Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО3 к ФИО4, , ФИО5, , ФИО6 , ФИО7 о признании договора купли-продажи земельного участка заключенным и признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером №

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в суд с иском к долевым собственникам земельного участка: ФИО4, ФИО5, ФИО6 и наследнику умершего долевого собственника ФИО1 – ФИО7 с требованием о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью м.кв., расположенного по адресу: . Учитывая, что один из долевых собственников, а именно ФИО1, умер, договор купли-продажи на сформированный земельный участок не был подписан. Наследник умершего, ФИО7 отказывается от заключения договора купли-продажи доли умершего ФИО1 Для оформления земельного участка собственниками земельных долей ФИО6 и ФИО1 на имя истца была выдана нотариальная доверенность, все расходы по формированию земельного участка (нотариальная доверенность, межевание земельного участка, государственная пошлина) ФИО3 произвел за свой счет, т.к. это являлось условием предварительного договора купли-продажи земельного участка. 20.11.2021 г. ФИО1- продавец доли земельного участка - умер, в связи с чем государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимого имущества осуществлена не была. Наследником продавца является ФИО7 В связи с чем, ссылаясь на ст. 1112 ГК РФ, полагает, что обязанность совместно с истцом обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок также перешла к ответчикам, в том числе наследнику ФИО7

В судебном заседании ФИО3 исковые требования поддержал полностью, дополнительно пояснил, что процедура выдела земельного участка в счет земельных долей, принадлежащих по праву собственности ответчикам производилась полностью за его счет. При заключении предварительного договора купли-продажи он полностью рассчитался за земельные доли с ответчиками и после оформления земельного участка в натуре дополнительная оплата не была предусмотрена, т.е. он сразу рассчитался за земельный участок, предполагаемый к выделению в натуре. Учитывая престарелый возраст ФИО1, ФИО6 он оформил нотариальную доверенность для предоставление их интересов в том числе для межевания земельного участка, купли-продажи. Произвел за свой счет затраты по формированию спорного земельного участка, но после постановки на учет такого земельного участка, в силу занятости, сразу не смог оформить договор купли-продажи, а после смерти ФИО1, его сын ФИО7 отказался от оформления договора купли –продажи, несмотря на принятие наследства.

Ответчики ФИО4, и ФИО5, в судебном заседании не возражали против удовлетворения требований, суду пояснили, что действительно в июле 2020 года продали свои земельные доли. Понимали, что земельный участок не сформирован, заключили предварительный договор купли-продажи с истцом добровольно, доли продали по 8 тысяч рублей за каждую, получили расчет, в дальнейшем всеми мероприятиями по выделу земельного участка в натуре занимался ФИО3, т.к. это было сразу обговорено. Также получили полный расчет. Полагают о заключении договора-купли продажи земельного участка, кадастровая стоимость сформированного участка завышена и не соответствует рыночной в . Восемь тысяч рублей за земельную долю это обычная цена в на протяжении последних нескольких лет.

Ответчик ФИО6 надлежаще извещенная в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суд не уведомила.

Ответчик ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что он наследство не принял, свидетельство о праве на наследство не получил. Дополнительно пояснил, что умерший отец ФИО1 и ФИО6 были обмануты ФИО3 на момент покупки земельных долей, т.к. стоимость 8 тысяч рублей существенно ниже кадастровой стоимости земельного участка, доля в котором оформлена на ФИО1, перерегистрация права на наследников не произведена. Ему известно, что доля в размере ? на спорный земельный участок включена в наследственную массу умершего наследодателя.

Свидетель Свидетель №1 суду пояснила, что является нотариусом нотариальной паты Омской области, в июля 2020 обратился ФИО3 с вопросом оформления доверенностей от граждан, проживающих в . Так как ФИО6 , ФИО1 являлись престарелыми людьми, она согласилась с выездом по месту жительства оформить доверенности. Как пояснил ФИО3 доверенность нужна была для оформления земельного участка в натуре за счет земельных долей, принадлежащих в том числе ФИО6 и ФИО1 По месту жительства им была разъяснена суть выдачи доверенности, от них получено согласие на распоряжение их земельными долями именно ФИО8 Они были лично знакомы между собой и настаивали на выдаче доверенностей, каких либо оснований для сомнений в дееспособности ФИО6 и ФИО1 не установлено.

Выслушав истца, ответчиков, изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Как следует из выписки из ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на кадастровый учет был поставлен земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью кв. м. Правообладателями являются ФИО6 на основании свидетельства на право собственности на землю серии РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 на основании свидетельства на право собственности на землю серии РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5, на основании свидетельства на право собственности на землю серии РФ XXVI№ от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4, на основании свидетельства на право собственности на землю серии РФ № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании нотариальной доверенности №ФИО1 уполномочил ФИО3 быть представителем по вопросу оформления земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащего на основании свидетельства на право собственности на землю серии РФ №№ от ДД.ММ.ГГГГ, с право распоряжения сформированным земельным участком в части доли, принадлежащей ФИО1

Аналогичная доверенность выдана сроком на три года от имени ФИО6 ФИО3

На основании материалов наследственного дела № открытое к имуществу ФИО1, умершего ДД.ММ.ГГГГ ? доля спорного земельного участка включена в наследственную массу. Наследниками по закону являются ФИО6 супруга, ФИО7 – сын, ФИО2 от участия в наследстве отказался.

Анализируя представленный договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились о продаже в будущем земельного участка сформированного за счет земельных долей, принадлежащих именно на основании указанных выше свидетельств. При этом оплата по предварительного договору была произведена полностью, и в основном договоре купли-продажи иная оплата не предусмотрена.

Согласно п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что если стороны заключили договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к нему не применяются.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Положением пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (пункт 2 статьи 1152 указанного Кодекса).

В том случае, если до регистрации перехода права собственности продавец доли земельного участка умер, следует учитывать разъяснения, содержащиеся в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Фактически спорный земельный участок в настоящее время передан и используется ФИО3, о чем представлены сведения об оплате налога. Каких-либо претензий по использованию спорного земельного участка со стороны продавцов истцу не предъявлялось и не предъявляются в настоящее время. Оплата произведена полностью, что также подтверждается участниками судебного заседания. Доводы ФИО7 о несоответствии цены приобретенной доли умершего ФИО1 стоимости ? доли спорного земельного участка его кадастровой стоимости суд отвергает по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и иной информации, которая связана с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. При этом не учитываются имущественные права на данный объект, кроме права собственности. Ее определение предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, которые необходимы для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке (п. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 3 Закона о кадастровой оценке, п. 2 Методических указаний, утвержденных Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336)

Рыночная стоимость в свою очередь - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Ее определяет оценщик по общему правилу на основании договора на проведение оценки (ст. ст. 3, 4, 9 Закона об оценочной деятельности). Таким образом, кадастровая стоимость и рыночная стоимость недвижимости - это два разных понятия и две разные величины. Кадастровая стоимость не является рыночной стоимостью, но механизм ее определения предполагает, что она должна быть максимально приближена к ней. При этом кадастровая стоимость может быть оспорена либо установлена по вашему заявлению в размере рыночной стоимости в порядке ст. ст. 22, 22.1 Закона о кадастровой стоимости.

Более того, в данной ситуации судом учитываются обстоятельства касаемо предмета договора купли-продажи, где изначально выступает земельный участок, который должен быть сформирован за счет земельных долей. Дополнительные затраты на проведение межевание по договору от 01.09.2020№ 655-Ф/20, публикация объявлений при межевании, государственные пошлины за постановку на кадастровый учет земельного участка, транспортные расходы, что также должно включатся в рыночную стоимость сформированного участка, оплата которых произведена за счет средств ФИО3

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Суду не представлено доказательств не заключения договора купли-продажи спорного земельного участка, не получения оплаты стоимости каждым долевым собственником от ФИО3, а также других обстоятельств, препятствующих удовлетворению требований истца.

Иных доказательств, помимо исследованных в судебном заседании, суду не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194,197 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО3 к ФИО4, , ФИО5, , ФИО6 , ФИО7 удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ заключенным.

Признать право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью кв.м., расположенный по адресу: РФ, , назначение – земли сельскохозяйственного назначения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Колосовский районный суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 20.07.2022 г