Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании денежных средств, обращении взыскания на предмет залога, встречному иску ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о признании соглашения, договора залога недействительными,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО3 о взыскании с ФИО2 денежной задолженности в размере 3 379 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01 января 2017 года по 25 июля 2016 года и процентов за пользование денежными средствами на сумму задолженности в размере 4 379 000 руб., рассчитанных, исходя их ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды после вынесения решения с 26 июля 2017 года до момента фактического исполнения обязательства по погашению денежной задолженности; обращении взыскания на часть жилого дома, принадлежащего ФИО3

В обоснование заявленных требований истец указала, что ФИО2 имеет перед ней задолженность в размере 4 379 000 руб., часть которой в сумме 1 000 000 руб. подлежала уплате в срок до 31 декабря 2016 года по условиям мирового соглашения, заключенного сторонами. Соглашением о добровольном исполнении обязательств от 19 мая 2016 года была произведена новация денежных обязательств должника в обязательства займа и установлены сроки исполнения этих обязательств до 30 июня 2017 года. Указанная задолженность ответчиком не погашена. Между истцом и ФИО3 (залогодателем) 19 мая 2016 года заключен договор залога имущества №2, согласно которому залогодатель передал в залог ФИО1 принадлежащее на праве собственности ФИО3 часть жилого помещения общей площадью 139.4 кв. м., расположенного по адресу (адрес) в счет обеспечения исполнения требования залогодержателя по соглашению о добровольном исполнении обязательств от 19.05.2016 года.

В последующем ФИО1 уточнила исковые требования просила взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01 января 2017 года по 06 ноября 2017 года в сумме 184 076 руб. 33 коп., проценты за пользование денежными средствами на сумму задолженности в размере 4 379 000 руб., рассчитанные исходя их ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды после вынесения решения с 07 ноября 2017 года до момента фактического исполнения обязательства по погашению денежной задолженности, в остальной части требования не изменились.

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с встречным исковым заявлением к ФИО1 о признании договоров займа незаключенными по безнадежности, договора залога имущества № и дополнительные соглашения к нему недействительными в силу отсутствия основного обязательства.

В последующем ФИО2, ФИО3 уточнили встречные исковые требования, просили признать соглашение о добровольном исполнении обязательств от 19 мая 2016 года, заключенного между ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4, а также договор залога имущества № от 19 мая 2016 года, дополнительные соглашения к нему от 31 мая 2016 года, 14 июня 2016 года, заключенные между ФИО3 и ФИО1 недействительными в силу отсутствия основного обязательства.

В судебное заседание ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО5, действующий по доверенности, в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме по основаниям, указанны в иске, возражал против удовлетворения встречных требований, ссылаясь на их необоснованность.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, суду пояснила, что расписки писала под давлением, под угрозой лишения всего, что было ею вложено в строительство дома, расположенного по адресу <...> деньги от ФИО1 она не получала, настаивала на удовлетворении встречного искового заявления.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ответчиков ФИО6, действующая по доверенности, в судебном заседании возражала против первоначальных требований в полном объеме, настаивала на удовлетворении встречных исковых требований, суду пояснила, что договор залога, при отсутствии в нем решения вопроса по земельному участку, является недействительным в силу закона об ипотеке. Выводы о стоимости объекта залога, сделанные судебной экспертизой, не могут быть приняты судом в качестве допустимого доказательства.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено и подтверждается расписками от 01 августа 2014 года, апелляционным определением от 20 мая 2016 года, соглашением о добровольном исполнении обязательств от 19 мая 2016 года, договором залога имущества № от 19 мая 2016 года, дополнительным соглашением к договору залога № от 31 мая 2016 года, дополнительным соглашением от 14 июня 2016 года, отчетом №, договором (л.д. 115), договором от 01 августа 2014 года, отчетом № об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, заключением эксперта № 21 февраля 2018 года, следующие обстоятельства:

Между ФИО2, ФИО1 и ФИО7 заключен договор, предметом которого является порядок и условия участия сторон в финансировании строительства и распределение квартир в многоквартирном доме, расположенного на земельном участке, общей площадью *** кв.м., находящегося по адресу: (адрес), кадастровый номер №.

Распиской от 01 августа 2014 года подтверждается, что ФИО1 передала ФИО2 денежные средства в размере 3 000 000 руб. в счет исполнения обязательства по оформлению государственной регистрации права собственности на жилой дом, общей площадью 141 кв.м., находящегося по адресу: (адрес) и передачи вышеуказанного дома, а так же всех правоустанавливающих документов на него ФИО1 в разумный срок, но не позднее 01 июня 2015 года. В случае неисполнения обязательства по передаче жилого дома ФИО2 обязался возвратить денежные средства в полном объеме.

Также, распиской от 01 августа 2014 года подтверждается, что ФИО1 передала ФИО2 денежные средства в размере 379 000 руб. в счет исполнения обязательства по оформлению государственной регистрации права собственности на жилой дом, общей площадью *** кв.м., находящегося по адресу: (адрес).

01 августа 2014 года ФИО2 получила от ФИО1 денежные средства в размере 1 000 000 руб. в счет исполнения обязательства по межеванию и государственной регистрации права собственности на земельный участок, кадастровый номер №, общей площадью *** кв.м., находящегося по адресу: (адрес), а также передачи вышеуказанного земельного участка, а также всех правоустанавливающих документов на него ФИО1 в разумный срок, но не позднее 01 июня 215 года. В случае неисполнения обязательства по передаче земельного участка ФИО2 обязалась возвратить денежные средства в полном объеме.

Из указанных расписок следует, что ФИО2 денежные средства пересчитала, получила в полном объеме, претензий к ФИО1 не имела на момент их подписания.

Решением Советского районного суда г. Челябинска от 19 января 2016 года исковые требования ФИО1 удовлетворены, с ФИО2 в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в размере 1 000 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 200 руб. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда решение Советского районного суда г. Челябинска от 19 января 2016 года отменено, утверждено мировое соглашение между ФИО1 и ФИО2 по условиям которого: ФИО2 обязуется выплатить ФИО1 в срок до 31 декабря 2016 года долг в размере 1 000 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 600 руб. Проценты за пользование денежными средствами уплате не подлежат. Другие судебные расходы остаются на сторонах, которые их понесли. Принят отказ ФИО2 от иска к ФИО1 о признании договора –расписки от 01 августа 2014 года незаключенным. Производство по делу по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора незаключенным прекращено.

Указанные обстоятельства имеют преюдициальное значение для настоящего спора и оспариванию не подлежат.

19 мая 2016 года между ФИО1 (кредитором) и ФИО2 (должником), ФИО4, ФИО3 (залогодателями) заключено соглашение о добровольном исполнении обязательств, в соответствии с которым должник и кредитор устанавливают, что в результате совместной деятельности по строительству жилого дома на земельном участке по адресу: <...> возникли обязательства должника перед кредитором, которые стороны по взаимному соглашению выражают обязанности должника передать кредитору денежную сумму в размере и на условиях, установленным соглашением. На момент подписания соглашения денежные обязательства сторон также фиксировались в расписках от 01 августа 2014 года на сумму 1 000 000 руб. (долг по которой взыскан решением советского районного суда г. Челябинска от 19 января 2016 года сумма долга с учетом госпошлины 1 013 200 руб.), 3 000 000 руб., 379 000 руб. Общая сумма задолженности по неисполненным обязательствам должника перед кредитором составляет 4 392 200 руб.

Из соглашения следует, что с момента подписания соглашения, все иные документы, когда-либо подписанные сторонами, кроме расписок от 01 августа 2014 года, утрачивают силу, обязательства по ним стороны считают полностью прекращенными настоящим соглашением в порядке новации.

Согласно п. 2.1 соглашения следует, что должник выплачивает кредитору сумму в размере 3 800 000 руб. в следующем порядке:

- не позднее 31 декабря 2016 года - 3 500 000 руб.;

- не позднее 30 июня 2017 года – 300 000 руб.

Пунктом 2.3 установлено, что при условии перечисления денежных средств в сумме 3 800 000 руб. в указанный срок, кредитор освобождает должника от уплаты долга в сумме 592 200 руб.

В случае невыполнения должником своих обязательств по частичному погашению долга перед кредитором в сумме 3 800 000 руб. в установленные соглашением сроки, должник будет обязан уплатить кредитору проценты за пользование денежными средствами (п.2.4).

Таким образом, материалами дела подтверждается, что выдачей указанных расписок от 01.08.2014 года было оформлено соглашение об обязательстве ФИО2 перед ФИО1 оформить соответствующие документы на часть жилого дома и земельный участок и передать документы и объекты недвижимости истцу, определен размер обязательства, срок исполнения и последствия неисполнения данных обязательств в виде возврата денежных средств в полном объеме.

Статьей 818 ГК РФ предусмотрено, что по соглашению сторон долг, возникший из купли-продажи, аренды имущества или иного основания, может быть заменен заемным обязательством. Замена долга заемным обязательством осуществляется с соблюдением требований о новации (статья 414) и совершается в форме, предусмотренной для заключения договора займа (статья 808).

При указанных обстоятельствах, учитывая представленные доказательства наличия у ФИО2 обязательства перед ФИО1, суд полагает, что соглашение о добровольном исполнении обязательств от 19 мая 2016 года был составлен в подтверждение долговых обязательств ФИО2 перед ФИО1

Таким образом, действительная общая воля сторон с учетом цели составления указанного соглашения, была направлена на заключение в порядке п. 1 ст. 414, п. 1 ст. 818 ГК РФ договора займа на сумму 4392200 руб.в качестве новации возникших ранее долговых обязательств ответчика ФИО2 перед истицей.

В соответствии с п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Согласно п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно положений ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Учитывая, что срок исполнения обязательства ФИО2 наступил 30 июня 2017 года, однако ответчик, получив денежные средства истца, от исполнения принятых на себя обязательств уклоняется, суд полагает, что требование истца о взыскании задолженности по договору займа в сумме 3 379 000 руб., являются законными и обоснованными, подлежат удовлетворению.

Суд находит несостоятельными доводы ФИО2 о том, что она не получала денежные средства по распискам от 01.08.2014 года, написала расписки под давлением М-вых.

В подтверждение данных доводов не представлены относимые и допустимые доказательства.

Как следует из содержания расписок от 01.08.2014 года, подписав данные документы, ФИО2 подтвердила получение от ФИО1 указанных в них денежных средств, указав, что денежные средства ею пересчитаны и получены в полном объеме.

Суду не представлены доказательства оказания на ФИО2 какого-либо давление, или иного воздействия, в силу которого она вынуждена была подписать указанные расписки, содержание которых не соответствовало действительности.

О наличии у ФИО2 обязательств перед ФИО1 свидетельствуют действия ФИО2 по заключению соглашения о добровольном исполнении обязательств 19 мая 2016 года.

Оспаривая в суде Советского района г. Челябинска при рассмотрении гражданского дела о взыскании денежных средств по одной из расписок получение этих средств от ФИО1, ссылаясь на безденежность данной расписки, ФИО2 после вынесения судом решения заключает мирового соглашение и соглашение о добровольном исполнении обязательств, которым признает и подтверждает наличие у нее перед ФИО1 задолженности по все распискам от 01.08.2014 года.

В соответствии с п.1 ст. 811 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата заимодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 ГК РФ.

В силу ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку ФИО2 не исполнила условия мирового соглашения, утвержденного апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 20 мая 2016 года, условия соглашения о добровольном исполнении обязательств от 19 мая 2016 года, своевременно не возвратила денежные средства, на них подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01 января 2017 года по 06 ноября 2017 года, рассчитанные следующим образом:

- с 01.01.2017 г. по 26.03.2017 г. – 23 287 руб. 67 коп. (1 000 000 руб. х 10 % \365 дней х 85 дней);

- с 27.03.2017 г. по 01.05.2017 г. – 9 616 руб. 44 коп. (1 000 000 руб. х 9,75 % \365 дней х 36 дней);

- с 02.05.2017 г. по 18.06.2017 г. – 12 164 руб. 38 коп. (1 000 000 руб. х 9,25 % \365 дней х 48 дней);

- с 19.06.2017 г. по 30.06.2017 г. – 2 958 руб. 90 коп. (1 000 000 руб. х 9 % \365 дней х 12 дней);

- с 01.07.2017 г. по 17.09.2017 г. – 85 300 руб. 67 коп. (4 379 000 руб. х 9 % \365 дней х 79 дней);

- с 18.09.2017 г. по 29.10.2017 г. – 42 830 руб. 22 коп. (4 379 000 руб. х 8,5 % \365 дней х 42 дня);

- с 30.10.2017 г. по 06.11.2017 г. – 7 918 руб. 19 коп. (4 379 000 руб. х 8,25 % \365 дней х 8 дней);

Таким образом, общий размер процентов, начисленных в соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ за указанный истцом период, составляет 184 076 руб. 33 коп.

Пунктом 3 ст. 395 ГК РФ предусмотрено, что проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Поскольку действующим законодательством предусмотрена ответственность за просрочку денежного обязательства в виде уплаты неустойки, суд считает возможным удовлетворить требования истца в части взыскания неустойки на сумму основного долга 4 379 000 руб., начиная с 07 ноября 2017 года по день фактического исполнения обязательства по погашению задолженности, исходя из ключевой ставки банка на соответствующий период.

В обеспечение исполнения обязательства между ФИО3 (залогодатель) и ФИО1 (залогодержатель) 19 мая 2016 года заключен договор залога имущества, согласно которому залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности имущество: часть жилого дома, общей площадью *** кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: (адрес) на общую сумму 2 800 000 руб.

Согласно п. 1.3. договора залога, предмет залога частично обеспечивает своей стоимостью требования залогодержателя по соглашению о добровольном исполнении обязательств от 19 мая 2016 года в сумме 3 800 000 руб.

В соответствии с п. 4 дополнительного соглашения к договору залога от 31 мая 2016 года помещение, как предмет залога оценивается сторонами в 2 300 000 руб.

Право собственности ФИО3 на данную часть дома зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 28 июля 2015 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена регистрационная запись № (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16 декабря 2017 года на л.д. 1116-118).

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Статьей 350 ГК РФ предусмотрено, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

По правилу, установленному п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Ответчиком для определения начальной продажной стоимости квартиры представлен отчет № об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 06 марта 2018 года, выполненный ***, согласно которого рыночная стоимость жилого дома составляет 3 173 302 руб.

Как следует из заключения эксперта №, выполненного *** по определению суда, рыночная стоимость части жилого дома, расположенной по адресу: (адрес), общей площадью *** кв. м., кадастровый номер № без учета стоимости земельного участка необходимого для эксплуатации части жилого дома, по состоянию на 19 февраля 2018 года составляет 1 936 500 руб.

Из пояснений эксперта ФИО8 следует, что для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости был использован сравнительный подход, в качестве аналогов подбирались объекты недвижимости, аналогичные предмету экспертизы. За аналоги были взяты жилые дома, близкие по площади спорному жилому дому.. Кроме того, учитывалось состояние отделки, отсутствие или наличие подключенной коммуникации, благоустройство земельного участка. На данном объекте имеется только электроснабжение. Все отличия в аналогичных объектах учитывались. При подготовке заключения эксперт руководствовался оценочной методологией, в отчете представлены документы и таблицы, с использованием которых было сделано экспертное заключение. Экспертом было найдено достаточное количество аналогов жилых имущественных комплексов в г. Челябинске, существующие различия между объектом экспертизы и объектами-аналогами нивелировались путем внесения соответствующих корректировок.

Суд, исследовав и оценив имеющиеся по делу доказательства в совокупности, приходит к выводу о том, что стоимость спорного объекта недвижимости следует определить в размере, указанном в заключение эксперта ***. Данное заключение соответствуют требованиям, установленным ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в нем изложена информация, существенная с точки зрения определения стоимости жилого помещения, сомнений в достоверности изложенных выводов у суда не имеется.

Суд не может согласиться с доводами ФИО2 о заниженной стоимости спорной части жилого дома и необходимости принятия в качестве допустимого доказательства для установления его рыночной стоимости отчета, выполненного ***.

Как следует из пояснений эксперта ФИО8 в судебном заседании, при составлении указанного выше отчета оценщиком в качестве аналогов учитывались жилые дома, которые расположены в другой части поселка, имеющие изначально более высокую рыночную стоимость. Кроме того, оценщиком оставлено без внимание отсутствие в спорном доме коммуникаций (отопление, водоснабжение, канализации), которые делают невозможным постоянное проживание в данном доме. Аналоги, приведенные оценщиком в заключении, были полностью пригодны для проживания, так как имели не только отделку, но и указанные коммуникации

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что представленный ответчиком отчет не м ожжет быть учтен судом при определении начальной продажной стоимости предмета залога, так как он не отражает его действительную рыночную стоимость на момент оценки.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор является заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Доводы ответчиков во встречном иске о том, что соглашение о добровольном исполнении обязательств от 19 мая 2016 года, заключенное между ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4, а также договор залога имущества № от 19 мая 2016 года, дополнительные соглашения к нему от 31 мая 2016 года, 14 июня 2016 года, заключенные между ФИО3 и ФИО1 недействительны в силу отсутствия основного обязательства несостоятельны, так как они опровергаются имеющимися в деле доказательствами.

Исходя из буквального содержания указанных выше документов, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям соглашений и договора залога, соблюдено требование к письменной форме, соглашения и договор подписаны сторонами.

О наличии у ФИО2 обязательств по возврату денежных средств в указанном в оспариваемых документах размере свидетельствуют расписки ответчика расписки от 01.08.2014 года. Доказательства исполнения принятых ФИО2 в расписках обязательств по возврате денежных средств в полном объеме суду не представлены.

При указанных обстоятельствах и имеюшихся в деле доказательствах встречный иск ФИО2, ФИО3 не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст., 194-197 ГПК РФ суд:

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить иск ФИО1 частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность в размере 3 379 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01 января 2017 года по 06 ноября 2017 года в размере 184 076 руб. 33 коп., проценты, начисляемые на сумму основного долга 4 379 000 руб., начиная с 07 ноября 2017 года по день фактического исполнения обязательства по погашению задолженности, исходя из ключевой ставки банка на соответствующий период.

Обратить взыскание на часть жилого дома общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: г(адрес) (кадастровый номер №), расположенного по адресу: (адрес), путем продажи с публичных торгов с установлением в качестве начальной рыночной стоимости в сумме 1936500 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО2, ФИО3 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Челябинского областного суда в течение 1 месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд г. Челябинска.

Судья: М.А. Решетова