Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Славянский Дом» к ФИО2, ФИО1 о признании соглашения незаключенным, взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Славянский Дом» обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО1 о признании соглашения незаключенным, взыскании задолженности, мотивировав его следующим.

22.08.2017 между ФИО2, ФИО1 и ООО «Славянский Дом» был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № В соответствии с п. 2.3 Договора объектом долевого строительства в соответствии с проектной документацией является жилое помещение: 1-комнатная квартира (по проекту №), площадь квартиры с площадью лоджии 63,6 кв.м, на 4-м этаже в подъезде № 1, расположенная в объекте недвижимости Литер 1 - здание смешанного использования: с 22-мя жилыми единицами в верхних этажах и размещением в нижнем этаже 17-ти объектов делового, культурного, обслуживающего и коммерческого назначения, состоящее из семи 10-ти этажных кирпичных секций (в том числе подземный этаж), расположенное по строительному адресу: <адрес>. В соответствии с п. 4.1 Договора датой окончания строительства считается дата выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Застройщик обязуется получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в 4 квартале 2017 года и передать квартиру участнику долевого строительства в порядке и в сроки, установленные Договором. При этом на основании п. 4.2 Договора передача объекта долевого строительства участникам долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи в течение шести месяцев после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. 29.06.2018 между сторонами было подписано дополнительное соглашение к Договору, в соответствии с которым срок на передачи квартиры по договору участнику долевого строительства определен - 4 квартал 2018 года. По акту приема-передачи квартира была передана ФИО2, ФИО1 05.12.2018. Согласно п. 3.1.1 договора цена договора составляет 3339000 рублей. Позже цена договора была уменьшена дополнительным соглашением от 31.08.2017 к договору на 667800 рублей и составила 2671200 рублей. Данная стоимость квартиры подтверждена ответчиками в претензии к ООО «Славянский Дом» от 15.06.2019. 22.09.2017 между сторонами было заключено еще одно дополнительное соглашение к Договору, стоимость квартиры уменьшена на сумму 127200 рублей. Данное дополнительное соглашение не прошло процедуру государственной регистрации. Истец имеет все основания для обращения в суд с целью признания указанного дополнительного соглашения от 22.09.2017 об изменении стоимости Договора путем ее уменьшения на сумму в размере 127200 рублей незаключенным. Следовательно, по состоянию на 01.01.2020 за ФИО2, ФИО1 перед ООО «Славянский Дом» числится задолженность в размере 127200 рублей по оплате по Договору участия в долевом строительстве №. 24.01.2020 ООО «Славянский Дом» направило в адрес ответчиков претензию с требованием о погашении имеющийся задолженности. Ответчики получили вышеуказанную претензию, однако требования ООО «Славянский Дом» оставили без удовлетворения. 24.01.2020 Фрунзенским районным судом г. Иваново вынесено решение по делу № 2-436/2020, в соответствии с которым дополнительное соглашение от 29.06.2018 об изменении срока ввода дома в эксплуатацию между ФИО2, ФИО1 и ООО «Славянский Дом» признано незаключенным, так как не прошло процедуру государственной регистрации права. С ООО «Славянский Дом» взыскана неустойка за просрочку исполнения обязательства.

На основании изложенного истец просит суд признать дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №№ от 22.09.2017, подписанное между ООО «Славянский Дом», ФИО2 и ФИО1, незаключенным; взыскать в солидарном порядке с ФИО2, ФИО1 сумму задолженности по оплате Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №№ от 22.08.2017 размере 127200 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске; против вынесения заочного решения, учитывая неявку ответчиков и их представителя, не возражала.

Ответчики ФИО1, ФИО2 и представитель последней ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены в установленном законом порядке о месте и времени рассмотрения дела, об уважительности причин неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела либо о рассмотрении дела в их отсутствие не просили, в связи с чем с согласия истца дело рассмотрено судом в порядке заочного производства.

Ранее участвуя в судебных заседаниях, представитель ответчика ФИО2 ФИО4 против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве, из которого следует, что 31.08.2017 и 22.09.2017 между истцом и ответчиками были подписаны дополнительные соглашения о снижении стоимости договора об участии в долевом строительстве. Стоимость договора изменилась с 3339000 рублей до 2544000 рублей соответственно. Дополнительное соглашение от 31.08.2017 должным образом было зарегистрирован в Россреестре, однако дополнительное соглашение от 22.09.2017 не было зарегистрировано в Россреестре по причине отказа ООО «Славянский Дом» от регистрации данного соглашения. Дополнительное соглашение является частью Договора об участии в долевом строительстве. Стороны по данному договору обговорили и исполнили свои обязательства. Исходя из смысла п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным, что также регулируется п. 3 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно п. 3 ст. 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий договора считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. Таким образом, совершенные действия по выполнению указанных в договоре № от 22.08.2017 условий договора должны быть признаны акцептом. Каких-либо ограничений, установленных законом, иными правовыми актами и договором, по признанию совершенных действий акцептом у ООО «Славянский Дом» не имеется. Выдача денежных средств в размере 127800 рублей и отказ от регистрации данного соглашения, также как и признание данного дополнительного соглашения не заключенным, может ограничить объем прав потребителя в части предъявления требований в отношении недостатков выполненных работ, ограничение ответственности исполнителя за нарушение прав потребителя.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующим выводам.

Решением Фрунзенского районного суда г. Иваново от 24.01.2020 по гражданскому делу № 2-436/2020 по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Славянский Дом» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, вступившим в законную силу 10.06.2020 взыскана с ООО «Славянский Дом» в пользу ФИО2 неустойка за период с 01.07.2018 по 10.10.2018 в размере 129744 рублей, компенсация морального вреда в размере 3000 рублей, штраф в размере 66372 рублей.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных ГПК РФ.

С учетом преюдициального значения вышеуказанного решения суда, принятого по спору между теми же сторонами, для рассмотрения настоящего гражданского дела, установленными являются следующие обстоятельства.

22.08.2017 года между ФИО2, ФИО1 (далее – ответчики, дольщики) и ООО «Славянский дом» (далее – истец, застройщик) был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №№, по которому застройщик обязался построить в предусмотренный договором срок многоквартирный жилой дом с помещениями делового, культурного, обслуживающего и коммерческого назначения по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать дольщику (дольщикам) в собственность квартиру, а дольщик (дольщики) обязался (обязались) уплатить обусловленную цену договора и принять указанную квартиру по акту приема-передачи после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Стоимость объекта недвижимости составила 3339000 рублей.

Согласно Дополнительному соглашению от 31.08.2017 года стоимость квартиры снижена на 667800 рублей. Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию.

Согласно Дополнительному соглашению от 22.09.2017 года стоимость квартиры подлежит уменьшению на 127200 рублей, соглашение не зарегистрировано.

Стоимость квартиры с учетом ее снижения в сумме 2544000 рублей полностью оплачена, что сторонами не оспаривалось.

ООО «Славянский дом» должен был передать дольщику объект долевого строительства не позднее 30.06.2018 года включительно.

Согласно Дополнительному соглашению от 29.06.2018 срок окончания строительства объекта недвижимости, установленный в п. 4.1 договора, изменен на 4 квартал 2018 года.

Данное Дополнительное соглашение подписано сторонами, но не прошло государственную регистрацию, в связи с чем при определении срока передачи квартиры с целью разрешения требований о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта дольщикам Фрунзенский районный суд г. Иваново в вышеуказанном решении исходил из установленного Договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №№ срока передачи объекта и, ссылаясь на нормы ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», п. 1 ст. 452 ГК РФ, ст. ст. 164, п. 3 ст. 433 ГК РФ, ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пришел к выводу о том, что условие о сроке передачи объекта долевого строительства является существенным условием договора; изменение договора долевого строительства подлежит государственной регистрации; следовательно, поскольку заключенный между сторонами договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, в то время как дополнительное соглашение об изменении срока передачи объекта строительства такой регистрации не имеет, с заявлением о регистрации соглашения стороны не обращались в регистрирующий орган, оно не может быть признано заключенным.

На основании изложенного с застройщика в пользу дольщиков была взыскана вышеуказанная неустойка за просрочку передачи квартиры, компенсация морального вреда и штраф.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда от 10.10.2020 указанное решение Фрунзенского районного суда г. Иваново оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «Славянский Дом» - без удовлетворения.

По аналогии с правовой позицией, изложенной в вышеуказанных судебных актах, относительно порядка внесения изменений в заключенный сторонами Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №№, суд приходит к выводу о незаключенности спорного Дополнительного соглашения от 22.09.2017 к данному Договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №№ (далее – Договор долевого строительства), подписанного между ООО «Славянский Дом», ФИО2 и ФИО1, но не прошедшего государственную регистрацию.

Факт отсутствия государственной регистрации спорного Дополнительного соглашения от 22.09.2017 сторонами не оспаривался; установлен вышеуказанным решением Фрунзенского районного суда г. Иваново.

Тот факт, что ранее застройщик не оспаривал снижение цены Договора долевого строительства с учетом подписания сторонами спорного Дополнительного соглашения от 22.09.2017, не лишает его права требовать признания данного Дополнительного соглашения незаключенным с учетом установленных судами впоследствии обстоятельств незаключенности аналогичного по своей правовой природе Дополнительного соглашения от 29.06.2018 к тому же Договору долевого строительства.

В соответствии со ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Из п. 2 ст. 165 ГК РФ следует, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Доказательств того, что застройщик уклонялся от государственной регистрации спорного Дополнительного соглашения, как утверждал представитель ответчика; равно как и доказательств того, что стороны предпринимали меры к его государственной регистрации, в том числе того, что дольщики обращались в суд с соответствующими требованиями, материалы дела не содержат.

Следовательно, намерения сторон придать правовые последствия подписанному между ними спорному Дополнительному соглашению от 22.09.2017 не подтверждены.

Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.

Соответственно, дополнительные соглашения, которыми вносятся изменения в такой договор, должны быть заключены в той же форме, то есть подлежат государственной регистрации.

Необходимость государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве предусмотрена статьей 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», действовавшего на момент заключения Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №№ и спорного Дополнительного соглашения от 22.09.2017.

Таким образом, требование истца о признании Дополнительного соглашения от 22.09.2017 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 22.09.2017 между ООО «Славянский Дом», ФИО2 и ФИО1 незаключенным подлежит удовлетворению.

Учитывая, что в связи с отсутствием государственной регистрации спорного Дополнительного соглашения правовые последствия для сторон, вытекающие из его условия об уменьшении на 127200 рублей стоимости квартиры, являющейся предметом Договора долевого строительства, согласно ст. 164 ГК РФ не наступили, с ответчиков (дольщиков), обязанных уплатить застройщику полную стоимость передаваемой квартиры в силу пункта 2.1 Договора долевого строительства, в солидарном порядке подлежит взысканию задолженность по ее оплате в размере 127200 рублей.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ с ответчиков, как с проигравшей стороны, в солидарном порядке также подлежат взысканию понесенные истцом судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 3744 рубля.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Славянский Дом» к ФИО2, ФИО1 удовлетворить.

Признать незаключенным Дополнительное соглашение к Договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № от 22.08.2017, подписанное между Обществом с ограниченной ответственностью «Славянский Дом» и Никулиной Еленой Александровной, ФИО1 22.09.2017.

Взыскать с ФИО2, ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Славянский Дом» в солидарном порядке задолженность по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № от 22.08.2017 в размере 127200 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3744 рубля, всего взыскать 130944 (сто тридцать тысяч девятьсот сорок четыре) рубля.

Копию заочного решения направить ответчикам и разъяснить им, что они вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения копии решения.

Ответчиками заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Шолохова Е.В.

Мотивированное решение изготовлено в окончательной форме 20.02.2021.