Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления Роспотребнадзора по Тамбовской области к ООО «Специализированный застройщик «СтарСтрой+» о признании противоправными в отношении неопределенного круга потребителей действий по включению в договор участия в долевом строительстве условий, ущемляющих права потребителей, прекращении противоправных действий,

УСТАНОВИЛ:

Управление Роспотребнадзора по Тамбовской области обратилось в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «СтарСтрой+» о признании противоправными в отношении неопределенного круга потребителей действий по включению в договор участия в долевом строительстве условий, ущемляющих права потребителей, прекращении противоправных действий.

В обоснование иска указано, что 02.06.2020 г. из прокуратуры Октябрьского района г. Тамбова в Управление Роспотребнадзора по Тамбовской области поступило постановление о возбуждении дела об административном правонарушении, предусмотренном *** КоАП РФ в отношении генерального директора ООО «Специализированный застройщик «СтарСтрой+» Г. Ю.М.

Согласно материалам прокурорской проверки ООО «Специализированный застройщик «СтарСтрой+» осуществляет строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ***, на основании разрешения на строительство *** от 11.09.2019 г., с привлечением денежных средств граждан - участников долевого строительства.

13.02.2020 г. между ООО «Специализированный застройщик «СтарСтрой+» и участником долевого строительства М. Л.И. заключен договор *** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по ***.

Предметом данного договора является участие сторон в строительстве вышеуказанного объекта капитального строительства.

Согласно п. 4.3.4 указанного выше договора в случае, если участник долевого строительства не обратился в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Тамбовской области с целью регистрации договора в течение двадцати рабочих дней, застройщик праве в одностороннем порядке расторгнуть данный договор.

В соответствии с п.6.1 договора в случае неявки участника долевого строительства без уважительной причины по вопросам сдачи-приемки выполненных застройщиком работ считается, что работы участником долевого строительства приняты. В случае неявки по другим вопросам, в которых необходимо согласование с участником долевого строительства, застройщик имеет право решить вопрос по своему усмотрению.

В ходе проверки, проведенной прокуратурой района 25.05.2020 г., установлено, что предусмотренные п.п. 4.3.4, 6.1 договора участия в долевом строительстве *** от 13.02.2020 г. не соответствуют требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Аналогичные факты установлены при изучении договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по ****** от 23.03.2020 г., заключенного с С. И.В., а также *** от 23.03.2020 г., заключенного с Г. Н.В.

По данному факту директор ООО «Специализированный застройщик «СтарСтрой+» Г. Ю.М. привлечён к административной ответственности.

На заседание по рассмотрению дела об административном правонарушении в Управлении Роспотребнадзора по Тамбовской области 23.06.2020 г. г. представителем Г. Ю.М. по доверенности от 26.03.2018 г. - *** Д.А была представлена новая типовая форма договора участия в долевом строительстве, однако должностным лицом Управления установлено, что внесенные изменения также не соответствуют нормам законодательства РФ.

По вышеуказанным фактам генеральный директор ООО Специализированный застройщик «СтарСтрой+» Г. Ю.М. привлекался административной ответственности ранее.

Представитель истца просил признать противоправными в отношении неопределенного круга потребителей действия ООО «Специализированный застройщик «СтарСтрой+» по включению в договор участия в долевом строительстве условий, ущемляющих права потребителей, обязать ООО «Специализированный застройщик «СтарСтрой+» прекратить противоправные действия в отношении неопределённого круга потребителей, по включению в договор участия в долевом строительстве условий, ущемляющих права потребителей, в случае удовлетворения иска обязать ответчика в установленный срок довести через СМИ решение суда.

Впоследствии Управление Роспотребнадзора по Тамбовской области уточнило свои требования. Просило признать противоправными в отношении неопределенного круга потребителей действия ООО «Специализированный застройщик «СтарСтрой+» по включению в договор участия в долевом строительстве условий, ущемляющих права потребителей, а именно: «п. 4.3.4. В случае, если участник долевого строительства не обратится в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Тамбовской области с целью регистрации договора в течение двадцати рабочих дней, застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор», и «п. 6.1. В случае неявки участника долевого строительства без уважительной причины по вопросам сдачи-приёмки выполненных застройщиком работ считается, что работы участником долевого строительства приняты. В случае неявки по другим вопросам, в которых необходимо согласование с участником долевого строительства, застройщик имеет право решить вопрос по своему усмотрению». Просило обязать ООО «Специализированный застройщик «СтарСтрой+» прекратить противоправные действия в отношении неопределённого круга потребителей, по включению в договор участия в долевом строительстве условий: «п.4.3.4. В случае, если «участник долевого строительства не обратится в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Тамбовской области с целью регистрации договора в течение двадцати рабочих дней, «застройщик» вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор», «п. 6.1. В случае неявки «участника долевого строительства» без уважительной причины по вопросам сдачи-приёмки выполненных «застройщиком» работ считается, что работы «участником долевого строительства» приняты. В случае неявки по другим вопросам, в которых необходимо согласование с «участником долевого строительства», «Застройщик» имеет право решить вопрос по своему усмотрению», ущемляющих права потребителей, путем их исключения из договора. В случае удовлетворения иска обязать ответчика в установленный срок довести через СМИ решение суда.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала по основаниям, указанным в иске, выразив согласие на рассмотрении иска в порядке заочного производства.

Ответчик, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Суд, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, считает возможным удовлетворить исковые требования.

Судом установлено, что 02.06.2020 г. из прокуратуры Октябрьского района г. Тамбова в Управление Роспотребнадзора по Тамбовской области поступило постановление о возбуждении дела об административном правонарушении, предусмотренном *** КоАП РФ в отношении генерального директора ООО «Специализированный застройщик «СтарСтрой+» Г. Ю.М.

По вышеназванным фактам директор ООО «Специализированный застройщик «СтарСтрой+» Г. Ю.М. неоднократно привлекался к административной ответственности.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и показаниями представителя истца.

В соответствии со ст. 4, 46 ГПК РФ и п. 7 ст. 40, ст. 46 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» в случаях, предусмотренных законом, органы государственной власти, органы местного самоуправления, организации или граждане вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц по их просьбе либо в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц.

Согласно ч. 9 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевомстроительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Таким образом, в силу Закона о защите прав потребителей права гражданина ущемляют те условия договора, которые ограничивают их объем по сравнению с правилами, установленными законами и нормативными правовыми актами.

В силу ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) о привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании ч. 3 ст. 4 указанного Федерального закона договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Аналогичные положения установлены в ст. 17 Федерального закона об участии в долевом строительстве.

Порядок расторжения договора установлен ст. 9 вышеуказанного Федерального закона.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Частью 5 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Исходя из анализа положений Закона об участии в долевом строительстве следует, что право застройщика на расторжение договора участия в долевом строительстве и односторонний отказ от исполнения указанного договора возможно только при условии нарушения участником долевого строительства обязательств по оплате указанного договора (просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа или систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период).

Иные основания, предусматривающие возможность одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке и право расторгнуть договор во внесудебном порядке, действующим законодательством не предусмотрены.

Учитывая изложенное, включение в вышеуказанный договор участия в долевом строительстве п. 4.3.4, предусматривающего возможность застройщику в одностороннем порядке расторгнуть договор участия в долевом строительстве при отсутствии факта обращения участника долевого строительства в орган, осуществляющий, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Тамбовской области для регистрации договора участия в долевом строительстве в течение двадцати рабочих дней, нарушает права участника долевого строительства, как потребителя услуг.

Не соответствующим требованиям действующего законодательства следует признать также п.6.1 рассматриваемого договора долевого участия по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность участника долевого строительства, получившего сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Также пунктом 6 данной статьи определен порядок действий застройщика при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства, а именно: при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи, либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В данном случае порядок передачи объекта участнику долевого строительства строго регламентирован п. 6 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве.

Право застройщика самостоятельно определять уважительность причины неявки участника долевого строительства по вопросам сдачи-приемки выполненных застройщиком работ или другим вопросам действующим законодательством не предусмотрено.

При этом согласно ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены договора;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (ч. 3 ст. 7 Федерального закона об участии в долевом строительстве).

Учитывая изложенное, установленное п. 6.1 договора условие, фактически предусматривающее освобождение застройщика от ответственности за возможные недостатки объекта долевого строительства, а также не соблюдение установленного порядка передачи объекта участнику долевого строительства ущемляет права потребителя ввиду отсутствия у застройщика предусмотренных действующим законодательством полномочий по установлению подобных условий договора, а также влечет ограничение объема прав участника долевого строительства по сравнению с правилами, установленными законами и нормативными правовыми актами.

Неправомерное включение вышеуказанных условий в договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости влечет ограничение объема прав гражданина по сравнению с правилами, установленными законами и нормативными правовыми актами, что является недопустимым.

На основании указанного следует признать противоправными в отношении неопределенного круга потребителей действия ООО «Специализированный застройщик «СтарСтрой+» по включению в договоры участия в долевом строительстве условий, ущемляющих права потребителей, а именно: «п. 4.3.4. В случае, если участник долевого строительства не обратится в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Тамбовской области с целью регистрации договора в течение двадцати рабочих дней, застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, и «п. 6.1. В случае неявки участника долевого строительства без уважительной причины по вопросам сдачи-приёмки выполненных застройщиком работ считается, что работы участником долевого строительства приняты. В случае неявки по другим вопросам, в которых необходимо согласование с участником долевого строительства, застройщик имеет право решить вопрос по своему усмотрению», обязать ООО «Специализированный застройщик «СтарСтрой+» прекратить противоправные действия в отношении неопределённого круга потребителей, по включению в договоры участия в долевом строительстве указанных условий, а также обязать ООО «Специализированный застройщик «СтарСтрой+» довести через средства массовой информации решение суда.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления Роспотребнадзора по Тамбовской области удовлетворить.

Признать противоправными в отношении неопределенного круга потребителей действия ООО «Специализированный застройщик «СтарСтрой+» по включению в договоры участия в долевом строительстве условий, ущемляющих права потребителей, а именно: «п. 4.3.4. В случае, если участник долевого строительства не обратится в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Тамбовской области с целью регистрации договора в течение двадцати рабочих дней, застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, и «п. 6.1. В случае неявки участника долевого строительства без уважительной причины по вопросам сдачи-приёмки выполненных застройщиком работ считается, что работы участником долевого строительства приняты. В случае неявки по другим вопросам, в которых необходимо согласование с участником долевого строительства, застройщик имеет право решить вопрос по своему усмотрению».

Обязать ООО «Специализированный застройщик «СтарСтрой+» прекратить противоправные действия в отношении неопределённого круга потребителей, по включению в договоры участия в долевом строительстве указанных условий.

Обязать ООО «Специализированный застройщик «СтарСтрой+» довести до неопределенного круга лиц через средства массовой информации решение суда.

Решение может быть обжаловано ответчиком в Ленинский районный суд г. Тамбова в течение 7 дней с момента получения его копии.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд в течение месяца после окончания вышеназванного срока.

Мотивированное решение составлено 18.01.2021 г.

Судья: