Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Новокузнецке гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Дарекс Про» о досрочном расторжении договора, взыскании арендной платы и упущенной выгоды,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 просит расторгнуть договор аренды ... от ... года, заключенный между ней и ООО «Дарекс Про» в лице директора В.А.Д., производственного помещения площадью 210 кв.м по адресу: ... сроком с ... по ...; взыскать с ООО «Дарекс Про» в ее пользу задолженность по арендной плате в сумме 26 250 рублей; неустойку за просрочку арендных платежей в сумме 2625 рублей; упущенную выгоду в сумме 105 000 рублей; расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3877,50 рублей.

Требования мотивирует тем, что она является собственником части отдельно стоящего нежилого здания общей площадью 1516,9 м2, расположенного по адресу : ...

20 июля 2018 года ней и ООО «Дарекс Про» был заключен договор аренды вышеуказанного производственного помещения на срок с ... по ... Согласно п.4.1 договора арендная плата составляет 52 500 рублей в месяц без НДФЛ.

... ООО «Дарекс Про» заехали на арендуемую площадь, игнорируя п. 4.2 ДАННЫЕ ОБЕЗЛИЧЕНЫ..., то есть не оплатив арендную плату. Директор В.А.Д. объяснил несоблюдение пункта 4.2 договора аренды тем, что пока нет денег. Только ... поступила первая оплата.

...В.А.Д. оплатил половину положенной суммы - 26250 рублей. ... ответчик с угрозами убить истца и нанести ущерб ее имуществу, если она его не выпустит из помещения, начал вывозить свое имущество. Была вызвана полиция и написано заявление.

Ответчик сбежал из арендуемого помещения, не известив истца о расторжении договора «письменно и не позднее чем за два месяца», как того требует п.3.3 договора и перестал оплачивать арендную плату, оставив после себя на арендуемой площади 5 тонн крупногабаритного мусора.

... ответчику было направлено письмо с требованием в срок до ... устранить нарушения и заключить соглашение о досрочном расторжении договора аренды ... от ...

... директор В.А.Д. приехал к истцу и сказал, что получил письмо, с требованиями не согласен, что оплачивать ничего не собирается и чтобы она подавала в суд на расторжение договора. ...В.А.Д. освободил арендуемую площадь.

Арендатором первая оплата была задержана на 20 дней, а вторая оплата была внесена с опозданием и только 50% (26 250 рублей). Арендатор пользовался помещением до ..., поэтому арендатор обязан оплатить 26 250 рублей недоплаченную арендную плату, тем более договор аренды ... не расторгнут до сих пор, а значит ответчик арендную плату платить обязан.

Согласно п.6.3 договора за просрочку внесения арендных платежей, установленных настоящим договором, арендатору начисляется неустойка в размере 0,1% от суммы арендной платы за каждый день просрочки, а в случае неполной оплаты ежемесячной арендной платы, при условии, если недоплата составила более половины суммы ежемесячной арендной платы, указанная неустойка также может начисляться с суммы арендной платы. Выплата неустойки не освобождает арендатора от выполнения его основного обязательства.

52 500 X 0,1 % = 52,50 руб. в день X 20 дней=1050 рублей

52 500x0,1%= 52,50 руб. в день X 30 дней =1575 рублей

Общая сумма неустойки 2625 рублей.

Считает, что имеет право поставить вопрос о досрочном расторжении договора аренды. При этом требование закона в части предупреждения арендатора о необходимости исполнить обязательства ею исполнены.

Поскольку ответчик не предупредил её за два месяца о расторжении договора, он обязан возместить ей убытки в размере 105 000 рублей, т. е. плату за два месяца – ... года в соответствии с п.2 ст. 15 ГК РФ.

Условиями договора предусмотрено, что он может быть расторгнут путем предварительного уведомления одной из сторон договора за 2 месяца до предполагаемой даты выезда из помещения. Ответчик данное условие не выполнил, он просто выехал, и до ... не появлялся. ... он убрал свои вещи из арендуемого помещения. В связи с этим хочет, чтобы ответчик выполнил свои обязанности по договору аренды и заплатил аренду, неустойку за просрочку оплаты и упущенную выгоду, так как договор аренды был заключен на 11 месяцев, а из-за действий ответчика истец не получила предполагаемую выгоду, на которую рассчитывала при заключении договора. Кроме того, договор аренды продолжает на сегодняшний день свое действие, следовательно, ответчик продолжает нести обязанности по данному договору и должен заплатить 105 000 рублей за два месяца, до истечения которых он должен был меня предупредить о выезде из помещения.

Передача помещения при заключении договора аренды актом приема-передачи не оформлялась, стороны должны были это сделать, когда арендатор займет помещение полностью. Просит взыскать неустойку за период с ... по ..., то есть 20 дней просрочки оплаты аренды за первый период. Период второй неустойки составляет с ... по ..., то есть 30 дней. Полагает, что ответчик должен был письменно сообщить ей за 2 месяца о том, что он намерен съезжать, а поскольку он не предупредил, то должен заплатить за два месяца с ... по ... – 105 000 рублей.

Также пояснила, что у нее имеется журнал регистрации транспорта, в котором отмечается, кто и когда приходил или заезжал на транспорте. В журнале имеется запись о том, что ... ответчик вывозил мусор из арендуемого помещения. Журнал ведется каждый день, кроме субботы и воскресенья. Журнал ведут родственники истца, работников по найму у нее нет. В помещение она приходит в 7-30. Арендаторы сами просят, чтобы фиксировали время, когда приходят и уходят их работники. Она владеет на праве собственности частью отдельно стоящего нежилого здания общей площадью 1516,9 кв.м., расположенного по адресу: ... Здание представляет собой комплекс корпусов: 2, 3, 5. Корпус № 2 и 3 – это нежилые производственные помещения, корпус 5 – офисы. Ответчик работал в корпусе № 3, в которое он попадал через вахту.

Факт выдачи ответчику расписки не отрицала, но эта расписка о расчете за аренду по состоянию на .... Просит расторгнуть договор с ... на основании того, что ответчик два раза несвоевременно и не в полном объеме внес платежи за арендуемое помещение.

Представитель ответчика ООО «Дарекс Про» - директор В.А.Д. исковые требования признал частично, согласился с требованием о расторжении договора, не оспаривал факта аренды спорного помещения. Не согласен с тем, что должен оплатить истцу 26 250 рублей за аренду, так как у него есть расписка от истца, согласно которой он заплатил все арендные платежи. Свое оборудование он поставил в помещении истца в 20 числах июля 2018 года, к использованию арендованного помещения приступил .... Не отрицал, что ... он арендную плату не внес, но внес ее через 6 дней, неустойку за данную просрочку признал. Остальные платежи он вносил в срок или заранее, но доказательств этого у него нет, так как стороны ничего не подписывали. Фактически договорные отношения между истцом и ответчиком прекратились ..., когда ответчик расплатился по всем платежам, что подтверждается распиской истца. Но истец сама мешала ему ... и ... вывезти оборудование, запрещала ответчику осуществлять какие-либо действия, связанные с освобождением спорного помещения. Ответчик стал вывозить оборудование из-за поведения истца, которая всячески мешала работать, отказалась предоставить ответчику возможность работать дополнительно в ночную смену, в связи с чем, он решил найти другое помещение. Поскольку акт приема-передачи помещения не составлялся, то он просто выехал из помещения истца. Перед тем, как съехать из помещения, ответчик поставил истца в известность о расторжении договора аренды. С требованиями о взыскании упущенной выгоды в сумме 105 000 рублей не согласен, так как устно извещал истца о расторжении договора аренды. Спорное помещение освободил ..., вывезя мусор, оплату аренды по ... он не производил.

Свидетель И.Л.Ю. суду пояснил, что работал в ООО «Дарекс Про» с ... по ... мастером участка. Ему известно, что ответчик у истца арендовал спорное помещение, в котором они работали. Не мог пояснить с какой даты ООО «Дарекс Про» арендовало спорное помещение и когда фактически его освободило. В процессе работы в спорном помещении между истцом и директором были постоянные разборки. Также было отключение мостового крана, который они использовали во время работы. Для крана нужно было попасть к пульту управления, который был закрыт на замок. Об этом они сообщали работодателю. О причинах отключения крана им не говорили. Если кран не работал, то им выдавалось другое задание. По состоянию на ... ООО «Дарекс Про» работало уже в другом помещении, расположенном по ..., но в другом корпусе. В спорном помещении был контрольно - пропускной режим, на вахте были две женщины – дежурных, которые работали по 12 часов. Это были наемные рабочие. Насчет журнала регистрации ему ничего неизвестно. Он просто проходил мимо дежурных, фиксировали ли они его приход и уход, не знает. Он оставлял свои данные, поэтому они его должны были знать. После ..., после того как ООО «Дарекс Про» выехало из арендуемого помещения, на территорию бывшего арендуемого помещения работников не пускали, о чем ему известно со слов другого сотрудника. Пояснил, что в спорном помещении были и другие арендаторы в период, когда его арендовало ООО «Дарекс Про».

Свидетель К.А.Р. суду пояснил, что работает в ООО «Дарекс Про» слесарем ... года. Трудовую деятельность осуществляет по адресу: ..., корпус не помнит. Сначала он работал в одном цехе, потом организация переехала в другой. В первом цехе, где он работал с ... по ..., арендодателем был истец. Конкретную дату и причину освобождения арендуемого помещения он не знает. Между истцом и ответчиком был спор относительно площади арендованного помещения, по поводу арендной платы ему ничего не известно. В конце ... года, в его смену был случай, когда приезжала машина за мусором, но сторож не смог открыть им ворота, так как истец забрала у него ключ.

Бывали случаи, что истец не пускала на территорию машины с металлом, которые приезжали для работы, отключала кран. Это препятствовало ООО «Дарекс Про» в осуществлении деятельности.

Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит часть отдельно стоящего нежилого здания общей площадью 1516,9 кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: ... (л.д.7,8).

... между ФИО1 и ООО «Дарекс Про» в лице директора В.А.Д. заключен ДАННЫЕ ОБЕЗЛИЧЕНЫ... аренды нежилого помещения.

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование производственное помещение площадью 210 кв.м. по адресу: ... для производства машин и оборудования и обязуется вносить арендную плату в размерах и в сроки, определенные договором.

В соответствии с п. 2.1 договора договор заключен на срок с ... по ....

В соответствии с абз. 4, 6 п. 3.3 договора арендатор обязуется вносить арендные платежи в сроки, установленные п.4.2 настоящего договора, а также ежемесячно 15 числа оплачивать электроэнергию; письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении объекта аренды не позднее, чем за два месяца.

В соответствии с п.п. 4.1, 4.2 договора арендная плата составляет 52 500 рублей в месяц, без учета НДФЛ. Оплата производится в порядке предоплаты 20 числа каждого месяца любым не запрещенным законом способом.

В соответствии с абз.1 п. 5.1 договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор принудительному выселению в десятидневный срок в следующих случаях - если арендатор два и более раз нарушил сроки и размер внесения арендной платы, установленные п. 4.2. договора.

В соответствии с п. 6.3 договора за просрочку внесение арендных платежей, установленных настоящим договором, арендатору начисляется неустойка в размере 0,1% с суммы арендной платы за каждый день просрочки, а в случае неполной (уплаты ежемесячной арендной платы, при условии, если недоплата составила более половины суммы ежемесячной арендной платы, указанная неустойка также может начисляться с суммы арендной платы. Выплата неустойки не освобождает арендатора от выполнения его основного обязательства (л.д.9-12).

Как установлено судом и не отрицается сторонами, арендная плата ответчиком вносилась в нарушение условий договора, с нарушением сроков оплаты: вместо 20 июля оплата была внесена ..., и вместо 20 августа – ... в размере 50 %, т. е. 26 250 рублей.

Также судом установлено, что акт приема – передачи арендованного помещения между сторонами не составлялся, поэтому суд исходит из фактически установленных по делу обстоятельств.

Использовать арендованное помещение ответчик начал ... а прекратил в нем работать ..., что подтверждается как пояснением истца, так и письменными доказательствами.

Как следует из пояснений ФИО1, ... она отправила в адрес ООО «Дарекс Про» письмо с требованием в срок до ... заключить с ней соглашение о досрочном расторжении договора аренды. Данное требование ответчиком было получено, однако такое соглашение составлено не было.

Из письменных доказательств, а также из пояснений истца, показаний свидетеля К.А.Р. следует, что фактически ООО «Дарекс Про» перестало использовать спорное нежилое помещение для осуществления своей деятельности ..., освободив его от своего имущества и вывезя из него мусор. Данный факт также подтверждается представленным ответчиком актом ... от ... об оказании ООО «Дарекс Про» транспортных услуг по перевозке груза (вывозу мусора), копией журнала регистрации транспорта по адресу: ... (л.д.43).

Суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды ... от ..., заключенного между ФИО1 и ООО « Дарекс Про» с ... (а не с ... как просит истец), поскольку арендатор два раза нарушил сроки и размер внесения арендной платы и фактически ... прекратил использование производственного помещения площадью 210 кв.м по адресу: ...

Представитель ответчика ООО «Дарекс Про» относимых, допустимых и достоверных доказательств освобождения производственного помещения площадью 210 кв.м по адресу: ...... суду не представил.

Показания свидетелей и акт об оказании транспортных услуг ... от ... такими доказательствами не являются, поскольку свидетели не могли назвать даты, когда фактически было освобождено спорное помещение, а в акте не указано, по какому адресу будут оказаны услуги по перевозке груза, вывозу мусора (л.д.39).

Кроме того, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца о взыскании с ООО « Дарекс Про» в пользу истца задолженности по арендной плате за период с ... по ... в сумме 26 250 рублей подлежат удовлетворению, так как ответчик не оспаривал факт невнесения арендной платы за данный период, не представил суду доказательств внесения истцу арендной платы за период с ... по ....

Расписка от ..., достоверность которой истцом не опровергалась, свидетельствует о том, что она не имеет претензий по поводу арендной платы ООО « Дарекс Про» по договору аренды ... от ... по состоянию на ... (л.д. 31).

Кроме того, как установлено судом, ответчик допустил просрочку внесения арендного платежа за ..., которая составила за период с ... по ... 20 дней. Данное обстоятельство представителем ответчика не оспорено.

Ответчик ООО «Дарекс Про» допустил неполную уплату ежемесячной арендной платы за август 2018 года в размере 26 250 рублей, которая составила за период с ... по ... 30 дней.

В связи с чем, с ответчика следует взыскать неустойку, общий размер которой составляет 2 625 рублей: за первый период просрочки 1 050 рублей = (52 500 X 0,1 % X 20 дней), за второй период 1 575 рублей = (52 500 x 0,1% X 30 дней).

Расчет неустойки, произведенный истцом, ответчиком не оспаривался, судом проверен и принимается как арифметически верный.

Однако требование истца о взыскании с ответчика упущенной выгоды в сумме 105 000 рублей суд считает не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также не полученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Для взыскания с ответчика убытков, в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо одновременное существование трех условий: наличие самих убытков, вины ответчика в причинении убытков и наличие между убытками и виновными действиями ответчика прямой причинно-следственной связи.

Суд полагает, что истцом не доказано наличие убытков, а также одновременное существование указанных выше трех условий.

Из содержания договора аренды от ...... (п.3.3) следует, что арендатор обязан письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении объекта аренды не позднее, чем за два месяца. Однако данный договор не содержит условий о том, что освобождение арендатором объекта аренды влечет впоследствии расторжение данного договора.

Таким образом, нарушение ответчиком п. 3.3 договора и неизвещение арендодателя за 2 месяца до ... о том, что арендатор намерен освободить объект аренды, не свидетельствует о том, что ответчик своими виновными действиями причинил истцу убытки в виде упущенной выгоды.

Кроме того, суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды ... от ... с ...

При таких обстоятельствах, утверждать, что истец лишился арендной платы за ... вследствие действий ответчика и это является упущенной выгодой, оснований не имеется.

Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, в том числе относятся расходы на оплату услуг представителей, почтовые расходы, другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Судом установлено, что истцом в связи с обращением в суд понесены расходы в виде государственной пошлины в размере 3877,50 рублей, что подтверждается квитанцией (л.д.65).

В связи с тем, что требования истца подлежат удовлетворению в части, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца и взыскании с ответчика в его пользу судебных расходов по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в размере 1066, 25 руб.

Руководствуясь ст. 194 -199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Расторгнуть заключенный ... между ФИО1 и ООО «Дарекс Про» договор аренды ... производственного помещения, площадью 210 кв.м, расположенного по адресу г... с ... года.

Взыскать с ООО «Дарекс Про» в пользу ФИО1 арендную плату с ... по ... в размере 26 250 рублей, неустойку в размере 2 625 рублей, государственную пошлину в размере 1 066,25 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме – 03.12.2018 года.

Судья О.А. Ермоленко