Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 ФИО11 к ООО «Реал Эстэйд» об обязании заключить договор купли-продажи недвижимости на иных условиях,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО «Реал Эстэйд» об обязании заключить договор купли-продажи недвижимости на иных условиях, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «Реал Эстэйд» был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии с п.1.1 предварительного договора, стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи двухкомнатной <адрес>, общей площадью 68, 53 кв.м., расположенной на 2 этаже строящегося пятиэтажного жилого дома <адрес>. Согласно п.1.4. предварительного договора, строительство жилого дома будет строго осуществлено по проекту (Положительное заключение Государственной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ№) в срок до 01 марта 2013 года. Пункт 2.1 предварительного договора предусматривает, что стоимость квартиры составляет <данные изъяты> рублей. 30 мая 2012 года и 1 июня 2012 года истица выполнила свои обязательства по оплате авансовых платежей в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается квитанциями. 07 октября 2016 года ФИО3 получила от ООО «Реал Эстэйд» письмо с предложением заключить основной договор купли-продажи квартиры с приложением проекта основного договора, в соответствии с которым общая площадь <адрес> составляет 64 кв.м., что на 4,53 кв.м. меньше площади, указанной в предварительном договоре купли-продажи, при этом п.3 проекта договора стоимость квартиры устанавливается в размере <данные изъяты> рублей, как предусмотрено предварительным договором купли-продажи спорной квартиры. Она не согласна с ценой квартиры, в связи с уменьшением ее общей площади, поэтому направила претензию и предложила уменьшить цену квартиры на <данные изъяты> рублей, что соответствует стоимости 4, 53 кв.м. площади квартиры. Ответчик письменного ответа на претензию не представил. В связи с тем, что ответчик уклоняется от заключения основного договора, установив соглашением сторон стоимость спорной квартиры, общей площадью 64 кв.м., в размере <данные изъяты> рублей, она вынуждена обратиться в суд. Просит обязать ООО «Реал Эстэйд» заключить с ФИО3 договор купли-продажи <адрес>, общей площадью 64 кв.м., расположенной на 2 этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, кадастровый номер недвижимости № на условиях имеющегося проекта договора № купли-продажи квартиры, предоставленного ООО «Реал Эстэйд», с учетом пункта 3, определив в следующей редакции: пункт 3 «По соглашению сторон стоимость недвижимости установлена в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> рублей 00 коп. без НДС. Отчуждаемая недвижимость приобретается за счет собственных средств покупателя. Оплату стоимости недвижимости покупатель осуществляет в день подписания настоящего Договора».

В судебном заседании истец ФИО3 и ее представитель исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и просили удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Реал Эстэйд» по доверенности ФИО2 возражал против удовлетворения исковых требований ФИО3, поскольку действительно с ФИО3 был заключен предварительный договора купли-продажи недвижимости, по условиям которого стороны взяли обязательства в будущем заключить договор купли-продажи двухкомнатной квартиры №, общей площадью 68,53 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты> рублей, что составляет <данные изъяты> руб. за 1 кв.м.. Письмом ФИО3 было направлено предложение заключить основной договор путем подписания договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи квартиры, где стоимость квартиры указана <данные изъяты> рублей, из расчета стоимости 1 кв.м. равной <данные изъяты> рублей с учетом понижающего коэффициента 0,5 на лоджию. С учетом площади квартиры, стоимость составляет <данные изъяты> рублей, однако для К.Н.ПБ. стоимость осталась неизменной. Требование ФИО3 об уменьшении стоимости квартиры на <данные изъяты> рублей, по их мнению, является незаконным, поскольку стоимость квартиры установлена предварительным договором. Исключение площади балкона и лоджий из общей площади жилого помещения не допустимо, поскольку балкон является помещением вспомогательного назначения. Кроме того, ФИО3 не соблюден порядок урегулирования разногласий, установленный в ст. ст. 445, 446 ГК РФ, поскольку письмо с разногласиями от ФИО3 поступило в ООО «Реал Эстэйд» спустя более 30 дней с момента получения основанного договора купли-продажи ( 08.10.2016 года). Просят в удовлетворении исковых требований ФИО3 отказать.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения истца и ее представителя, представителя ответчика, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1, 4, 5 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Из материалов дела усматривается, что 30 мая 2012 года между ФИО3 и ООО «Реал Эстэйд» был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии с п.1.1 предварительного договора, стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи двухкомнатной квартиры №, общей площадью 68, 53 кв.м., расположенной на 2 этаже строящегося пятиэтажного жилого дома <адрес>

Пункт 2.1, 2.2, 2.3 предварительного договора предусматривает, что стоимость квартиры составляет <данные изъяты> рублей. Оплата стоимости двухкомнатной квартиры, указанной в п.2.1, будет осуществляться авансовыми платежами, следующим образом: <данные изъяты> рублей в день подписания настоящего договора; <данные изъяты> рублей в срок до 02.06.2012 года; <данные изъяты> рублей в срок до 01.03.2013 года в день подписания сторонами Основного договора – окончание срока строительства жилого дома и сдачи Основного договора в Управление Федеральной службы регистрации кадастра и картографии по Курской области. Указанная стоимость квартиры является окончательной.

30 мая 2012 года и 1 июня 2012 года истица выполнила свои обязательства по оплате авансовых платежей в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается квитанциями и не оспаривается в судебном заседании сторонами.

Согласно п.1.4. предварительного договора, строительство жилого дома будет строго осуществлено по проекту (Положительное заключение Государственной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ№) в срок до 01 марта 2013 года.

07 октября 2016 года ФИО3 получила от ООО «Реал Эстэйд» письмо с предложением заключить основной договор купли-продажи квартиры с приложением проекта основного договора.

Согласно Договора № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключаемого между ООО «Реал Эстэйд» и ФИО3, п.1 предусматривает, что продавец продает, а покупатель приобретает в собственность <адрес>, общей площадью 64 кв.м., расположенную на 2 этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, кадастровый номер недвижимости №; в п.3 указано, что по соглашению сторон стоимость недвижимости установлена в размере <данные изъяты> рублей без НДС.

Из фактических обстоятельств дела установлено, что между сторонами не было достигнуто соглашение относительно условий основного договора купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно положениям ст. 554,555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В обосновании заявленных исковых требований ФИО3 указала, что в соответствии с условия основного Договора № купли-продажи спорной квартиры, ее общая площадь уменьшилась на 4,53 кв.м., поэтому считает необходимым снизить стоимость квартиры на <данные изъяты> рублей (из расчета <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. х 4, 53 кв.м.), в связи с чем и изменить условия договора.

Вместе с тем, из Кадастрового паспорта на квартиру <адрес> усматривается, что площадь помещений квартиры <адрес> составляет 64 кв.м..

Из экспликации помещений (2 этаж) <адрес> усматривается, что двухкомнатная квартира № после перепланировки состоит из: жилой комнаты, площадью 24,6 кв.м.; жилой комнаты, площадью 13,0 кв.м.; кухни, площадью 10,4 кв.м.; ванной, площадью 3,5 кв.м., санузла, площадью 1,5 кв.м., прихожей, площадью 11,0 кв.м., угловой лоджии, площадью 4,6 (9,2) кв.м.. Жилая площадь квартиры 37,6 кв.м., площадь квартиры 64,0 кв.м., общая площадь квартиры 68,6 кв.м..

В судебном заседании истец ФИО3 не оспаривала, что квартира № в доме <адрес> состоит из жилой комнаты, жилой комнаты, кухни, ванной, санузла, прихожей, угловой лоджии.

Таким образом, площадь квартиры № в доме <адрес> предусмотренная предварительным договором купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (68, 53 кв.м.) фактически соответствует общей площади квартиры (68,6 кв.м.) в соответствии с Договора № купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время стоимость квартиры № составляет: 68,6 кв.м. х <данные изъяты> рублей (стоимость 1 кв.м.) = <данные изъяты> рублей, в то время как Договоре № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры составляет <данные изъяты> рублей.

То обстоятельство, что в Договоре № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ указана общая площадь квартиры 64 кв.м., а не 68, 53 кв.м. как в предварительном договоре купли-продажи, суд исходит из положений пункта 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ, в которой указывается, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Следовательно, лоджия не входит в состав общей площади жилого помещения (спорной квартиры).

Кроме того, следует учесть, что ответчик ООО «Реал Эстэйд» не уклоняется от заключения Договора № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку спорный договор подписан продавцом ООО «Реал Эстэйд» в лице генерального директора ФИО13 и был направлен и получен 07.10.2016 года ФИО3, однако покупателем ФИО3 не подписан.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что оснований для изменения п.3 Договора № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не имеется, а поэтому отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований ФИО3 в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 ФИО12 к ООО «Реал Эстэйд» об обязании заключить договор купли-продажи недвижимости на иных условиях, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Кировский районный суд города Курска в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения, с которым стороны могут ознакомиться 10 января 2017 года (с учетом выходных и праздничных дней).

Судья Н.В.Вялых