Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску администрации города Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате земельного участка и пени,

У С Т А Н О В И Л :

Администрация города Екатеринбурга обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за период с марта 2016 года по октябрь 2017 года в размере 2331512,40 руб., неустойки за период с 11.03.2016 по 09.11.2017 в размере 742826,85 руб. (л.д.3-4), мотивируя тем, что между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ФИО1 заключен договор аренды от 21.09.2015 № № земельного участка с кадастровым номером № для строительства индивидуального жилого дома. 13.05.2016 договор аренды от 21.09.2015 расторгнут по соглашению сторон в связи с заключением договора купли-продажи указанного земельного участка от 13.05.2016 № №. 26.05.2016 проведена государственная регистрация права собственности на земельный участок, расчеты арендной платы отменены с 01.06.2016, в соответствии с п. 7 ст. 39 Налогового кодекса РФ.

Апелляционным определением Свердловского областного суда от 14.03.2017 установлено, что фактически объект недвижимости, право на который зарегистрировано ФИО1 на земельном участке отсутствует, договор купли-продажи земельного участка признан недействительным, применены последствия недействительности сделки, с возвращением сторон в первоначальное положение, к правоотношениям, вытекающим из договора аренды от 21.09.2015 № № земельного участка с кадастровым номером № для строительства индивидуального жилого дома.

В связи с тем, что ответчиком не вносились платежи по договору аренды, возникла задолженность за период с марта 2016 по октябрь 2017 года в сумме 2331512,40 руб., которую истец просит взыскать с ответчика, дополнительно заявлено требование о взыскании пени, предусмотренной договором за нарушение сроков перечисления арендной платы, в размере 742826,85 руб. за период с 11.03.2016 по 09.11.2017.

В судебное заседание представитель истца - администрации г. Екатеринбурга не явился, извещен надлежащим образом (л.д. 53), представил возражение на ходатайство о снижении неустойки, заявил о рассмотрении дела без его участия (л.д. 55-57).

Ответчик ФИО1, его представитель адвокат Ермаков Д.С., действующий на основании ордера № 16 от 02.03.2018 (л.д. 48), в судебном заседании исковые требования не признали, пояснив, что земельный участок, предоставленный ФИО1 в аренду, не был надлежащим образом сформирован, в связи с чем, ответчик был лишен возможности вести строительство жилого дома, подводить соответствующие коммуникации, использовать земельный участок по назначению. Считая договор аренды прекращенным после вынесения судебного акта от 14.03.2017, при этом ответчик в одностороннем порядке отказался от договора аренды, ответчик заявил об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Представитель третьего лица – Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в судебное заседание не явился, извещен о дате слушания дела надлежащим образом (л.д. 54).

Выслушав ответчика, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В судебном заседании установлено, что 21.09.2015 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ФИО1 был заключен договор аренды № № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (строительный №) общей площадью 781 кв.м., для индивидуального жилищного строительства (л.д. 6-12).

Договор аренды от 21.09.2015 заключен с ФИО1 сроком на 20 лет (с 08.09.2015 по 07.09.2035), зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 17-19).

11.02.2016 по соглашению сторон, в связи с предоставлением ФИО1 в собственность за плату земельного участка площадью 781 кв.м. с кадастровым номером №, был расторгнут договор аренды указанного земельного участка (л.д. 32-33)в связи с заключением договора купли-продажи от 11.02.2016 № №.

Право собственности на земельный участок было зарегистрировано надлежащим образом в установленном законом порядке (л.д. 36-38).

Апелляционным определением Свердловского областного суда от 14.03.2017, в связи с отсутствием на земельном участке объекта недвижимости, на которое зарегистрировано право собственности за ФИО1, заключенный между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ФИО1 договор от 11.02.2016 № № купли-продажи земельного участка площадью 781 кв.м. с кадастровым номером № признан недействительным, применены последствия недействительности сделки, стороны возвращены в отношения, вытекающие из договора аренды земельного участка (л.д. 39-41).

Поскольку договор купли-продажи земельного участка признан недействительным, применены последствия недействительности сделки, стороны возвращены в отношения, вытекающие из договора аренды земельного участка, арендная плата за период с марта 2016 года по октябрь 2017 года истцом начислена правомерно.

Согласно п. 3.1 договора аренды (л.д.6), арендатор обязуется вносить арендную плату с момента фактического вступления во владение и пользование земельным участком, а именно, с даты подписания протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка – 08.09.2015.

Размер арендной платы (расчет) установлен в приложении № 3 к настоящему Договору (п. 3.2 Договора). Оплата производится в рублях, путем перечисления денежных средств на счет арендодателя ежемесячно до десятого числа текущего месяца (п. 3.3 Договора).

Как установлено в суде, ФИО1 ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем, образовалась задолженность за период с 10.03.2016 по 10.10.2017 в размере 2331512,40 руб.

В обоснование размера задолженности истцом представлен расчет задолженности, который ответчиком не оспорен, принимается судом (л.д. 80).

Доводы представителя ответчика Ермакова Д.С. о том, что вынесение судебного акта от 14.03.2017 влечет прекращение договора аренды, исключающее взыскание арендных платежей, судом отклоняются. Из содержания апелляционного определения Свердловского областного суда от 14.03.2017(л.д.39-41) четко следует, что, применяя последствия недействительности сделки, стороны возвращены в первоначальное положение, в частности, в арендные отношения, основанные между сторонами на договоре аренды № № от 21.09.2015.

Суд не соглашается с доводами представителя ответчика Ермакова Д.С. о том, что договор аренды является расторгнутым в связи с подачей ФИО1 заявления об одностороннем отказе от договора аренды.

Действительно, ФИО1 в Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области направлялось уведомление об отказе от договора аренды земельного участка от 21.09.2015 № №.

Министерством на указанное уведомление был дан ответ (л.д. 73) о том, что условиями договора аренды односторонний отказ арендатора от исполнения договора аренды не предусмотрен.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. Договор аренды (л.д.6-12) условие об одностороннем отказе арендатора от исполнения договора также не содержит.

Исходя из изложенного, суд не находит оснований считать договор расторгнутым в связи с односторонним отказом ФИО1 от исполнения договора.

В соответствии со ст. 450 ГК Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом, в силу п. 8.4 договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон (л.д.11).

С указанным заявлением ФИО1 не обращался, доказательств обратного ответчиком суду не представлено.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка является действующим, подлежит исполнению ФИО1 в части арендных платежей. Факт наличия задолженности ответчик в судебном заседании не оспаривал.

Доводы ответчика о том, что причиной образования задолженности по арендной плате послужило отсутствие коммуникаций на спорном земельном участке, ввиду чего он не мог им пользоваться в соответствии с его назначением, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку, подписывая договор, ответчик был ознакомлен с характеристиками спорного земельного участка, согласился со всеми условиями договора без каких-либо оговорок и претензий, что по смыслу ст. 421 ГК РФ свидетельствует о наличии свободного волеизъявления ответчика на его заключение. А в силу положений ст. 309 ГК РФ принятое на себя обязательство подлежит исполнению.

Ссылка ФИО1 на отсутствие подъездных путей к земельному участку, а также возможности для подключения жилого дома к коммуникациям, инженерным сетям, отклоняется.

Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 10.05.2011 № 207 «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка» внесены изменения и утверждена новая форма градостроительного плана земельного участка, в которой отсутствует положение, которое бы содержало информацию о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Градостроительный план на арендуемый земельный участок был подготовлен и утвержден 28.09.2015, технических условий по подключению объекта к инженерным сетям не содержит (л.д. 60-66).

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии у органов местного самоуправления обязанности указывать в градостроительном плане технические условия подключения объекта строительства, расположенного на земельном участке, к сетям инженерно-технического обеспечения.

Подписывая 21.09.2015 договор аренды земельного участка за № № (л.д. 6-12), к которому прилагаются: копия протокола от 08.09.2015 о результатах аукциона, кадастровый паспорт земельного участка, акт приема-передачи участка от 21.09.2015 (п.10.5-10.5.4), ФИО1 согласился с техническими характеристиками земельного участка, замечаний и возражений не высказывал. Достоверно данный факт подтверждается его подписью в акте приема-передачи земельного участка (л.д. 16), где указано, что арендодатель передал, а арендатор принял спорный земельный участок.

В соответствии с п. 5 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 № 83, предусмотрено, что орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до даты принятия решения о проведении торгов по продаже права собственности (аренды) земельного участка или о предоставлении для строительства земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия.

Для получения технических условий, а также информации о плате за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения орган местного самоуправления в срок не позднее чем за 45 дней до даты принятия одного из указанных решений обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение объектов капитального строительства.

П. 6 Правил определено, что, в случае если правообладатель земельного участка намерен осуществить реконструкцию объекта капитального строительства или подключение построенного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и если технические условия для его подключения отсутствовали либо истек срок их действия, а также если истек срок действия технических условий, выданных органом местного самоуправления в составе документов о предоставлении земельного участка, правообладатель в целях определения необходимой ему подключаемой нагрузки обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение реконструированного (построенного) объекта капитального строительства, для получения технических условий.

Если правообладатель земельного участка не имеет сведений об организации, выдающей технические условия, он обращается в орган местного самоуправления с запросом о представлении сведений о такой организации, а орган местного самоуправления представляет в течение 2 рабочих дней с даты обращения сведения о соответствующей организации, включая наименование, юридический и фактический адреса.

Таким образом, препятствия для подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения у ФИО1 отсутствуют.

ФИО1 предоставлен земельный участок, границы земельного участка были определены, размер арендной платы согласован сторонами, договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Суд принимает во внимание и тот факт, что договор аренды исполнялся, оплата производилась.

Вышеизложенные обстоятельства также возлагают на ответчика обязанность исполнять условия договора по оплате надлежащим образом.

Само по себе отсутствие возможности подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения не свидетельствует о невозможности использования земельного участка по назначению, не может являться основанием для освобождения ФИО1 от уплаты арендных платежей. Подобных условий освобождения от арендной платы в договоре от 21.09.2015 не изложено.

Усматривая, со слов ответчика, существенное нарушение арендодателем условий договора, ФИО1 не обращался с заявлением о досрочном расторжении договора аренды, договор аренды в установленном законом порядке не оспаривался.

Довод ответчика о том, что к земельному участку отсутствовали подъездные пути, в связи с чем, ответчик не мог в полном объеме пользоваться данным участком, судом рассмотрены и отклоняются, так как все технические характеристики земельного участка были доведены до сведения ответчика, земельный участок был принят последним по акту приема-передачи.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

По представленному истцом расчету (л.д.80), задолженность по арендной плате за период с 10.03.2016 по 10.10.2017 составляет 2331512,40 руб.

Данный расчет ответчиком и его представителем по сумме оспорен не был, указанная сумма подлежит взысканию в пользу истца.

Удовлетворяя иск администрации г. Екатеринбурга о взыскании задолженности по арендной плате на сумму 2331512,40 руб., суд находит подлежащими частичному удовлетворению требования истца о взыскании неустойки, исходя из следующего.

Согласно пункту 6.2 договора аренды (л.д.9), за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки до полного погашения возникшей задолженности.

Размер пени, согласно представленному расчету (л.д. 80), составляет 742826,85 руб.

Ответчик ФИО1 расчет пени не оспорил, между тем просил снизить ее размер, в связи с завышенным размером, тяжелым материальным положением.

Признавая за истцом право на взыскание суммы пени за нарушение сроков возврата арендной платы, суд считает необходимым снизить ее размер до 370 000 руб., исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ - неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

При обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки. Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст.1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

С учетом позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 21 декабря 2000 года № 263-0, положения п.1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 42 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ", при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333 ГК РФ) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Усматривая законные основания для взыскания суммы неустойки, суд считает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ, снизить размер предъявленной к взысканию неустойки с 742826,85 руб. до 370000 руб., с учетом материального положения ФИО1, который с 16.11.2017 не работает (трудовая книжка, л.д. 77-78), имеет на иждивении двух несовершеннолетних детей: ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (л.д. 75) и ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (л.д. 75).

Кроме того, материалы дела не содержат доказательств каких-либо неблагоприятных последствий для муниципального образования, наступивших от ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства, вытекающего из договора аренды.

Исходя из изложенного, в указанной части требования истца подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в доход местного бюджета, в размере 23571,70 руб., пропорционально удовлетворенным требованиям (13200 + (2331512,40-1000000)*0,5%)).

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования администрации города Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате земельного участка и пени - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации города Екатеринбурга:

- задолженность по арендной плате в размере 2 331 512 (два миллиона триста тридцать одну тысячу пятьсот двенадцать) руб. 40 коп.

- неустойку в размере 370 000 (триста семьдесят тысяч) руб.

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме 23 571 (двадцать три тысячи пятьсот семьдесят один) руб. 70 коп.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Челябинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Снежинский городской суд.

Председательствующий И.С.Симонян