Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации Артинского городского округа к ФИО2 о расторжении договор аренды и взыскании задолженности по арендным платежам, пени и по встречному исковому заявлению ФИО2 к Комитету по управлению имуществом Администрации Артинского городского округа о признании договора аренды расторгнутым, признании пролонгации договора и взыскания арендных платежей незаконными,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально Комитет по управлению имуществом Администрации Артинского городского округа обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендным платежам.

В обоснование иска представитель Комитета по управлению имуществом Артинского городского округа указала, что 25.03.2011 между Комитетом по управлению имуществом и ФИО2 заключен договор аренды №, предметом которого являлся земельный участок, площадью <данные изъяты> кв. метров, с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, вид разрешенного использования – под объект жилой застройки, срок аренды 5 лет с 18.03.2011 по 18.03.2016. Срок договора аренды истек. Так как заявлений о расторжении договора и нежелании продления договорных отношений от сторон не поступало, считается, что договор заключен на неопределенный срок. 11.07.2018 в адрес Комитета поступило заявление ФИО2, который просил продлить срок договора аренды, так как участок находится в его пользовании и он продолжает вести строительство жилого дома. Данное заявление было рассмотрено, направлен ответ. Вместе с тем обязанность по оплате договора аренды арендатор не исполняет, с 2016 года платежи в счет арендной платы не поступают, в связи с чем ФИО2 неоднократно направлялись претензии с требованием о погашении образовавшейся задолженности, которые оставлены им без удовлетворения. В ответ на претензию ФИО2 указал, что договор должен быть расторгнут с 18.03.2016 года. Кроме этого, 02.02.2021 ФИО2 написано заявление о расторжении договора аренды. Комитет направил дополнительное соглашение о расторжении договора, но ответчик указал, что готов расторгнуть договор, если датой расторжения будет являться 18.03.2016 года. Задолженность по договору составляет 137 194 руб. 22 коп., в том числе сумма задолженности по арендной плате – 67 825 руб. 20 коп., сумма пени – 69 369 руб. 02 коп. в связи с чем, просила взыскать с ФИО2 в пользу Комитета по управлению имуществом Артинского городского округа задолженность по договору аренды № от 25.03.2011 года в размере 137 194 руб. 22 коп. и расторгнуть договор аренды, в связи с нарушениями существенных его условий.

В судебном заседании от 30.11.2021 представителем истца ФИО1 заявлено об уточнении исковых требований в части взыскания арендных платежей, в соответствии с которыми она просила взыскать с ФИО2 в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Артинского городского округа задолженность по арендной плате за период с 20.10.2018 по 30.11.2021 года в размере 42 255 руб. 44 коп. и сумму пени в размере 30 551 руб. 06 коп., т.е. в пределах срока исковой давности.

Определением суда от 30.11.2021 к производству суда было принято встреченное исковое заявление ФИО2 к Комитету по управлению имуществом Администрации Артинского городского округа о признании договора аренды расторгнутым, признании пролонгации договора и взыскания арендных платежей незаконными.

В обоснование встречных исковых требований ФИО2 указал, что 25.03.2011 между ним и Комитетом по управлению имуществом Администрации Артинского городского округа действительно был заключен договор аренды №, предметом которого являлся земельный участок, площадью <данные изъяты> кв. метров, с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, вид разрешенного использования – под объект жилой застройки, срок аренды 5 лет с 18.03.2011 по 18.03.2016. В течение срока аренды разрешение на строительство дома он не получал, объектов недвижимости не возводил, земельным участком не пользовался, письменного заявления о заключении договора аренды на новый срок и заключения соглашения о пролонгации договора не направлял, в связи с чем договор аренды прекратился с его истечением 18.03.2016. Арендные платежи за период с 25.03.2011 по 18.06.2016 им уплачены, задолженность отсутствует. На основании решения Думы Артинского городского округа от 31.03.2016 года, вид разрешенного использования земельного участка изменен с ИЖС на территорию под парки, скверы и сады. Поскольку новый договор аренды между сторонами не составлялся и не подписывался, просит признать договор аренды № от 25.03.2011 расторгнутым с 18.03.2016 в связи с истечением срока действия, признать пролонгацию договора аренды №42 от 25.03.2011 и взимание арендной платы за период с 18.03.2016 по 20.10.2021 незаконными.

Представитель истца Комитета по управлению имуществом Администрации Артинского городского округа Власова Н.А., действующая на основании доверенности № от 14.01.2022 года в судебном заседании на удовлетворении исковых требований с учетом произведенных уточнений настаивала, также просила отказать в удовлетворении встречного иска, пояснив суду, что в 2016 году истек срок действия договора, т.к. никаких заявлений от ФИО2 не поступало, договор автоматически был продлен на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В адрес ответчика направлялись претензии. Условия договора аренды являются бланком, подготовленным Комитетом. В договоре отсутствует пункт о пролонгации. В п. 8.2.2 говорится, что договор прекращается по истечении срока, если ко дню истечения срока действия договора сторонами не будет достигнуто соглашение о его пролонгации. Заявления о пролонгации не поступало, в связи с чем считает, что ответчик продолжил пользоваться земельным участком, так как других сведений к ним не поступало.

Ответчик по первоначальному иску ФИО2 участия в судебном заседании не принимал.

Представитель ФИО2 - ФИО3 против удовлетворения заявленных исковых требований возражала, указывая на то, что договор аренды земельного участка был заключен на 5 лет, с 18.03.2011 по 18.03.2016. В течение срока аренды каких-либо объектов на земельном участке не возводилось. С письменным заявлением о заключении договора аренды на новый срок ФИО2 не обращался, о заключении соглашения о пролонгации договора не просил. Все арендные платежи за период с 25.03.2011 по 18.03.2016 были уплачены. Полагает, что автоматическая пролонгация договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности не предусмотрена действующим законодательством. Кроме этого, в 2016 году был изменен вид разрешенного использования с категории «индивидуальное жилищное строительство» на «территории парков, садов», в связи с чем пролонгация является незаконной, так как изменились существенные условия договора и изменился размер арендных платежей, о чем ФИО2 не был поставлен в известность. В связи с чем, просила в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом Администрации Артинского городского округа отказать в полном объеме, удовлетворить встреченные исковые требования ФИО2 о признании договора аренды расторгнутым, признании пролонгации договора и взыскания арендных платежей незаконными.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. ч. 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, поэтому в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, стороны обязаны руководствоваться исключительно предписанным размером арендной платы.

Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела, на основании постановления Администрации Артинского городского округа № от 18.03.2011 года «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО2» между Комитетом по управлению имуществом Администрации Артинского городского округа и ФИО2 25.03.2011 года был заключен договор аренды земельного участка № из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, находящегося по адресу <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. метров, разрешенное использование участка – под объект жилой застройки, сроком на 5 лет, с 18.03.2011 по 18.03.2016.

Размер и условия внесения арендной платы установлены разделом 3 Договора.

Согласно п. 3.1 Договора, обязательство по внесению арендатором арендной платы возникает с момента фактического вступления арендатора во владение и пользование земельным участком, а именно: дата принятия решения о предоставлении земельного участка, то есть дата подписания Постановления Администрации Артинского городского округа о предоставлении земельного участка. Согласно п. 3.2 Договора, арендная плата вносится арендатором за текущий год на момент заключения договора, за последующие годы в срок до 15 ноября на банковский счет. Пункт 3.3 Договора предусматривает, что размер арендной платы подлежит ежегодному пересмотру, в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, нормативными актами Свердловской области. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением. Обязанность по уплате измененной арендной платы у арендатора возникает с момента опубликования соответствующего нормативного документа, независимо от даты подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы с приложением расчета. Пункт 3.4 Договора предусматривает, что неполучение уведомления об изменении арендной платы с приложением расчета не является основанием для освобождения арендатора от обязанности своевременного внесения арендной платы.

Согласно п. 6.2 Договора, в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера задолженности до ее полного погашения. Прекращение либо расторжение договора не освобождение арендатора от оплаты задолженности по арендным платежам.

В соответствии с приложением №2 к договору аренды земельного участка, определяющем расчет арендной платы, установлено, что период оплаты является ежегодным.

Земельный участок передан по акту приема – передачи от 25.03.2011 года.

Права и обязанности Арендатора по договору аренды № от 25.03.2011 в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером №, зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.

11.07.2018 года, то есть по истечении срока действия договора аренды, ответчик обратился с заявлением о продлении срок действия договора аренды земельного участка.

В соответствии с заявлением ФИО2 от 11.07.2018, последний просит продлить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенный по адресу <адрес> для строительства индивидуального жилого дома.

Согласно ответа Комитета по управлению имуществом Администрации Артинского городского округа от 03.08.2018 №, ФИО2 разъяснено, что заключение нового договора аренды возможно только через процедуру проведения торгов, либо в случае отсутствия возражений с обеих сторон, после окончания срока аренды договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендных платежей, 29.12.2017 в адрес ФИО2 направлена претензия о взыскании арендной платы и пени за просрочку платежей в размере 25 626 руб. 76 коп.

Кроме этого, 11.12.2019 в адрес ФИО2 направлена претензия о взыскании арендной платы и пени за просрочку платежа в размере 53 385 руб. 43 коп.

Кроме этого, 01.02.2022 в адрес ФИО2 вновь направлена претензия о взыскании арендной платы и пени за просрочку платежа в связи с неисполнением договора аренды, по состоянию на 01.02.2020 задолженность по договору аренды составила 84 869 руб. 97 коп.

Возражая относительно заявленных требований Комитета, ФИО2 ссылается на незаконность продления договора аренды ввиду отсутствия законных оснований для преимущественного права продления договора аренды, поскольку строительство объектов им не начиналось, а также на одностороннее изменение существенных условий договора аренды земельного участка, в связи с чем задолженность за пользование указанным земельным участком начислялась незаконно.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Общую норму о возможности заключения договора аренды без торгов на новый срок содержит статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, которой находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанных в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи в с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно справке отдела Архитектуры и градостроительства Администрации Артинского городского округа от 11.10.2021 года, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, предоставлен в аренду сроком на 5 лет под объект жилой застройки. Администрацией Артинского городского округа разрешение на строительство не выдавалось.

Из объяснений сторон в судебном заседании следует, что на земельном участке строительство объектов не осуществлялось, фактическое пользование отсутствует. Данное обстоятельство также подтверждается вынесением Решения Думы Артинского городского округа от 03.08.2007 года №55 «О правилах землепользования и застройки Артинского городского округа и схеме зонирования р.п. Арти».

При рассмотрении дела сторонами не оспаривалось, что ФИО2 с заявлением о заключении нового договора аренды или продлении старого договора аренды до истечения срока договора аренды № от 25.03.2011 к истцу не обращался.

Таким образом, условие, предусмотренное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствовало, оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления земельного участка без проведения торгов, не имелось.

В силу ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заключение нового договора аренды этого участка возможно только по результатам торгов, т.к. на спорном земельном участке отсутствуют принадлежащие ответчику объекты недвижимости и у последнего не имеется приоритетного права на заключение договора аренды на новый срок, предоставления ответчику земельного участка в аренду без торгов неправомерно поставило его в преимущественное положение перед иными возможными претендентами на получение этого участка в аренду, повлекло нарушение их прав и законных интересов, а также нарушение публичных интересов.

Поскольку оснований для продления срока действия договора аренды земельного участка с ФИО2 не имелось, то отсутствовали основания для начисления арендных платежей, пени.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно договора аренды земельного участка № от 25.03.2011, предметом договора являлся земельный участок с разрешенным использованием – под объект жилой застройки (жилой дом).

В соответствии с п. 8 Договора, все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной виде в форме дополнительного соглашения (п.8.1). Действие договора может быть прекращено случаях: - в любое время по письменному соглашению сторон, - по истечению срока, указанного в п. 2.1 Договора, если ко дню истечения срока действия договора сторонами не будет достигнуто соглашение о его пролонгации (п. 8.2).

Также судом установлено, что Решением Думы Артинского городского округа № 10 от 31.03.2016 внесены изменения в Карты градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки Артинского городского округа, утвержденных Решением Думы Артинского городского округа от 03.08.2007 года №55 «О правилах землепользования и застройки Артинского городского округа и схеме зонирования р.п. Арти», в соответствии с которым категория земельного участка с кадастровым номером № изменена на зону Р-2 – Зона парков, скверов, садов.

При этом, доказательств заключения дополнительного соглашения об изменении существенных условий договора аренды в части указания категории земель предоставленных в аренду, арендных платежей, а также соглашения о пролонгации договора аренды земельного участка, заключенного до истечения срока действия договора от 25.03.2011, суду не представлено.

Поскольку изменение категории использования в отношении спорного земельного участка является правовым основанием для расторжения договора, так как является существенным изменением обстоятельств, при наличии которых ФИО2 не заключил бы договор аренды земельного участка, а также учитывая отсутствие достижения письменного соглашения о продлении срока действия договора аренды, суд приходит в выводу об удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 о признании договора аренды расторгнутым.

Доводы представителя истца Комитета по управлению имуществом Администрации Артинского городского округа о применении к спорным правоотношениям п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, основаны на неверном толковании норм материального права.

Земельным кодексом Российской Федерации и Законом N 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениям, приведенными в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Вместе с тем, к возникшим правоотношениям подлежат применению нормы Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшие на момент заключения договора аренды с ФИО2

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, был регламентирован статьями 30, 31 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент предоставления земельного участка в аренду в 2011 году).

Таким образом, нормами Земельного кодекса Российской Федерации была предусмотрена необходимая процедура предоставления земельных участков для строительства индивидуального жилого дома и ведения подсобного хозяйства, которая предполагала публикацию соответствующего сообщения о проведении аукциона о предоставлении земельных участков для указанных целей и возможность предоставления земельного участка без проведения торгов при наличии только одной заявки.

При указанных обстоятельствах, суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом Артинского городского округа о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендным платежам, пени, удовлетворить встречное исковое заявление ФИО2 и признать договор аренды земельного участка от 25.03.2011 расторгнутым по истечении срока действия договора, то есть с 19.03.2016 года.

Требования о признании пролонгации договора аренды № от 25.03.2011 и взимания арендной платы за период с 18.03.2016 по 20.10.2021 незаконными, суд считает излишне заявленными, т.к. расторгнутый договор, безусловно, не предполагает его пролонгации и взимания арендной платы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 197-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом Администрации Артинского городского округа к ФИО2 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендным платежам, пени, отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к Комитету по управлению имуществом Администрации Артинского городского округа удовлетворить частично.

Считать договор аренды земельного участка № от 25.03.2011 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации Артинского городского округа и ФИО2, расторгнутым по истечении срока действия договора, то есть с 19.03.2016 года.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Артинский районный суд Свердловской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Волкова Е.В.

<данные изъяты>