Гражданский кодекс часть 1

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Шириновской А.С., при помощнике судьи Шабуровой Д.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Истэйт» к ФИО1, ФИО2 об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности, взыскании задолженности, неустойки, по встречному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Истэйт» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным,

установил:

ООО «Истэйт» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности, взыскании задолженности, неустойки.

В обоснование иска указано, что 23.04.2021 между ООО «Истэйт» и ФИО1, ФИО2 было заключено два договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: . Согласно договору № купли-продажи истец передает, а ответчики принимают в общую долевую собственности по доли в праве на недвижимое имущество: нежилое имущество с кадастровым номером №; нежилое помещении с кадастровым номером №, доля в размере 59/100 в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №. Недвижимое имущество передано ответчикам по акту приема-передачи от 23.04.2021. Государственная регистрация права собственности на указанные объекты произведена 19.08.2021, оплата в размере 35 000 000 произведена ответчиками 31.08.2021. Согласно договору № купли-продажи ответчики принимают в общую долевую собственность по доли в праве на недвижимое имущество: нежилое помещение с кадастровым номером №; долю в размере 2/3 в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №; долю в размере 2/3 в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №; нежилое помещение с кадастровым номером №; нежилое помещение с кадастровым номером №; земельный участок с кадастровым номером №. Недвижимое имущество передано ответчикам по акту приема-передачи от 23.04.2021. Общая стоимость по договору № составляет 6 428 872 руб. Порядок оплаты согласован сторонами, составлен график платежей. В нарушение условий договора № ответчиками не внесены задаток и платежи по графику со сроками оплаты: 15.09.2021, 15.10.2021, 15.11.2021. Задолженность составляет 873 824 руб. 16.11.2021 в адрес ответчиков направлены претензии. По состоянию на 06.12.2021 оплата задолженности не произведена, государственная регистрация недвижимого имущества не осуществлена.

На основании изложенного истец просит суд осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «Истэйт» к ФИО1, ФИО2 в соответствии с договором купли-продажи № от 23.04.2021. Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу ООО «Истэйт» задолженность в размере 993 764, 42 руб. (основной долг 873 824 руб., неустойку за период с 19.05.2021 по 06.12.2021 в размере 119 940,42 руб., с продолжением начисления неустойки на сумму долга в размере 873 824, 42 руб. по ставке 0,1% за каждый день просрочки с 07.12.2021 по фактический день оплаты долга).

Ответчиками ФИО1, ФИО2 в материалы дела представлены письменные возражения, в которых указано, что помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких зданиях или сооружениях и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, в связи с чем, просят суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Ответчик ФИО2, не согласившись с заявленными требованиями, обратился в суд со встречным исковым заявлением к ООО «Истэйт» о признании сделки недействительной. В обоснование встречных требований указано, что 23.04.2021 между сторонами были заключены два договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация права собственности по договору купли-продажи недвижимости № была произведена 19.08.2021. Нежилые помещения, указанные в договоре купли-продажи недвижимости № с кадастровыми номерами №; №; №; № являются общим имуществом, расположенным в здании по адресу: . Покупатели в силу закона приобрели доли в праве собственности на общее имущество здания, которое определяется пропорционально площади, находящихся в собственности покупателей помещений в этом здании. В процессе регистрации права собственности покупателям стало известно, что у продавца отсутствует право распоряжения имуществом, которое фактически является общим имуществом. Переговоры о внесении изменений в договор купли-продажи недвижимости № от 23.04.2021 не принесли результатов. В адрес продавца было направлено письмо с обоснованиями об изменении условий указанного договора, которое оставлено без удовлетворения.

На основании изложенного ФИО2 просит суд признать договор купли-продажи недвижимости № от 23.04.2021 недействительной сделкой.

В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования по предмету и основаниям, возражала против удовлетворения встречных требований, суду пояснила, что между истцом и ответчиками по первоначальному иску заключены два взаимосвязанных договора купли-продажи недвижимости. О взаимосвязанности договоров свидетельствует их содержание (п. 1.2 Договора) № и всех объектов, договоры подписаны одновременно. Цена помещений вспомогательного назначения была согласована сторонами. На кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости поставлены помещения вспомогательного назначения, которые при продаже части помещений в объекте капитального строительства подлежат передаче в общую долевую собственность, не являются составными частями основных помещений. Ограничения, предусмотренные ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации состоят в том, что доля в праве собственности на помещения вспомогательного назначения должна отчуждаться тому же лицу, которое приобретает основное помещение. Данная норма не запрещает включать помещения вспомогательного назначения (доли в праве на них) в предмет договора с покупателем и согласовывать их цену наряду с ценой основных помещений. В результате заключения договоров между истцом и ответчиками основные помещения распределяются следующим образом: в собственности истца остается помещение подвала и 1 этажа, ответчикам передаются помещения 2 и 3 этажей. При этом высота помещения подвала не превышает 2,5 м. и является меньшей, чем высота помещений остальных этажей. Соответственно, объем приходящийся на единицу площади помещений подвала, меньше. Данные обстоятельства были учтены сторонами при распределении долей в праве собственности на помещения лестниц (помещения с кадастровыми номерами №, №) по 1/3 доли в праве за каждым из будущих собственников. Кроме того, в момент заключения договора № не существовало порока содержания сделки в виде противоречия п. 2 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истец на момент заключения договоров являлся единоличным собственником всех помещений, расположенных в здании по адресу: . При своевременной подаче в уполномоченный орган документов для государственной регистрации перехода права собственности по двум договорам одновременно было бы зарегистрировано право собственности покупателей на помещения 2 и 3 этажей и прав общей долевой собственности на помещения вспомогательного назначения. Закон не запрещает сторонам договора купли-продажи недвижимости согласовывать условия о цене помещений вспомогательного назначения по аналогии с согласованием цены земельного участка, на котором расположены помещения. В случае согласования сторонами цены вспомогательных помещений, передаваемых в общую долевую собственность, покупатель не вправе уклоняться от внесения цены. Условия договора № определялись сторонами с учетом необходимости использования тех или иных вспомогательных помещений для обслуживания основных помещений (подвал, 1,2,3 этажей). Проход с улицы в помещение 1 этажа через загрузочный вестибюль лифта не осуществляется, потребности в таком проходе для обслуживания помещения 1 этажа нет. Соответственно, лестница и помещения, связанные с обслуживанием лифта поступают в общую долевую собственность ответчиков без оставления доли в праве собственности за истцом. Полагает, что доводы ответчиков о наличии у них заблуждения относительно отчуждаемых помещений не соответствуют действительности. В период с ноября 2019 по 19.08.2021 помещение 3 этажа было передано истцом в аренду ООО «ШИЗМ», участниками которого являются ФИО1 и ФИО2 Последний также является директором общества. В переговорном процессе стороны обменивались проектами договоров, в которых были указаны сведения, идентифицирующие объекты недвижимости. Ограничения на земельный участок связаны с охранной зоной электрического кабеля от которого запитаны помещения и объективно не препятствуют использованию земельного участка. Считает заключение ООО «Центр кадастровых работ» не относимым и недопустимым доказательством.

Представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал вышеизложенную позицию.

Ответчики в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом и в срок, воспользовались правом ведения дела с участием представителя.

Представитель ответчиков ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения первоначального иска, настаивал на удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме. Суду пояснил, что в момент согласования и подписания договора № сторонами был нарушен явно выраженный законодательный запрет, содержащийся в ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку общество пыталось совершить действия, влекущие передачу доли в местах общего пользования отдельно от права собственности на помещения второго и третьего этажей здания, доступ в которые возможен только через лестницы, лестничные площадки, холлы, лифт, обслуживающие более одного помещения в здании. Приобретение доли в праве собственности на места общего пользования в здании не зависит от води сторон, а условие о цене таких мест общего пользования в здании не зависит от воли сторон, а также условие о конкретном размере этих долей не может согласовываться сторонами в договоре купли-продажи. Продавец и покупатель не могут определять какие места общего пользования необходимы для того или иного обслуживания основных помещений, передаваемых покупателю как и не могут определять в каких пропорциях (долях) общее имущество здания передается покупателю, поскольку данные доли определены законом и не подлежат изменению по соглашению сторон. Условия сделки о том, что в собственности истца остается подвал, а ответчикам передается по2/3доли в праве собственности на помещения с кадастровыми номерами №, №, а также полностью помещения с кадастровыми номерами №, №, № являются ничтожными, поскольку данные помещения фактически являются имуществом общего пользования. Покупатели в момент заключения сделки не заблуждались в отношении функциональности помещений, отчуждаемых по договору №. Им не было известно о запрете передачи доли на места общего пользования отдельно от права собственности на помещения второго и третьего этажей здания. В случае признания сделки недействительной в отношении мест общего пользования договор № в подписанной сторонами редакции не может быть сохранен в неизменном виде, так как приложение № к договору – график платежей содержит платежи исходя из расчета на все объекты недвижимости, договором не предусмотрена отдельно цена за земельный участок. В связи с чем, невозможно определить порядок, сроки, размеры платежей конкретно за земельный участок. Кроме того, оба договора содержат заверения покупателя об отсутствии каких-либо ограничений, обременений в отношении продаваемых объектов недвижимости. Вместе с тем, при оформлении документов по регистрации права собственности покупателями в Росреестре получена информация о том, что помещения находятся в залоге у АО «Райфайзенбанк», которое в последующем дало ООО «Истэйт» согласие на продажу заложенного имущества только в отношении объектов недвижимости, указанных в договоре №. Иного согласия на продажу имущества, указанного в договоре № банком не выдавалось. В отношении земельного участка с кадастровым номером №, который является предметом договора № имеется обременение – ограничение прав на земельный участок, предусмотренные ст.ст. 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации от 11.12.2019, 10.09.2020, 02.08.2021.

02.06.2022 судом в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Свердловской области, представитель которого в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом и в срок, причины неявки суду не известны.

Также о времени и месте рассмотрения дела лица, участвующие в деле, извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации на интернет-сайте Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга.

При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как усматривается из материалов дела, между ООО «Истэйт» и ФИО1, ФИО2 23.04.2021 было заключено два договора купли продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: .

Согласно договору купли-продажи № от 23.04.2021 истец передает, а ответчики принимают в обще долевую собственности по № доли в праве на недвижимое имущество: нежилое имущество с кадастровым номером №; нежилое помещении с кадастровым номером №, доля в размере 59/100 в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № (л.д.17-28). Недвижимое имущество передано ответчикам по акту приема-передачи от 23.04.2021 (л.д. 19). Государственная регистрация права собственности на указанные объекты произведена 19.08.2021 (л.д. 19-21). Оплата в размере 35 000 000 руб. произведена ответчиками 31.08.2021.

Согласно договору купли-продажи № от 23.04.2021 ответчики принимают в обще долевую собственность по № доли в праве на недвижимое имущество: нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 42,4 кв.м.; долю в размере 2/3 в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 37,2 кв.м.; долю в размере 2/3 в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 58,5 кв.м.; нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 8 кв.м.; нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 18,1 кв.м.; земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 225 кв.м. (л.д.22-24). Недвижимое имущество передано ответчикам по акту приема-передачи от 23.04.2021 (л.д. 25). Общая стоимость по договору купли-продажи недвижимости №2 составляет 6 428 872 руб. Сторонами согласован график платежей (л.д. 24).

Пунктом 1 ст. 8.1 и ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Согласно п. 63 вышеуказанного Постановления, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций иск о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество при уклонении одной из сторон договора от регистрации может быть удовлетворен тогда, когда единственным основанием для отказа в государственной регистрации права является уклонение одной из сторон по договору.

Судом установлено и не опровергается ответчиками, что переход права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи № от 23.04.2021 не зарегистрирован в установленном законом порядке.

16.11.2021 истцом в адрес ответчиков направлена претензия с требованием оплатить задолженность по договору купли-продажи № от 23.04.2021, произвести государственную регистрацию права собственности на переданные объекты недвижимости (л.д. 29, 27,28).

06.12.2021 в ответ на претензию ответчиками в адрес ООО «Инстэйт» направлено требование о внесении изменений в договор в части исключения из предмета договора объекты недвижимости, указанные в п. п. 1.1.1-1.1.5 договора (л.д. 51, 52). Кроме того, в адрес истца направлено дополнительное соглашение№ № к договору № от 23.04.2021 (л.д. 54).

Разрешая заявленные требования истца, оценивая в совокупности с представленными по делу доказательствами, суд приходит к следующему.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по поводу общего имущества в таком здании законом прямо не урегулированы.

К указанным отношениям, как разъяснено в п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации. Аналогичные разъяснения содержит абз. 3 п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

В соответствии с п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 при рассмотрении данной категории споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из п. 3 Постановления Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Право собственности на общее имущество собственников помещений в МКД, а также состав указанного имущества определен положениями ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое помещение в этом доме, является производным от него (ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч.ч. 2 - 4 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имуществом в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Правилами содержания общего имущества в МКД, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 установлен состав общего имущества МКД, включающий объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

Согласно подп. 5 п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.2006 в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.

В соответствии со ст. 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве собственности на общее имущество здания независимо от того имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

В силу п.п. 4,5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 от 23.07.2009 доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади, находящихся в собственности помещений. Определение долей в случае признания права общей долевой собственности на общее имущество не требуется, поскольку данные доли определены законом и не подлежат изменению по соглашению сторон.

Таким образом, право собственности на жилое (нежилое) помещение является главным правом, а доля в праве собственности на общее имущество жилого дома (здания) принадлежностью главного права, в связи с чем, такая доля не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства, возникновение рассматриваемых прав не зависит от воли приобретателя жилого (нежилого) помещения, не могут применяться правила о преимущественном праве покупки. Доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме лишена самостоятельной, отдельной от права собственности на жилое (нежилое) помещение, оборотоспособности.

Аналогичная позиция отражена в п. п. 66 - 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Из вышеизложенного следует, что на отношения, связанные с долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (здании), в полной мере не распространяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации об общей долевой собственности и указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав. Стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (здании) входит в стоимость помещения в здании.

В пункте 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу п.п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 171 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжением имуществом.

Как указано в п. 74 Постановления Плену Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательств, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно заключению ООО «Центр кадастровых работ» от 25.05.2022 помещения с кадастровым номером №, №, № являются лестницами через которые возможен доступ на1,2,3 этажи здания в котором они располагаются, а также на крышу здания. Помещения с кадастровыми номерами №, №, № являются лестницами, № – машинное отделение лифтов, № – загрузочный вестибюль, предназначены для обслуживания более одного помещения в здании. Данные помещения относятся к общему имуществу всех собственников помещений, расположенных в здании с кадастровым номером № (л.д. 142-143).

Проанализировав указанное заключение специалиста, суд приходит к выводу, что представленное заключение содержит необходимые выводы. У суда нет оснований сомневаться в достоверности выводов, изложенных в указанном заключении, поскольку оно составлено компетентным лицом, имеющим необходимое профессиональное образование, стаж работы и специальные познания в соответствии с профилем деятельности. Оснований считать указанное заключение недопустимым доказательством, не имеется. Более того, выводы, указанные в заключении подтверждаются фотоматериалами, технически планом ЕМУП БТИ.

Руководствуясь положениями вышеприведенных норм, принимая во внимание, что спорные помещения обслуживают более одного помещения в здании по адресу: , то есть являются общим имуществом здания, оценив в совокупности, представленные по делу доказательства по правилам ст.ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи № от 23.04.2021 является недействительным в части отчуждения помещений с кадастровыми номерами №, №, №, №, №.

Таким образом, встречные требования ФИО2 законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.

Доводы истца о том, что положения ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации не препятствуют отчуждению мест общего пользования суд не принимает во внимание, поскольку основано на неверном толковании нормы материального права.

Из положений статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В п. 100 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разъяснено следующее, признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Анализируя положения договора № от 23.04.2021 в части купли-продажи земельного участка, суд приходит к выводу, что с учетом признания недействительным договора купли-продажи в части отчуждения нежилых помещений, расположенных в здании в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом цена договора и график платежей согласованы сторонами в отношении всего имущества, включенного в предмет договора, следовательно, в связи с невозможностью определения существенных условий договора купли-продажи, при которых сделка была бы совершена сторонами без включения ее недействительной части, у суда отсутствую основания для признания договора недействительным в части.

В данном случае с учетом природы оспариваемой сделки и невозможности ее совершения без недействительной части она может быть признана недействительной только полностью.

Доводы представителя ответчиков о не предоставлении истцом на момент заключения договора информации о наличии ограничений и обременений на земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи № от 23.04.2021, суд не принимает во внимание, поскольку размещение на земельном участке ограничений, связанных с линией электроснабжения, обеспечивающей ресурсом непосредственно здание, расположенное на земельном участке, не препятствует собственнику владеть и пользоваться принадлежащим ему на праве собственности недвижимым имуществом с учетом целевого назначения и установленных законом ограничений.

Суд также критически относится к доводам представителя ответчиков о наличии залога на нежилые объекты, являющиеся предметом договора № Поскольку на момент государственной регистрации прав по договору купли-продажи № от 23.04.2021 ограничения на все спорные объекты были сняты.

Принимая во внимание, что договор купли-продажи № от 23.04.2021 признан судом недействительным, следовательно, требования истца о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом данного договора, не подлежат удовлетворению, как и требования о взыскании задолженности, неустойки.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Истэйт» к ФИО1, ФИО2 об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности, взыскании задолженности, неустойки, - отказать.

Встречное исковое заявление ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Истэйт» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, - удовлетворить.

Признать договор купли-продажи недвижимого имущества № от 23.04.2021, подписанный обществом с ограниченной ответственностью «Истэйт» и ФИО1, ФИО2, недействительным.

Решение суда может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда с подачей апелляционной жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья А.С. Шириновская