог, предположительно от влаги и механических повреждений; в ванной испорчен смеситель, предположительно от большого слоя известкового налета, вода не проходит в отверстия предназначенные для рассеивания воды, а протекает под большим давлением из крышки, ручки, шланга, сам кран также протекает; в сливном бачке унитаза струя воды брызжет горизонтально, тем самым попадая наружу, то есть на стены и пол; в комнате в нескольких местах разорван линолеум и вырван из-под плинтуса, сам плинтус сломан; обои в комнате оборваны в нескольких местах, разрисованы и загрязнены; обои в прихожей оторваны от стены и склеены скотчем; обои на кухне оторваны от стены в нескольких местах, грязные пятна по всем стенам, особенно вокруг раковины и под ней, а так же множественные жирные пятна вокруг газовой плиты; в комнате потолочный карниз изогнут, отсутствуют крючки; плитка в ванной в плачевном состоянии от известкового налета и ржавчины; вентиляционные решетки в ванной и на кухне забиты пылью и грязью; раковина на кухне не подлежит очистке, так как находится в сильно загрязненном состоянии неизвестным веществом; газовая плита в жирных и грязных следах, особенно духовка; подоконник, окна, и вокруг окон разрисованы; газовый счетчик в засохших брызгах жира.

Размер причиненного жилому помещению ущерба, согласно экспертному заключению ЗАО «НЭК «Мосэкспертиза-Псков» № **, составил 124583 рубля.

Ответчиками нарушен п. 3.1 договора, которым предусмотрена обязанность арендатора содержать квартиру в порядке, предусмотренном санитарными, противопожарными и иными нормами, установленными действующим законодательством РФ.

Пунктом 3.2 договора предусмотрена обязанность ответчика по возмещению ущерба, в случае его причинения.

Истец неоднократно обращалась к ответчикам с требованием привести квартиру в надлежащее состояние или компенсировать денежные средства за ремонт. Однако до настоящего времени требования истца не выполнены, квартира по-прежнему находится в непригодном состоянии.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с уточненным исковым заявлением, в котором истец просила взыскать солидарно с ответчиков ФИО2 и ФИО3 денежные средства в размере 124583 рубля в счет возмещения ущерба, причиненного арендой квартиры.

Истец ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО4 в ходе рассмотрения дела, после проведения судебной экспертизы, уточнили исковые требования и окончательно просили взыскать солидарно с ответчиков в счет возмещения ущерба, причиненного арендой квартиры, 62 821 рубль.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, воспользовались правом на ведение дела через представителя.

Представитель ответчиков по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, оспаривая вину ответчиков в причинении части повреждений, имеющихся в квартире истца. Считала, что истцом не подтверждены обстоятельства существенного ухудшения состояния арендованного помещения на момент его возврата, по сравнению с его состоянием на момент передачи по договору аренды от 26.07.2016. Указала, что на момент передачи квартиры арендатору в ней уже имелись недостатки: ржавчина возле крана на раковине в кухне, брызги на обоях возле раковины, обои отставали во всех помещениях, дверь в санузел разбухла, установлена не по уровню, дверное полотно в комнате имело пятно, линолеум отходил от плинтуса, плинтус неправильно установлен (прибит к стене под неправильным углом).Часть имеющихся в квартире повреждений является результатом нарушения технологии выполнения отделочных работ (обои наклеены с нарушением технологии производства работ; линолеум в объекте исследования уложен насухо; на полу в кухне линолеум уложен на основание, которое имеет углубление, превышающие 2 мм; в качестве двери в санузел установлен блок для жилых комнат, который не обладает влагостойкостью; полы в санузле уложены с уклоном к двери), в связи с чем должны быть исключены из локально-сметного расчета. Также полежат исключению из расчета ремонтные работы по замене дверного полотна в комнате, по замене обоев в кухне, мойке кухни, чистки плиты, мытья окон, уборке туалетной комнаты и ванной комнаты.

Выслушав истца и представителей сторон, допросив экспертов Антона Ю. Г., ФИО6, свидетелей ФИО7, ФИО8, ФИО9, исследовав материалы дела, суд находит уточненные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно п. 1 ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

В силу п. 1 ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданину, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (ст. 1064 ГК РФ).

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу данной правовой нормы возникновение у лица права требовать возмещения убытков обусловлено нарушением его прав.

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками. Между противоправным поведением одного лица и убытками, возникшими у другого лица, чье право нарушено, должна существовать прямая (непосредственная) причинная связь.

Судом установлено, что ФИО1 и ее несовершеннолетнему сыну ФИО10, на праве общей долевой собственности принадлежит однокомнатная квартира, расположенная по адресу: **, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

26.07.2016 между ФИО1 и супругами ФИО11 был заключен договор аренды указанной квартиры на срок с 01.08.2016 по 31.07.2017, при этом, в качестве арендаторов, в договоре были указаны ФИО2 и ФИО3, а также проживающие с ними дети ФИО12 и ФИО13 При подписании договора в разделе 7 паспортные данные были указаны ФИО2, подпись под ними поставила ФИО3 (т. 1 л. д. 10-11).

Таким образом фактически между сторонами заключен договора найма жилого помещения, арендаторами-нанимателями по указанному договору являлись супруги-ответчики ФИО2 и ФИО3, вселившиеся в квартиру истца вместе со своими детьми.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, по окончании срока договора аренды, стороны фактически договор не расторгли, ответчики продолжили проживать в квартире, оплачивать арендную плату и коммунальные услуги.

Таким образом, в данном случае имело место изменений условий договора о сроке окончания аренды конклюдентными действиями сторон, поскольку стороны продолжали выполнять обусловленные договором обязательства, несмотря на истечение обозначенного в договоре срока.

В декабре 2018 г. ответчики заявили о своем намерении расторгнуть договор аренды и выехали из квартиры, тем самым расторгнув договор аренды, что сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

Фактически семья ответчиков проживала в квартире истца более двух лет в период с 28.07.2016 по 14.12.2018 (т. 1 л. д. 153).

Согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора содержать квартиру в порядке, предусмотренном санитарными, противопожарными и иными нормами, установленными действующим законодательством РФ.

Пунктом 3.3 договора аренды предусмотрена обязанность ответчика по возмещению ущерба, в случае его причинения.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно доводам иска, за время пользования квартирой ответчиками, квартире истца был причинен ущерб.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В обоснование объема и размера ущерба стороной истца представлено экспертное заключение ЗАО «НЭК «Мосэкспертиза-Псков» от 18.03.2019 № **, согласно выводам которого стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению повреждений в квартире № 101, расположенной по адресу: **, составила 124583 рубля (т. 1 л. д. 73-109).

Эксперт Антон Ю. Г. в судебном заседании поддержал выводы, изложенные в экспертном заключении. Пояснил, что ущерб рассчитан им по всем выявленным в квартире повреждениям без учета износа материалов.

Указанные выводы эксперта оспаривались стороной ответчика, которая в ходе рассмотрения дела заявляла о том, что часть повреждений имелась в квартире на момент заключения договора аренды, а часть повреждений является результатом нарушения технологии отделочный работ.

С целью подтверждения доводов о наличии недостатков в квартире на момент заключения договора аренды, стороной ответчика в судебное заседание была обеспечена явка свидетелей ФИО8 и ФИО9, которые были допрошены судом (т. 1 л. д. 212-219).

Свидетель ФИО8 в судебном заседании показал, что помогал ответчикам при переезде в квартиру истца. При этом он видел, что в данной квартире из смесителя на кухне капала вода, на раковине возле крана имелась ржавчина, и она была плохо закреплена. На обоях возле раковины имелись брызги. В прихожей отставали обои, были видны металлические профили. В санузле установлена дешевая дверь, которая разбухла. На межкомнатной двери возле ручки имелось большое пятно, похожее на масляное. Дверь на тот момент не была разрисована ручкой. В комнате в дальнем углу ближе к окну линолеум вылезал из-под плинтуса, но порван не был. Обои были чистые, но отходили от стен на стыках

Свидетель ФИО9 в судебном заседании также показал, что помогал ответчикам при переезде в квартиру истца. Он видел, что обои в квартире не были порваны, но в разных помещениях квартиры отставали от стен. В левом углу комнаты линолеум шел волной. На раковине в кухне имелась ржавчина. Дверное полотно в санузле терло о порог. Дверное полотно в комнату имело пятно. В кухне обои около раковины были загрязнены брызгами воды.

С целью определения объема повреждений и стоимости ремонтно-восстановительных работ по устранению причиненных семьей ответчиков повреждений квартире истца, определением суда от 23.07.2019, по ходатайству ответчиков, назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «ИКБ «ЭкспертЪ».

Судебный экспертом ФИО14 в заключении судебной экспертизы от 13.09.2019 № ** установлен объем повреждений объекта исследования, который включает:

в жилой комнате – повреждение плинтуса, расположенного вдоль стены, противоположной от входа в жилой комнате; разрисованы карандашом и в жирных пятнах наличники межкомнатной двери; разрисован карандашом и в жирных пятнах дверной блок с остеклением, дверная коробка расцарапана; загрязнены обои, оторваны от стен местами, разрисованы карандашом; разрисованы карандашом откосы и подоконник, имеются царапины; линолеум на вспененной основе разорван в некоторых местах;

в кухне – загрязнены обои, местами оторваны от стен; линолеум на вспененной основе разорван в некоторых местах; откосы и подоконники загрязнены; газовая плита и духовка в брызгах жира; газовый счетчик в брызгах жира; вентиляционная решетка загрязнена; мойка загрязнена мастикой;

в санузле – подтекает смеситель; подтекает рассекатель душа; арматура смывного бачка вышла из строя; стены в известковом налете; вентиляционная решетка загрязнена; порог и полотно межкомнатной двери пришли в негодность от воздействия воды;

в коридоре – обои загрязнены и местами оторваны от основания; входная дверь имеет повреждение на лицевой внешней стороне.

После дополнительного обследования экспертом установлено вздутие в верхней части межкомнатной двери.

При этом эксперт пришел к выводу, что наличие брызг от воды и жира вокруг мойки и газовой плиты, на газовом счетчике, не является износом, а является следствием нормальной эксплуатации кухонного оборудования. Механические воздействия на материалы, изделия и конструкции, такие как следы от карандаша, разрыв линолеума местами, отрыв обоев местами от стен не являются физическим износом.

Также эксперт установил, что среди выявленных повреждений имеются недостатки, вызванные нарушением технологии точных работ. Обои наклеены с нарушением технологии производства работ; местами отслоились от основания, что явилось поводом для их отрыва от стен в местах отслоения и приклеивания скотчем. Линолеум в объекте исследования уложен насухо, на полу в кухне линолеум уложен на основание, которое имеет углубления, превышающие 2 мм, следствием чего являются разрывы при перемещении по линолеуму тяжелых предметов (мебели). В качестве межкомнатной двери в санузел установлен дверной блок для жилых комнат, который не обладает влагостойкостью. Порча порога и дверного полотна произошла от воздействия на него воды.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению повреждений жилого помещения без учета износа материалов составила 62 821 рубль, с учетом физического износа материалов – 54185 рублей (т. 2 л. д. 2-27).

Существенным обстоятельством по данному делу, в отличие от иных видов ущерба, является, в силу ст. 622 ГК РФ, нормальный износ имущества арендодателя в процессе его эксплуатации арендаторами, который не является ущербом, возмещаемым на основании ст.ст. 15 и 1064 ГК РФ.

Гражданское законодательство не содержит четкого определения понятия «нормальный износ». Считая нормальным физическим износом процесс постепенной и ожидаемой потери любым искусственно созданным объектом своих функциональных качеств, связанный с его эксплуатацией, суд приходит к выводу о необходимости исключения из перечня повреждений загрязнений на кухне (обоев, откосов, подоконников, газовой плиты, газового счетчика, вентиляционной решетки, мойки) и в санузле (известкового налета, вентиляционной решетки), полагая, что эти загрязнения являются следствием нормальной эксплуатации ответчиками указанного имущества истца, в том числе с учетом отсутствия на кухне вытяжки и «фартука» из моющихся материалов в районе приготовления пищи и мойки посуды.

Кроме того, суд исключает из перечня повреждений жирные пятна на двери в жилой комнате, поскольку, согласно показаниям свидетелей, эти пятна уже имелись при вселении ответчиков в квартиру, а также негодность порога и двери санузла, так как свидетели подтвердили имевшееся при вселении ответчиков разбухание порога и трение двери об него. Помимо свидетельских показаний суд учитывает пояснения судебного эксперта относительно имеющегося в санузле уклона поверхности пола к двери, что влияло на впитывание порогом влаги с пола, появляющейся в том числе и по причине щели между ванной и стенами санузла, а также отсутствие водостойкости указанной двери с дверной коробкой и порогом, являющейся обычной межкомнатной дверью, не приспособленной для влажных помещений, каковым является совмещенная с туалетом ванная комната истца.

За остальной объем выявленных судебным экспертом повреждений, не относящихся к нормальному износу и причиненных в период проживания ответчиков в квартире истца (повреждение плинтусов, линолеума, смесителя, душа, сливного бачка, разрывы обоев, царапины, рисунки и т. п.), в силу ст. 622 ГК РФ несут ответственность ФИО2 и ФИО3

По поручению суда экспертом ООО «ИКБ «ЭкспертЪ» ФИО6 подготовлен уточненный расчет стоимости ремонтно-восстановительных работ, с учетом исключенных судом описанных повреждений, согласно которому стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению повреждений, причиненных по вине ответчиков, с учетом физического износа материалов, составила 38 375 рублей.

Оснований не согласиться с данными выводами судебного эксперта у суда не имеется. Заключение составлено с соблюдением требований действующего законодательства после осмотра жилого помещения с участием истца и представителя ответчика, исследование, в том числе с составлением локального сметного расчета на основе Федеральных единичных расценок (ФЕР), выполнено квалифицированным независимым специалистом, имеющим профессиональную подготовку в области строительства и сметного нормирования, что подтверждено приложенными к заключениям дипломами, сертификатами и свидетельствами. Эксперту разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ, он предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ. Оснований для сомнения в беспристрастности и объективности эксперта не имеется.

Поэтому суд принимает экспертное заключение с уточненным расчетом, в качестве относимого и допустимого доказательства размера материального ущерба, причиненного истцу ответчиками за время пользования арендованной квартирой, соответствующего требованиям ст. 86 ГПК РФ, отражающего перечень работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причиненного жилому помещению, в связи с чем исковые требования о взыскании материального ущерба, подлежат удовлетворению в объеме стоимости ремонтно-восстановительных работ, определенным судебным экспертом в размере 38 375 рублей.

При этом суд не принимает в качестве допустимого доказательства представленное стороной истца экспертное заключение ЗАО «НЭК «Мосэкспертиза-Псков» от 18.03.2019 № **, поскольку установленная в нем стоимость ремонтно-восстановительных работ является завышенной, не соответствует обстоятельствам дела, расчет сделан экспертом без учета износа имущества, в нарушение положений ст. 622 ГК РФ, в отношении всех обнаруженных повреждений, часть из которых причинена не по вине ответчиков.

Отвергая возражения представителя ответчика против взыскания накладных расходов и сметной прибыли, в том числе по причине самостоятельной оклейки истцом обоев, суд руководствуется следующим.

По смыслу положений ст. 15 ГК РФ в данном случае потерпевшая имеет право на возмещение причиненного ей вреда, размер которого установлен экспертным путем, независимо от того, произвела она восстановительные работы либо произведет их в будущем.

Частичное производство истцом ремонта, в виде замены разорванных обоев, не является основанием для освобождения причинителей вреда от обязанности по его возмещению и не может препятствовать реализации имеющегося у потерпевшей права на возмещение убытков, причиненных в результате повреждения ее имущества, поскольку является правомерным осуществлением права на распоряжение принадлежащим ей на праве собственности имуществом.

Из разъяснений, содержащихся в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ», следует, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 ГК). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.

Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 № ** утверждена и введена в действие Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ (МДС 81-35.2004), предназначенная для определения стоимости строительства новых, реконструкции, расширения и технического перевооружения действующих предприятий, зданий, сооружений, выполнения ремонтных и пусконаладочных работ, осуществляемого на территории РФ, а также формирования цен на строительную продукцию и расчетах за выполненные работы.

В п. 4.10 указанной Методики предусмотрено, что стоимость, определяемая локальными сметными расчетами (сметами), может включать в себя прямые затраты, накладные расходы и сметную прибыль. Прямые затраты учитывают стоимость ресурсов, необходимых для выполнения работ: материальных (материалов, изделий, конструкций); технических (эксплуатации строительных работ); трудовых (средств на оплату труда рабочих).

Из названных положений следует, что при восстановлении поврежденного имущества перечисленные выше затраты и расходы относятся к реальному ущербу, отвечают предусмотренному ГК РФ принципу полного возмещения причиненного имуществу истца ущерба, с учетом специфики арендных правоотношений и установленной судебным экспертом степени износа материалов.

В соответствии с п. 1 ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Исходя из вышеуказанного, а также особенностей заключенного между сторонами договора, суд приходит к выводу о необходимости взыскания установленной стоимости ремонтно-восстановительных работ солидарно с ответчиков в пользу истца в размере 38 375 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о возмещении материального ущерба удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 в счет возмещения ущерба, причиненного арендой квартиры, 38375 (тридцать восемь тысяч триста семьдесят пять) рублей, отказав в остальной части иска.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Псковского областного суда через Псковский городской суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Председательствующий подпись И. Н. Зиновьев

Мотивированное решение изготовлено 25 октября2019 г.