Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению ФИО1, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО4, ФИО3, ФИО15, ФИО5, ФИО16, ФИО17, ФИО2 к ООО Управляющая компания «Удача» о признании незаконными деятельности по управлению домами, действий по начислению и сбору платежей, действий по возложению обязанности содержания имущества, признании договоров ничтожными сделками, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО18, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО4, ФИО3, ФИО15, ФИО5, ФИО16, ФИО17, ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением к ООО Управляющая компания «Удача» о признании незаконными действий по начислению и сбору платежей.

Определением суда от 16 октября 2020 года принят отказ ФИО19 от заявленных требований к ООО Управляющая компания «Удача» о признании незаконными действий по начислению и сбору платежей.

Производство по гражданскому делу № 2-1419/2020 по иску ФИО19 к ООО Управляющая компания «Удача» о признании незаконными действий по начислению и сбору платежей, прекращено.

В ходе рассмотрения дела истцы, в порядке ст. 39 ГПК РФ, уточнили заявленные требования, просили признать незаконными деятельность по управлению домами, действий по начислению и сбору платежей, действия по возложению обязанности содержания имущества, признать договоры, заключенными между ООО УК «Удача» и ФИО1, ФИО16, ФИО12 ничтожными сделками, применить последствия недействительности сделок. В обоснование заявленных требований указано, что в распоряжении истцов имеется Протокол №1 от 05.09.2016 общего собрания собственников недвижимости в коттеджном поселке, из которого усматривается, что голосование проводилось по следующим вопросам повестки дня:

Утверждение статуса коттеджного поселка «Удача Юго-Запад».

Утверждение тарифа на содержание коттеджного поселка «Удача Юго-Запад».

Обсуждение вопроса о запуске маршрутного такси.

Протокол № 1 от 05.09.2016 общего собрания собственников не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку в нём не отражена формулировка принятого решения по вопросам повестки дня. Решение об избрании способа управления коттеджным поселком, выборе ООО УК «Удача» в качестве управляющей (обслуживающей) организации и заключении договора с ней собственниками не принималось. Факт указания в Протоколе от 05.09.2016 г. вопроса повестки дня об утверждении тарифа на содержание поселка не порождает у истцов обязанности по внесению платы за содержание коттеджного поселка Обществу УК «Удача».

У собственников поселка в общем пользовании какого-либо имущества не имеется, поскольку жилые дома расположены на индивидуальных земельных участках, принадлежащих собственникам домов. Ни в совместной собственности, ни в долевой собственности истцов и иных собственников жилых домов (жилых помещений) какое-либо имущество не находится.

Так из представленного в материалы дела Протокола № 1 от 05.09.2016 следует, что инициатором общего собрания собственников помещений в поселке «Удача Юго-Запад» является ООО Управляющая компания «Удача». Председательствующим общего собрания является должностное лицо ответчика ФИО19 1 Секретарем общего собрания является также должностное лицо ответчика ФИО19 2 Таким образом, инициатором собрания являлись не собственники жилых помещений д. Кривцово, а субъект экономической деятельности ООО УК «Удача» в лице должностных лиц и работников Общества. Повестка дня Протокола № 1 не содержит сведений о размере тарифа на содержание поселка, о его структуре, порядке формирования, экономической обоснованности. Принятое решение по вопросу № 2 Протокола № 1 не сформулировано и не изложено в тексте самого Протокола № 1 и также не содержит сведений о размере тарифа на содержание поселка.

Из письменных пояснений ответчика следует, что земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 40 544 кв.м, собственником которого является ИП ФИО9, передан в аренду ООО УК «Удача» на основании договора аренды № 1/16 от 01.08.2016 для использования под эксплуатацию и обслуживания в качестве мест общего пользования (дорог, инженерных сетей, детских площадок) коттеджного поселка «Удача Юго-Запад». Также ИП ФИО9 переданы в пользование ответчику на праве аренды канализационно-насосная станция и станция глубокой биологической очистки хозяйственно-бытовых сточных вод, скважина для хозяйственно-питьевого водоснабжения и сети водоснабжения протяженностью 1457 кв. м.

При этом единственным участником (учредителем) ООО УК «Удача» является гражданин ФИО9 Данное обстоятельство свидетельствует об аффилированности гражданина ФИО9 по отношению к ООО УК «Удача».

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с положениями ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст. 28 Федерального закона "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 08.11.2007 N 257-ФЗ пользователи автомобильными дорогами имеют право: свободно и бесплатно осуществлять проезд транспортных средств, перевозки пассажиров, грузов по автомобильным дорогам общего пользования в пределах Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с положениями ст. 35 Закона реконструкция, капитальный ремонт, ремонт, содержание частных автомобильных дорог осуществляются за счет средств их владельцев и иных не запрещенных законом источников.

В соответствии со ст. 15 Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения муниципального района относятся, в том числе, организация в границах муниципального района электро - и газоснабжения поселений в пределах полномочий, установленных законодательством Российской Федерации.

Таким образом, ООО УК «Удача» обязано за свой счет нести расходы на содержание имущества, переданного ему в аренду от ИП ФИО20 Действия ООО УК «Удача» по возложению данной обязанности по содержанию имущества, принадлежащего ФИО9 на жителей поселка «Удача Юго-Запад» (собственников домовладений (жилых помещений)) путем понуждения к заключению договоров на обслуживание коттеджного поселка и внесения оплаты по содержанию имущества ФИО9 не соответствует требованиям действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 40 544 кв.м, канализационно-насосная станция и станция глубокой биологической очистки хозяйственно-бытовых сточных вод, скважина для хозяйственно-питьевого водоснабжения и сети водоснабжения протяженностью 1457 кв. м. не являются общим имуществом собственников домовладений (жилых помещений) коттеджного поселка, а принадлежат конкретному лицу - ФИО9

В соответствии с п. 7 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

Договоры обслуживания коттеджного поселка, заключенные между ответчиком и конкретным собственником домовладения (жилого помещения) не внесены в реестр лицензий Тверской области, когда как Приказом Министерства связи и массовых коммуникаций РФ и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29 февраля 2016 г. N 74/114/пр "Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства" утвержден порядок состав, сроки и периодичность размещения в государственной информационной системе жилищно- коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) сведений о многоквартирных домах, размещаемых в системе организациями, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, в соответствии с частями 1 и 2 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусмотрен приказом Минкомсвязи России и Минстроя России от 29 сентября 2015 г. N 368/691/пр "Об утверждении состава сведений о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляют управляющие организации, подлежащих размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства" (зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации 24 декабря 2015 г., регистрационный N 40215).

Данное обстоятельство подтверждается информацией с официального сайта «Реформа ЖКХ» (https://www.reformagkh.ru/). На данном сайте имеется информация, касающаяся обслуживания Обществом УК «Удача» многоквартирного дома, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, ул. Удачная, д. 1. Сведения о заключенном договоре ответчиком на управление домами, расположенными по адресам: ул. Летняя, ул. Дорожная, отсутствуют.

Из приобщенных к материалам дела ответа ГЖИ Тверской области от 06.02.2020 № 381/ООГ следует, что сведения о доме № 3 по ул. Летняя не подлежат внесению в реестр лицензий Тверской области, а указанный дом не относится к многоквартирным домам. Из письма ГЖИ Тверской области от 27.03.2020 № 1154/ООГ следует, что проверка начисления платы за «содержание поселка» не может быть осуществлена ни в рамках жилищного надзора, ни в рамках лицензионного контроля, поскольку, по мнению ГЖИ, данные взаимоотношения регулируются Гражданским законодательством.

Следовательно, у ООО УК «Удача» отсутствуют какие-либо законные основания на управление домами (домовладениями (жилыми помещениями)), расположенными на улицах Летняя и Дорожная и взимание с собственников домов платы за предоставление «услуг по управлению многоквартирным домом».

ООО УК «Удача» по отношению к истцам не является управляющей компанией по смыслу положений Жилищного кодекса Российской Федерации. Более того, положения ЖК РФ к правоотношениям, сложившимся между истцами и ответчиком, не могут быть применены.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290 установлен Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и порядке их оказания и выполнения.

Договор обслуживания коттеджного поселка, заключенный между истцом ФИО1 и ответчиком не содержит в себе минимального перечня услуг, предусмотренного Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290, предоставление которых входит в обязанности ответчика при оказании услуг управления многоквартирным домом. Из Приложения № 2 договора обслуживания не усматривается, какие виды работ включаются в статью «обслуживание коттеджного поселка» с тарифом в размере 6,28 руб. В Приложении № 2 не указана периодичность предоставления услуг в единицах измерения, а указано: «по мере необходимости», что лишает объективной возможности потребителя проверить факт оказания услуги, периодичность ее оказания и качество оказываемой услуги.

Предмет договора обслуживания определен как «услуги по организации обслуживания инфраструктуры Коттеджного поселка «Удача Юго-Запад», обеспечению прав собственников по пользованию местами общего пользования, их содержанию и текущему ремонту» (пункт 1.1. Договора).

В разделе «Термины и определения» Договора указано, что объектами инфраструктуры Коттеджного поселка являются комплекс сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, а также объектов социального и культурно-бытового обслуживание населения, обеспечивающего устойчивое развитие и функционирование поселка.

Места общего пользования - часть земельного участка, на котором расположен Коттеджный поселок, не являющаяся собственностью домовладельцев, в том числе, но не исключительно, для проезда автотранспорта и прохода людей, осуществления охранных мероприятий, размещения обслуживающего персонала и оборудования для эксплуатации жилых домов (помещений), Коттеджного поселка в целом.

Таким образом, из содержания данного Договора следует, что ответчик изначально при разработке формы Договора признавал тот факт, что места общего пользования поселка не являются собственностью домовладельцев. При этом в обоснование своей позиции ответчик ссылается на нормы Жилищного кодекса РФ и заявляет о применении к сложившимся правоотношениям между истцами и ответчиком правовых норм по аналогии, которые применяются к правоотношениям между управляющей компанией и собственниками многоквартирного дома. Истец ФИО1 считает, что положения спорного Договора не соответствует требованиям статьи 162 ЖК РФ и Постановлению Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290. В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 166, 168, 210, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, просят признать незаконной деятельность ООО Управляющая Компания «Удача» по управлению домами № помещение №; № помещение №; № помещение №; № помещение №; № помещение №; №; №; №; № по <адрес>; домами: № помещение №; №; № помещение №; № помещение № по <адрес> путем понуждения истцов к оплате услуг за обслуживание коттеджного поселка «Удача Юго-Запад»; за содержание территории, в том числе: контейнерных площадок, детских площадок, урн, скамеек, содержание ливневой канализации, содержание дорог, озеленение; диспетчерской службы; освещение мест общего пользования за период с 01.10.2016 года по настоящее время, выражающееся в предъявлении ответчиком истцам квитанций на оплату вышеуказанных услуг, выставления ответчиком истцам претензий о погашении задолженности по оплате вышеуказанных услуг.

Признать незаконными действия ООО Управляющая Компания «Удача» по начислению и сбору платежей за обслуживание коттеджного посёлка «Удача Юго-Запад»; за услуги по содержанию территории, в том числе: контейнерных площадок, детских площадок, урн, скамеек, содержание ливневой канализации, содержание дорог, озеленение; диспетчерской службы; освещение мест общего пользования за период с 01.10.2016 года по настоящее время.

Признать незаконными действия ООО Управляющая Компания «Удача» по возложению обязанности содержания имущества, принадлежащего на праве собственности третьему лицу ФИО9 на истцов путем понуждения истцов к заключению договоров на обслуживание коттеджного поселка, предъявления квитанций на оплату по содержанию имущества, не принадлежащего истцам.

Признать ничтожным Договор обслуживания коттеджного поселка без номера от 31.12.2017, заключенный между ООО Управляющая Компания «Удача» и ФИО1.

Применить последствия недействительности сделки путем обязания ООО УК «Удача» вернуть уплаченные суммы по договору без номера от 31.12.2017 ФИО1 в размере 4 026,88 руб. перечисленных в счет «оплаты услуг» ответчика за январь, февраль 2020 года.

Признать ничтожным Договор обслуживания коттеджного поселка без номера от сентября 2016 года, заключенный между ООО Управляющая Компания «Удача» и ФИО16.

Применить последствия недействительности сделки путем обязания ООО УК «Удача» вернуть уплаченные суммы по договору без номера от сентября 2016 года ФИО16 в размере 86860,05 руб., перечисленных в счет «оплаты услуг» ответчика за период с 23.10.2016 по 13.10.2020.

Признать ничтожным Договор обслуживания коттеджного поселка без номера, без даты, заключенный между ООО Управляющая Компания «Удача» и ФИО12.

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, представитель истцов ФИО5, ФИО1 – ФИО6 в судебном заседании заявленные требования, с учетом их уточнения, поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить.

Истцы ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО5, ФИО16, ФИО17 извещены о судебном заседании надлежащим образом, в судебное заседание не явились, с ходатайством об отложении заседания не обращались.

Представители ответчика ООО УК «Удача» ФИО7, ФИО8 в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, поддержав доводы, изложенные в письменных возражениях.

Третье лицо ИП ФИО9 извещен о судебном заседании надлежащим образом, в судебное заседание не явился, обеспечил явку представителя.

Представитель третьего лица ИП ФИО9 – ФИО8 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо администрация МО «Никулинское сельское поселение» Калининского района Тверской области извещено о судебном заседании надлежащим образом, явку представителя не обеспечило, с ходатайством об отложении заседания не обращалось.

Представитель ГЖИ Тверской области, привлеченный к участию в деле в качестве специалиста в судебное заседание не явился, в своих письменных ответах на вопросы сторон пояснил, в частности, что многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством в соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47.

Обязательным признаком многоквартирного дома является наличие в доме общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, перечень которого определен статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491.

Частью 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации определено понятие квартиры - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Поскольку дома блокированной застройки и жилые дома №№, №, №, №, № по <адрес>, №№, №, №, № по <адрес> не имеют общего имущества, по мнению Главного управления не могут быть отнесены к многоквартирным домам.

В период с 29.02.2016 по 15.12.2020 общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Удача» не обращалось в Главное управление с заявлениями о внесении изменений в реестр лицензий Тверской области по включению сведений о домах №№, №, №, №, № по <адрес>, №, №, №, № по <адрес>.

Взаимоотношения собственников жилых домов (части жилого дома) с третьими лицами регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, контроль за соблюдением которого выходит за пределы компетенции Главного управления в соответствии со статьями 20, 196 ЖК РФ и Положением о Главном управлении «Государственная жилищная инспекция» Тверской области, утвержденным постановлением Правительства Тверской области от 18.10.2021 № 77-пп.

Управление многоквартирными домами подразумевает под собой управление общим имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 192 ЖК РФ, деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации.

Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

Таким образом, лицензированию подлежит деятельность по управлению и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, которое имеет место быть только в многоквартирных домах.

Реестр лицензий субъекта Российской Федерации должен содержать раздел, который включает в себя сведения об адресе многоквартирного дома или адресах многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, согласно части 2 статьи 195 ЖК РФ. Реестр лицензий субъекта Российской Федерации подлежит размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.

Состав, сроки и периодичность размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно коммунального хозяйства, утверждены приказом Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации и Министерства строительстваи жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 29.02.2016 № 74/114/пр «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» (далее - Состав).

Так разделом 10 Состава, определена информация, подлежащая размещению в системе лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договора управления многоквартирным домом, товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами и иными специализированными потребительскими кооперативами, осуществляющими управление многоквартирным домом.

Таким образом, дома блокированной застройки не предполагают размещение информации об их управлении.

Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Удача» представлена лицензия на осуществление предпринимательскойдеятельности по управлению многоквартирными домами от 29.02.2016 № 000226 на основании приказа Главного управления от 29.02.2016 № 47-ОД по решению лицензионной комиссии Тверской области от 25.02.2016 № 4-16.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечениянадлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 162 ЖК РФ, при выбореуправляющей организации общим собранием собственников помещений вмногоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком домезаключается договор управления на условиях, указанных в решении данногообщего собрания. Так к существенным условиям договора управления многоквартирным домом отнесен: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключениемкоммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статей 157.2 ЖК РФ; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Таким образом, перечень работ, условия их оказания, а также финансирование таких работ утверждаются непосредственно собственниками на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно частям 7, 8 статьи 156 ЖК РФ, размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК РФ, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии счастью 9.2 статьи 156 ЖК РФ.

Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Исходя из письма Министерства регионального развития РоссийскойФедерации от 06.03.2009 № 6177-АД/14 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется исходя из общей площади, то есть за 1 квадратный метр общей площади занимаемого жилого или нежилого помещения.

В соответствии с общим принципом гражданского законодательства онесении собственником бремени содержания принадлежащего ему имущества ЖК РФ устанавливает для всех собственников помещений в многоквартирном доме обязанность участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения в этом доме.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 ЖК РФ).

Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме непользующимся помещениями в этом доме лицам или, в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Таким образом, исполнение обязанностей по договору управлениямногоквартирным домом осуществляется в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а не в отношенииконкретных собственников и их доли в данном общем имуществе.

В реестр лицензий Тверской области обществу с ограниченнойответственностью Управляющая компания «Удача» внесены дома, расположенные на территории Тверской области, Калининский район, д. Кривцово.

Выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

ФИО10 на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

ФИО11 на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

ФИО12 на праве собственности принадлежит жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

ФИО13 на праве собственности принадлежит ? доля жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

ФИО14 на праве собственности принадлежит жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

ФИО4 на праве общей совместной собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

ФИО3 на праве собственности принадлежит ? доля жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

ФИО15 на праве собственности принадлежит ? доля жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

ФИО5 на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

ФИО16 на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

ФИО17 на праве собственности принадлежит ? доля жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

ФИО2 на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Истцам на праве собственности (долевой) принадлежат земельные участки, на которых расположены дома с принадлежащими им на праве собственности жилыми помещениями.

Данные обстоятельства установлены на основании материалов дела, участниками процесса не оспаривались.

Согласно сообщению администрации МО «Никулинское сельское поселение» Калининского района Тверской области от 23.09.2020, в управлении ООО УК «Удача» находятся следующие дома: д.Кривцово, в частности, ул.Дорожная, <...>, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23; ул.Летняя, <...>, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 12, 14, 16, 18, 20, 22, 24, 26. ООО УК «Удача» осуществляет свою деятельность с 29.02.2016 на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

ООО УК «Удача» выставляет платежные документы для внесения платы и ремонт жилого помещения и предоставления коммунальных услуг ФИО1, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО4, ФИО3, ФИО15, ФИО5, ФИО16, ФИО17, ФИО2

Данные обстоятельства участниками процесса не оспаривались.

В указанных платежных документах указана услуга по содержанию поселка, исходя из тарифа 11,07 руб. за 1 кв.м.

Как следует из расшифровки строк размера платы, представленной стороной ответчика, в тариф 11,07 руб. за 1 кв.м включены следующие работы:

- обслуживание коттеджного поселка – 6,28 руб. за 1 кв.м. (хранение и выдача по необходимости ключей от входа в чердачное помещение (при наличии общего чердачного помещения дома); чистка крыши от снега (ниже крайнего снегозадержателя) и сбивание сосулек по согласованию с собственником; укрепление водосточных труб, колен и воронок по просьбе собственника; косметический ремонт просевшей отмостки; техническое обслуживание общедомовых вводных автоматов, в том числе: визуальный осмотр, проверка наличия и нарушения пломб, проверка их работоспособности; ремонт и замена фонарей, прожекторов и светильников; замена ламп; ремонт и замена коммутационных устройств (реле, фотоэлементов и т.д.); устранение обрывов проводов и кабелей; чистка, протяжка контактных соединений кабелей, проводов воздушных линий; проверка сопротивления изоляции проводов и кабелей; проверка заземляющих устройств; привлечение специализированных организаций и спецтехники (автовышка, кран); заключение договоров на выполнение работ с подрядными организациями; сбор и обработка показаний индивидуальных приборов учета; начисление и сбор платежей, взыскание задолженности по оплате, проведение текущей сверки расчётов; работа с обращениями граждан; принятие, рассмотрение жалоб о некачественном предоставлении услуг по договору и извещение о результатах их рассмотрения; ведение бухгалтерского учета и составление отчетности);

- содержание территории, в т.ч. контейнерных площадок, детских площадок, урн, скамеек, содержание ливневой канализации, содержание дорог, озеленение – 4,11 руб. за 1 кв.м (уборка мусора на придомовой неогороженной территории (кроме строительного мусора); уборка мусора с газонов на придомовой неогороженной территории; стрижка газонов на придомовой неогороженной территории; подметание территорий, очистка урн от мусора; уборка, выкашивание, поливка газонов и зелёных насаждений в местах общего доступа; дератизация (обработка травы от клещей); сдвижка и механизированная уборка снега после снегопада на асфальтированной неогороженной придомовой территории; уборка снега на детских, спортивных и других площадках общего доступа, очистка урн от мусора; механизированная уборка дорог от снега, посыпки дорог и проездов противогололедными материалами; уборка контейнерных площадок; ремонт и обслуживание детских и спортивных площадок; обслуживание дорог и проездов; профилактические работы по содержанию ливнёвых канав на территории коттеджного поселка (мест общего доступа); уход за газонами; уход за цветниками; уход за деревьями; уход за кустарниками);

- диспетчерская служба – 0,09 руб.;

- освещение мест общего пользования – 0,59 руб.

ООО УК «Удача» осуществляет свою деятельность по управлению коттеджным поселком «Удача Юго-Запад» на основании решений, принятых на общем собрании собственников помещений в поселке «Удача Юго-Запад», расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Никулинское сельское поселение, д.Кривцово, 04.08.2016, что подтверждается пртоколом общего собрания собственников помещений от 05.09.2016.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении ООО УК «Удача» (ОГРН <***>) основным видом деятельности общества является – управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе. Учредителем юридического лица является ФИО9.

Как следует из протокола общего собрания собственников помещений от 05.09.2016, в повестку дня общего собрания собственников, по которым были приняты решения, вошли следующие вопросы: 1. Утверждение статуса коттеджного поселка «Удача Юго-Запад». 2. Утверждение тарифа на содержание Коттеджного поселка «Удача Юго-Запад». 3. Обсуждение вопроса о запуске маршрутного такси.

Документацией по планировке территории «Проект планировки территории жилой застройки в границах земельных участков с кадастровыми номерами №, №, расположенных в д.Кривцово Никулинского сельского поселения Калининского района Тверской области №13/522 от 2013 года», с изменениями №18К/009-ППТ.1 от 2018 года и Документацией по планировке территории №19-201-ППТ.1 от 2020 года утверждены границы территории, подлежащие жилой застройке, а также границы формирования земельных участков.

Постановлением №10 от 16 января 2018 года и Постановлением №580 от 29.12.2020 Администрации муниципального образования «Никулинское сельское поселение» Калининского района Тверской области внесены изменения в вышеназванную документацию по планировке территории, в связи с преобразованиями земельных участков.

Земельные участки, на которых расположены жилые дома, в которых находятся жилые помещения истцов входят в состав Проекта планировки территории под жилую застройку на земельных участках, расположенных по адресу: Тверская область, Калининский район, Никулинское сельское поселение, д.Кривцово, д.Палкино.

Таким образом, суд приходит к выводу, что массив, на котором расположены дома с принадлежащими истцам помещениями обладает признаками коттеджного поселка, который представляет собой жилой комплекс с единой территорией застройки, включающей земельные участки в установленных границах и расположенные на них жилые дома и иные строения, принадлежащие физическим и юридическим лицам.

Обособленность поселка подтверждается, в том числе, общностью инженерных сетей и оборудования, посредством которых осуществляется поставка коммунальных услуг всему комплексу.

Вся общепоселковая инфраструктура находится на праве аренды у ответчика, который с 2016 года по настоящее время собственными силами обеспечивает потребности жителей поселка в обеспечении коммунальными и инфраструктурными услугами.

На праве аренды на основании соответствующих договоров, заключенных между ООО УК «Удача» и ИП ФИО9, у ответчика находятся:

- части земельных участков, на которых размещены элементы благоустройства и инфраструктуры поселка, включая внутрипоселковые проезды, площадки для сбора мусора, детскую и спортивную площадки, ливневую канализацию,

- КНС и станция глубокой биологической очистки хозяйственно-бытовых сточных вод «Евробион R-50», расположенная по адресу: Тверская область, Калининский район, Никулинское сельское поселение, д.Кривцово, кадастровый №,

- скважина для хозяйственно-питьевого водоснабжения, кадастровый №, и сети водоснабжения протяженностью 1457 кв.м по адресу: Тверская область, Калининский район, Никулинское сельское поселение, д.Кривцово, кадастровый №,

- сети водоотведения, назначение: сооружения канализации, протяженностью 1552 кв.м, расположенные по адресу: Тверская область, Калининский район, Никулинское сельское поселение, д.Кривцово, кадастровый №.

На основании договора №1/16 аренды части земельного участка от 01.08.2016 ИП ФИО9 передал в аренду ООО Управляющая компания «Удача» часть земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 163752 кв.м для использования под эксплуатацию и обслуживание в качестве мест общего пользования (дорог, детских площадок) коттеджного посёлка «Удача Юго-Запад». Доля в праве зарегистрирована 07.06.2013.

Впоследствии вышеназванный земельный участок был преобразован. Право собственности на вновь образованные земельные участки, также принадлежало ИП ФИО9

В настоящее время ИП ФИО9 владеет на праве собственности земельным участком с кадастровым номером № общей площадью 40544 кв.м, образованным из земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 163752 кв.м, о чем в ЕГРН 19.12.2019 сделана запись №№ и переданным в аренду ООО Управляющая компания «Удача» на основании договора №1/16 аренды части земельного участка от 01.08.2016 для использования под эксплуатацию и обслуживание в качестве мест общего пользования (дорог, детских площадок) коттеджного поселка «Удача Юго-Запад».

Судом установлено, что объекты инфраструктуры названного поселка и земельные участки под ними принадлежат на праве собственности ИП ФИО9 и переданы в аренду ООО УК "Удача".

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации бремя содержания указанных объектов несет собственник, на что ссылались в процессе рассмотрения истцы.

Сторона ответчика, указывая, что правовой режим имущества общего пользования коттеджных поселков не урегулирован ни нормами гражданского, ни нормами жилищного законоадтельства, ссылаясь на положение ст. 7 ЖК РФ, применяет к спорным правоотношениям аналогию закона по правоотношениям собственников помещений в многоквартирном доме и общим имуществом многоквартирного дома.

Вместе с тем, сведения об избрании в качестве управляющей компании в коттеджном поселке «Удача Юго-Запад» - ООО УК «Удача» в материалах дела отсутствуют.

ООО УК «Удача» не является управляющей организацией в контексте положений Жилищного кодекса Российской Федерации, следовательно обязанность исполнения собственником жилого дома (помещения) требований по оплате его услуг по содержанию мест общего пользования, расположенных на территории коттеджного поселка, и принадлежащих на праве собственности третьему лицу, в отсутствие заключенного по правилам Гражданского кодекса Российской Федерации договора, отсутствует.

Иные нормативные правовые акты, которые в отсутствие соответствующего договора между сторонами спора возлагали бы на ООО УК "Удача" обязанность по оказанию собственникам земельных участков и домовладений (помещений) в коттеджном поселке «Удача Юго-Запад» услуг по содержанию и обслуживанию объектов инфраструктуры, а на последних обязанность по их оплате, отсутствуют.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 10 ноября 2016 г. N 23-П указал на отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловленное тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура в силу своей пространственной обособленности обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Возникновение имущественных прав юридических и физических лиц, в том числе не являющихся собственниками таких жилых домов, на отдельные объекты обслуживающей их инфраструктуры требует обеспечения справедливого баланса интересов указанных лиц, понесших расходы на создание, приобретение, реконструкцию и восстановление работоспособности соответствующих объектов, и интересов собственников индивидуальных жилых домов.

Таким образом, применение аналогии условного режима коттеджного посёлка с режимом общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме, на что ссылается сторона ответчика, в данном случае не применимо.

Лицо, приобретая помещение в доме и участок под ним в таких населённых пунктах, в силу закона автоматически не приобретает право собственности на так называемое инфраструктурное имущество, которое обеспечивает функционирование всего посёлка.

Исходя из вышесказанного, в силу ст. 210 Гражданского кодекса только собственник должен нести бремя содержания такого имущества – объектов инфраструктуры всего посёлка, при отсутствии гражданско-правового договора.

Стороной ответчика не представлено доказательств оказания истцам услуг по обслуживанию поселка, которые входят в тариф 11,07 руб. за 1 кв.м, не представлена экономическая обоснованность соответствующих услуг.

Доводы стороны ответчика о невозможности исключения из услуг, предоставляемых ответчиком всему комплексу как единому целому, жилых помещений истцов, не свидетельствует о наличии обязанности по оплате данных услуг у истцов в отсутствие заключенного договора.

Наличие заключенного договора между ООО Управляющая Компания «Удача» и ФИО10, ФИО11, ФИО13, ФИО14, ФИО4, ФИО3, ФИО15, ФИО5, ФИО17, ФИО2 материалы дела не содержат, сторонами не представлено.

Таким образом, требования ООО Управляющая Компания «Удача», в отсутствие заключенного договора, по начислению ФИО10, ФИО11, ФИО13, ФИО14, ФИО4, ФИО3, ФИО15, ФИО5, ФИО17, ФИО2 и сбору платежей за содержание поселка по следующим видам работ: за обслуживание коттеджного поселка «Юго-Запад»; содержание территории, в том числе, контейнерных площадок, детских площадок, урн, скамеек, содержание ливневой канализации, содержание дорог, озеленение; за диспечерскую службу; освещение мест общего пользования, с 01.10.2016, нельзя признать законными.

Как следует из материалов дела, 31.12.2017 между ООО УК «Удача» и ФИО1 заключен Договор обслуживания коттеджного посёлка, на основании которого ФИО1 за январь, февраль 2020 года были оплачены ООО УК «Удача» услуги в сумме 4 026,88 руб., что подтверждается платежными документами.

В сентябре 2016 года между ООО УК «Удача» и ФИО16 заключен Договор обслуживания коттеджного посёлка, на основании которого ФИО16 за период с 23.10.2016 по 13.10.2020 были оплачены ООО УК «Удача» услуги в сумме 86860,05 руб., что подтверждается платежными документами.

Между ООО УК «Удача» и ФИО12 заключен Договор обслуживания коттеджного посёлка без даты и номера.

ФИО1, ФИО16 и ФИО12 просят признать данные договоры ничтожными, полагая, что положения данных договоров не соответствует требованиям ст. 162 ЖК РФ и Постановлению Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года №290.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.

В соответствии с п.1.1. Договоров обслуживания коттеджного поселка, Испонитель (ООО УК «Удача») обязуется предоставлять Заказчику услуги по организации обслуживания инфраструктуры Коттеджного поселка «Удача Юго-Запад», расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Никулинское сельское поселение, д.Кривцово, обеспечению прав Собственников по пользованию в установленных законодательством Российской Федерации пределах, местами общего пользования, их содержанию и текущему ремонту, а Заказчик обязуется оплатить оказанные услуги.

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Данный договор охватывает порядок пользования, содержания имущества, находящегося в собственности у третьего лица ИП ФИО9 и в аренде у ООО УК «Удача».

Поскольку стороны, заключив Договор, действовали добровольно, приняли на себя взаимные обязательства, на протяжении длительного времени исполняли данный договор, принимая его исполнение как надлежащее, суд не находит оснований для признания указанных договоров недействительными в силу их ничтожности и применения последствий недействительности сделки.

В связи с чем, заявленные требования ФИО1, ФИО16, ФИО12 о признании незаконными действия ООО Управляющая Компания «Удача» по начислению и сбору платежей за содержание поселка по следующим видам работ: за обслуживание коттеджного поселка «Юго-Запад»; содержание территории, в том числе, контейнерных площадок, детских площадок, урн, скамеек, содержание ливневой канализации, содержание дорог, озеленение; за диспечерскую службу; освещение мест общего пользования, с 01.10.2016, при наличии заключенных договоров, удовлетворению не подлежат.

Истцы просят признать незаконной деятельность ООО Управляющая Компания «Удача» по управлению домами № помещение №; № помещение №; № помещение №; № помещение №; № помещение №; №; №; №; № по <адрес>; домами: № помещение №; №; № помещение №; № помещение № по <адрес> путем понуждения истцов к оплате услуг за обслуживание коттеджного поселка «Удача Юго-Запад»; за содержание территории, в том числе: контейнерных площадок, детских площадок, урн, скамеек, содержание ливневой канализации, содержание дорог, озеленение; диспетчерской службы; освещение мест общего пользования за период с 01.10.2016 года по настоящее время, выражающееся в предъявлении ответчиком истцам квитанций на оплату вышеуказанных услуг, выставления ответчиком истцам претензий о погашении задолженности по оплате вышеуказанных услуг.

Суд полагает избранный способ защиты права ненадлежащим, который не приведет к восстановлению нарушенных прав истцов, в связи с чем, оснований для удовлетворения заявленного требования не имеется.

Истцы просят признать незаконными действия ООО «Управляющая Компания «Удача» по возложению обязанности содержания имущества, принадлежащего на праве собственности третьему лицу ФИО9 на истцов путем понуждения истцов к заключению договоров на обслуживание коттеджного поселка, предъявления квитанций на оплату по содержанию имущества, не принадлежащего истцам.

Доказательств понуждения к заключению договоров на обслуживание коттеджного поселка, истцами не представлено.

Стороны свободны в заключении договора, в связи с чем, в отсутствие доказательств понуждения к заключению договора, суд не находит оснований для удовлетворения заявленного требования.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Принимая во внимание, что в удовлетворении требований ФИО1, ФИО16, ФИО12 о признании договоров ничтожными сделками и применении последствий недействительности сделок отказано, с истцов в соответствии с требованиями Налогового кодекса Российской Федерации подлежит взысканию государственная пошлина в бюджет администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район».

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

заявленные требования ФИО10, ФИО11, ФИО13, ФИО14, ФИО4, ФИО3, ФИО15, ФИО5, ФИО17, ФИО2 удовлетворить частично.

Признать незаконными действия ООО Управляющая Компания «Удача» по начислению ФИО10, ФИО11, ФИО13, ФИО14, ФИО4, ФИО3, ФИО15, ФИО5, ФИО17, ФИО2 и сбору платежей за содержание поселка по следующим видам работ: за обслуживание коттеджного поселка «Юго-Запад»; содержание территории, в том числе, контейнерных площадок, детских площадок, урн, скамеек, содержание ливневой канализации, содержание дорог, озеленение; за диспечерскую службу; освещение мест общего пользования, с 01.10.2016.

В удовлетворении остальных требований ФИО10, ФИО11, ФИО13, ФИО14, ФИО4, ФИО3, ФИО15, ФИО5, ФИО17, ФИО2 отказать.

Заявленные требования ФИО1, ФИО16, ФИО12 оставить без удовлетворения в полном объеме.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в бюджет администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район» в размере 700 рублей.

Взыскать с ФИО16 государственную пошлину в бюджет администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район» в размере 2805 рублей.

Взыскать с ФИО12 государственную пошлину в бюджет администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район» в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Калининский районный суд Тверской области.

Председательствующий: М.А. Лазарева

Мотивированное решение составлено 19 февраля 2021 года.

дело № 2-50/2021