Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Никулина Д.С. к Дербиной Р.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате уплаченной за товар денежной суммы,

установил:

на основании договора купли-продажи земельного участка от 11.05.2016, заключенного с Дербиной Р.А. истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – личное подсобное хозяйство.

Ссылаясь на фактическое расположение земельного участка с кадастровым номером № на землях сельскохозяйственного назначения в зоне СХ-2 и в санитарно-защитной зоне канализационных очистных сооружений санатория «Новый Источник» Никулин Д.С. обратился в суд с указанным иском, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 11.05.2016 и взыскать с ответчика стоимость земельного участка в размере 90 000 рублей, указывая на невозможность использования земельного участка для целей его приобретения – строительство жилого дома.

В судебном заседании истец Никулин Д.С., его представитель по устному ходатайству Л.Т.Н.. заявленные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнив, что истец при заключении договора купли-продажи был введен ответчиком в заблуждение, поскольку не был предупрежден о том, что участок находится в санитарно-защитной зоне и на землях сельскохозяйственного назначения. Каких-либо ограничений в отношении земельного участка не зарегистрировано. В выдаче разрешения на строительство истцу отказано.

Ответчик Дербина Р.А. в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что о наличии санитарно-защитной зоны истец был уведомлен и согласился приобрести земельный участок для строительства бани.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, извещен.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Из материалов дела усматривается, по договору купли-продажи земельного участка от 11.05.2016 Никулин Д.С. приобрел у ответчика земельный участок с кадастровым номером №, расположенный на землях населенных пунктов, разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства и садоводства.

Из п. 3.6 Договора следует, что «продавец» гарантирует, что на момент подписания договора отчуждаемый земельный участок никому другому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом и запрещением не состоит, свободен от каких-либо прав третьих лиц.

Государственная регистрация права собственности истца на указанный земельный участок произведена 23.05.2016.

Однако, в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № истцу отказано, поскольку земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне очистных сооружений, где не допускается размещение жилой застройки, включая отдельные жилые дома.

Данные об ограничении использования спорного земельного участка отсутствуют в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

Кроме того, Уведомлением № № от 31.10.2018 истцу сообщено о несоответствии параметров предельным параметрам разрешённого строительства, поскольку согласно Правилам землепользования и застройки Сосновского сельского поселения, утвержденным решением Совета сосновского сельского поселения от 22.06.2010 № № (с последующими изменениями), земельный участок с кадастровым номером № находится на землях сельскохозяйственного назначения в зоне СХ-2, где строительство объектов индивидуального жилищного строительства не предусмотрено.

Поскольку ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которой не следует свобода от ограничений использования товара, то к спорным правоотношениям указанная норма применению не подлежит.

Кроме того, статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает обременение товара правами третьих лиц на него, которых на спорный земельный участок не установлено.

Ссылка истца на статью 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, не может быть принята во внимание в виду следующего.

Границы земельного участка с кадастровым номером № на момент заключения договора купли-продажи от 11.05.2016 не были установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства.

О фактах расположения земельного участка с кадастровым номером № на землях сельскохозяйственного назначения в зоне СХ-2 истцу стало известно в декабре 2016 года в ходе землеустроительных работ.

Таким образом, истец, действуя разумно и осмотрительно, в своих интересах, должен был проявить необходимую степень заботливости, какая от него требовалась по характеру правоотношений, вытекающих из договора купли-продажи и получить сведения о фактическом месте расположения приобретаемого земельного участка.

При таких обстоятельствах, исходя из презумпции добросовестного поведения участников гражданского оборота и недоказанности факта того, что продавец сообщил покупателю заведомо ложные сведения о земельном участке, суд полагает, что риск неосведомленности о наличии ограничений использования земельного участка не может быть возложен только на продавца, в связи с чем не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 460, 549 ГК РФ, ст. 37 ЗК РФ, 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований Никулина Д.С. к Дербиной Р.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 11.05.2016 и возврате уплаченной за товар денежной суммы отказать.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: подпись

Копия верна

Судья И.Б. Лукьянова

Изготовлено 28.10.2019.