Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сахаровой Г.В. к администрации г.Рассказово, муниципальному учреждению «ГЕО», Капранову И.В. о признании недействительными торгов по продаже земельного участка, договора аренды земельного участка и понуждении к заключению договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Постановлением администрации г.Рассказово от дд.мм.гггг № Сахаровой Г.В. по заявлению был предоставлен земельный участок под индивидуальное жилищное строительство по площадью кв.м. в аренду сроком на 3 года.

дд.мм.гггг администрацией г.Рассказово и Сахаровой Г.В. подписан договор аренды земли №, согласно которому арендатор принимает в пользования на основаниях аренды земельный участок по площадью кв.м. под индивидуальное жилищное строительством сроком на 3 года. Договор аренды в ЕГРП не регистрировался.

Постановлением администрации г.Рассказово № от дд.мм.гггг организован открытый по составу участников и форме подачи предложений о цене аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по , постановление опубликовано в газете «Трудовая новь» от дд.мм.гггг По результатам аукциона победителем признан Капранов И.В., результаты опубликованы в газете «Трудовая новь» от дд.мм.гггг

дд.мм.гггг Сахарова Г.В, обратилась в МУ «ГЕО» для оформления земельного участка по адресу: . Письмом от дд.мм.гггг Сахаровой Г.В, было отказано в передаче спорного земельного участка, так как ею не исполнены п.4 и абз.2 п.2 постановления администрации г.Рассказово № от дд.мм.гггг в части регистрации прав на указанный земельный участок, т.е. договор аренды земли № от дд.мм.гггг не зарегистрирован в регистрационной службе, на земельном участке не возведено строительство в указанные сроки. С выездом на место в марте текущего года выявлено, что земельный участок не используется более 5 лет, в соответствии с п.4 постановления администрации от дд.мм.гггг земельный участок был у Сахаровой Г.В. изъят и выставлен на торги как свободный земельный участок.

Сахарова Г.В. обратилась в суд с иском к администрации г.Рассказово, МУ «ГЕО», Капранову И.В. о признании недействительными торгов (аукциона) проведенного администрацией г.Рассказово по продаже права аренды земельного участка, расположенного по адресу: , признании недействительным договора аренды указанного земельного участка, заключенного между МУ «ГЕО» и Капрановым И.В. от дд.мм.гггг и обязании МУ «ГЕО» заключить с истцом договор аренды спорного земельного участка. В обоснование своих требований истец указала, что ей постановлением администрации г.Рассказово № от дд.мм.гггг был предоставлен на условиях аренды земельный участок под индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: , между ней и администрацией г.Рассказово был заключен договор аренды земли №. Арендатор Сахарова Г.В. своевременно и в полном объеме производила оплату арендной платы за указанный земельный участок. Осенью дд.мм.гггг. на спорном земельном участке было начато строительство жилого дома. дд.мм.гггг истицей было подано заявление в администрацию г.Рассказово о предоставлении спорного земельного участка в связи с истечением срока действия прежнего договора аренды. Письмом от дд.мм.гггг истцу было отказано в предоставлении спорного земельного участка. Истец считает данный отказ незаконным, поскольку не смотря на то, что договор аренды земли так и не был зарегистрирован в регистрирующем органе, в связи с чем считается незаключенным, фактически между его сторонами сложились правоотношения по предоставлению спорного земельного участка в пользование на условиях аренды, что подтверждается конклюдентными действиями как арендатора, так и арендодателя. Арендатор Сахарова Г.В. своевременно и в полном объеме производила оплату арендной платы согласно счетов и банковских квитанций, выставляемых МУ «ГЕО» Таким образом, можно с уверенностью говорить о том, что администрация г.Рассказово, МУ «ГЕО» и Сахарова Г.В. совершили конклюдентные действия, которые выражают их согласие на внесение изменений в договор № аренды земли от дд.мм.гггг

В судебном заседании представитель истца Степанов А.В., пояснив вышеизложенное, на иске настаивает. Полагает, что нарушением порядка проведения торгов явилось выставление на торги сформированного земельного участка, но при этом закрепленного за Сахаровой Г.В. постановлением № от дд.мм.гггг, что является нарушением ч.6 ст.30 ЗК РФ. Полагает, что закрепление осуществляется принятием указанного постановления, и для выставления земельного участка на торги необходимо было его изъятие путем издания соответствующего постановления администрацией г.Рассказово. Сахарова Г.В. обращалась в администрацию города также дд.мм.гггг с заявлением о продлении срока договора аренды. Хотя какого-либо договора или соглашения к подписанному ранее договору не было подписано, МУ «ГЕО» продолжало выставлять счета на оплату арендных платежей за землю, а Сахарова Г.В. их оплачивала. Полагает, что таким образом между Сахаровой Г.В. и администрацией г.Рассказово был заключен договор аренды земли не подлежащий государственной регистрации.

Представители ответчиков администрации г.Рассказово и МУ «ГЕО» представили заявления о признании исковых требований в полном объеме.

Представитель администрации г.Рассказово в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в свое отсутствие. Ранее в судебном заседании пояснил, что признание иска обусловлено ошибочным выставлением на торги земельного участка, в отношении которого не было принято постановление администрации города об изъятии.

Представитель МУ «ГЕО» Купряхина Е.А. в судебном заседании исковые требования признала по тем же основаниям.

Представитель ответчика Капранова И.В. - Капранов В.И. иск не признал.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившегося представителя администрации г.Рассказово.

Изучив материалы дела, выслушав мнение представителей сторон, суд считает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Указывая на недействительность торгов, представитель истца ссылается на нарушение требований п.6 ст.30 ЗК РФ, что выразилось в выставлении на торги сформированного земельного участка, но при этом закрепленного за истцом постановлением № от дд.мм.гггг Иных оснований для признания торгов недействительными исковое заявление не содержит и представителем истца в судебном заседании не приведено.

Указанные доводы представителя истца суд находит необоснованными.

Согласно п.6 ст.30 ЗК РФ в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи, если иной порядок не установлен настоящим Кодексом. В данном случае Земельный Кодекс иного порядка предоставления сформированного, но не закрепленного земельного участка не устанавливает. Поэтому он мог быть предоставлен для строительства в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 ст.30 ЗК РФ путем проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, в случае, если он не закреплен за гражданином или юридическим лицом.

Доводы представителя истца, представителей администрации г.Рассказово и МУ «ГЕО» о том, что закрепление земельного участка за гражданином производится путем принятия постановления администрации города о предоставлении земельного участка, а не посредством заключения договора аренды земельного участка, а, соответственно его изъятие - путем издания соответствующего постановления, суд находит необоснованными. Из системного толкования п.6 ст.30, п.п.3 и 4 п.4 ст.30, п.п.3 п.7 ст.30, п.1 ст.46 ЗК РФ следует, что под закреплением земельного участка, предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства на праве аренды, следует понимать не издание постановления органом местного самоуправления, а заключение в установленном законом порядке договора аренды земельного участка.

В соответствии с п.п.3-4 п.4 ст.30 ЗК РФ Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В соответствии с п.п.3 п.7 ст.30 ЗК РФ решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 Земельного Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Согласно п.1 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Глава 34 «Аренда» ГК РФ не содержит норм о прекращении аренды путем издания органом местного самоуправления каких-либо актов, т.е. в административном порядке. Из содержания ст.610, 618, 619, 622 ГК РФ следует, что аренда прекращается по истечении срока аренды, либо при расторжении договора аренды. Статьей 619 ГК РФ предусмотрен только судебный порядок расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Иное толкование «закрепления» земельного участка за гражданином или юридическим лицом - путем принятия органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка при отсутствии заключенного в установленном законом порядке договора аренды земельного участка - привело бы к невозможности прекращения аренды земельного участка путем расторжения договора аренды (ввиду отсутствия такового) по требованию арендодателя при наличии оснований, предусмотренных, например ч.2 ст.46 ЗК РФ. Такая ситуация может привести к произвольному использованию (или не использованию) указанным лицом земельного участка, не смотря на все установленные законом ограничения.

Доводы представителя истца о том, что оплата Сахаровой Г.В. арендных платежей по квитанциям МУ «ГЕО» свидетельствует о заключении договора аренды не подлежащего государственной регистрации, суд находит необоснованными.

В соответствии со ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Статьей 625 ГК РФ не установлено применения специальных правил в отношении договоров аренды земельных участков (в отличие от аренды зданий и сооружений (ст.651 ГК РФ)), поэтому в отношении договоров аренды земельных участков действуют общие правила ст.609 ГК РФ о форме и государственной регистрации недвижимого имущества. Согласно п.2 ст.26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. По смыслу приведенных законоположений не подлежит государственной регистрации только договор аренды земли, заключенный на срок менее чем один год, следовательно, остальные - заключенные на срок один год и более либо на неопределенный срок - подлежат государственной регистрации.

Как следует из пояснений представителя истца и не опровергается имеющимися материалами дела, между Сахаровой Г.В. и администрацией г.Рассказово договор аренды спорного земельного участка на срок менее чем один год в письменной форме не заключался.

В соответствии со ст.162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. Гражданский Кодекс РФ не содержит указаний на недействительность договора аренды земельного участка при несоблюдении простой письменной формы договора. Однако, из представленных суду доказательств: постановления администрации № от дд.мм.гггг, договора аренда земли от дд.мм.гггг сроком на три года, квитанций об оплате, заявления Сахаровой от дд.мм.гггг, баланса лицевого счета Сахаровой Г.В. не следует, что между сторонами был заключен договор аренды земли сроком менее чем один год. Напротив, договор от дд.мм.гггг содержит указание на трехлетний срок, баланс лицевого счета содержит указание на тот же договор аренды, а заявление Сахаровой от дд.мм.гггг - просьбу продлить договор до ноября 2010г., т.е. на срок более двух лет.

На основании изложенного, факт заключения между Сахаровой Г.В. и администрацией г.Рассказово не подлежащего государственной регистрации договора аренды земли сроком менее чем один год суд считает не установленным.

Не является заключенным и договор аренды земли от дд.мм.гггг т.к. в соответствии с п.3.1 договора он заключается сроком на три года, но при этом не зарегистрирован в ЕГРП, а потому, в соответствии с ч.2 ст.609, ч.3 ст.433 ГК РФ не считается заключенным.

Таким образом, на основании представленных суду доказательств, суд считает не установленным факт заключения между Сахаровой Г.В. и администрацией г.Рассказово договора аренды земельного участка по и, соответственно, закрепления данного участка за гражданином по смыслу ч.6 ст.30 ЗК РФ.

Доводы истца о том, что на спорном земельном участке начато строительство, судом отклоняются, поскольку данное строительство, либо отсутствие такового не является основанием для признания торгов недействительными и признания недействительным договора аренды земельного участка, заключенного по результатам этих торгов. Кроме того, постановлением администрации № от дд.мм.гггг земельный участок был предоставлен в аренду сроком на три года, а строительство, как указано истцом в исковом заявлении, начато только осенью дд.мм.гггг.

Поскольку судом установлено, что на момент проведения торгов земельный участок не был закреплен за гражданином или юридическим лицом по смыслу ч.6 ст.30 ЗК РФ, а иных доводов о нарушении порядка проведения торгов истцом не приведено, суд не усматривает оснований для признания недействительными торгов и договора аренды, заключенного по их результатам.

В связи с тем, что договор аренды земельного участка № от дд.мм.гггг заключенный между МУ «ГЕО» и Капрановым И.В. зарегистрирован в ЕГРП и не признан судом недействительным, суд не находит оснований и для удовлетворения требований об обязании МУ «ГЕО» заключить с Сахаровой Г.В. договор аренды спорного земельного участка.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Сахаровой Г.В. в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Рассказовский районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято судом 23 ноября 2010г.

Судья Р.Г.Бадиков