Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО5, ФИО6 об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, признании договора аренды недействительным,

установил:

Согласно выписке из ЕГРН нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 158,6 кв.м. по адресу: <адрес> (далее по тексту - Нежилое помещение) принадлежит на праве собственности ФИО5 с 21.09.2011. Данное Нежилое помещение общей площадью 158,6 кв.м. также учтено в ЕГРН под кадастровым номером №, как нежилое помещение по адресу: <адрес>. Фактически под кадастровыми номерами № и № учтено одно и то же Нежилое помещение, имеющее одни и те же технические характеристики, одну и ту же кадастровую стоимость.

На основании Договора аренды нежилого помещения от 10.03.2015 (далее по тексту – Договор аренды - л.д. 18-20), акта приема-передачи (л.д. 21) Нежилое помещение передано в аренду арендатору - ФИО3 сроком на 5 лет – до 10.03.2020. Сведения об аренде Нежилого помещения зарегистрированы в ЕГРН 14.05.2015.

16.06.2017 между ФИО3 (арендатор) и ООО «Ярославский медведь» (субарендатор) подписан Договор аренды №345-Р (далее по тексту – договор субаренды – л.д. 22-23), соответствующий акт приема-передачи (л.д. 24-25), согласно которым ФИО3 передал в субаренду ООО «Ярославский медведь» часть Нежилого помещения площадью 29,3 кв.м. сроком до 10.03.2020. Сведения о субаренде зарегистрированы в ЕГРН 10.07.2017.

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО5, ФИО6 В заявлении указал, что являлся арендатором Нежилого помещения на основании Договора аренды. В соответствии с п. 4.4. Договора аренды, в случае, если ни одна из сторон после истечения срока действия Договора не заявит о его расторжении, то Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. До марта 2021 года ФИО3 использовал Нежилое помещение на условиях, указанных в Договоре аренды. 11.03.2021 к ФИО3 обратилась ФИО6 с требованием освободить арендуемое помещение, т.к. 10.03.2021 между ФИО6 и ФИО5 заключен договор аренды Нежилого помещения. 11.03.2021 ФИО3 обратился в ОМВД РФ по Ярославскому району Ярославской области с заявлением о незаконных действиях ФИО6 21.03.2021 ФИО6 вместе со своими детьми ФИО1, ФИО2, ФИО4 фактически захватили Нежилое помещение, прекратив доступ истца в него. При захвате магазина ФИО3 причинены телесные повреждения. 30.03.2021 ФИО6 полностью ограничила доступ ФИО3 в Нежилое помещение магазина, завладела его товаром, стала осуществлять торговлю не принадлежащим ей товаром. Путем переговоров разрешить данный спор не представляется возможным. В соответствии с условиями Договора аренды его надлежит считать продленным на неопределенный срок. До марта 2021 года ФИО3 исполнял его в полном объеме. ФИО5 в установленном законом порядке не произвела действий, направленных на расторжение договора аренды, ФИО3 не передал ФИО5 Нежилое помещение по акту. При заключении нового договора аренды Нежилого помещения, ФИО5 не уведомила нового арендатора о том, что Договор аренды не расторгнут и имеется действующий Договор субаренды с ООО "Ярославский медведь". В настоящее время истец не может осуществлять свою деятельность по реализации товара, находящегося в магазине, его доступ в магазин и к товару ограничен. Договор аренды не расторгнут, новый договор аренды от 10.03.2021 не имеет юридической силы.

На основании изложенного истец просил:

- ФИО3 устранить препятствия в пользовании Нежилыми
помещениями на основании Договора аренды,

- признать незаконным Договор аренды Нежилого помещения от 10.03.2021, заключенный между ФИО5 и ФИО6;

- обязать ФИО6 в течение 10 дней с даты вступления решения суда
в законную силу освободить Нежилое помещение.

В судебном заседании истец ФИО3, его представитель по доверенности – ФИО7 заявленные требования поддержали по указанным основаниям.

В судебное заседание не явились: ответчики – ФИО5, ФИО6; третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – ООО «Ярославский медведь», Управление Росреестра по Ярославской области. Извещались надлежаще. Дело рассмотрено в их отсутствие.

Ответчик ФИО5 просила рассмотреть дело в свое отсутствие. Представила письменный отзыв, согласно которому иск удовлетворению не подлежит. В отзыве указано, что действительно с истцом был заключен Договор аренды. Согласно п. 4.1 Договора аренды срок аренды помещения по договору устанавливается с 10.03.2015 на 5 лет до 10.03.2020. В соответствии с условиями Договора аренды, если арендатор будет иметь намерение на заключение договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом Арендодателя не менее чем за 1 месяц до окончания действия Договора аренды. В период действия договора ФИО3 с уведомлением о продлении Договора аренды не обращался, наоборот, ответчиком неоднократно высказывались требования к ФИО3 освободить занимаемое им помещение. 01.07.2020 ФИО5 подготовлено, а 03.07.2020 направлено ФИО3, уведомление о выселении из Нежилого помещения 25.07.2020, указанное уведомление получено ФИО3, проигнорировано. 20.02.2021 ФИО5 с ФИО6 обратились с письменным уведомлением к ФИО3 об освобождении незаконно занимаемого Нежилого помещения, однако, ФИО3 ответил отказом. О данном факте составлен акт об отказе освободить занимаемое Нежилое помещение. Между ФИО5 и ответчиком сложились неприязненные отношения. На протяжении всего периода аренды не оплачивалась арендная плата. 10.03.2021 между ФИО5 и ФИО6 заключен договор аренды Нежилого помещения, впоследствии 01.04.2021 в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ указанный договор аренды расторгнут по соглашению сторон.

Заслушав представителя истца, исследовав и оценив письменные материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Пунктом 1 ст. 655 ГК РФ предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Согласно п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно п.4.4. Договора аренды, в случае если ни одна из Сторон после истечения срока действия Договора не заявит о его расторжении, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В материалы дела не представлено доказательств того, что до истечения срока действия Договора аренды арендодатель – ФИО5 заявляла о его расторжении на каком-либо основании. Из письменных пояснений истца от 11.03.2021, данных в рамках рассмотрения сообщения о преступлении (КУСП №2866 от 11.03.2021) следует, что 11.03.2021 истец осуществлял торговую деятельность в Нежилом помещении, в 14:00 случился конфликт с ФИО8, при этом требований от ФИО5 об освобождении Нежилого помещения ему не поступало. Из письменных пояснений ФИО3 от 22.03.2021 следует, что как минимум до 21.03.2021 истец осуществлял торговлю в Нежилом помещении.

Таким образом, суд приходит к выводу, что Договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с п.4.4. Договора аренды, п. 2 ст. 621 ГК РФ, так как арендодатель не возражала (доказательств иного не представлено). Ссылки ответчика на п. 4.2 Договора аренды, согласно которому «если арендатор будет иметь намерение на заключение договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом арендодателя не менее, чем за 1 месяц до окончания действия договора», не свидетельствуют о невозможности применения п. 4.4. Договора аренды. Фактически указанные пункты Договора аренды регламентируют различные ситуации: п. 4.2. Договора аренды – порядок заключения договора на новый пятилетний срок или иной срок, согласованный сторонами; а п. 4.4. – на неопределенный срок, при отсутствии активных действий со стороны арендатора, арендодателя по согласованию новых условий договора.

Из представленных с отзывом ответчика документов, следует, что истцу было направлено уведомление ФИО5 от 01.07.2020 о выселении из нежилого помещения в связи с окончанием срока действия Договора аренды. В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ «если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок; в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок». Уведомление ФИО5 от 01.07.2020 нельзя расценивать как отказ от Договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ. Таким образом, суд приходит к выводу, что действие Договора аренды на момент судебного заседания продолжается, истец вправе пользоваться указанным нежилым помещением.

В соответствии со ст. 301, 304 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Статьей 305 ГК РФ предусмотрено, что права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Соответственно, суд считает необходимым обязать ФИО5 устранить препятствия в пользовании истца Нежилым помещением (кадастровый номер 76:17:091401:458 или 76:17:091401:838).

Из материалов дела следует, что 10.03.2021 между ФИО5 (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) заключен Договор аренды нежилого помещения сроком с 10.03.2021 на 11 месяцев – до 10.02.2022 с момента его принятия Арендатором по Акту приема-передачи (п. 4.1. указанного договора). К договору приложен Акт от 10.03.2021, согласно которому ФИО5 передала ФИО6 Нежилое помещение. К указанному Акту от 10.03.2021 суд относится критически, так как Нежилое помещение по состоянию на 10.03.2021 находилось во владении истца, истец по Акту приема-передачи в соответствии с п.3.4.4. Договора аренды Нежилое помещение Арендодателю не возвращал. Таким образом, Нежилое помещение ФИО6 не передавалось.

В то же время, данное обстоятельство не делает Договор аренды от 10.03.2021 недействительным. В соответствии с п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего. Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Статьей 398 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Таким образом, Договор аренды нежилого помещения от 10.03.2021 между ФИО5 (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) являлся заключенным, но не был исполнен арендодателем, так как Нежилое помещение не было передано арендатору. Требование о признании указанного договора незаконным (недействительным) удовлетворению на основании ст. 168 ГК РФ не подлежит, так как требования закона при заключении указанного договора не нарушены.

Из представленной с отзывом ответчика копии Соглашения от 01.04.2021 следует, что Договор аренды нежилого помещения от 10.03.2021 был расторгнут по соглашению ФИО5 и ФИО6 с 01.04.2021. В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, указанный договор в настоящее время не является действующим. У суда отсутствуют основания считать, что ФИО6 занимает в настоящее время Нежилое помещение: при недействующем договоре аренды от 10.03.2021, отсутствии передачи Нежилых помещений по акту от 10.03.2021, при отсутствии доказательств фактического владения Нежилыми помещениями со стороны ФИО6 требование обязать ФИО6 в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу освободить Нежилое помещение удовлетворению не подлежит.

При подаче иска истцом уплачена пошлина в сумме 300 руб., заявлено 3 требования, из которых удовлетворено 1 требование. На основании ст. 98 ГПК РФ с ФИО5 в пользу истца надлежит взыскать пошлину в сумме 100 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Обязать ФИО5 устранить препятствия в пользовании ФИО3 нежилыми помещениями по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Пестрецово, строен. 1 е, пом. 1-5 (кадастровый номер 76:17:091401:838).

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО3 отказать.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО3 государственную пошлину в сумме 100 руб.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ярославский районный суд Ярославской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Патрунов С.Н.