Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о государственной регистрации договора залога права аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО4, в котором просит произвести государственную регистрацию договора залога права аренды земельного участка от 09.10.2017 года, заключенного между ФИО4 и ФИО3 о предоставлении в залог права аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1396,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Требования мотивированы тем, что 09.10.2017 года между истцом и ответчиком был заключен договор займа, в соответствии с которым истец передала ответчику денежные средства в размере 400000 рублей, а ответчик обязался вернуть денежные средства истцу в срок до 09.10.2018 года. По данному договору займа в целях надлежащего исполнения обязательств по возврату суммы займа, ответчик предоставил в залог право аренды земельного участка с кадастровым номером №, который был предоставлен ФИО4 администрацией Шушенского района по договору аренды от 28.03.1997 года и договору передачи прав и обязанностей по договору аренды от 30.12.2008 года. Между истцом и ответчиком 09.10.2017 года заключен договор залога права аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1396,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Оценка права аренды земельного участка произведена по соглашению сторон и установлена в сумме 400000 рублей. Истец свои обязательства как по договору займа, так и по договору залога права аренды земельного участка исполнил надлежащим образом, а ответчик до настоящего времени сумму займа не возвратил и уклоняется от государственной регистрации договора залога права аренды земельного участка. Поскольку договор аренды земельного участка заключен с ответчиком на срок более пяти лет, то залог права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, допускается без согласия собственника земельного участка. Обязанность уведомить собственника земельного участка о залога права аренды в соответствии с договором залога возложена на ФИО4 Однако, ответчик свои обязательства по уведомлению собственника земельного участка не исполнил, в связи с чем истец посредством почтовой связи направил в адрес администрации Шушенского района соответствующее уведомление. Поскольку договор залога аренды земельного участка от 09.10.2017 года совершен в надлежащей форме, а ответчик уклоняется от государственной регистрации договора, истец обратился с настоящим иском в суд.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1, действующая по доверенности, в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала, мотивируя изложенным в иске, дополнительно пояснила, что закон по разному регулирует правоотношения, связанные с залогом земельного участка и залогом права аренды земельного участка, при этом, ограничения, связанные с залогом земельного участка не распространяются на залог права аренды земельного участка. В данном деле предметом договора от 09.10.2017 года является залог права аренды земельного участка, в связи с чем к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения п.1.1 ст.62 Закона об ипотеке № 102-ФЗ. Учитывая, что договор аренды земельного участка между администрацией Шушенского района и ФИО4 заключен сроком на 49 лет, то залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка. О заключении договора залога права аренды земельного участка администрация Шушенского района была уведомлена истцом. Ответчик ФИО4 не отрицает, что получала отФИО3 уведомления о необходимости явиться в регистрирующий орган, не отрицает факта своего уклонения от регистрации договора залога. Ссылки ФИО6 и ОСП по Шушенскому району на наложение запрета и ареста в отношении земельного участка считает несостоятельными, так как арест и запрет были наложены позднее даты заключения договора залога и не являются препятствием для обращения истца в суд.

Ответчики ФИО4 и ФИО5 в судебное заседание не явились, о дате времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие (л.д. 114, 202).

В отзыве на исковое заявление ответчик ФИО4 указала, что свои обязательства по возврату денежных средств по договору займа, заключенному 09.10.2017 года с ФИО3, до настоящего времени не исполнила в связи с тяжелым материальным положением. Признает, что в качестве обеспечения возврата денежных средств между ней и ФИО3 был заключен договор залога права аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1396,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Неоднократно получала от истца уведомления о необходимости явиться для регистрации договора залога, однако была занята другими делами, и ей было не до этого.

В отзыве на исковое заявление ответчик ФИО5 указал, что по его мнению заявленные исковые требования подлежат удовлетворении. Также поясняет, что о займе и залоге между ФИО4 и ФИО3 ему было известно, он выражает согласие на залог права аренды.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явился, о дате времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица ФИО6- ФИО2, действующая по доверенности, в судебном заседании просила отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что на исполнении в ОСП по Шушенскому району находится исполнительное производство в отношении должника ФИО4 и взыскателя ФИО6, сумма долга составляет 2561100 рублей, и в рамках данного исполнительного производства 11.10.2017 года вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1396,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. 23 марта 2018 года на земельный участок наложен арест и 23 мая 2018 года вынесена заявка на оценку арестованного имущества. В связи с отсутствием государственной регистрации договора залога от 09.10.2017 года, заключенного междуФИО3 и ФИО4, договор считается недействительным (ничтожным) и не порождает каких-либо последствий, а с учетом наличия действующих ограничений и ареста права аренды, договор залога государственной регистрации не подлежит. Доводы истца о том, что договор залога заключен в письменной форме, содержит все условия и никем не оспорен, не имеют определяющего значения при разрешении спора. Имущественное право аренды на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, было приобретено супругами ФИО7 в период брака, по решению Шушенского районного суда от 20.02.2019 года право аренды на указанный участок разделено между супругами ФИО7 по 1/2 доле в праве аренды за каждым. Из общего имущественного права аренды ФИО5 земельный участок в натуре выделен не был, в связи с чем представленный договор залога противоречит п.2 ст.62 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в силу которой при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Представители третьих лиц администрации Шушенского района, администрации п. Шушенское, Управления Росреестра по Красноярскому краю, ОСП по Шушенскому району, ИФНС России № 10 по Красноярскому краю, третье лицо ФИО8 в судебное заседание не явились, о дате времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представители Управления Росреестра по Красноярскому краю ФИО9, ФИО10 просили рассмотреть дело без участия представителя Управления Росреестра по Красноярскому краю.

Начальник ОСП по Шушенскому району ФИО11 в возражениях на исковое заявление просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, указала, что на исполнении в ОСП по Шушенскому району находится сводное исполнительное производство в отношении должника ФИО4 на общую сумму 2561100 рублей, взыскателями являются ФИО6 и ИФНС № 10 по Красноярскому краю. В рамках произведенных исполнительных действий у должника установлено наличие в аренде двух земельных участков с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в отношении указанных участков каких-либо ограничений установлено не было и 11.10.2017 года приставом вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении земельных участков, а 23 марта 2018 года составлен акт описи и ареста имущества должника ФИО4, в который включены земельные участки по адресу: <адрес>. Поскольку истец и ответчик не произвели государственную регистрацию договора залога в установленном порядке, данный договор является ничтожным и не порождает каких-либо последствий, тем более, что в отношении спорного земельного участка имеется действующее ограничение и арест на право аренды.

Учитывая положения ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя истца ФИО1, представителя третьего лица ФИО6 – ФИО2, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст.ст. 131, 164 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, переход этих прав подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Статьей 433 ГК РФ предусмотрено, что если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.

Согласно п.2 ст.20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

В силу положений п.ст.11 названного Федерального закона ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Из данных правовых норм следует, что обременение объекта недвижимости ипотекой определяется фактом государственной регистрации такого обременения.

В судебном заседании установлено и из материалов дела следует,что ответчики ФИО4 и ФИО5 состояли в зарегистрированном браке с 1983 года, а решением мирового судьи судебного участка № 143 в Шушенском районе от 24.04.2017 года брак между ФИО5 и ФИО4 был расторгнут.

В период брака ФИО4 был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.12.2008 года. По указанному договору С уступил ФИО4 права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1396 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Договор аренды от 28.03.1997г. и договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.12.2008 года, заключенный между С и ФИО4, зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 12.07.2017 года.

21 июля 2017 г. судебным приставом-исполнителем Шушенского ОСП Р в отношении ФИО4 возбуждено исполнительное производство № 25039/17/24032 ИП по взысканию в пользу ФИО6 денежной суммы 2560900 руб. по решению Шушенского районного суда от 28.03.2017г. по гражданскому делу №2-7/2017. Судебным приставом-исполнителем должнику установлен 5-ти дневный срок для добровольного исполнения решения суда, возложена обязанность предоставить судебному приставу-исполнителю сведения о принадлежащих должнику правах на имущество в размере задолженности необходимом для исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе. Доказательств исполнения этой обязанности должником в материалах дела отсутствует.

09 октября 2017 года истец ФИО3 и ответчик ФИО4 заключили договор займа, по условиям которого ФИО3 передал ФИО4 400000 рублей в долг до 09.10.2018 года.

Согласно п.1.6 договора займа в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа заемщик предоставляет в залог право аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1396 кв.м, расположенного на землях населенных пунктов по адресу <адрес> и предоставленного администрацией Шушенского района Красноярского края для производственной деятельности.

Так же, 09 октября 2017 г. ФИО3 и ФИО4 подписан договор залога права аренды земельного участка, по условиям которого в обеспечение обязательтв, принятых ФИО4 по договору займа от 09.10.2017г. Залогодатель предоставляет залогодержателю в залог право аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1396 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Как указано в п.1.2 договора оценка права аренды земельного участка произведена по соглашению сторон и установлена в сумме 400000 руб.

11 октября 2017 года судебным приставом-исполнителем Л вынесено постановление о запрете регистрационный действий в отношении земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1396 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, данное постановление направлено в орган по государственной регистрации прав, и 13.10.2017г. ЕГРЕН внесены сведения о наложенном запрете регистрационных действий.

Решением Шушенского районного суда от 20.02.2019г. по гражданскому делу №2-60/2019 по иску ФИО5 к ФИО4 судом постановлено: «Исковые требования ФИО5 к ФИО4 о разделе общего имущества супругов – удовлетворить частично.

Произвести раздел совместно нажитого в период брака имущества ФИО5 и ФИО4, а именно имущественного права аренды по договору аренды земель производственного назначения от 28 марта 1997 года, договору передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30 декабря 2008 года на земельный участок площадью 1396 кв.м, с кадастровым номером №, из категории земель – «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием «для производственной деятельности», расположенного по адресу <адрес>, и признать за ФИО5 и ФИО4 по 1/2 доле в указанном праве аренды за каждым.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений о том, что арендаторами (соарендаторами) земельного участка с кадастровым номером № по договору аренды от 28 марта 1997 года, договору передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30 декабря 2008 года являются ФИО5 и ФИО4.»

Соответчик ФИО5 по рассматриваемому делу сообщил суду, что предоставлял нотариальное согласие ФИО4 на залог права аренды упомянутого земельного участка.

В своем иске ФИО3 ссылается на то, что ответчик ФИО4 долг не отдала и уклонилась от государственной регистрации договора залога (ипотеки) от 09.10.2017г., и ответчик ФИО4 это не отрицает.

Анализируя содержание представленного суду договора залога права аренды земельного участка от 09 октября 2017г., суд приходит к следующим выводам.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по состоянию на 09.10.2017г.содержал следующие нормы:

- Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (п.4 ст. 1);

- Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. (п.5 ст.5);

- В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.( п.1,2,3 ст.9);

- Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. (п.1, 2 ст. 67);

- Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона (п.1 ст. 63);

- Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. (п.1 ст. 62.1).

Оценивая содержание представленного договора залога, суд находит, что поскольку в договоре залога права аренды земельного участка от 09.10.2017г. отсутствует указание на рыночную оценку закладываемого права аренды, следовательно, стороны сделки фактически не достигли согласия по всем существенным условиям договора ипотеки. Указанная в п.16 договора оценка является залоговой стоимостью, о которой стороны договорились.

Более того, закон содержит запрет ипотеки земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности, которые не указаны в ст. 63.1 Закона об ипотеке, а, значит, аналогичный запрет распространяется и на залог права аренды соответствующих участков (с учетом п.5 ст.5 Закона Об ипотеке).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером № общей площадью1396 кв.м, расположенный на землях населенных пунктов по адресу <адрес> имеет разращенное использование «для производственной деятельности», следовательно, как сам земельный участок так и право аренды на него не может являться предметом залога. Заключение сделки по залогу права аренды земельного участкас кадастровым номером № нарушает права и законные интересы публичного собственника, что влечет ничтожность такой сделки в силу п.2 ст. 168 ГК РФ.

Отказывая истцу в удовлетворении иска, суд принимает во внимание следующее.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Из положений пунктов 1, 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2013г. № 367-ФЗ (ред. от 26.07.2017) "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации” правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в федеральном законе от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после 1 июля 2014 года.

Таким образом, действующее законодательство не предусматривает государственную регистрацию договора залога (ипотеки) права аренды недвижимого имущества, заключенного после 01.07.2014 года.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения заявленного иска.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о государственной регистрации договора залога права аренды земельного участка – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения, путем подачи жалобы через Шушенский районный суд Красноярского края.

Председательствующий А.Л. Филимонова

Мотивированное решение составлено 10 июня 2019 года.