Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Бетевой О.А. к ООО Специализированный застройщик ФСК «Западный луч» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, расходов на устранение недостатков, компенсации морального вреда, штрафа, по встречному исковому заявлению ООО Специализированный застройщик ФСК «Западный луч» к Бетевой О.А. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Бетева О.А. обратилась в суд с иском к ООО Специализированный застройщик ФСК «Западный луч», в редакции уточненного искового заявления от 21.09.2021г., просила взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта строительства по договору участия в долевом строительстве № от 06.12.2018г. в размере 1243,38 рублей; уменьшить цену договора участия в долевом строительстве на 106736 рублей и взыскать с ответчика в пользу истца излишне уплаченные денежные средства в размере 106736 рублей; взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за отказ в возврате излишне уплаченных денежных средств в размере 106736 рублей, взыскать компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей и штраф согласно Закона о защите прав потребителей (том 2 л.д. 144-145).

В обоснование иска указано, что между ООО Специализированный застройщик ФСК «Западный луч» (Застройщик) и Бетевой О.А. (Дольщик) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № от 06.12.2018г. По условиям договора застройщик обязан построить жилой дом (стр. №) в Центральном районе г. Челябинска и передать дольщику однокомнатную квартиру <адрес> общей площадью 35,48 кв.м, площадью балкона 1,09 кв.м с коэффициентом 0,3, приведенной площадью – 36,57 кв.м за цену 1554225 рублей (цена определена из расчета 42500 рублей за 1 кв.м. приведенной площади). Обязательства по передаче квартиры застройщик обязался выполнить в срок не позднее 31.03.2020г. После сдачи дома присвоен адрес: <адрес>. Истец выполнил перед ответчиком свое обязательство по оплате объекта долевого участия в полном объеме. Спорная квартира была принята истцом по акту приема-передачи лишь 28.12.2020 года. Кроме передачи объекта строительства с просрочкой срока, объект был также передан с недостатками. В квартире вместо балкона была построена лоджия. Согласно проектно-сметной документации балкон должен был быть остеклен, однако квартиру передали с лоджией, не имеющей остекления. Расходы по остеклению балкона согласно заключения специалиста составляют 106736 рублей.

ООО Специализированный застройщик ФСК «Западный луч» обратилось в суд с встречным исковым заявлением к Бетевой О.А., с учетом дополнений к встречному исковому заявлению просило взыскать с Бетевой О.А. задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере 65025 рублей (том 1 л.д. 134-138).

В обоснование встречных требований указало, что по акту приема-передачи Бетевой О.А. был передан объект большей площади, нежели чем предусмотрено условиями договора. Таким образом, истец должна доплатить разницу в цене в результате увеличения площади объекта строительства.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена, направила в материалы дела заявление о рассмотрении дела без её участия.

Представитель истца Емельянов П.Ю. в судебном заседании поддержал исковые требования в редакции уточненного искового заявления от 21.09.2021г., возражал против удовлетворения встречных требований.

Представитель ответчика Шуман М.А. в судебном заседании, возражала по заявленным требованиям, встречные исковые требования поддержала, заявила ходатайство о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к неустойке и штрафу.

Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд полагает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, а встречные исковые требования подлежащими отклонению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что между ООО Специализированный застройщик ФСК «Западный луч» (Застройщик) и Бетевой О.А. (Дольщик) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес>/ЗЛ от 06.12.2018г. (том 1 л.д. 9-21).

По условиям договора застройщик обязан построить жилой дом (стр. №) в <адрес> и передать дольщику однокомнатную <адрес> на 7 этаже общей площадью 35,48 кв.м, площадью балкона 1,09 кв.м с коэффициентом 0,3, приведенной площадью – 36,57 кв.м за цену 1554225 рублей (цена определена из расчета 42500 рублей за 1 кв.м. приведенной площади).

Обязательства по передаче квартиры застройщик обязался выполнить в срок не позднее 31.03.2020г.

После сдачи дома присвоен адрес: <адрес>.

Истец выполнил перед ответчиком свое обязательство по оплате объекта долевого участия в полном объеме.

Истцом 22.10.2020 года направлялась в адрес ответчика претензия о несвоевременной сдаче объекта (том 1 л.д. 35). 12.11.2020г. истцом также направлялось письмо с претензиями относительно качества объекта (том 1 л.д. 39).

Спорная квартира была принята истцом по акту приема-передачи 28.12.2020 года (том 1 л.д. 59). В соответствии с обмерами БТИ, согласно акта приема-передачи площадь квартиры составила 38,1 кв.м, площадь лоджии/балкона с понижающим коэффициентом составила 2,1 кв.м, общая площадь без неотапливаемых помещений составила 36,0 кв.м.

Согласно акта осмотра объекта долевого строительства от 28.12.2020г. выявлено отсутствие витражных ограждающих конструкций лоджии, что противоречило условиям договора № от 06.12.2018г., Приложение № 1, п. 3.1., строка 4.

Как объясняет представитель ответчика, впоследствии после заключения договора изменилась проектно-сметная документация на дом. Изменения проектно-сметной документации до дольщиков не доводились, дополнительные соглашения к договорам не заключались.

Судом установлено, что первоначально по условиям рабочей документации на дом, составленной в 2018г. было предусмотрено остекление балконов квартиры № (том 2 л.д. 134).

Впоследствии в 2019-2020 г.г. произошло изменение рабочей документации в части раздела «Архитектурно-строительные решения». В соответствии с измененной рабочей документацией остекление балконов квартир № отсутствовало (том 1 л.д. 133).

Поскольку квартира Бетевой О.А. была передана без остекления балкона, выполнение которого было предусмотрено условиями договора, истец считает, что цена договора должна быть уменьшена на стоимость работ, необходимых для остекления балкона.

Истец представила в материалы дела заключение специалиста о стоимости работ, услуг и материалов, необходимых для остекления балкона в квартире в соответствии с проектно-сметной документацией, существовавшей на дату заключения договора. Согласно заключения специалиста от 20.09.2021г. стоимость таких работ, услуг и материалов составляет 106736 рублей (том 2 л.д. 146-210).

Судом разъяснено право сторонам заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения размера затрат, необходимых для остекления балкона.

Истец и ответчик отказались ходатайствовать о назначении по делу судебной экспертизы, о чем имеется их подпись в протоколе судебного заседания.

По условиям договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома истец оплатила стоимость строящейся квартиры с учетом устройства витражной ограждающей конструкции лоджии (п. 3 Приложения № 1 к договору).

Таким образом, стоимость невыполненных застройщиком работ должна быть возмещена истцу.

Поскольку заключение специалиста от 20.09.2021г. ответчиком не оспорено, ходатайствовать о назначении по делу судебной экспертизы ответчик отказался, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в счет устранения недостатков в размере 106736 рублей.

В досудебном порядке истец обращались к ответчику с претензией в связи с выявлением строительных недостатков.

Согласно ст. 23 ФЗ «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Требование о взыскании неустойки заявлено за период с 23.12.2020г. по 02.07.2021г. из заявленного истцом расчета: 106736 х 0,01 х 222 составляет 236953,92 рублей.

Истец просит взыскать неустойку в размере 106736 рублей.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 1 статьи 333 названного Кодекса установлено, что, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Данные положения согласуются с разъяснениями, данными в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года.

Учитывая изложенные обстоятельства, положения норм права, регулирующих правоотношения сторон, и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации в их взаимосвязи, суд при определении размера подлежащей взысканию неустойки вправе применить пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить ее размер в случае установления явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательств.

При этом суду необходимо исследовать вопрос исключительности случая нарушения ответчиком взятых на себя обязательств и допустимости уменьшения размера взыскиваемой неустойки в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, имущественного положения истца и других заслуживающих внимания обстоятельств.

В этой связи суд приходит к выводу о возможности взыскания с ответчика в пользу истца неустойки в заявленном размере.

В силу положений ч.1 ст.8, ч.1 ст.12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч.1 ст.6 того же Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч.2 ст.6 названного Федерального закона).

Судом установлено, что обязательства по передаче объекта строительства ответчиком не исполнены, что в силу закона влечет обязанность ответчика по выплате неустойки, предусмотренной ст.6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истец вправе претендовать на получение с ответчика неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с 01.08.2019г. до сдачи объекта по акту приема-передачи.

Между тем, согласно Постановления Правительства РФ от 02.04.2020г. № 423, в связи с пандемией коронавируса правительство установило, в частности, что с 3 апреля 2020 года до 1 января 2021 года не начисляется неустойка:

- за нарушение дольщиком срока внесения платежа по договору участия в долевом строительстве (ДДУ);

- нарушение застройщиком срока передачи дольщику объекта долевого строительства.

Таким образом, по настоящему делу с 03.04.2020г. неустойка начислена быть не может.

Истец уточнил исковые требования и просит взыскать неустойку за нарушение срока передачи объекта строительства по договору участия в долевом строительстве № 4/2-185/ЗЛ от 06.12.2018г. только за два дня (с 01.04.2020г. по 02.04.2020г.) в размере 1243,38 рублей. Расчет истца 1554225 Х 6% Х 2 /150 = 1243,38 рублей, исходя из ключевой ставки 6 % приведен в письменном ходатайстве (том 2 л.д. 3).

В этой части требований суд принимает решение по заявленным требования истца и взыскивает с ответчика в пользу истца неустойку в размере 1243,38 рублей.

В силу статьи 15 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Определяя размер компенсации морального вреда, суд, оценивая характер нравственных страданий, причиненных истцу, с учетом принципа разумности и справедливости, приходит к выводу о том, что соразмерной суммой компенсации морального вреда является сумма в размере 1 000,00 руб. в пользу истца.

Поэтому с ответчика в пользу истца необходимо взыскать компенсацию морального вреда в размере 1 000 рублей.

Статьей 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300 – 1 «О защите прав потребителей» предусмотрено, что при удовлетворении требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Судом в пользу истца присуждено 106736рублей, кроме этого неустойка в размере 107979,38 рублей, моральный вред 1 000 рублей, соответственно 50 % штрафа от указанной суммы составит 107357,69 рублей.

В соответствии со ст. 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 февраля 2000 года № 263-0 указано, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки (штрафа) в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

Поэтому в ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве, а об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства.

Суд с учетом обстоятельств дела, учитывая период просрочки, сумму задолженности, считает возможным снизить размер штрафа до 25 000 рублей в пользу каждого из истцов.

Относительно заявленных встречных исковых требований суд приходит к следующему.

Судом установлено, что дополнительных соглашений к договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома не заключалось. По условиям договора застройщик обязан был передать дольщику однокомнатную квартиру № общей площадью 35,48 кв.м, площадью балкона 1,09 кв.м с коэффициентом 0,3, приведенной площадью – 36,57 кв.м.

Между тем застройщик в одностороннем порядке отступил от условий договора и построил объект большей площадью. Так согласно акта приема-передачи площадь квартиры составила 38,1 кв.м, площадь лоджии/балкона с понижающим коэффициентом составила 2,1 кв.м, общая площадь без неотапливаемых помещений составила 36,0 кв.м.

При этом застройщик самовольно увеличил площадь неотапливаемых помещений и построил лоджию/балкон большей площадью более чем на 1 кв.м. с понижающим коэффициентом 0,3.

При этом площадь квартиры составила 36,0 кв.м, а по договору должна была быть 35,48 кв.м. Таким образом, увеличение площади квартиры без неотапливаемых помещений произошло всего на 3,07 %. Договором предусмотрено допустимое отклонение площади объекта =/- 3% (п. 2.3. договора).

При этом по условиям этого же пункта договора не допускается существенное изменение характеристик объекта. Стороны договорились, что под существенными изменениями характеристик объекта понимается отклонение размера объекта в сторону увеличения или изменения более чем 3%.

Увеличение площади балкона более чем на 92% является существенным нарушением условий договора со стороны застройщика и не может повлечь за собой наступление негативных последствий для дольщика.

Таким образом, суд приходит к выводу, что застройщик в одностороннем порядке отступил от условий договора, которые вызвали удорожание объекта строительства.

В этой связи суд приходит к выводу, что оснований для взыскания денежных средств с Бетевой О.А. в пользу ООО Специализированный застройщик ФСК «Западный луч» не имеется.

На основании статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, от уплаты которой истец была освобождена, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, то есть в размере 5647,15 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Бетевой О.А. к ООО Специализированный застройщик ФСК «Западный луч» удовлетворить частично.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик ФСК «Западный луч» в пользу Бетевой О.А. в счет устранения недостатков 106736 рублей, неустойку в размере 107979,38 рублей, компенсацию морального вреда в размере 1 000 рублей, штраф в размере 25 000 рублей.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО Специализированный застройщик ФСК «Западный луч» к Бетевой О.А. отказать.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик ФСК «Западный луч» госпошлину в местный бюджет в сумме 5647,15 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд, через Тракторозаводский районный суд г.Челябинска, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Н.В.Левинская