Гражданский кодекс часть 1

14 марта 2012 года Новгородский районный суд Новгородской области в составе председательствующего судьи Степановой Ю.Н., при секретаре Татарашвили В.С. с участием

представителей истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ООО «Кофе Ленд» ФИО1, ФИО2,

ответчика по первоначальному иск и истца по встречному иску ФИО3 и его представителя ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Кофе Ленд» к ФИО3 об обязании устранить препятствия в пользовании нежилым помещением, расположенным по адресу В.Новгород, ул., запрете пользования нежилым помещением, расположенным по адресу В.Новгород, ул. во время действия заключенного с ООО «Кофе Ленд» договора аренды, по встречному иску ФИО3 к ООО «Кофе Ленд» о признании договора аренды от года, заключенного между ФИО3 и ФИО1 как арендодателями и ООО «Кофе Ленд» как арендатором прекращенным с года в связи с истечением его срока, запрете ООО «Кофе Ленд» пользования нежилым помещением, расположенным по адресу В.Новгород, ул..

установил:

ООО «Кофе Ленд» обратилось в суд с названным иском, указав в обоснование, что между ООО «Кофе Ленд» с одной стороны и ФИО3 и ФИО1 с другой стороны заключен трехсторонний договор аренды, по условиям которого ФИО3 и ФИО1 предоставили за плату АО временное владение и пользование истцу нежилое помещение, расположенное по адресу: В.Новгород ул.. Помещение используется истцом в качестве пункта питания. ФИО3 демонтировал замки входных дверей, отключил электричество, убрал оборудование и мебель, находящиеся в кафе, расположил в помещении свое оборудование и мебель. С указанного времени в помещении кафе постоянно присутствуют посторонние люди, которые представляются доверенными лицами ФИО3 ООО «Кофе Ленд» пользуется нежилым помещением на основании договора аренды, заключенного года на срок с года по года. В соответствии с условиями договора, если ни одна из сторон не известит другую сторону в письменной форме о своем желании расторгнуть договор, он считается пролонгированным на следующий календарный год. Поскольку в указанный срок заявлений от ФИО3 и ФИО1 не поступало, договор считается действующим, а действия ответчика являются незаконными, поскольку они препятствуют работе кафе.

ФИО3 предъявил к ООО «Кофе Ленд» встречные исковые требования, в соответствии с которыми просил признать договор аренды от года заключенный между ФИО3 и ФИО1 как арендодателями и ООО «Кофе Ленд» как арендатором прекращенным с года в связи с истечением его срока, запретить ООО «Кофе Ленд» пользование нежилым помещением с кадастровым номером , расположенным по адресу В.Новгород, ул. В обоснование требований ФИО3 указал, что он, как сособственник нежилого помещения не желает продолжения договорных отношений с ООО «Кофе Ленд» по аренде данного помещения. В ноябре 2011 года в соответствии с п.5.2 договора аренды он направил в адрес ООО «Кофе Ленд» уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения с года. Данное почтовое отправление представителями ООО «Кофе Ленд» получено не было несмотря на то, что четырежды сотрудниками почтового отделения извещения вручались работникам ООО «Кофе Ленд». Действия руководителя по уклонению от получения уведомления не могут являться основанием для нарушения его прав как собственника на использование и распоряжение принадлежащим имуществом. Срок действия договора истек, он как арендодатель возражал против пролонгирования договора на следующий период, о чем уведомил арендатора, в связи с чем договор должен быть признан прекратившим свое действие. Кроме того, его намерение расторгнуть договор аренды с ООО «Кофе Ленд» было известно руководителю ООО «Кофе Ленд» из уведомления, которое он еще в сентябре 2011 года направлял в адрес ответчика и которое было получено ФИО1 На данное письмо ФИО1 ответила, что договор действует до года, с чем он согласился.

В судебном заседании представители истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ООО «Кофе Ленд» поддержали исковое заявление, возражали против удовлетворения встречного иска, дополнительно пояснили, что ООО «Кофе Ленд» и ФИО1 уведомления о расторжении договора аренды от года не получали, в связи с чем полагали договор продленным на следующий год в соответствии с условиями договора. Кроме того, ФИО3 является собственником 1/2 доли спорного жилого помещения. Поскольку распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников, то ФИО3 не имеет полномочий на расторжение договора и выдворение ООО «Кофе Ленд», без предварительного согласия второго собственника, которым является ФИО1, ей ФИО3 уведомления о намерении расторгнуть договор не направлялись.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО3, его представитель ФИО4 иск не признали, поддержали встречное исковое требование, дополнительно пояснив, что ФИО1 с сентября 2011 года достоверно известно о его намерении отказаться от продления действия договора аренды, заключенного между ним, ФИО1 и ООО «Кофе Ленд».

В судебное заседание третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, ОАО «Сбербанк России» не явилось, о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, о причинах неявки не сообщило.

Заслушав представителей истца, ответчика и его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО1 и ФИО3 являются участниками долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: В.Новгород ул. каждый по 1/2 доле в праве. Указанное обстоятельство подтверждается договором купли-продажи от года, свидетельствами о регистрации права от года.

Указанное нежилое помещение было приобретено в собственность ФИО3 и ФИО1 с использованием заемных средств по договору ипотеки №. Согласно выписке и письму ОАО «Сбербанк России» от года кредитный счет закрыт в связи с погашением суммы задолженности

Согласно договору аренды от года, заключенному между ФИО3, ФИО1 как арендодателями и ООО «Кофе Ленд» как арендатором (далее - Договор) арендодатели предоставляют арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: В.Новгород ул..

Как следует из условий Договора, он заключен на срок с года по года. (п.5.1). Согласно акту приема-передачи объекта в аренду, ООО «Кофе Ленд» приняло в аренду спорное нежилое помещение с года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 5.2 Договора предусмотрен порядок расторжения договора аренды, в соответствии с которым если ни одна из сторон за 30 дней до истечения срока действия договора не известит другую сторону в письменной форме о своем желании расторгнуть договор, он считается пролонгированным на следующий календарный год.

По смыслу приведенных выше норм, если стороны предусмотрели, что по истечении срока действия договора аренды он пролонгируется на тот же срок, но не указали, сколько раз допускается такая пролонгация, то это допустимо только один раз, после чего договор может быть возобновлен на неопределенный срок по правилам ст. 610 ГК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса). При этом, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Уведомлением от 21.11.2011ФИО3 сообщил ООО «Кофе Ленд» о расторжении Договора аренды с года, предложив ООО «Кофе Ленд» к названному сроку освободить указанное помещение, подписать акт приемки-передачи, передать ключи от помещения.

Обстоятельства направления данного уведомления подтверждены квитанцией почтового отправления с простым уведомлением и описью вложения с оттиском почтового штемпеля от 21.11.2011 года. Уведомление от 21.11.2011 года ООО «Кофе Ленд» не получено, возвращено заявителю, вместе с этим, как следует из информационного письма УФП Новгородской области - филиал ФГУП «Почта России» данное почтовое отправление поступило в ОПС Великий Новгороде 173007 25.11.2011 года, вторичные извещения доставлялись 02.12.2011 года, 09.12.2011 года, 14.12.2011 года, 22.12.2011 года и вручались работкам ООО «Кофе Ленд». 26.12.2011 года почтовое отправление возвращено отправителю за истечением срока хранения. Указанные факты ответчик не оспаривал.

С учетом установленных обстоятельств, руководствуясь статьей 610 Гражданского кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что истец реализовал свое право на отказ от пролонгации договора аренды, в связи с чем договор аренды от года прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который он был заключен.

При этом, суд отклоняет доводы представителя ООО «Кофе Ленд» ФИО1 о том, что она не была уведомлена об отказе арендодателя от договора аренды, поскольку факт вручения представителям ООО «Кофе Ленд» почтовых извещений подтвержден в судебном заседании, обстоятельства не получения почтового отправления с уведомлением о расторжении договора были обусловлены действиями руководства ООО «Кофе Ленд», уклонившегося от их получения.

В связи с этим, обстоятельство не вручения ООО «Кофе Ленд» письма от 21.11.2011 года не имеет юридического значения для оценки волеизъявления арендодателя о прекращении договора аренды и об отказе от его перезаключения (возобновления) на новый срок после окончания действия договора.

Также суд оценивает как надлежащее доказательство представленное ФИО3 требование об освобождении помещения от 13 сентября 2011 года, направленное в адрес ООО «Кофе Ленд», и полученное представителем организации согласно отметке на уведомлении о вручении, и приходит к выводу о том, что ФИО1 была извещена о намерении ФИО3 прекратить договорные отношения с ООО «Кофе Ленд» с момента получения уведомления - в сентябре 2011 года. Доводы ФИО1 о том, что полученное ООО «Кофе Ленд» письмо от ФИО3 не содержало уведомления о расторжении (прекращении) договора аренды, а содержало информацию, не имеющую отношения к аренду спорного жилого помещения, не могут быть признаны состоятельными, поскольку суду не представлено доказательств наличия между сторонами иных, не обусловленных договором аренды правоотношений.

Кроме того, соответствующие действия арендодателя ФИО3, о которых заявляет арендатор в иске (прекращение доступа арендатора в арендуемые помещения, замена дверных замков), суд оценивает как безусловное свидетельство того, что арендодатель возражал против возобновления действия договора, а также и того, что арендатор знал о том, что арендодатель возражал против возобновления действия договора.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии обусловленном договором.

Поскольку договор аренды от года прекратил свое действие, а у ООО «Кофе Ленд» отсутствуют правовые основания для удержания спорного нежилого помещения, суд приходит к выводу об обоснованности требований ФИО3 об освобождении и передаче арендодателю нежилого помещения.

При указанных обстоятельствах не подлежат удовлетворению встречные исковые требования ООО «Кофе Ленд» об обязании ФИО3 устранить препятствия в пользовании спорным нежилым помещением и о запрете пользования спорным нежилым помещением во время действия договора аренды от года, поскольку договор аренды прекращен с года в связи с окончанием срока его действия и отказа арендодателя от продления срока действия договора.

Доводы представителя ООО «Кофе Ленд» о том, что ФИО3, являясь собственником 1/2 доли в праве собственности на спорное нежилое помещение, не имел права принимать решение о расторжении договора аренды в отсутствие одобрения остальных сособственников, а именно ФИО1, не могут быть признаны состоятельными. Правовым основанием исковых требований ФИО3 к ООО «Кофе Ленд» об освобождении помещения является не досрочное расторжение договора аренды, а признание договора прекращенным в связи с истечением срока его действия при наличии возражений со стороны арендодателя на возобновление договора аренды на неопределенный срок.

При этом право одного из арендодателей как самостоятельной стороны договора аренды заявить о своем несогласии с продлением действия договора аренды не обусловлено наличием согласия остальных собственников. При отсутствии такого согласия спор между собственниками подлежит разрешению в рамках определения порядка пользования собственниками принадлежащим им имуществом.

Вместе с этим суд не усматривает оснований для удовлетворения требований ФИО3 в части установления запрета деятельности ООО «Кофе Ленд» в указанном нежилом помещении, поскольку решение суда о признании договора аренды прекращенным является безусловным основанием для прекращения деятельности ООО «Кофе Ленд» в нежилом помещении, расположенном по адресу: В.Новгород ул.Чудинцева дом 7, и освобождения помещения с передачей его арендодателю. Кроме того, стороны не лишены возможности наделить ООО «Кофе Ленд» правом пользования спорным помещением по каким-либо иным основаниям или на иных условиях.

Так как решение состоялось в пользу ФИО3 истца, с ООО «Кофе Ленд» в его пользу в соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ надлежит взыскать расходы по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Кофе Ленд» к ФИО3 об обязании устранить препятствия в пользовании нежилым помещением, запретить ФИО3 использование нежилого помещения, расположенного по адресу: В.Новгород ул. отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 к ОО «Кофе Ленд» удовлетворить частично.

Признать договор аренды от года заключенный между ФИО3 и ФИО1 с одной стороны и Обществом с ограниченной ответственностью «Кофе Ленд» с другой стороны прекращенным с 31 декабря 2011 года.

В удовлетворении остальных требований ФИО3 отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Кофе Ленд» в пользу ФИО3 госпошлину в сумме 400 рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда подачей апелляционной жалобы через Новгородский районный суд Новгородской области в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий Ю.Н. Степанова

Мотивированное решение изготовлено 29.03.2012 года.