Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам Пашнина С.И., Букреевой А.П. к ООО «ЛесСтройСервис» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли - продажи, встречному иску ООО «ЛесСтройСервис» к Пашнину С.И., Букреевой А.П. о признании договоров купли - продажи квартир недействительными (ничтожными), признании недействительной сделки по новации,

УСТАНОВИЛ:

Пашнин С.И. обратился в суд с иском к ООО «ЛесСтройСервис» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество - однокомнатную квартиру, находящуюся по адресу: Челябинская область, г. Копейск, АДРЕС, НОМЕР.

В обоснование требований ссылается, что ДАТАг. между ним и ответчиком был заключен договор купли - продажи недвижимого имущества - однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: Челябинская область, г. Копейск, АДРЕС дНОМЕР АДРЕС.

ДАТА года они сдали документы в регистрирующий орган на государственную регистрацию перехода права и права собственности, однако ДАТА года стало известно, что регистрация приостановлена, так как на недвижимое имущество был наложен арест на основании определения Арбитражного суда Челябинской области от ДАТА года, ДАТА года, регистрация была приостановлена в связи с заявлением ООО «ЛесСтройСервис» о возврате документов без проведения государственной регистрации, ДАТА года был вынесен отказ в государственной регистрации.

Поскольку им были выполнены все условия договора, а ООО «ЛесСтройСервис» уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество - квартиру НОМЕР в доме НОМЕР по АДРЕС г. Копейска.

Букреева А.П. обратилась в суд с иском к ООО «ЛесСтройСервис» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество - двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: Челябинская область, г. Копейск, АДРЕС, АДРЕС АДРЕС. В дальнейшем дополнила требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество - трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: Челябинская область, г. Копейск, АДРЕС, НОМЕР. В обоснование требований ссылается, что ДАТА года межу ней и ООО «ЛесСтройСервис» заключены договоры купли - продажи недвижимого имущества - трехкомнатной квартиры НОМЕР и двухкомнатной квартиры НОМЕР расположенных по адресу: Челябинская область, г. Копейск, АДРЕС АДРЕС. ДАТА года они сдали документы в регистрирующий орган на государственную регистрацию перехода права и права собственности, однако ДАТА года стало известно, что регистрация приостановлена, так как на недвижимое имущество был наложен арест определением Арбитражного суда Челябинской области от ДАТА года, ДАТА года, регистрация была приостановлена в связи с поступившим заявлением от внешнего управляющего ООО «ЛесСтройСервис» о возврате документов без проведения государственной регистрации, ДАТА года был вынесен отказ в государственной регистрации перехода права собственности. Поскольку выполнены все условия договора, а ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

ООО ЛесСтройсервис» обратился к Пашнину С.И., Букреевой А.П. с встречным иском о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи недвижимого имущества, заключенными между сторонами, не возникшими прав и обязанностей по договорам купли -продажи недвижимого имущества. В обоснование встречных требований ссылаются, что заключенные ДАТА года между истцами и ответчиком ООО «ЛесСтройСервис» договоры купли - продажи недвижимого имущества - квартир НОМЕР в доме НОМЕР по АДРЕС г. Копейска Челябинской области являются притворной сделкой. О притворности сделки свидетельствуют в частности отсутствие документов, подтверждающих передачу квартир покупателям по договорам, оплату денежными средствами спорных квартир в многоквартирном доме НОМЕР по АДРЕС г. Копейска, либо иного документа (акта зачета однородных требований в соответствии со ст.410 ГК РФ) в оплату указанных квартир. Договоры займа, а также договоры преимущественного права, представленные истцами с целью подтверждения оплаты, доказательством, подтверждающим взаимоотношения сторон по договору купли - продажи не является. Доказательств, прекращения сторонами обязательств по договору займа исполнением договора, либо новирование обязательств по договору займа в иное обязательство не представлено.

В связи с тем, что спорные договоры купли-продажи недвижимого имущества от ДАТА года совершены с целью прикрыть другую сделку, такие договоры являются ничтожными, а к сделке, с учетом её существа, применятся правила, регулирующие соответствующий договор.

Просят признать договоры купли - продажи недвижимого имущества - квартир НОМЕР в АДРЕС по АДРЕС Копейска недействительными (ничтожными), права и обязанности для сторон не возникшими.

В судебном заседании представитель истца Пашнина С.И., истицы Букреевой А.П. адвокат Афанасьев С.В., действующий по доверенности на исковых требованиях настаивал, возражал против удовлетворения встречных требований ООО «ЛеСтройСервис». Пояснил, что истцы заключили договоры целевого займа, по которому предоставили ответчику денежные средства, которые должны были быть направлены на строительство спорных квартир. В этот же день заключили договоры о преимущественном праве на приобретение спорных квартир. Ответчик принял на себя обязательство передать истцам пакет документов, позволяющих зарегистрировать право собственности. В дальнейшем ДАТА года были заключены договоры купли - продажи спорных квартир, но регистрация перехода права собственности и права собственности не состоялась, так как ООО «ЛесСтройСервис» отозвал свое заявление. Фактически между истцами и ответчиками сложились отношения, регулируемые нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве».

Истец Пашнин С.И. на своих требованиях настаивал, возражал против удовлетворения встречных исковых требований.

Истица Букреева А.П. на своих требованиях настаивала, возражала против встречных исковых требований.

Представители ответчика ООО «ЛесСтройСервис» Портье Д.А., Федченко А.А. в судебном заседании возражали против удовлетворения требований Пашнина С.И., Букреевой А.П., на своих встречных требованиях договоров купли - продажи квартир недействительными (ничтожными) настаивали. В судебном заседании пояснили, что в связи с тем, что договоры купли - продажи недвижимого имущества между сторонами в соответствии с действующим законодательством РФ не заключены, законных оснований для удовлетворения требований заявленных истцами не имеется.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (т.2л.д.17). Представлен письменный отзыв (т.1л.д.33-36,73-75).

Представитель третьего лица МУ «Управление строительства» в судебное заседание не явился о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (т.2л.д. 8).

Представитель третьего лица администрации КГО в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (т. 2л.д. 6).

Третьи лица Иванина Л.А., Ловягин М.В., Репина И.Ю., Чупахина И.В., Тивольт О.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (т.2л.д.10-16).

Представители третьих лиц ЗАО «Технология М», ООО Внешнеторговая компания «Аркада», ООО «Проектное управление Штрих» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (т. 2л.д. 9,18,19).

В силу ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседания лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Заслушав истцов Пашнина С.И., Букрееву А.П., представителя истца Пашнина С.И., истицы Букреевой А.П. - адвоката Афанасьева С.В., представителей ответчика ООО «ЛесСтройСервис» Портье Д.А., Федченко А.А., допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд находит требования Пашнина С.И., Букреевой А.П. подлежащими удовлетворению, встречные требования ООО «ЛесСтройСервис» не подлежащими удовлетворению.

Установлено, что Пашнин С.И. ДАТА года заключил с ООО «ЛесСтройСервис» в лице директора Н.Г.В. договор целевого займа НОМЕРв по которому обязался передать в собственность заемщика - ООО «ЛесСтройСервис» денежные средства, а заемщик обязался вернуть сумму займа в обусловленный договорами срок. Заем по договору является беспроцентным и целевым. Денежные средства, полученные по настоящему договору, заемщик обязался направить на строительство квартиры НОМЕР (строительный номер) в жилом доме, расположенном по адресу: г. Копейск, АДРЕС (т.1л.д.39). В тот же день между Пашниным С.И. и ООО «ЛесСтройСервис» заключен договор НОМЕРв -п о преимущественном праве по условиям которого (пункты 1.1 и 2.1), истец (при условии своевременной и в полном объеме оплаты) имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение с ответчиком договора, направленного на возникновение у него права собственности на жилое помещения однокомнатную квартиру 14 (строительный номер) в доме по адресу: г. Копейск, АДРЕС (т1.л.д. 40).

Истцом Пашниным С.И. исполнено обязательство по заключенному договору займа в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам НОМЕР от ДАТА года на сумму 731050 рублей, на сумму 1978185 рублей (т.л.д.37,38).

Установлено, что истица Букреева А.П. ДАТА года заключила с ООО «ЛесСтройСервис» в лице директора Н.Г.В. договор НОМЕРв, целевого займа по которому обязалась передать в собственность заемщику 2389505 рублей. Заем является беспроцентным и целевым. Денежные средства, полученные по договору заемщик направляет на строительство квартир НОМЕР, НОМЕР (строительный номер) в доме НОМЕР по АДРЕС АДРЕС (т.1л.д.81). В этот же день истица Букреева А.П. и ООО «ЛесСтройСервис» заключили договор НОМЕРв-п о преимущественном праве, по условиям которого (пункты 1.1 и 2.1), истица (при условии своевременной и полной оплаты) имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение с ответчиком договора, направленного на возникновение у нее права собственности на жилые помещения трехкомнатную квартиру и двухкомнатную квартиру в АДРЕСА по АДРЕС АДРЕС (т.1л.д. 79-80).

Истицей Букреевой А.П. исполнено обязательство по заключенному договору займа в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру НОМЕР от ДАТА года на сумму 2389505рублей (т.л.д.78).

В дальнейшем принятые на себя обязательства ООО «ЛесСтройСервис» выполнил частично, полученные от истцов денежные средства израсходовал на строительство дома НОМЕР по АДРЕС. Строительство дома было профинансировано в полном объеме с участием денежных средств истцов, что позволило завершить все строительно - монтажные работы и начать процедуру ввода объекта в эксплуатацию.

Третье лицо МУ «Управление строительства» как заказчик- застройщик ДАТА года получил в администрации КГО разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, начал процедуру оформления технических паспортов на жилые помещения в многоквартирном доме.

Ответчиком ООО «ЛесСтройСервис» и Пашниным С.И. ДАТА года заключен договор купли - продажи квартиры НОМЕР в доме НОМЕР по АДРЕС г. Копейска.

Ответчиком ООО «ЛесСтройСервис» и Букреевой А.П. ДАТА года заключен договор купли - продажи квартиры НОМЕР в АДРЕС по АДРЕС г. Копейска, договор купли - продажи квартиры НОМЕР в доме АДРЕС по АДРЕС г. Копейска.

Указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями сторон, данными в судебном заседании, договором купли - продажи заключенным ДАТА года между ООО «ЛеСтройСервис» и Пашниным С.И. (т.1л.д.14), договорами купли - продажи заключенными ДАТА года между ООО «ЛесСтройСервис» и Букреевой А.П. (т.1л.д.59-60,160), расписками Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области от ДАТА года в получении документов на государственную регистрацию перехода права, договора купли-продажи (т.л.д.6,51,161).

В соответствии с п.1 ст. 6 Федерального Закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока предусмотренного договором.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено договором.

Согласно п.4 ст. 16 Закона №214-ФЗ участник долевого строительства вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором после подписания застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Поскольку фактически между сторонами были заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома НОМЕР по АДРЕС г. Копейска Челябинской области в целях приобретения истцами спорных квартир суд считает, что ДАТА года между ООО «ЛесСтройСервис» и истцами Пашниным С.И. и Букреевой А.П. правомерно были заключены договоры купли - продажи спорных квартир.

В дальнейшем ДАТА года государственная регистрация была приостановлена, в связи тем, что в нарушение п.2 ст. 16 Федерального закона №12-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию не представлены документы для её проведения, а именно справки за подписью директора и главного бухгалтера, что балансовая стоимость отчуждаемого имущества составляет менее 55%. Затем в связи с наложением ареста, должнику ООО «ЛесСтройСервис» на распоряжение данными объектами недвижимого имущества, на основании Определения об обеспечении иска от ДАТА года арбитражного суда Челябинской области о наложении ареста на имущество, подлежащее государственной регистрации, государственная регистрация была приостановлена до снятия ареста. В дальнейшем ДАТА года в связи с заявлением представителя внешнего управляющего ООО «ЛесСтройСервис» о прекращении государственной регистрации, государственная регистрация была приостановлена на срок не более чем 1 месяц. ДАТА года сторонам договора был вынесен отказ в государственной регистрации, в связи с тем, что в течение указанного срока не были устранены причины, препятствующие проведению государственной регистрации.

Указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями сторон данными с судебном заседании, уведомлениями о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДАТА года, от ДАТА года, от ДАТА года (т.1л.д.7,8,52,53,162); определением Арбитражного суда Челябинской области от ДАТА года (т.1л.д.17-20), постановлением судебного пристава -исполнителя от ДАТА года (т.л.д.22), сообщением об отказе в государственной регистрации от ДАТА года (т.1л.д.23,62).

Установлено, что ДАТА года в Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области ООО «ЛесСтройСервис» представило справки о том, что балансовая стоимость отчуждаемого недвижимого имущества - квартир НОМЕР составляет менее 5 % балансовой стоимости активов ООО «ЛесСтройСервис» (т.л.д.16,24,61,133,134).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от ДАТА года отменены обеспечительные меры в виде наложения ареста на жилые помещения расположенные в жилом доме по адресу: АДРЕС, НОМЕР принадлежащие ООО «ЛесСтройСервис», в том числе на квартиры НОМЕР

В материалах дела имеется определение Арбитражного суда Челябинской области от ДАТА года о прекращении производства по делу в связи с утверждением мирового соглашения (т.л.д.223-232), определение Арбитражного суда Челябинской области от ДАТА года (т.1л.д.233-237).

Право собственности на спорное недвижимое имущество - квартиры НОМЕР зарегистрировано за ООО «ЛесСтройСервис», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т.1л.д.26, 64).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.

В силу пункта 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности на имущество у приобретателя возникает с момента регистрация отчуждения имущества, если иное не предусмотрено законом (п.2 ст.223 ГК РФ).

Согласно пункту 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Аналогичное положение содержится в пункте 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122 –ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, законом презюмируется, что в случае наличия обстоятельств фактического уклонения одной из сторон сделки от регистрации перехода права собственности на недвижимость, подлежит применению такой специальный способ защиты права как принятие судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. В указанном случае государственная регистрация перехода права собственности на имущество к покупателю будет производиться на основании решения суда.

Поскольку денежные средства истцов, переданные ответчику ООО «ЛесСтройСервис» по договорам целевого займа, предназначались для целевого финансирования строительства квартир в доме НОМЕР по АДРЕС г. Копейска, то суд считает, что истцы являлись наравне с ответчиком ООО «ЛесСтройСервис» инвесторами, участниками строительства (в доле, оговоренной в договорах займа и преимущественного права).

Доказательств не целевого использования денежных средств по договорам займа ответчиком суду не представлено, а в судебном заседании не добыто.

Таким образом, совокупное толкование условий договоров целевых займов и договоров о преимущественном праве, договоров купли-продажи недвижимого имущества, заключенных ДАТА года между ООО «ЛесСтройСервис» и Пашниным С.И., Букреевой А.П. позволяет сделать вывод о том, что в намерения сторон при заключении этих договоров входило направление денежных средств заёмщика (ООО «ЛесСтройСервис») на финансирование строительства конкретных квартир НОМЕР в многоквартирном доме НОМЕР по АДРЕС г. Копейска с возникновением у займодавца (истца) в последующем права собственности на указанные объекты недвижимости.

Допрошенный в качестве свидетеля Н.Г.В. бывший директор ООО «ЛесСтройСервис» в судебном заседании пояснил, что действительно с истцами Пашниным С.И., Букреевой А.П. в 2007 году были заключены договоры целевого займа и договоры о преимущественном праве. Денежные средства по договорам займа ушли на строительство жилого дома. В 2009 году после окончания строительства были заключены договоры купли - продажи недвижимого имущества.

Таким образом, суд считает требования истцов подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Следует осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Челябинская область, г. Копейск, АДРЕС, АДРЕС АДРЕС в собственность Пашнина С.И., на квартиру, расположенную по адресу: Челябинская область, г. Копейск, АДРЕС, АДРЕС в собственность Букреевой А.П., на квартиру, расположенную по адресу: Челябинская область, г. Копейск, АДРЕС, АДРЕС в собственность Букреевой А.П.

Встречный иск ООО «ЛесСтройСервис» к Пашнину С.И., Букреевой А.П. о признании договоров купли-продажи от ДАТА года, заключенными между сторонами недействительными (ничтожными), не повлекшими за собой возникновение прав и обязанностей для сторон удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

В силу п.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Положения статьи 414 ГК РФ определяют новацию как соглашение сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающими иной предмет или способ исполнения. Одной из форм новации является новация долга в заемное обязательство (ст. 818 ГК РФ). Законодатель установил, какой долг может быть обращено в новацию - это долг, возникший из купли-продажи, аренды имущества или иного основания.

Договор займа является по своей сути договором реальным, т.е. считается заключенным с момента передачи денег или других вещей (ч. 1 ст. 807 ГК РФ).

В данном случае между сторонами фактически был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома НОМЕР по АДРЕС г. Копейска Челябинской области в целях приобретения истцами в собственность спорных квартир, учитывая, что право собственности на спорные квартиры зарегистрировано за ООО «ЛесСтройСервис», суд считает, что оснований для признания недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи недвижимости не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд –

РЕШИЛ:

Иск Пашнина С.И., Букреевой А.П. к ООО «ЛесСтройСервис» о регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Челябинская область, г. Копейск, АДРЕС, АДРЕС в собственность Пашнина С.И. на основании договора купли-продажи, заключенного ДАТА года между ООО «ЛесСтройСервис» и Пашниным С.И..

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Челябинская область, г. Копейск, АДРЕС, АДРЕС в собственность Букреевой А.П. на основании договора купли - продажи, заключенного ДАТА года между ООО «ЛесСтройСервис» и Букреевой А.П..

Иск ООО «ЛесСтройСервис» к Пашнину С.И., Букреевой А.П. о признании недействительными договоров купли - продажи от ДАТА года, признании недействительной сделки по новации оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение десяти дней со дня изготовления решения в окончательной форме через Копейский городской суд.

Председательствующий подпись Т.Е. Малеева

.а