Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Максименко Н.В. к ООО «ДАРСТРОЙ-ЮГ», третье лицо: ГУ УПФР в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, процентов за пользование денежными средствами и компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Максименко Н.В. обратилась в суд с иском к ООО «ДАРСТРОЙ-ЮГ» о расторгнуть договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Максименко Н.В. а ООО «ДАРСТРОЙ-ЮГ», о взыскании в счет возврата уплаченной по договору от ДД.ММ.ГГГГ№ цены денежных средств на сумму <данные изъяты> рубль и проценты за пользование этими денежными средствами в двойном размере - 560855, 94 рублей 94 коп., компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф в размере 50% от присужденной суммы с учетом компенсации морального вреда, судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины - 4 888, 74 рублей, убытки, понесенные в связи с оплатой услуг эксперта в размере 9 800 рублей, издержки, связанные с оплатой услуг адвоката в размере 20 000 рублей, оплатой доверенности в размере 1500 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ, истец для семейных нужд заключила с ООО «ДАРСТРОЙ-ЮГ» договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Пункт 4.1. Договора был изменен дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ. и в окончательной редакции-дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ

Дольщик свои обязательства по оплате объекта строительства в размере <данные изъяты> рубль, выполнила в полном объеме и в пределах установленного срока с использованием собственных средств в размере <данные изъяты> рубль и средств федерального бюджета в виде материнского (семейного) капитала в размере 410 000 рублей.

Согласно п.п. 1.5., 1.6., 2.2., 3.1. Договора, ООО «ДАРСТРОЙ-ЮГ», являющийся застройщиком, обязался построить многоквартирный 16-ти этажный 2-х секционный жилой дом Литер 1 по строительному адресу: <адрес>Г и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - <данные изъяты> квартиру № проектной площадью <данные изъяты> кв.м, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ со следующими основными характеристиками: входная дверь-металлическая, окна и балконные двери выполнены из ПВХ профиля, с однокамерным стеклопакетом, стены в санитарных узлах и ванной оштукатурены, полы-гидроизоляция и стяжка, балконы и лоджии остекляются согласно проекту, высота потолков- 3,0 м., система отопления-радиаторы стальные, с подводкой металлопластиковых труб в конструкции пола, система водоснабжения- подводка к водоразборным приборам пластиковая, проложенная по стене, с установкой приборов учета горячей и холодной воды, канализация-стояки из пластиковых труб, система электроснабжения-устройство и разводка электропроводки от квартирного электрощита с установкой электрофурнитуры (розеток, выключателей) согласно проекта, противопожарная система-сигнализация.

Застройщик не только нарушил сроки сдачи объекта долевого строительства (что является самостоятельным основанием для расторжения Договора), но и построил его с отступлением от указанных в Договоре характеристик квартиры. Дольщик при осмотре подлежащей сдаче ей квартиры обнаружила ряд отступлений от тех характеристик, которые указаны в Договоре. Данные отступления истец считает существенными, поскольку при заключении Договора ею был сделан выбор в пользу квартиры именно с указанными п. 1.6.1 Договора характеристиками, в частности, касающиеся высоты потолков- 3,0 метра.

Согласно экспертному заключению Независимого Экспертного Центра «КРД- эксперт», от ДД.ММ.ГГГГ№, при осмотре и инструментальных измерений элементов квартиры № выявлены следующие отклонения от нормативной документации:

Способ прокладки трубопроводов системы отопления не обеспечивает их легкую замену при ремонте (нарушение требований п. 6.3.3. СП 60.13330.2012).

Доступ к стоякам, к ревизии канализационного стояка отсутствует (несоблюдение требований п. 8.2.8. СП 30.13330.2012).

На кухне отсутствуют технологические отверстия в стене, смежной с санузлом.

В помещении санузла отсутствует гидроизоляция под стяжкой пола (нарушение требований п. 7.1. и 4.4. СП 29.13330.2011).

Ограждение вентиляционной шахты в ванной выполнено из гипсокартона (нарушение требований п. 8.4. СП 54.13330.2011).

Электрораспределительная коробка над вытяжным отверстием в совмещенном санузле перекрыта частично гипсокартоном (нарушение ПУЭ).

В нарушение требований п. 4.2.1. ГОСТ 32415-2013, при монтаже системы отопления применены соединительные детали различных производителей.

В межэтажном перекрытии имеются следы заделки без армирования и выполнены некачественным бетоном (образуются пустоты в бетоне).

В стене дверного проема входа в комнату арматура в теле бетона обнажена и не имеет защитного слоя.

В нарушение ПУЭ и пожарной безопасности, электрическая распределительная коробка закрыта легкосгораемым пенопластом.

Водосливные отверстия в нижнем профиле всех оконных коробок выполнены с отступлениями от п. 5.9.6. ГОСТ 30674-99.

На лоджии отсутствует поручень (перила) несгораемого ограждения (нарушение требований п. 8.3. СП 54.13330.2011). Кирпичная кладка ограждения лоджии не соответствует СП 15.13330.2012.

Фактическая высота потолков в квартире составляет не 3, а 2,75 м. Данное несоответствие высоты потолков по сравнению с Договором является неустранимым дефектом.

Истец в адрес застройщика направил претензию с требованиями о расторжении договора и добровольном возврате денежных средств, на данную претензию застройщик ответил отказом.

В связи с чем истец вынужден обратиться в суд с данными обстоятельствами.

В судебном заседании истица Максименко Н.В. и ее представитель по доверенности Говоров О.Е. подержали исковые требования, пояснили суду, что дефекты отступления от нормативной документации перечислены в заключении эксперта, он описал, что имеется противоречие в договоре и проектной документации, т.е. высота потолка указана 3 метра, а по факту 2,75 метра, в связи с чем считают, что это существенное отступление от договора, поскольку оно не устранимо.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности Колесников В.В. предоставил отзыв на исковые требования указал, что указанные требования истца являются незаконными, необоснованными, противоречат нормам материального права и не подлежат удовлетворению то следующим основаниям.

В соответствии с проектной документацией по строительству многоквартирного 16 этажного жилого дома литер 1, со встроенными офисными помещениями, по адресу: <адрес>, изготовленной ООО «ВИКТАЛ» и прошедшей строительную экспертизу на соответствие техническим, градостроительным и иным регламентам, требованиям законодательства Российской Федерации, три метра составляет высота этажа, а высота помещения, то есть расстояние от пола до потолка (нижней части плиты перекрытия), запроектировано равным двум метрам семидесяти сантиметрам.

Данные обстоятельства подтверждаются томом 3.1. «067830-52/12-1-АР» части 1 «Многоквартирный 16 этажный жилой дом лит 1», разрезами 1-1, 2-2,3-3, страницей 6 Проектной декларации объекта строительства от ДД.ММ.ГГГГ (с изменениями и дополнениями), опубликованной для свободного доступа на сайте Застройщика: http://darstrov-yug.ru/, положительным заключением негосударственной экспертизы (ООО «СеверГрад) №, № от ДД.ММ.ГГГГ по проекту капитального строительства: «Многоэтажная жилая застройка по адресу: <адрес>

Договором либо законодательством РФ не дано толкование термина «высота потолка». Однако, толкование терминов «высота помещения» и «высота этажа» содержится в единственном нормативном документе - в пунктах 3.8. и 3.9. Свода правил № СП 152.13330.2012: «Здания судов общей юрисдикции. Правила проектирования», согласно которого: «3.8 высота помещения: Высота, измеряемая от пола до потолка», «3.9 высота этажа: Высота, измеряемая от пола до пола следующего этажа».

Подписав Договор, истец подтвердил, что Застройщиком своевременно и в полном объеме были выполнены требования Закона РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей», а необходимая и достоверная информация о товаре, обеспечивающая возможность его правильного выбора, была предоставлена ответчиком перед подписанием Договора в полном объеме и внимательно изучена истцом.

Действительно, в пункте 1.6.1. Договора, в результате технической ошибки указано: высота потолков - 3,0 м. Но постоянно акцентируя внимание на данное обстоятельство, истец абсолютно не принимает во внимание то, что согласно подпунктов «а», «и», пункта 3.3. Договора, Застройщик обязывался не только построить квартиру № с указанными параметрами, но и обеспечить строительство Дома, выполнение своими силами или с привлечением подрядчиков всех работ по строительству Дома в полном объеме и по благоустройству территории домовладения по адресу: <адрес>, включая все работы, предусмотренные проектной документацией, а также иные работы, не упомянутые в этих документах, но необходимые для строительства дома и для его ввода в эксплуатацию в установленном законодательством РФ порядке обеспечивать производство строительных работ в соответствии с утвержденной проектной документацией.

Построив квартиры с высотой помещений в 3 метра, Застройщик никогда не смог бы выполнить свои обязательства по Договору и сдать в эксплуатацию построенный дом, так как он не соответствовал бы проектной документации.

Из анализа действующего законодательства РФ в совокупности с условиями приведенных пунктов 3.3. и 6.1. Договора следует, что Застройщик выполнил свои обязательства надлежащим образом и качественно, так как выполнил все работы по строительству многоквартирного дома ( в том числе квартиры №) в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №, выданным ДД.ММ.ГГГГ Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар.

Наличие технической ошибки в Договоре, подтверждается и тем, что все квартиры в данном доме построены с высотой помещения - 2,70 м., высотой этажа - 3,0 м., а не только квартира №

Высота помещения в значительной степени (а учитывая, что квартира приобреталась не с целью перепродажи, а для удовлетворения личных, семейных нужд то и вообще не должна влиять) не влияет на рыночную стоимость квартиры, то есть не влечет значительный ущерб для истца и чего-либо не лишает. Высота помещения в 2 м 75 см не делает построенную квартиру № непригодной к проживанию, не нарушает унитарных, противопожарных норм, не создает угрозу жизни или здоровью истца и иных лиц. Таким образом, при изложенных обстоятельствах, высота помещения № в 2,70 м не может являться недостатком (неустранимым недостатком) либо существенным нарушением Договора.

Так же, согласно ч. 1. ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», пункта 9.11. Договора, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Дом был введен в эксплуатацию - ДД.ММ.ГГГГ, а то обстоятельство, что истец была сразу же уведомлена о готовности квартиры к передаче подтверждается экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверившим факт осмотра квартиры ДД.ММ.ГГГГ. Истцом вопрос об устранении недоделок никогда не ставился. Озвучивалось только требование о расторжении договора и возврате всей суммы, в том числе выплаченные пенсионным фондом в качестве материнского капитала.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом, между сторонами ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор № об участии в долевом строительстве многоквартирного дома.

В соответствии с пунктами 1.5. и 1.6.1 Договора, многоквартирный дом – жилой дом, который будет состоять из квартир и общего имущества собственников таких квартир, строящихся с привлечением денежных средств Дольщика по адресу: <адрес> 16-этажный 2 секционный жилой дом Литер-1. Объектом долевого строительства являться: квартира №, этаж 13, секция (подъезд) – 1, Литер 1, жилых комнат <данные изъяты>, проектная площадь: общая площадь квартиры, без учета площади лоджии и/или балкона – <данные изъяты> кв.м., инвестируемая площадь квартиры с понижающего коэффициента 0,5 и/или 0,3 жилая площадь квартиры <данные изъяты> кв.м.

Объект долевого строительства именуется далее «Квартира, Объект долевого строительства». Местоположение объекта долевого строительства на плане дома, планировка и ее технические характеристики определены в соответствии с проектной документацией и указаны в Приложении № 1 «План этажа», которое является неотъемлемой частью Договора.

По окончанию строительства Квартира передается Участнику долевого строительства в следующем техническом состоянии и степени готовности: без отделки монолитные железобетонные несущие конструкции стен и перекрытий, и кирпич облицовочный; Наружные стены - многослойные выполняются по системе "мокрого" фасада, с утеплителем из базальтового волокна, наружный слой - декоративная штукатурка Trauferputz МП с последующей окраской; Наружные стены 1-2 этажей - облицовка керамогранитом, цокольного этажа - облицовка керамической плиткой; сплошное выравнивание бетонной и пенобетонной поверхности стен сухими смесями, подготовка под отделку (штукатурка); входная дверь в квартиру - металлическая; окна и балконные двери выполнены из ПВХ профиля, с однокамерным стеклопакетом; полы - цементно-песчаная стяжка, затирка швов и электромонтажных штраб по перегородкам; стены в санитарных узлах и ванной оштукатурены, полы — выполняется гидроизоляция и стяжка, внутриквартирные дверные проемы выполняются в соответствии с проектной документацией без установки дверных блоков; балконы и лоджии остекляются согласно проекту, высота потолков -3,0 м., система отопления - радиаторы стальные, с подводкой металлопластиковых труб в конструкции пола; система водоснабжения - подводка к водоразборным приборам пластиковая, проложенная по стене, с установкой приборов учета горячей и холодной воды, без трубной разводки по квартире и без установки сан фаянса и ванны; канализация - стояки из пластиковых труб; система электроснабжения - устройство и разводка электропроводки от квартирного электрощита с установкой электрофурнитуры (розеток, выключателей), согласно проекта; средства связи: телефон, радио предусмотрено от этажного распределительного щита; централизованная телефонизация и внешняя антенна (коридорный щит); противопожарная система - сигнализация.

Окончательное определение технических характеристик Объекта долевого строительства: сводится Застройщиком после получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплантацию и проведенных обмеров уполномоченным лицом.

Внутриквартирные отделочные строительные работы на Объекте долевого строительства застройщиком не производятся.

Согласно п. 2.2. срока передачи застройщиком квартиры Дольщику – не позднее 30 июля 2016г., при этом допускается досрочное исполнение обязательств Застройщиком по передачи Объекта долевого строительства. Дольщик в не вправе отказываться от досрочной приемки объекта.

Согласно п. 3.1. договора Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Многоквартирный дом указанный в пункте 1.5. Договора, и после получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию передать в предусмотренный договором срок Дольщику Объект долевого строительства, в том числе Квартиру, в соответствии с характеристиками, которые определены в пункте 1.6.1, Договора и Приложении № 1, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную Договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных Договором и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома.

Истец обязательства по оплате Договора в сумме <данные изъяты> рубль Истцами выполнены своевременно и в полном объеме, с использованием собственных средств в размере <данные изъяты> рубль и средств федерального бюджета в виде материнского (семейного) капитала в размере 410 000 рублей (л.д.37-40).

Согласно п.3.3. в) Договора застройщик обязался сдать дом в эксплантацию не позднее 30 июня 2016г. В случае, если строительство» жилого дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, Застройщик не позднее чем за два месяца до истечения предусмотренного договором срока окончания строительства обязан направить Дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора.

12.08.2016г. Департаментом архитектуры и градостроительства АМО г. Краснодар было выдано разрешение № ввод объекта в эксплуатацию, истец была уведомлена о готовности квартиры к передаче и осмотрела ее 19.09.2016г. с участием эксперта, что подтверждается экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ.

В процессе приема квартиры Истицей были выявлены недостатки, которые допущены Застройщиком в процессе строительства указанного жилого помещения.

Доступ к стоякам, к ревизии канализационного стояка отсутствует (несоблюдение требований п. 8.2.8. СП 30.13330.2012).

На кухне отсутствуют технологические отверстия в стене, смежной с санузлом.

В помещении санузла отсутствует гидроизоляция под стяжкой пола (нарушение требований п. 7.1. и 4.4. СП 29.13330.2011).

Ограждение вентиляционной шахты в ванной выполнено из гипсокартона (нарушение требований п. 8.4. СП 54.13330.2011).

В стене дверного проема входа в комнату арматура в теле бетона обнажена и не имеет защитного слоя.

Водосливные отверстия в нижнем профиле всех оконных коробок выполнены с отступлениями от п. 5.9.6. ГОСТ 30674-99.

Доказательствами, имеющимися в материалах дела установлено, что ответчиком получена претензия от Истца об расторжении договора от 26.12.2014г. и возврате денежных средств с процентами.

Ответчиком указанные требования Истцов не удовлетворены.

Определением Прикубанского райнного суда г. Краснодара от 18.01.2017г. назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно судебной экспертизы заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Ассоциация юристов и экспертов» судебный эксперт пришел выводу: имеются конструктивные элементы квартиры <адрес> не соответствующие нормативной документации в строительстве. Конструктивные элементы квартиры соответствуют предоставленному проекту. Высота потолка и отсутствие гидроизоляции на полу сан. узла не соответствует условиям договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Максименко Н.В. и ООО «Дарстрой- Юг».

В соответствии с проектной документацией по строительству многоквартирного 16 этажного жилого дома литер 1, со встроенными офисными помещениями, по адресу: <адрес> изготовленной ООО «ВИКТАЛ» и прошедшей строительную экспертизу на соответствие техническим, градостроительным и иным регламентам, требованиям законодательства Российской Федерации, три метра составляет высота этажа, а высота помещения, то есть расстояние от пола до потолка (нижней части плиты перекрытия), запроектировано равным двум метрам семидесяти сантиметрам.

Толкование терминов высота помещения» и «высота этажа» содержится в единственном нормативном документе - в пунктах 3.8. и 3.9. Свода правил № СП 152.13330.2012: «Здания судов общей юрисдикции. Правила проектирования», согласно которого: «3.8 высота помещения: Высота, измеряемая от пола до потолка», «3.9 высота этажа: Высота, измеряемая от пола до пола следующего этажа».

Согласно п. 12.5. Договора, стороны подтверждают, что Застройщик предоставил, а участник долевого строительства (Дольщик) ознакомился и согласен с исходно - разрешительной, правоустанавливающей, проектной документацией по строительству Многоквартирного дома в объеме, позволяющем полностью удостовериться в правах Застройщика на ведение инвестиционно-строительной деятельности, идентифицировать Объект долевого участия, определить его размеры и пространственные ориентиры, основные планировочные, конструктивные, функциональные, архитектурно-художественные, технологические, санитарно-гигиенические, концептуально-эстетические и инженерные особенности, как самого Объекта, так и Многоквартирного объекта в целом. Участник долевого строительства подтверждает, что указанный выше объем информации для него достаточен, и послужил основанием для принятия решения о заключении Договора.

Согласно п. 6.1. Договора, качество квартиры, которая будет передана Застройщиком Дольщику по Договору, должно соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а так же иным обязательным требованиям.

Судом установлено, что в совокупности с условиями приведенных пунктов 3.3. и 6.1. Договора следует, что Застройщик выполнил свои обязательства надлежащим образом и качественно, так как выполнил все работы по строительству многоквартирного дома ( в том числе квартиры №) в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №, выданным ДД.ММ.ГГГГ Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар.

В соответствии с ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой единственный документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Согласно ч.2 ст. 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с ч.2 ст. 450 ГК РФ, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Высота помещения в 2м 70см не делает построенную квартиру № непригодной к проживанию, не нарушает унитарных, противопожарных норм, не создает угрозу жизни или здоровью истца и иных лиц и не может являться недостатком (неустранимым недостатком) либо существенным нарушением Договора.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ-214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004г. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Таким образом, просрочка сдачи дома в эксплуатацию со стороны ответчика с 30.07.2016г. по 12.08.2016г. не может являться основанием для расторжения договора между сторонами.

Тем самым суд приходит к выводу, что требования истицы не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Максименко Н.В. к ООО «ДАРСТРОЙ-ЮГ», третье лицо: ГУ УПФР в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, процентов за пользование денежными средствами и компенсации морального вреда - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца.

Председательствующий: