Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Магнитогорска Челябинской области к Журкиной Е.С. о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Администрации г. Магнитогорска обратилась в суд с иском к Журкиной Е.С. о взыскании арендной платы в размере 4772 615 руб. 30 коп. по договору аренды земельного участка, ссылаясь на то, что ответчику на основании договора аренды земли номер обезличен от дата обезличена был предоставлен земельный участок площадью 3782,87 кв.м. по адресу: адрес обезличен сроком до дата обезличена. Постановлением главы города номер обезличен от дата обезличена срок аренды земельного участка был продлен до дата обезличена, границы земельного участка уточнены до 3912,00 кв.м. Ответчик пользовалась земельным участком с июня 2008 года до декабрь 2009 года, не платила арендную плату, которая за указанный период составляет 4772 615 руб. 30 коп. (л.д.3-5).

Впоследствии истцом требования были изменены, окончательно истец просит взыскать с ответчика арендную плату по договору аренды земельного участка за период с июля 2008 года по декабрь 2009 года в размере 4751902 руб. 45 коп. (л.д.61).

Представитель Администрации г. Магнитогорска Алексеев А.В., действующий по доверенности номер обезличен от дата обезличена (л.д.56) извещен, в суд не явился.

Ранее, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме. Пояснил, что первоначально земельный участок был поделен на две зоны: зону благоустройства и зону гостиничного комплекса. Исходя из этого деления зон, насчитывалась арендная плата. В настоящее время земельный участок полностью используется под гостиничный комплекс, поэтому коэффициент арендной платы увеличен (л.д. 57).

Представитель Администрации г. Магнитогорска Феофанова Т.Г., действующая по доверенности номер обезличен от дата обезличена (л.д.62) в судебном заседании измененные исковые требования поддержала в полном объеме.

Пояснила, что по договору аренды земельного участка от дата обезличена номер обезличен Журкиной Е.С. начислялась арендная плата из расчета деления земельного участка на две зоны: зона благоустройства площадью 1057,28 кв.м. и зона гостиничного комплекса площадью 2725,59 кв.м. Постановлением администрации г.Магнитогорска номер обезличен от дата обезличена границы земельного участка были уточнены, площадь увеличилась до 3912,00 кв.м., при этом земельный участок стал с одним целевым использованием – для эксплуатации гостиничного комплекса. С июля 2008 года по декабрь 2009 года истец недополучил доход от использования земельного участка в виде арендных платежей в размере 4751902 руб. 45 коп.

Ответчик Журкина Е.С. в судебном заседании исковые требования признала частично.

Пояснила, что за земельном участке, предоставленном в аренду, длительное время велось строительство, поэтому гостиничный комплекс не был в веден в эксплуатацию. Считает неправомерным начисления арендной платы с февраля 2009 года с применением ставки арендной платы – 3% в отношении земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц, и коэффициента 7,5 на земельный участок, как используемый для размещения гостиницы, без учета территории для благоустройства.

Представитель ответчика Журкиной Е.С. – Варава А.В., действующий по ордеру номер обезличен от дата обезличена (л.д.63) в судебном заседании поддержал доводы своего доверителя. Пояснил, что постановлением главы города номер обезличен от дата обезличена внесены изменения в распоряжение администрации города номер обезличен от дата обезличена, в соответствии с которым предоставленный земельный участок поделен на две зоны: зону благоустройства и зону, используемую под гостиничный комплекс. В нарушение данного постановления истец начислил ответчику арендную плату, применив коэффициент как на территорию полностью занятую гостиничным комплексом, без учета зоны благоустройства. Во исполнение пункта 2 постановления от дата обезличена были уточнены границы земельного участка, зона благоустройства составляет 2159 кв.м., площадь земельного участка, занимаемого гостиничным комплексом – 1753 кв.м.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав в судебном заседании материалы дела и оценив их в совокупности, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.

В силу ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со ст. 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст. 42 Земельного Кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Судом установлено, что на основании договора купли продажи номер обезличен от дата обезличена, акта приема-передачи от дата обезличена, заключенных между ОАО «Магнитострой» в лице генерального директора Ш.А.П.., действовавшего от имени собственника жилого помещения на основании Устава номер обезличен, и Керсановой (Журкиной) Е.С., в собственность последней перешло административное задание по адресу: адрес обезличен (л.д.28-30).

Право собственности Керсановой (Журкиной) Е.С. на нежилое здание общей площадью 1990,3 кв.м. по адресу: адрес обезличен подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата обезличена (л.д.27).

дата обезличена на основании распоряжения главы города номер обезличен от дата обезличена, распоряжения администрации города номер обезличен от дата обезличена между администрацией г.Магнитогорска - арендодателем и Журкиной Е.С. - арендатором заключен договор аренды земли номер обезличен, согласно которому и в соответствии с актом сдачи-приема земельного участка от дата обезличена Журкина Е.С. приняла в возмездное пользование сроком до дата обезличена земельный участок площадью 3782,87 кв.м. для реконструкции приобретенного здания под гостиничный комплекс с размещением хозяйственных построек (л.д.31-32, 37-40, 90-93).

В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды земли номер обезличен от дата обезличена от дата обезличена начислена арендная плата за пользование земельным участком по адресу: адрес обезличен (л.д.43-45).

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Постановлением главы города Магнитогорска номер обезличен от дата обезличена срок аренды земельного участка по адресу: адрес обезличен Журкиной Е.С. продлен до дата обезличена (л.д.23).

На основании заявления Журкиной Е.С., в соответствии с постановлением главы города номер обезличенП от дата обезличена срок аренды земельного участка продлен до дата обезличена (л.д. 18, 24-26).

В силу п. 3 ст. 424 Гражданского Кодекса Российской Федерации администрация города Магнитогорска, как собственник земельного участка по адресу: адрес обезличен вправе требовать оплаты за использование земельного участка в размере обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества, то есть по ставкам арендной платы за пользование земельным участком (л.д.46).

В соответствии с п. 2.3 дополнительного соглашения от дата обезличена к договору аренды земли номер обезличен от дата обезличена расчет ежегодной арендной платы прилагается к договору в форме дополнительного соглашения, которое является неотъемлемой частью договора аренды (л.д. 43).

дата обезличена в адрес ответчика направлен проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от дата обезличена с приложением в виде расчета арендной платы (л.д.8-12).

Дополнительное соглашение от дата обезличена сторонами не подписано.

В нарушение п. 4.4.3 дополнительного соглашения от дата обезличена к договору аренды земли номер обезличен от дата обезличена ответчик в период с июля 2008 года по декабрь 2009 года не полностью вносила платежи за пользование земельным участком, в связи с чем образовалась задолженность.

Истцом представлен расчет арендной платы за пользование земельным участком по адресу: адрес обезличен за период с июля 2008 года по декабрь 2009 года, в окончательных исковых требованиях истец просит взыскать арендную плату с июля 2008 года по декабрь 2009 года.

Расчет арендной платы произведен на основании Закона Челябинской области 257-ЗО от 24.04.2008 года, в соответствии с которым утвержден порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, и Решения Магнитогорского городского собрания депутатов номер обезличен от дата обезличена, согласно которому установлен коэффициент для определения размера арендной платы за земельные участки на территории адрес обезличен (л.д.78-88).

Кадастровая стоимость кв.м. земельного участка составляет 4289,13 руб. (л.д.31-36).

Размер арендной платы за пользование участком площадью 2725,59 кв.м. под гостиничный комплекс за период с июля 2008 года по январь 2009 года рассчитан по формуле: 4289 руб. 13 коп. (кадастровая стоимость земельного участка) х 2725,59 кв.м. (площадь земельного участка под гостиничный комплекс) х 3/100 (коэффициент арендной платы к ставке арендной платы в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц) х 7,5 (коэффициент арендной платы к ставке арендной платы за вид деятельности – оказание услуг по временному размещению и проживанию) х 1 (коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка) х 1 (коэффициент, учитывающий категорию арендатора) : 12 месяцев = 219195 руб. 18 коп. (ежемесячное начисление).

Размер арендной платы за пользование участком площадью 1057,28 кв.м. – зона благоустройства за период с июля 2008 года по январь 2009 года рассчитан по формуле: 4289 руб. 13 коп. (кадастровая стоимость земельного участка) х 1057,28 кв.м. (площадь земельного участка – зоны благоустройства) х 0,07/100 (коэффициент арендной платы к ставке арендной платы в отношении земельных участков общего пользования) х 1 (коэффициент арендной платы к ставке арендной платы для арендаторов, являющихся физическими лицами, которым земельные участки предоставлены для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности) х 1 (коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка) х 1 (коэффициент, учитывающий категорию арендатора) : 12 месяцев = 264 руб. 53 коп. (ежемесячное начисление).

Итого за период с июля 2008 года по январь 2009 года сумма арендной платы составила (219195 руб. 18 коп. + 264 руб. 53 коп.) х 7 месяцев = 1536217 руб. 97 коп.

Размер арендной платы за пользование участком площадью 3912,00 кв.м. - с одним целевым использованием для эксплуатации гостиничного комплекса без выдела зоны благоустройства за период с февраля 2009 года по декабрь 2009 года рассчитан по формуле: 4289 руб. 13 коп. (кадастровая стоимость земельного участка) х 3912,00 кв.м. (площадь земельного участка под гостиничный комплекс) х 3/100 (коэффициент арендной платы к ставке арендной платы в отношении земельный участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц) х 7,5 (коэффициент арендной платы к ставке арендной платы за вид деятельности – оказание услуг по временному размещению и проживанию) х 1 (коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка) х 1 (коэффициент, учитывающий категорию арендатора) : 12 месяцев х 11 месяцев (с февраля по декабрь 2009 года) = 3460 684 руб. 48 коп.

Итого за период с июля дата обезличена по декабрь дата обезличена арендная плата за пользование земельным участком по адресу: адрес обезличен составила: 1291217 руб. 97 коп. + 3460684 руб. 48 коп. = 4751902 руб. 45 коп. (л.д.6-7).

Ответчиком представлены платежные поручения о погашении задолженности арендной платы в размере 245000 руб. с июля 2008 года по январь 2009 года (л.д. 64-69).

Ответчик Журкина Е.С. с представленным стороной истца расчетом арендной платы за пользование земельным участком за период с июля 2008 года по декабрь 2009 года не согласилась, представила иной расчет.

Расчет арендной платы произведен на основании Решения Магнитогорского городского собрания депутатов номер обезличен от дата обезличена, согласно которому утверждены ставки арендной платы на 2007 год на земли, которыми уполномочены распоряжаться органы местного самоуправления, Закона Челябинской области 257-ЗО от дата обезличена, в соответствии с которым утвержден порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, и Решения Магнитогорского городского собрания депутатов номер обезличен от дата обезличена, которым установлен коэффициент для определения размера арендной платы за земельные участки на территории адрес обезличен (л.д.72-88).

Размер арендной платы за пользование участком площадью 2725,59 кв.м. под гостиничный комплекс за период с июля 2008 года по январь 2009 года рассчитан по формуле: 4289 руб. 13 коп. (кадастровая стоимость земельного участка) х 2725,59 кв.м. (площадь земельного участка под гостиничный комплекс) х 0,3/100 (коэффициент арендной платы к ставке арендной платы в отношении земельных участков, предназначенных для строительства) х 1 (коэффициент арендной платы к ставке арендной платы за вид деятельности – строительство) х 1 (коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка) х 1 (коэффициент, учитывающий категорию арендатора) : 12 месяцев = 2 922 руб. 60 коп. (ежемесячное начисление).

Итого за период с июля 2008 года по январь 2009 года сумма арендной платы составила (2 922 руб. 60 коп. + 264 руб. 53 коп.) х 7 месяцев = 22 309 руб. 91 коп.

Размер арендной платы за пользование участком площадью 3912,00 кв.м., из которых 2159 кв.м. – зона благоустройства, 1753 кв.м. – площадь земельного участка, занимаемого гостиничным комплексом за период с февраля 2009 года по декабрь 2009 года рассчитан по формуле:

- 4289 руб. 13 коп. (кадастровая стоимость земельного участка) х 2159,00 кв.м. (зона благоустройства) х 0,07/100 (коэффициент арендной платы к ставке арендной платы в отношении земельных участков общего пользования) х 1 (коэффициент арендной платы к ставке арендной платы для арендаторов, являющихся физическими лицами, которым земельные участки предоставлены для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности) х 1 (коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка) х 1 (коэффициент, учитывающий категорию арендатора) : 12 месяцев = 540 руб. 18 коп.

- 4289 руб. 13 коп. (кадастровая стоимость земельного участка) х 1753,00 кв.м. (земельный участок для эксплуатации гостиничного комплекса) х 3/100 (коэффициент арендной платы к ставке арендной платы в отношении земельных участков, предназначенных для гостиниц) х 7,5 (коэффициент арендной платы к ставке арендной платы по предоставлению услуг, предназначенных для временного проживания) х 1 (коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка) х 1 (коэффициент, учитывающий категорию арендатора) : 12 месяцев = 140 978 руб. 34 коп.

За период с февраля 2009 года по декабрь 2009 года арендная плата за пользование земельным участком по адресу: адрес обезличен составила: (540 руб. 18 коп. + 140 978 руб. 34 коп.) х 11 месяцев = 1556 703 руб. 72 коп.

Общий размер арендной платы за период с июля 2008 года по декабрь 2009 года составил 1597405 руб. 65 коп. (л.д. 70-71) - 245000 руб. (погашенная задолженность по арендной плате за период с июня по декабрь 2008 года) (л.д.64-69) = 1352405 руб. 65 коп.

Расчеты арендной платы, представленные истцом и ответчиком, проверены судом.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ссылка представителя истца о том, что постановлением главы города номер обезличен от дата обезличена границы земельного участка по адресу: адрес обезличен уточнены и увеличены до 3912, 00 кв.м. с одним целевым использованием – для эксплуатации гостиничного комплекса без выдела зоны благоустройства не состоятельна. Пунктом 2 данного постановления арендатору – Журкиной Е.С. предписано уточнить границы земельного участка (л.д. 24).

Границы земельного участка уточнены МУП «Проектно-производственное архитектурно-планировочное бюро» по заявлению Журкиной Е.С. от дата обезличена, данный период не входит в период, за который истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате (л.д.101).

Проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от дата обезличена с приложением в виде расчета арендной платы, направленный истцом в адрес ответчика не подписан (л.д.8-12).

Расчет арендной платы истца и ответчика не принят судом, так как они при расчете руководствовались Решением Магнитогорского городского собрания депутатов от дата обезличена номер обезличен «Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы на земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена» и решением Магнитогорского городского собрания депутатов от дата обезличена номер обезличен «Об утверждении ставок арендной платы на 2007 год земли, которыми уполномочены распоряжаться органы местного самоуправления города Магнитогорска», которые являются императивными нормами (л.д.72-77, 84-89).

Расчет арендной платы, представленной ответчиком, не принят судом во внимание, так как в силу закона арендная плата устанавливается арендодателем. Кроме того, ссылка ответчика на ведение строительства на спорном земельном участке не нашла своего подтверждения в судебном заседании. Право собственности Журкиной Е.С. на нежилое здание по адресу: адрес обезличен подтверждено актом приема передачи от дата обезличена и свидетельством о государственной регистрации права от дата обезличена. Доказательств строительства или реконструкции здания на спорном земельном участке ответчиком суду не представлено.

Суд при расчете арендной платы за пользование спорным земельным участком руководствовался Законом Челябинской области № 257-ЗО от 24.04.2008 года «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», в соответствии с которым установлен коэффициент в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц - 3 % (п.п.6 п.2 Закона); коэффициент в отношении земельных участков общего пользования, не используемых для осуществления предпринимательской деятельности – 0,07 % (п.п.1 п. 2 Закона); коэффициент по виду деятельности на оказание услуг по временному размещению и проживанию – 7,5% (п.п.26 п.3 Закона); коэффициент в отношении земельных участков, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности - 1 % (п. 5 Закона) (л.д.78-83).

Размер арендной платы за пользование участком площадью 2725,59 кв.м. под гостиничный комплекс за период с июля 2008 года по декабрь 2009 года рассчитан по формуле: 4289 руб. 13 коп. (кадастровая стоимость земельного участка) х 2725,59 кв.м. (площадь земельного участка под гостиничный комплекс) х 3/100 (коэффициент в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц) х 7,5 (коэффициент по виду деятельности на оказание услуг по временному размещению и проживанию) х 1 (коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка) х 1 (коэффициент, учитывающий категорию арендатора) : 12 месяцев = 219 195 руб. 18 коп. (ежемесячное начисление).

Размер арендной платы за пользование участком площадью 1057,28 кв.м. – зона благоустройства за период с июля 2008 года по декабрь 2009 года рассчитан по формуле: 4289 руб. 13 коп. (кадастровая стоимость земельного участка) х 1057,28 кв.м. (площадь земельного участка – зоны благоустройства) х 0,07/100 (коэффициент арендной платы к ставке арендной платы в отношении земельных участков общего пользования) х 1 (коэффициент арендной платы к ставке арендной платы для арендаторов, являющихся физическими лицами, которым земельные участки предоставлены для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности) х 1 (коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка) х 1 (коэффициент, учитывающий категорию арендатора) : 12 месяцев = 264 руб. 53 коп. (ежемесячное начисление).

Итого за период с июля 2008 года по декабрь 2009 года сумма арендной платы составила (219 195 руб. 18 коп. + 264 руб. 53 коп.) х 18 месяцев = 3950 274 руб. 78 коп. – 245000 руб. (уплаченные ответчиком в счет погашения задолженности арендной платы за период с июля 2008 года по январь 2009 года = 3705 274 руб. 78 коп.

Суд считает правильным взыскать в пользу истца с ответчика арендную плату по договору аренды земельного участка от дата обезличена номер обезличен за период с июля 2008 года по декабрь 2009 года в размере 3705274 руб. 78 коп.

В соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина пропорционально удовлетворенной части иска в размере 26726 руб. 37 коп.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Администрации г. Магнитогорска Челябинской области к Журкиной Е.С. о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка удовлетворить частично.

Взыскать с Журкиной Е.С. в пользу Администрации г. Магнитогорска арендную плату по договору аренды земельного участка от дата обезличена номер обезличен за период с июля 2008 года по декабрь 2009 года в размере 3705274 руб. 78 коп., судебные расходы по оплате госпошлины в размере 26726 руб. 37 коп., всего взыскать – 3732001 (три миллиона семьсот тридцать две тысячи один) руб. 15 коп., в остальной части в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Челябинский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения с подачей жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области.

Председательствующий:

Определением кассационной инстанции от дата обезличена решение оставлено без изменения.