Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Савельевой М. А. к мэрии г.Череповца, комитету по управлению имуществом города, Некоммерческой организации «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области», ЖСК «Раахе, 9», ЖСК «Раахе, 20», ООО «Жилстройзаказчик» об оспаривании решения мэрии г.Череповца, возложении обязанности по включению в реестр граждан-участников долевого строительства,

установил:

Савельева М.А. обратилась в суд с иском к мэрии г.Череповца о включении в реестр граждан-участников долевого строительства. В обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО АН «< >» (агент) от имени ООО «< >» (застройщик) и Савельевой О.В. был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого Савельева О.В. приобретает квартиру в строящемся доме по адресу: <адрес>, которую застройщик обязуется предоставить не позднее ДД.ММ.ГГГГг.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «< >» по соглашению уступило НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» все права и обязанности по вышеуказанному договору. Савельевой О.В. в полном объеме были исполнены свои обязательства по оплате объекта долевого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ между Савельевой О.В. (цедент) и Савельевой М.А. (цессионарий) заключен договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве жилья (договор цессии), по условиям которого Савельева О.В. передала ей права требования по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ указанный договор признан законным.

ДД.ММ.ГГГГ между Савельевой М.А. и ООО «Жилстройзаказчик» заключен договор уступки прав требований по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. Она включена в единый реестр прав на недвижимое имущество Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, является членом ЖСК «Раахе, 9».

В ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «Раахе,9» в ее интересах подало в Комитет по управлению имуществом мэрии г. Череповца заявление о принятии необходимых мер по включению ее в реестр участников долевого строительства согласно приложению № к соглашению о выполнении мероприятий по защите прав граждан-участников долевого строительства многоквартирных домов, перед которыми застройщиками не исполнены обязательства по передаче им жилых помещений на территории <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Из ответа мэрии г. Череповца от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что включение ее в указанный реестр представляется возможным при условии согласия всех сторон соглашения и только в случае уступки Савельевой О.В.Савельевой М.А. своих прав по всем заключенным ею договорам участия в строительстве.

Письмом мэрии г.Череповца от ДД.ММ.ГГГГ отказано во включении в реестр участников долевого строительства со ссылкой на то, что договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ заключен после формирования реестра и проведения конкурса на определение юридического лица, обязующегося предоставить участникам строительства жилое помещение; существенным условием конкурса является предоставление жилых помещений в размере не менее расчетной нормы гражданам, включенным в реестр. Данное условие не подлежит изменению после заключения соглашения с победителем конкурса.

Истец просит признать отказ мэрии г. Череповца от ДД.ММ.ГГГГ незаконным, обязать ответчика включить ее в реестр граждан-участников долевого строительства согласно приложению № к соглашению о выполнении мероприятий по защите прав граждан-участников долевого строительства многоквартирных домов, перед которыми застройщиками не исполнены обязательства по передаче им жилых помещений на территории г. Череповца от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Комитет по управлению имуществом города, НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования», ЖСК «Раахе, 9», ЖСК «Раахе, 20», ООО «Жилстройзаказчик», третье лицо Савельева О.В.

В судебное заседание истец Савельева М.А. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, доверила представление интересов Носиковой Ю.А., Савельевой О.В., которая, выступая одновременно как третье лицо, исковые требования уточнила, поддержав заявленные требования ко всем соответчикам по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика мэрии г.Череповца Никольская Н.Ю. исковые требования не признала, по основаниям, изложенным в возражении, из которого следует, что мэрия города не формирует и не ведет реестр участников долевого строительства, не уполномочена на принятие решения об отказе во включении в реестр Савельевой М.А. Указанные полномочия мэрия, как исполнительно-распорядительный орган городского округа, постановлением от ДД.ММ.ГГГГ№ «О возложении функции по реализации отдельных государственных полномочий» передала комитету по управлению имуществом города полномочия, в том числе и по формированию реестра участников долевого строительства. Просила в иске Савельевой М.А. к мэрии г.Череповца отказать.

В судебном заседании представитель ответчика комитета по управлению имуществом г. Череповца Афанасьева И.В. исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве, из которого следует, что реестр граждан-участников долевого строительства является неотъемлемой частью соглашения о выполнении мероприятий по защите прав граждан-участников долевого строительства многоквартирного дома, перед которыми застройщиком не исполнены обязательства по передаче им жилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между комитетом, ООО «Жилстройзаказчик», НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области», ЖСК «Раахе 20», ЖСК «Раахе 9».

Соглашение заключено в соответствии с законами Вологодской области от 06.05.2013 № 3032-ОЗ «О мерах по защите прав граждан-участников долевого строительства многоквартирных домов, перед которыми застройщиками не исполнены обязательства по передаче им жилых помещений, на территории Вологодской области», 3038-ОЗ «О случае бесплатного предоставления в собственность земельных участков на территории Вологодской области», 3033-ОЗ «О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями по защите прав граждан-участников долевого строительства многоквартирных домов, перед которыми застройщиками не исполнены обязательства по передаче им жилых помещений, на территории Вологодской области».

В целях заключения вышеуказанного соглашения Постановлением мэрии от ДД.ММ.ГГГГ№ «О возложении функций по реализации отдельных государственных полномочий» государственные полномочия, переданные муниципальному образованию законом области №-ОЗ, возложены на комитет по управлению имуществом города;

- осуществлен прием заявлений некоммерческих организаций ЖСК «Раахе №9» и ЖСК «Раахе 20» о признании многоквартирных домов соответствующим требованиям закона области № 3032-ОЗ;

-постановлением мэрии города от ДД.ММ.ГГГГ№ «О признании многоквартирных домов соответствующими требованиям закона» признаны соответствующими требованиям, установленным абзацем вторым ч.1 ст.2 Закона Вологодской области от 06.05.2013 № 3032-ОЗ «О мерах по защите прав граждан-участников долевого строительства многоквартирных домов, перед которыми застройщиками не исполнены обязательства по передаче им жилых помещений, на территории Вологодской области: строения № (по генплану) по <адрес>, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №; строение № (по генплану) по <адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №;

-сформированы реестры граждан-участников долевого строительства вышеуказанных квартирных домов, перед которыми застройщиком не исполнены обязательства по передаче им жилых помещений;

-на основании постановления мэрии г. Череповца от ДД.ММ.ГГГГ№ комитетом по управлению имуществом города проведен открытый конкурс на определение юридического лица, обязующего предоставить участникам строительства жилые помещения на территории <адрес>.

В соответствии с условиями соглашения застройщик на основании соглашения об отступном взамен исполнения обязательств по договорам долевого участия в строительстве передает победителю конкурса объекты незавершенного строительства (Раахе 9, Раахе 20);

- победитель конкурса заключает с членами некоммерческих организаций договоры купли-продажи или договоры долевого участия в строительстве, предусматривающие предоставление жилого помещения в срок не позднее трех лет с даты заключения соглашения; одновременно заключает соглашения об уступке права требования жилых помещений по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома, доли в праве собственности на многоквартирный дом (права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме);

- члены некоммерческих организаций в случае предоставления им жилого помещения, общая площадь которого превышает расчетную норму жилого помещения, указанную в ст. 2 Закона Вологодской области № 3032-ОЗ, производят доплату сверх расчетной нормы жилого помещения. Размер доплаты рассчитывается исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения, не превышающей сложившуюся среднюю стоимость одного квадратного метра общей площади жилья на первичном рынке за квартал (на основании официальных статистических данных по Вологодской области), предшествующий заключению соглашения;

- комитет представляет в собственность победителю конкурса земельный участок (<адрес>) для целей жилищного строительства после выполнения победителем конкурса обязательств, предусмотренных соглашением; осуществляет контроль за выполнением участниками соглашения взятых на себя обязательств.

Соглашение составлено в соответствии с законом Вологодской области № 3032-ОЗ, который не предусматривает возможности увеличения количества участников строительства после заключения соглашения, заключенного по результатам конкурса.

В соответствии с п.2.2 соглашения внесение в реестр каких-либо изменений допускается только по обоюдному согласию сторон, при этом не допускается увеличение общего количества квадратных метров общей площади жилых помещений, предоставляемых победителем конкурса членам некоммерческих организаций.

Поскольку Савельевой О.В. был заключен договор уступки прав требования только по одному за двух заключенных ею договоров долевого участия в строительстве и заключение договора состоялось после проведение конкурса и заключения соглашения, включение Савельевой М.А. в реестр граждан-участников долевого строительства не представляется возможным. Комитет по управлению имуществом города не может в одностороннем порядке внести изменения в реестр, являющийся приложением к соглашению.

В настоящее время договоры долевого участия, заключенные между НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» и Савельевой О.В., Савельевой М.А. расторгнуты.

Представители ответчиков НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования», ЖСК «Раахе, 9», ЖСК «Раахе, 20» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, отзыва не представлено.

В судебном заседании представитель ООО «Жилстройзаказчик»исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве, из которого следует, что согласно п.3.1 Порядка ведения реестра, утвержденного Постановлением Правительства Вологодской области от 10.06.2013г. №599, реестр формируется уполномоченным органом в течение 30 календарных дней со дня принятия решения о признании многоквартирного дома соответствующим требованиям, установленным абзацем вторым части 1 ст.2 Закона области от 06 мая 2013г. №3032-ОЗ «О мерах по защите прав граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов, перед которыми застройщиками не исполнены обязательства по передаче им жилых помещений, на территории Вологодской области». Реестр формируется на основании документов, установленных в ч.2 ст.6 закона области, представленных некоммерческой организацией для принятия решения о признании многоквартирного дома соответствующим требованиям, установленным абзацем вторым части 1 ст.2 и документа о результатах работ, проведенных кадастровым инженером, содержащего сведения о степени строительной готовности многоквартирного дома, и сведения о количестве квартир в многоквартирном доме, предусмотренных проектной документацией. На момент формирования реестра Савельева М.А. не являлась участником долевого строительства, значит у нее не возникло право на включение в реестр.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему:

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО АН «< >» (агент) от имени ООО «< >» (застройщик) и Савельевой О.В. был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик обязался осуществить строительство многоквартирного жилого дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать участнику долевого строительства в собственность объект долевого строительства с проектным номером 20, общей площадью 71,93 кв.м, в т.ч. жилой – 42,32 кв.м, площадью лоджии, не входящей в общую проектную площадь (с коэффициентом 0,5) 7,26 кв.м, состоящий из двух комнат, расположенный на 6 этаже кирпичного жилого дома.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между теми же сторонами, на тех же условиях был заключен договор участия в долевом строительстве №, в отношении объекта долевого строительства с проектным номером 19, общей площадью 61,87 кв.м, в т.ч. жилой – 36,31 кв.м, площадью лоджии, не входящей в общую проектную площадь (с коэффициентом 0,5) 1,83 кв.м, состоящий из двух комнат, расположенный на 6 этаже кирпичного жилого дома.

Савельевой О.В. обязательства по обоим договорам были исполнены в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «< >» по соглашению уступило НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» все права и обязанности по договорам участия в долевом строительстве, в том числе и по договорам, заключенным с Савельевой О.В.

Застройщиком ООО «Вологодское СпецСМУ», а в дальнейшем - НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» обязательства по передаче построенных квартир Савельевой О.В., как участнику долевого строительства, в срок, предусмотренный заключенными договорами, не исполнены.

Отношения, связанные с защитой прав граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов, перед которыми застройщиками не исполнены обязательства по передаче им жилых помещений, на территории Вологодской области урегулированы Законом Вологодской области от 06.05.2013 N 3032-ОЗ "О мерах по защите прав граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов, перед которыми застройщиками не исполнены обязательства по передаче им жилых помещений, на территории Вологодской области", Законом Вологодской области от 06.05.2013 N 3033-ОЗ "О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями по защите прав граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов, перед которыми застройщиками не исполнены обязательства по передаче им жилых помещений, на территории Вологодской области".

Согласно ст.3 Закона Вологодской области от 06.05.2013 N3032-ОЗ участнику строительства предоставляется жилое помещение в размере не менее расчетной нормы жилого помещения юридическим лицом - победителем конкурса, проведенного в соответствии с положениями статьи 9 настоящего закона области.

В случае предоставления жилого помещения, общая площадь которого превышает расчетную норму жилого помещения, участник строительства обязан произвести доплату сверх расчетной нормы жилого помещения. Размер доплаты рассчитывается исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения, не превышающей сложившуюся среднюю стоимость одного квадратного метра общей площади жилья на первичном рынке за квартал (на основании официальных статистических данных по Вологодской области), предшествующий заключению соглашения в соответствии с частью 3 статьи 9 настоящего закона области.

ДД.ММ.ГГГГ. между комитетом по управлению имуществом, ООО «Жилстройзаказчик», НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области», ЖСК «Раахе 20», ЖСК «Раахе 9» заключено соглашение о выполнении мероприятий по защите прав граждан-участников долевого строительства многоквартирного дома, перед которыми застройщиком не исполнены обязательства по передаче им жилых помещений на территории г. Череповца

Пунктом 2.2 соглашения предусмотрено, что жилые помещения предоставляются членам некоммерческих организаций, включенным в реестры участников долевого строительства многоквартирного дома, являющиеся неотъемлемой частью соглашения. Стороны вправе по обоюдному согласию вносить изменения в Реестры, при этом общий размер количества квадратных метров общей площади жилых помещений, указанный в п.2.5 соглашения должен оставаться неизменным.

Жилые помещения предоставляются в размере не менее расчетной нормы жилого помещения, установленной ст.2 закона Вологодской области (п.2.4). Общее количество квадратных метров, предоставляемых участникам долевого строительства победителем конкурса, составляет не менее 7848 кв.м. общей площади жилых помещений.

В соответствии со ст.2 Закона Вологодской области от 06.05.2013 N 3032-ОЗ расчетная норма жилого помещения - минимальная общая площадь жилого помещения, определяемая для участника строительства в целях получения поддержки в соответствии с настоящим законом области, которая в зависимости от условий договора участия в долевом строительстве (вне зависимости от количества заключенных участником строительства договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома) составляет:

- 36 квадратных метров - в случае, если объектом долевого строительства является однокомнатная квартира;

- 54 квадратных метра - в случае, если объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира;

- 72 квадратных метра - в случае, если объектом долевого строительства является квартира с количеством комнат три и более.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ. п.2.5 изложен в новой редакции, в частности увеличено общее количество квадратных метров, предоставляемых участникам строительства победителем конкурса, до 7920 кв.м. общей площади жилых помещений.

Согласно реестрам граждан-участников долевого строительства по передаче им жилых помещений по адресу <адрес>, строение 20 общее количество квадратных метров, составляет 2394 кв.м. и 5526 кв.м., соответственно, как и указано в п.2.5 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с положениями Закона Вологодской области от 06.05.2013 N 3033-ОЗ, а также на основании постановления мэрии от 30 января 2014 года N 566 "О возложении функций по реализации отдельных государственных полномочий" функции мэрии как исполнительно-распорядительный орган городского округа в том числе по формированию реестра участников долевого строительства многоквартирного дома, перед которыми застройщиком не исполнены обязательства по передаче им жилых помещений переданы комитету по управлению имуществом города.

Решением Череповецкого городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» к Савельевой О.В., Савельевой М.А. о признании сделки (договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ.) недействительной отказано. Апелляционным определением Вологодского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ. указанное решение оставлено без изменения.

ДД.ММ.ГГГГ между Савельевой М.А. и ООО «Жилстройзаказчик» заключен договор уступки прав требований по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ООО «Жилстройзаказчик» в качестве оплаты за уступаемое право обязалось предоставить Савельевой М.А. жилое помещение в границах <адрес> по договору участия в долевом строительстве в размере не менее расчетной нормы.

ДД.ММ.ГГГГ. ЖСК «Раахе,9» подало в комитет по управлению имуществом г.Череповца заявление о включении Савельевой М.А. в реестр участников долевого строительства в соответствии с соглашением от ДД.ММ.ГГГГ.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ. в удовлетворении заявления ЖСК «Раахе,9» Комитет по управлению имуществом г.Череповца отказал.

Требования истца о возложении на ответчиков обязанности по включению ее в реестр граждан-участников долевого строительства не могут быть удовлетворены по следующим основаниям.

В соответствии со ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Исходя из буквального толкования соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. реестр граждан-участников долевого строительства является его неотъемлемой частью. Следовательно, его нужно рассматривать не только в рамках публично-правовой обязанности органов местного самоуправления по его формированию, возложенной на них Законами Вологодской области от 06.05.2013 N 3032-ОЗ и N 3033-ОЗ, но в первую очередь - как элемент гражданско-правовой многосторонней сделки.

Соответственно, для того, чтобы возложить на уполномоченный орган обязанность по внесению изменения в указанный реестр, необходимо, чтобы все участники договора от ДД.ММ.ГГГГ. пришли к соглашению о его изменении по существенным условиям, к которым, в частности, относится согласованный сторонами размер обязательств ООО «Жилстройзаказчик» по предоставлению участникам строительства общего количества квадратных метров, согласно расчетной нормы. (п.2.5 соглашения).

Кроме того, на необходимость соблюдения такого порядка согласования, а, соответственно, и возможность его применения указано в п.2.2 соглашения. Вместе с тем, истцом не представлено суду подписанного сторонами дополнительного соглашения, с измененными его условиями, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований к комитету по управлению имуществом города у суда не имеется.

Привлеченные в качестве соответчиков Некоммерческая организация «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области», ЖСК «Раахе, 9», ЖСК «Раахе, 20», ООО «Жилстройзаказчик» не обладают полномочиями по формированию реестра, соответственно, в удовлетворении требований к ним суд отказывает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Савельевой М. А. к мэрии г.Череповца, Комитету по управлению имуществом города, Некоммерческой организации «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области», ЖСК «Раахе, 9», ЖСК «Раахе, 20», ООО «Жилстройзаказчик» об оспаривании решении мэрии г.Череповца, возложении обязанности по включению в реестр граждан-участников долевого строительства отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Вологодского областного суда через Череповецкий городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 31 марта 2017 года.

Судья < > С.Г. Екимов