Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО фирма «Славутич» к Максимову ЛВ, Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области о признании договора недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

ООО фирма «Славутич» (далее-ООО или Фирма) обратилось с исковым заявлением (с учетом уточнений от ДД.ММ.ГГГГ г.-л.д.236-240 т.1) к Максимову Л.В., Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области о признании притворной сделкой договора купли-продажи с обратным выкупом от ДД.ММ.ГГГГ г., применении последствий недействительности ничтожной сделки, возложив на Максимова Л.В. обязанность возвратить нежилое здание (фруктохранилище №<данные изъяты>) площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес> инвентарный номер <данные изъяты> литеры <данные изъяты> и земельный участок для эксплуатации нежилого здания (фруктохранилище №<данные изъяты>) кадастровый номер <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м по указанному адресу; признании недействительной записи о праве собственности Максимова Л.В. на указанное недвижимое имущество; внесении регистрационной записи на данное имуществом за ООО фирма «Славутич»; возложении на Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области обязанность внести в реестр прав запись об обременении прав Максимова Л.В. на данное имущество в пользу ООО; истребовании указанного имущества из чужого незаконного владения Максимова Л.В.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ г. между истцом и Максимовым Л.В. подписан договор купли-продажи с обратным выкупом, фактически же данная сделка являлась притворной и прикрывала собой договор займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества. У ООО не было намерений отчуждать недвижимое имущество в связи с тем, что денежные средства по договору не поступали; стоимость недвижимого имущества, указанная в договоре, заведомо ниже фактической стоимости; стороны не подписывали акт приема-передачи недвижимого имущества. Денежные средства были получены Лукиных А.А. от Максимова Л.В.; выкупная цена по договору больше, чем цена недвижимого имущества, что, по сути, является процентами за пользование займом. Таким образом, оспариваемый договор прикрывал две сделки: договор займа между Лукиных А.А. и Максимовым Л.В. и договор залога между ООО и Максимовым Л.В., заключенный в качестве обеспечения обязательств Лукиных А.А. перед Максимовым Л.В.

В судебных заседаниях представитель истца Аполовников А.А., действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ г. (л.д.11 т.1), настаивал на уточненных исковых требованиях в полном объеме, поддержал письменные пояснения (л.д.91-94 т.2).

Дополнительно суду пояснил, что договор купли- продажи не исполнен, а был исполнен договор займа и залога. Лукиных А.А. обратился к Максимову Л.В. о предоставлении займа, на что было выражено согласие, но на условии обеспечения данного займа залогом какого - либо имущества для обеспечения гарантий для ответчика. Лукиных А.А. убедил Дорохова В.В., что вернет деньги по договору займа, что спорное недвижимое имущество, принадлежащее ООО «Славутич», необходимо только для получения займа. В связи с указанным, оспариваемый договор является формальным, являлся гарантией возврата денег от Лукиных А.А. На самом деле ООО фирма «Славутич» денег не получало, денежные средства были получены именно по договору займа, а не по договору купли-продажи с обратным выкупом, у истца не было намерения отчуждать спорное имущество. В настоящее время спорное имущество находится у Максимова Л.В. Дорохов В.В. документов на снятие обеспечительных мер в Управление Росреестра не предоставлял, в документах не его подпись. В действительности никакого собрания об одобрении сделки не проводилось, протокол является недействительным. Пункт 5.4. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года содержит указание на обременение в качестве гарантии исполнения перед ним обязательств. Спорное имущество не было передано ответчику, Максимов Л.В. захватил имущество. Управление Росреестра по Челябинской области, сняв обременения в пользу ответчиков, лишило ООО «Славутич» права выкупа спорного имущества.

Ответчик Максимов Л.В. в суд не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Представитель ответчика Максимова Л.В.-Печурина И.Ю., действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ г. (л.д.49 т.1), с иском не согласилась, поддержала письменные отзывы (л.д.248-249 т.1, л.д.75-81, 229-230 т.2).

Суду пояснила, что ранее Максимов Л.В. не был знаком с руководителем фирмы «Славутич». Продажа была срочная, Максимов Л.В. согласился на такую стоимость, форма договора была предложена истцом, порядок оплаты по договору предусматривал передачу наличных денежных средств Лукиных А.А. Участники ООО фирмы «Славутич» одобрили заключение оспариваемой сделки. Со стороны истца сделка полностью исполнена. Максимов Л.В. приобрел имущество у ООО «Славутич» по договору купли – продажи, условия которого были предложены истцом. Сделка прошла государственную регистрацию. Лукиных А.А. также присутствовал при всех сделках, он был представителем ООО «Славутич» не юридически, а формально. В Управлении Росреестра присутствовали директор Дорохов В.В. и Максимов Л.В.; после того, как сделку зарегистрировали, в этот день Максимов Л.В. передал деньги лично Лукиных А.А., который написал расписку в присутствии Дорохова В.В. Также в Управление Росреестра для совершения сделки был предоставлен протокол всех участников общества ООО «Славутич» о согласии с данной сделкой купли-продажи, также была представлена справка о том, что данный договор купли-продажи не является крупной сделкой. Максимов Л.В. передал денежную сумму в размере <данные изъяты> руб. Лукиных А.А., о чем имеются расписки, при этом о залоге речь не велась. Согласно условиям договора, акт приема-передачи имущества не составлялся. Максимов Л.В. на сегодняшний день является собственником объекта, имущество находится в его пользовании, он несет расходы по его содержанию.

Представитель ответчика Максимова Л.В.-Сериков Ю.А., действующий по доверенности (л.д.198 т.1), поддержал позицию Печуриной И.Ю.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Челябинской области (далее- УФРС) с иском не согласился, предоставил отзыв на исковое заявление, полагая УФРС ненадлежащим ответчиком по делу (л.д.179-181 т.1).

Третье лицо Лукиных А.А. в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени слушания дела надлежащим образом, представил письменное мнение, из которого следует, что намерений продать имущество у Фирмы не было. Он имел намерение взять деньги у Максимова Л.В., однако последний просил предоставить залог в виде нежилого здания. На такой схеме оформления залога в виде договора купли - продажи с обратным выкупом настаивал Максимов Л.В. Долг в полном объеме он отдать не смог в связи с наступлением кризиса, но при этом от своего долга не отказывается. Возвращал долг Максимову Л.В. лично он, и расписки о возврате долга Максимов Л.В. писал лично ему, а не ООО Фирма «Славутич» о получении выкупной цены (л.д. 222 т. 1).

Принимая во внимание, что участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ признал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, выслушав свидетеля Бакиеву Л.М., суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В силу п.1 ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

В соответствие со ст.ст. 166, 167, 168 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из дела правоустанавливающих документов (л.д.51-178 т.1), ДД.ММ.ГГГГ года между ООО фирма «Славутич» (продавцом) и Максимовым Л.В. (покупателем) заключен договор купли - продажи, которым предусматривался обратный выкуп продавцом недвижимого имущества со сроком его реализации до ДД.ММ.ГГГГ г. (л.д.12-16).

Согласно п. п. 1 и 2 договора, предметом договора являются земельный участок с кадастровым номером № <данные изъяты> и расположенный по адресу: <адрес>, продажная цена которого составила <данные изъяты> руб., и нежилое здание (фруктохранилище № <данные изъяты> оцененное в <данные изъяты> руб.

Пунктом 2.3. договора предусмотрено, что покупатель обязан оплатить стоимость продаваемого недвижимого имущества в течение трех банковских дней после получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права, путем передачи наличных денежных средств Лукиных А.А. с назначением платежа: оплата за ООО фирма «Славутич» по договору займа № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г., что будет подтверждено соответствующей распиской Лукиных А.А., и будет безусловно принято Продавцом в качестве надлежащей оплаты стоимости продаваемого спорного недвижимого имущества (л.д. 13 т.1).

Право собственности на спорное недвижимое имущество за Максимовым Л.В. зарегистрировано в установленном законом порядке в органах регистрации прав на недвижимое имущество (л.д. 51-178,17,31 т.1).

Как следует из протокола № <данные изъяты> общего собрания участников ООО фирма «Славутич» от ДД.ММ.ГГГГ г., большинством голосов одобрено заключение договора займа денежных средств и передача в обеспечение займа нежилое здание (фруктохранилище № 48), расположенное по адресу: <адрес>

Общим собранием ООО фирмы «Славутич» решено подписать договор купли – продажи с правом обратного выкупа на сумму <данные изъяты> руб., предметом которого является указанное фруктохранилище № 48, что подтверждается протоколом № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г.(л.д. 172 т.1).

Факт получения Лукиных А.А. от Максимова Л.В. денежных средств в размере <данные изъяты> руб., причитающиеся ООО Фирма «Славутич» во исполнение Максимовым Л.В. условий договора купли - продажи подтверждается распиской Лукиных А.А от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.242 т. 1), которая не оспорена в суде.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ г., написанной Максимовым Л.В., он получил в рамках договора купли – продажи объектов недвижимости с обратным выкупом от Лукиных А.А. денежную сумму в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 206 т.1).

Распиской от ДД.ММ.ГГГГ г. Максимов Л.В. подтвердил получение от Лукиных А.А. первой суммы причитающегося ему платежа в рамках договора купли – продажи объектов недвижимости с обратным выкупом (л.д. 207 т. 1).

Как следует из гарантийного обязательства от ДД.ММ.ГГГГ г., директор ООО Фирма «Славутич» Дорохов В.В. подтвердил, что необходимую сумму ему на обратный выкуп имущества по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. обязался предоставить Лукиных А.А.

В свою очередь, Лукиных А.А. обязался до ДД.ММ.ГГГГ г. произвести обратный выкуп в пользу ООО фирма «Славутич» путем передачи денежных средств Максимову Л.В. в размере <данные изъяты> руб. В случае невыполнения оплаты (Дороховым В.В. и Лукиных А.А.) указанной суммы гарантируют освободить вышеуказанные объекты, а также передать техническую документацию на эксплуатацию здания в течение 5 дней с даты окончания срока по данному гарантийному обязательству (л.д. 3 том 2).

ДД.ММ.ГГГГ г. заключен договор займа № <данные изъяты> между ООО «Славутич» (Займодавец) и Лукиных А.А. (Заемщик). По условиям данного договора, Займодавец передает Заемщику заем на сумму <данные изъяты> руб. на срок до ДД.ММ.ГГГГ. под 9% годовых (л.д. 29-30 т.2).

В обоснование иска истец указал на притворность сделки в связи с тем, что договор купли-продажи прикрывал договор займа и договор залога.

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна.

Из содержания приведенной выше нормы, что притворная сделка фактически включает в себя 2 сделки, притворную сделку, совершенную для вида (прикрывающая сделка) и сделку в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

В соответствии со ст. 56 Гражданского Процессуального Кодекса РФ бремя доказывания притворной сделки лежит на истце.

Между тем, по мнению суда, ООО фирма «Славутич» не представило суду доказательств заключения договора купли-продажи с целью прикрытия договора займа и залога. Суд полагает, что сторонами сделки был заключен и исполнен именно договор купли-продажи с обратным выкупом.

Так, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года подписан сторонами, прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Челябинской области (л.д.12-16 т.1).

То обстоятельство, что стороны предусмотрели оплату не непосредственно покупателю, а третьему лицу Лукиных А.А.(п.2.3 договора), и предусмотрели передачу имущества без акта приема-передачи (п.6.1), не противоречит п. 3 ст. 154, ст. 421 ГК РФ. Кроме того, данное обстоятельство не предусмотрено в качестве основания для признания сделки недействительной (статьи 162, 165, 168 - 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Также суд принимает во внимание, что истец, ознакомившись с условиями договора купли-продажи, вправе был отказаться от его заключения.

О намерении истца совершить оспариваемую сделку свидетельствует и единогласное ее одобрение его участниками ООО по протоколу общего собрания № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г. (л.д.170 т.1).

Кроме того, при государственной регистрации договора истец устранил все недочеты и представил в Управление Росреестра дополнительную информацию в связи с ее приостановлением (л.д.164 т.1), тем самым способствовав государственной регистрации сделки, то есть ее совершению.

Довод истца о том, что объекты были приобретены по стоимости, заведомо ниже фактической стоимости, не подтверждены доказательствами.

Согласно пункту 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации», в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерений одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Как установлено судом, в настоящее время Максимов Л.В. фактически владеет спорным имуществом, несет бремя его содержания, что подтверждается договорами энергоснабжения от ДД.ММ.ГГГГ г., выполнения работ по уборке территории от ДД.ММ.ГГГГ года, на монтаж охранного оборудования от ДД.ММ.ГГГГ г., на техническое обслуживание от ДД.ММ.ГГГГ г. (л.д.32-47, 48-49, 54-55, 58-59 т.2).

Доказательств того, что до настоящего времени ООО фирма «Славутич» принимало меры к обратному выкупу спорного имущества, суду не представлено. В установленный условиями договора срок ответчику выкупная стоимость не была оплачена. После подписания гарантийного соглашения между сторонами и третьим лицом (л.д.3 т.2) ООО фирма «Славутич» не проявило волю на обратный выкуп имущества до наступления предельного срока выкупа, установленного данным соглашением.

Все условия договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. исполнены, в том числе состоялась передача денежных средств за объект в соответствии с условиями договора и принятие недвижимого имущества Максимовым Л.В. (статья 454 Гражданского кодекса РФ).

Учитывая, что оспариваемый договор от 12.09.2012 года содержит все необходимые условия, предусмотренные законом для данных договоров, стороны достигли соглашения по всем вопросам, сделка фактически исполнена сторонами, зарегистрирована в установленном законом порядке, оплата по ней произведена, суд полагает, что действительная воля сторон была направлена именно на исполнение договора купли-продажи от 19.12.2014 года, доказательств ее притворности суду не представлено. Совершенные совместных действий сторон, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности на спорное имущество, свидетельствуют о волеизъявлении ООО на его продажу Максимову Л.В. и подтверждают то обстоятельство, что истец в полной мере осознавал свои действия, направленные на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества и передачу его в собственность ответчика.

Указание истца о том, что фактически исполнен договор займа и договор залога, суд находит несостоятельным, не подтвержденным доказательствами.

Также не подтвержден доказательствами довод о том, что стоимость проданного имущества не соответствует его рыночной стоимости.

Указание представителя истца, что Дорохов В.В. не подписывал ДД.ММ.ГГГГ года в Управлении Росреестра по Челябинской области заявления о снятии обременения в отношении нежилого здания и земельного участка (л.д. 126-128, 173-175 т.1), что привело, по его мнению, к необоснованному снятию обеспечительных мер, не влечет удовлетворение иска, поскольку не влияет на действительность самой сделки, совершенной в соответствии с законом и фактически исполненной сторонами.

Как следует из показаний свидетеля Бакиевой Л.М.-специалиста Управления Росреестра по Челябинской области, при предоставлении документов в обязательном порядке проверяются документы, удостоверяющие личность лица, и без документов регистрационные действия не производятся.

Кроме того, суд полагает, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске (п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

С учетом того, что договор купли-продажи с обратным выкупом заключен ДД.ММ.ГГГГ года, а истец обратился в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ г., срок давности истек ДД.ММ.ГГГГ.

Принимая во внимание, что оснований для признания оспариваемого договора недействительной сделкой не имеется, не подлежат удовлетворению требования о возложении обязанности возвратить спорное имущество; признании недействительной записи о праве собственности Максимова Л.В. на указанное недвижимое имущество; внесении записи о регистрационной записи на данное имуществом за ООО фирма «Славутич»; возложении на Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области обязанность внести в реестр прав запись об обременении прав Максимова Л.В. на данное имущество в пользу ООО; истребовании указанного имущества из чужого незаконного владения Максимова Л.В.

Таким образом, в удовлетворении иска следует отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ООО фирма «Славутич» к Максимову Л.В., Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области о признании притворной сделкой договора купли-продажи с обратным выкупом от ДД.ММ.ГГГГ г., применении последствий недействительности ничтожной сделки, возложив на Максимова Л.В. обязанность возвратить нежилое здание (фруктохранилище №<данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес> инвентарный номер <данные изъяты> литеры <данные изъяты> и земельный участок для эксплуатации нежилого здания (фруктохранилище №<данные изъяты>) кадастровый номер <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м по указанному адресу; признании недействительной записи о праве собственности Максимова Л.В. на указанное недвижимое имущество; внесении регистрационной записи на данное имуществом за ООО фирма «Славутич»; возложении на Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области обязанность внести в реестр прав запись об обременении прав Максимова Л.В. на данное имущество в пользу ООО фирма «Славутич»; истребовании указанного имущества из чужого незаконного владения Максимова Л.В., отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке через районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий