Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО Специализированный застройщик «Гарант-жилье» об оспаривании в части договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств и штрафа,

у с т а н о в и л:

ФИО1, ФИО2, уточнив требования, обратились в суд с иском к ответчику о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств за период с 01.01.2019 по 13.08.2021 в сумме 852 146 руб. 53 коп. и предусмотренного ч.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» штрафа в размере 50% от присужденных судом сумм, сославшись на то, что ООО Специализированный застройщик «Гарант-жилье» не выполнило в установленный договором участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №<данные изъяты> срок обязательство по передаче истцам в собственность квартиры №<данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м. на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, в связи с наличием в которой строительных недостатков решением Ленинского районного суда г.Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ, исполненным ответчиком в соответствующей части 13.08.2021, с общества в пользу истцов взысканы убытки в размере стоимости восстановительного ремонта жилого помещения. Также в иске поставлен вопрос о признании недействительным п.6.1 упомянутой сделки, устанавливающего срок передачи дольщикам квартиры (90 календарных дней) в части порядка исчисления указанного периода (второе предложение названного пункта) со ссылкой на то, что данное договорное условие сформулировано таким образом, что вводит дольщиков в заблуждение относительно срока передачи квартиры застройщиком.

ФИО1, ФИО2 и их представитель ФИО3 в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО4, возражая против удовлетворения иска, указала на то, что фактическая передача истцам квартиры имела место 05.10.2018, т.е. в установленный договором срок. Сослалась также на несоразмерность требуемых истцами сумм неустойки и штрафа последствиям нарушения обществом своих обязательств.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению.

В соответствии со ст.ст.4, 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Исходя из положений ч.2 ст.6, ч.3 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Как следует из содержания ч.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, при расчете подлежащей уплате застройщиком участнику долевого строительства неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства должна учитываться ставка рефинансирования Центрального банка РФ, действующая на день исполнения обязательства. Применительно к положениям ст.ст.309, 314 ГК РФ срок исполнения обязательства - это срок, установленный в договоре. Следовательно, при расчете неустойки, предусмотренной приведенной выше правовой нормой, должна применяться ставка рефинансирования Центрального банка РФ, действующая на установленный в заключенном между сторонами договоре участия в долевом строительстве последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче дольщику объекта долевого строительства - в данном случае 7,75% годовых (аналогичная правовая позиция приведена в определении Верховного Суда РФ от 24.10.2017 №41-КГ17-26).

Согласно п.1 постановления Правительства РФ от 02.04.2020 №423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч.6 ст.5 и ч.2 ст.6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления (с 03 апреля 2020г.) до 1 января 2021г.

По делу установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО Специализированный застройщик «Гарант-жилье» (ранее – ООО «Гарант-жилье») и ФИО1, ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №<данные изъяты>, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства по осуществлению строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ и передаче дольщикам после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в совместную собственность квартиры №<данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на 1-м этаже данного домовладения, а ФИО5 - обязанность по оплате стоимости данного жилого помещения равной <данные изъяты> руб. (перечислены обществу в полном объеме).

Согласно п.2.3 договора предполагаемый срок окончания строительства объекта и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с разрешением на строительство – 3-й квартал 2018г.

В силу п.6.1 упомянутой сделки срок передачи квартиры (оформление акта приема-передачи) определяется периодом времени и составляет 90 календарных дней. Начало периода определяется календарной датой, следующей за датой истечения 90 календарных дней с даты предполагаемого ввода объекта в эксплуатацию и указанной в п.2.3 договора.

Из материалов дела также усматривается, что ООО Специализированный застройщик «Гарант-жилье» нарушило сроки ввода жилого дома в эксплуатацию и передачи истцам названного жилого помещения.

Так, разрешение на ввод домовладения в эксплуатацию №<данные изъяты> выдано обществу ДД.ММ.ГГГГ. До этого по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ №<данные изъяты> квартира была передана ФИО1 и ФИО2 для проведения отделочных работ, а ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истцов направлено уведомление о завершении строительства и необходимости явки для оформления акта приема-передачи, который ФИО5 подписан не был по причине наличия у последних претензий относительно имеющихся в квартире строительных недостатков и неустранения их обществом по просьбе истцов, ввиду чего ДД.ММ.ГГГГ ООО Специализированный застройщик «Гарант-жилье» составлен односторонний акт приема-передачи квартиры.

Решением Ленинского районного суда г.Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом определения того же суда от ДД.ММ.ГГГГ), установившего факт наличия в квартире истцов строительных дефектов, с ООО Специализированный застройщик «Гарант-жилье» в пользу ФИО1 взыскано <данные изъяты> руб. в возмещение стоимости работ по устранению строительных недостатков (дефекты окон и балконной двери, выражающиеся в нарушении теплозащитных свойств); неустойка в размере 200 000 руб.; штраф в сумме 45 000 руб. и 3000 руб. в счет денежной компенсации морального вреда; неустойка в размере 1% от суммы стоимости устранения выявленных недостатков допущенных при строительстве квартиры (82 568 руб.), за каждый день просрочки, начиная с 28.07.2021 по день фактического исполнения решения; с ООО Специализированный застройщик «Гарант-жилье» в пользу ФИО2 взыскан штраф в размере 45 000 руб., а также 3 000 руб. в счет денежной компенсации морального вреда; признан недействительным односторонний акт приема-передачи упомянутой квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №<данные изъяты>; признан недействительным в части п.8.4 указанного договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №<данные изъяты>.

Разрешая требование истцов об оспаривании одностороннего акта приема – передачи квартиры, суд исходил из того, что ФИО5, требования которых об устранении недостатков жилого помещения, ответчиком удовлетворены не были, нельзя считать уклонившимися от приемки квартиры, поскольку они вправе были отказаться от принятия объекта долевого строительства до устранения застройщиком выявленных недостатков.

Судебное решение от ДД.ММ.ГГГГ в части выплаты стоимости работ по устранению строительных недостатков исполнено обществом ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом положений п.п.2.3, 6.1 квартира истцам должна была быть передана по акту приема-передачи в течение 90 календарных дней, исчисляемых по прошествии 90 календарных дней с предполагаемой даты ввода объекта в эксплуатацию (3-й квартал 2018г.), т.е. не позднее 28.03.2019.

Таким образом, учитывая положения постановления Правительства РФ от 02.04.2020 №423, продолжительность периода просрочки исполнения обязательств со стороны ООО Специализированный застройщик «Гарант-жилье» составила 595 дней (с 29.03.2019 по 02.04.2020 и с 01.01.2021 по 13.08.2021 (обозначенная в иске конечная дата начисления неустойки)), а размер предусмотренной ч.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ неустойки за указанный период составит 631 540 руб. 14 коп. (2 057 000 руб. * (7,75% / 300 * 2) * 595 дней, где 7,75% установленная ЦБ РФ ключевая ставка по состоянию на 28.03.2019).

По мнению суда, определенная выше сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения ООО Специализированный застройщик «Гарант-жилье» своих обязательств перед дольщиками и подлежит уменьшению в соответствии со ст.333 ГК РФ до 140 000 руб., что адекватно нарушенному интересу и соизмеримо с ним. При этом суд исходит из анализа всех обстоятельств дела (предоставление истцам по акту приема-передачи от 05.10.2018 квартиры для выполнения отделочных работ; ввод домовладения в эксплуатацию еще в ноябре 2018г.; длительное судебное разбирательство в отношении наличия недостатков квартиры; характер и стоимость устранения выявленных в квартире недостатков) и необходимости установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой негативных последствий, причиненных ФИО5 вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по передаче жилья, принимая во внимание стоимость квартиры и период просрочки, а также то обстоятельство, что взыскание неустойки не должно влечь непомерных расходов должника.

Доводы представителя ответчика о том, что фактическая передача истцам квартиры имела место 05.10.2018, основанием для отказа в удовлетворении требования о взыскании названной неустойки служить не могут, поскольку в данном случае квартира передавалась ФИО1 и ФИО2 для проведения отделочных работ до ввода жилого дома в эксплуатацию (ч.2 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ) и, кроме того, имела строительные недостатки.

Согласно ч.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» с учетом разъяснений, содержащихся в п.46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17, при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Поскольку обоснованные требования ФИО1 и ФИО2 (досудебная претензия от 24.11.2021) обществом в добровольном порядке удовлетворены не были, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию упомянутый выше штраф в сумме 70 000 руб. (140 00 руб. * 50%), который на основании ст.333 ГК РФ ввиду его явной несоразмерности последствиям нарушения ответчиком своих обязательств и отсутствия в деле доказательств того, что возможный размер убытков истцов, которые могли возникнуть вследствие такого нарушения, равен либо превышает размер начисленного штрафа, уменьшается судом до 40 000 руб.

Оснований для удовлетворения искового требования ФИО1, ФИО2 о признании недействительным п.6.1 заключённого между сторонами спора договора, устанавливающего срок передачи дольщикам квартиры (90 календарных дней) в части порядка исчисления указанного периода (второе предложение названного пункта договора), суд не находит.

В соответствии с п.1 ст.16 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Как предусмотрено ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в п.76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст.3, п.п.4, 5 ст.426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, п.2 ст.16 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей»).

По правилам ст.ст.190, 191 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

В силу положений п.1 ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Оспариваемое ФИО1 и ФИО2 договорное условие приведенным выше нормам не противоречит. Срок передачи истцам квартиры в данном случае определен периодом времени (90 календарных дней), а начало его исчисления определено календарной датой, которая в свою очередь, определяется истечением иного периода - 90 календарных дней с даты предполагаемого ввода объекта в эксплуатацию, указанной в п.2.3 договора.

Буквальное толкование названного договорного условия позволяет с достаточной степенью очевидности определить порядок исчисления срока передачи дольщикам квартиры, а сам п.6.1 заключённого между сторонами спора договора двоякому толкованию не подлежит и не порождает правовую неопределенность, способную повлечь нарушение прав участников долевого строительства, т.е. вопреки доводам ФИО5 содержащиеся в указанном пункте условия договора нельзя признать сформулированными так, что они вводят дольщиков в заблуждение относительно срока передачи жилого помещения застройщиком.

Ссылки истцов на то, что оспариваемое договорное условие содержит указание на не предусмотренный Федеральный законом от 30.12.2004 №214-ФЗ период, учет которого в связи с этим при определении срока передачи дольщикам квартиры недопустим, основаны на ошибочном толковании законодательства.

По правилам ст.103 ГПК РФ суд взыскивает с ООО Специализированный застройщик «Гарант-жилье» государственную пошлину в доход бюджета г.Смоленска в сумме 3 800 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Гарант-жилье» в пользу ФИО1, ФИО2 неустойку за просрочку исполнения обязательств в сумме 140 000 руб. и штраф в размере 40 000 руб., а также государственную пошлину в доход бюджета города Смоленска в сумме 3 800 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение одного месяца.

Судья А.В. Кудряшов

«КОПИЯ ВЕРНА»подпись судьи А.В. Кудряшовсекретарь судебного заседания Ленинского районного суда г. Смоленска Е.В.Зайцеванаименование должности уполномоченного работника аппарата федерального суда общей юрисдикции 21.02.2022.

УИД: 67RS0002-01-2022-000019-06

Подлинный документ подшит в материалы дела № 2-1409/2022