Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств.

В обоснование исковых требований ФИО1 указала, что по договору купли-продажи от 12.05.2021г. она приобрела у ответчика 870/2000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенные по адресу: <...>. Фактически за указанное имущество ею было уплачено 1100000,00 руб.

После заключения обозначенного выше договора купли-продажи недвижимого имущества и вступление во владение им, истцом были обнаружены неустранимые недостатки жилого дома, которые существенно снижают его качественные характеристики и возможность использования по назначению, а именно: не вся часть жилого дома возведена из строительного материала – пеноблок, как было пояснено ответчиком перед заключением договора купли-продажи; в дождливый период времени в помещение санузла происходит залив грунтовых вод, который распространяется на другие части жилого дома, подтопляя половое покрытие, в связи с чем в жилом помещении присутствует постоянная сырость, влага, неприятный запах прелости, а наличие сырости и влаги привело к образованию следов грибкового происхождения и плесени на половом покрытии в жилых комнатах; в стене холодной пристройки имеется трещина, идущая от оконного проема под половое покрытие. Данные недостатки части жилого дома являются существенными.

При этом о наличии вышеуказанных недостатков истец не была поставлена в известность продавцом, самостоятельно определить их наличие она не имела возможности. Будучи осведомленной о наличии таких недостатков, устранение которых требует значительных материальных затрат, она бы не совершила данную сделку.

В связи с чем истец полагает, что договор купли-продажи недвижимого имущества заключен с ее стороны под влиянием заблуждения со стороны ответчика. В добровольном порядке ответчик отказывается расторгнуть указанный выше договор купли-продажи.

Кроме того, после заключения договора ею были произведены неотделимые улучшения жилого дома, а именно, приобретено и постелено половое покрытие в жилой комнате и кухне, установлена входная дверь, в связи с чем понесены материальные затраты в общей сумме 57079,00 руб. Кроме того, заказан и изготовлен проект газификации части жилого дома стоимостью 6033,00 руб.

Просила признать недействительным договор купли-продажи 870/2000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенные по адресу: <...>, заключенный между ней и ответчиком 12.05.2021г., взыскать с ФИО2 денежные средства в сумме 1100000,00 руб., а также расходы на неотделимые улучшения жилого дома в сумме 57079,00 руб., расходы по заказу и изготовлению проекта газификации жилого дома в сумме 6033,00 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель – адвокат Григорьева А.Е. заявленные требования поддержали в полном объеме и просили их удовлетворить. В дополнение пояснили, что истец приобрела жилой дом для проживания. Однако в процессе эксплуатации дома были обнаружены существенные дефекты, в том числе скрытые, которые не позволяют проживать в данном доме. Данный факт был подтвержден проведенной по делу строительно-технической экспертизой, в соответствии с выводами которой жилой дом для проживания непригоден. При этом экспертом установлено, что состояние фундамента в месте размещения лит а1 и состояние полов недопустимое, а причиной данного дефекта является попадание грунтовых, талых и дождевых вод вследствие отсутствия гидроизоляции и иных решений по предотвращению попадания грунтовых, талых и дождевых вод. Кроме того, установлено нарушение в системе электроснабжения, а именно соединение проводов в распределительной коробке выполнено при помощи скрутки. Данные дефекты невозможно было определить при визуальном осмотре. Все работы по улучшению жилого помещения по договоренности производил ответчик, истец переводила ему денежные средства, а он приобретал строительные материалы. В добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи ответчик отказался.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании заявленные требования не признал, пояснив, что фундамент жилого дома состоит из бетона, а подтопление произошло в результате попадания грунтовых вод. Данный факт ему стал известен из заключения эксперта, в момент продажи сырости не было. Также пояснил, что недостатки в системе электроснабжения можно устранить. Работы по улучшению жилого помещения он лично не производил, а производили иные люди по его просьбе. На производство ремонтных работ истец переводила ему денежные средства, но в какой сумме он не помнит. Обратил внимание, что жилой дом истец приобретала с условием, что все сделает самостоятельно. Впоследствии сотрудникам миграционной службы поясняла, что в доме она и члены ее семьи проживают в спорном, в связи с чем полгада, что жилой дом на момент приобретения устраивал истца.

Выслушав указанных выше лиц, свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 1 статьи 420 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ); переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 12.05.2021г. между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи 870/2000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенные по адресу: <...> (л.д.9-12).

В соответствии с условиями указанного договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащие продавцу 870/2000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 749+/-10 кв.м., с кадастровым номером *** и 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 68,3 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенные по адресу: <...> (п.1).

Согласно п.4 договора цена 870/2000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок по соглашению сторон составляет 300000,00 руб., а цена 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом - 600000,00 руб.

Однако фактически оплата по договору купли-продажи составила 1100000,00 руб., что было подтверждено ответчиком в судебном заседании 16.11.2021г., поскольку истцом был внесен задаток ответчику в сумме 200000,00 руб., который не вошел в сумму, указанную в договоре купли-продажи, что подтверждается распиской от 17.04.2021г. (л.д.46).

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора наличными деньгами.

Согласно п. 5 Договора, отчуждаемые объекты недвижимости, доли в праве общей долевой собственности на которые отчуждаются, до подписания договора осмотрены. Покупатель удовлетворен качественным состоянием продаваемого недвижимого имущества, установленным путем им осмотра перед подписанием Договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов или недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

Из абз.5 п.8 Договора следует, что нотариусом обращено внимание сторон на возможность предъявления иска о признании недействительной сделки, совершенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (статья 178 ГК РФ).

В процессе эксплуатации приобретенной доли жилого дома истец обнаружила ряд дефектов, существенно снижающих его качественные характеристики и возможность проживания в нем, которые при визуальном осмотре приобретаемого жилого помещения определить было невозможно.

Поскольку в добровольном порядке расторгнуть заключенный договор купли-продажи ответчик отказался, истец была вынуждена обратиться в суд с настоящим иском о признании договора недействительным, полагая, что при заключении договора купли-продажи была введена в заблуждение.

Рассмотрев заявленные требования, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований о признании договора недействительным, основываясь при этом на следующем.

В силу п.1 ст.9 Гражданского кодека Российской Федерации, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п.1). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п.5).

Согласно п.1 ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (п.3 ст. 154 ГК РФ).

В соответствии с п.1,2 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу требований ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п.1 ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (п.2 ст.178 ГК РФ).

Согласно п.5 ст.178 ГК РФ суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей167 настоящего Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона (п.6 ст.178 ГК РФ).

Из анализа положений ст. 178 ГК РФ следует, что заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. При этом оно может выражаться как в неправильном представлении о названных в ст. 178 ГК РФ обстоятельствах, так и в их незнании. Причины существенного заблуждения значения не имеют: ими могут быть вина самого участника сделки, неправильное поведение его контрагента и третьих лиц, а также иные сопровождающие заключение сделки обстоятельства.

Как следует из пояснений истца ФИО1 в судебном заседании, после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.05.2021г., в процессе эксплуатации приобретенной части жилого дома ею были обнаружены существенные недостатки данного жилого дома.

Так, истцом было обнаружено, что не вся часть жилого дома возведена из строительного материала – пеноблок. Между тем, из объявления о продаже дома, а также пояснений продавца следовало, что жилой дом возведен из пеноблоков.

Кроме того, в помещении санузла в дождливый период истцом было обнаружено подтопление полового покрытия в результате залива грунтовых вод, что привело впоследствии к образованию плесени на половом покрытии.

Также она обнаружила трещину в холодной пристройке, идущую от оконного проема под половое покрытие. Данную трещину она обнаружила, когда стала проживать в приобретенном жилом помещении. В момент осмотра трещину в стене она не могла увидеть, поскольку в данной части пристройки находились мебель и вещи продавца.

О наличии вышеуказанных недостатков истец не была поставлена в известность продавцом в момент заключения договора, а самостоятельно определить их при визуальном осмотре не имела возможности, поскольку с внешней стороны дом был обшит сайдингом, а с внутренней ДСП, пол был залит цементной стяжкой.

Как пояснил ответчик ФИО2 в судебном заседании 06.12.2021г., трещину в стене холодной пристройки истец могла увидеть при осмотре жилого дома. О том, что две стены продаваемой части жилого дома деревянные, он уведомил истца в ходе осмотра дома. Никаких подтоплений до продажи в данном доме не было.

Между тем, из показаний свидетеля ФИО6, данных ею судебном заседании 06.12.2021г., следует, что приобретенная истцом часть жилого дома располагается напротив дома ФИО6, где она проживает с 1986 года, и ей известно, что весной дом всегда затапливало, вода была в коридоре и на кухне, после дождя вода выступала из-под пола. Кроме того, в данном доме был небольшой пожар, после которого прежний собственник отремонтировал дом и продал ответчику.

Свидетель ФИО7, проживающая в квартире №1 дома №133 по ул.Комсомольской, 06.12.2021г., также суду пояснила, что после дождя в квартире №3, принадлежащей истцу, появляется вода.

В связи с возникшими в ходе рассмотрения дела противоречиями для установления технического состояния конструкций и инженерных систем квартиры №3 в доме №133 по ул.Комсомольской г.Тамбова, пригодности данной квартиры для проживания, по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено АНО «Строительная Судебно-Экспертная Лаборатория».

Согласно заключению эксперта №2235/50 от 29.06.2022г. техническое состояние конструкций и инженерных систем квартиры №3 в доме №133 по ул.Комсомольской г.Тамбова оценивается экспертом как ограниченно работоспособное.

Состояние фундамента в месте размещения лит а1 и состояние полов оценивается как недопустимое – на момент осмотра выявлено увлажнении е конструкций фундамента, полов в санузле и в месте прихожей. Вероятная причина – попадание грунтовых, талых и дождевых вод вследствие отсутствия гидроизоляции и иных решений по предотвращению попадания грунтовых, талых и дождевых вод. Необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций.

Техническое состояние системы электроснабжения оценивается как ограниченно-работоспособное - соединение проводов в распределительной коробке выполнено при помощи скрутки, без использования опрессовки, сварки, пайки или сжимов, что является нарушением п.2.1.21 Правил устройства электроустановок.

Состояние системы газоснабжения оценивается как недопустимое. В нарушение п.5.9 СП 402.1325800.2018 ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ Правила проектирования систем газопотребления, газоиспользующее оборудование (газовая плита) установлена в помещении, в котором отсутствует вентиляция.

Состояние системы водоотведения оценивается экспертом как ограниченно-работоспособное – разводка системы водоотведения на выводе из квартиры выполнена из пластиковой трубы серого цвета, которая предназначена для прокладки внутри помещения и не предназначена для прокладки за пределами жилых помещений.

Также экспертом отмечено, что на момент экспертного осмотра в жилом помещении отсутствует система вентиляции и система отопления.

Выявленный в ходе экспертного исследования дефект в части состояния фундамента и полов является скрытым дефектом, проявляющимся при определенных климатических факторах.

В соответствии с данным заключением квартира №3 в доме №133 по ул.Комсомольской г.Тамбова с технической точки зрения в состоянии на момент экспертного осмотра непригодна к проживанию.

Таким образом, экспертом установлено наличие существенных скрытых дефектов, о которых продавец – ответчик ФИО2 не сообщил покупателю – истицу ФИО1, которая, зная бы о данных дефектах, отказалась бы от заключения оспариваемого договора купли-продажи недвижимого имущества.

Указанное заключение выполнено экспертным учреждением в полном соответствии с положениями Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», исследование проводилось путем осмотра объектов, фотофиксации, изучения представленных материалов дела, содержит все необходимые расчеты, ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы, по своей форме, структуре и содержанию заключение полностью соответствует положениям закона и отвечает требованиям допустимости и относимости доказательства, сторонами в установленном порядке оно не оспорено, каких-либо допустимых доказательств его незаконности или сомнительности не представлено, в связи с чем, оснований сомневаться в правильности и обоснованности данного экспертного заключения у суда не имеется.

Кроме того, экспертное заключение №2235/50 от 29.06.2022г. проводилось экспертом ФИО3, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, имеющим высшее образование по специальности «Теплоэнергетика», квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», квалификацию судебного эксперта по специальности 16.3 «Исследование домовладений с целью установления возможности их реального раздела между собственниками в соответствии с условиями, заданными судом», квалификацию судебного эксперта по специальности 16.5 «Исследование строительных объектов, их отдельных фрагментов, инженерных систем, оборудования и коммуникаций с целью установления объема, качества и стоимости выполненных работ, использованных материалов и изделий». Компетентность эксперта никаких сомнений у суда не вызывает.

Показания свидетеля со стороны ответчика ФИО9, о том, что он проживал в спорной части домовладения в период лето-зима 2018-2019гг. и что в период его проживания воды под полом не было, суд полагает опровергающимися выше изложенными материалами дела.

Требования стороны истца о взыскании с ответчика понесенных затрат на неотделимые улучшения спорного домовладения в сумме 57079,00 руб. суд полагает не подлежащими удовлетворению, поскольку доказательств несения данных затрат стороной истца суду не представлено.

При этом суд полагает, что требования ФИО1 о взыскании с ответчика ФИО2 затрат на проект газификации жилого дома в сумме 6033,00 руб. подлежащим удовлетворению, так как стороной истца подтвержден факт несения данных затрат договором на выполнение работ (оказание услуг) №21-8-6705-26-02295 от 23.06.2021г. и кассовым чеком от 24.06.2021г. на указанную сумму (л.д.50).

В силу ч.1 ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета муниципального образования городской округ - город Тамбов подлежит взысканию государственная пошлина в размере, пропорциональном удовлетворенным требованиям, в связи с чем с ответчика подлежит взысканию госпошлина в сумме 17730,16 руб., рассчитанная в соответствии со ст.333.19 НК РФ, исходя из требований имущественного и неимущественного характера (признание сделки недействительной).

Руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств – удовлетворить в части.

Признать недействительным договор купли-продажи от 12 мая 2021 года, заключенный между ФИО2, паспорт серии ***, выдан ***. Отделом УФМС России по Тамбовской области в Советском районе гор.Тамбова, код подразделения *** (продавец), и ФИО1, паспорт серии ***, выдан *** УМВД России по Тамбовской области, код подразделения *** (покупатель), в отношении 870/2000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 749+/-10 кв.м., с кадастровым номером *** и 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 68,3 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенные по адресу: <...>.

Применить последствия недействительности сделки купли-продажи недвижимого имущества от 12.05.2021г., взыскав с ФИО2, *** года рождения, уроженца гор. ***, паспорт серии ***, выдан 30.09.2009г. Отделом УФМС России по Тамбовской области в Советском районе гор.Тамбова, код подразделения ***, в пользу ФИО1, *** года рождения, уроженки ***, паспорт серии ***, выдан 22.03.2021г. УМВД России по Тамбовской области, код подразделения ***, 1100000,00 руб., указав на отсутствие у ФИО1 права собственности на указанные в сделке от 12.05.2021г. доли земельного участка и жилого дома по адресу: <...>.

Взыскать с ФИО2, *** года рождения, уроженца ***, паспорт серии ***, выдан ***. Отделом УФМС России по Тамбовской области в Советском районе гор.Тамбова, код подразделения ***, в пользу ФИО1, *** года рождения, уроженки ***, паспорт серии ***, выдан ***. УМВД России по Тамбовской области, код подразделения ***, расходы по заказу и изготовлению проекта газификации жилого дома в сумме 6033,00 руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании с ФИО2 расходов на неотделимые улучшения жилого дома в сумме 57079,00 руб. – отказать.

Взыскать с ФИО2, *** года рождения, уроженца гор. ***, паспорт серии ***, выдан ***. Отделом УФМС России по *** в ***, код подразделения ***, государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования городской округ г.Тамбов в размере 17730,16 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд, через Ленинский районный суд г.Тамбова, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.А. Словеснова

Решение принято в окончательной форме 15.08.2022г.

Судья А.А. Словеснова