Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда исковое заявление Зиненко Андрея Алексеевича к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края об обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Зиненко А.А. обратился в Шпаковский районный суд Ставропольского края с исковым заявлением к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края об обязании заключить договор аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Верхнерусского сельсовета Шпаковского района и Зиненко А.М., был заключен договор аренды земель населенных пунктов, предметом которого явился земельный участок общей площадью 900 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>, из земель населенных пунктов, для строительства индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства. Срок действия договора установлен ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год.

ДД.ММ.ГГГГ. к вышеуказанному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, было заключено дополнительное соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земель населенных пунктов, в соответствии с которым Зиненко А.М., передал все права и обязанности арендатора Зиненко А.А.

ДД.ММ.ГГГГ. было получено разрешение на строительство № жилого дома блокированного типа. Но по причине того, что строительство жилого дома блочного типа не соответствовало разрешенному использованию земельного участка, при подаче заявления для постановки на кадастровый учет незавершенного строительства и регистрации прав на него, регистрирующим органом было подготовлено уведомление о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ. с целью исправления выявленных недостатков.

После истец обратился за получением нового разрешения на строительство. ДД.ММ.ГГГГ. было получено новое уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, что доказывает тот факт, использования земельного участка по назначению и с целью строительства ИЖС.

На основании полученного разрешения (уведомления) истцом продолжено строительство жилого дома на вышеуказанном земельном участке и подано новое заявление о постановке на кадастровый учет объекта незавершенного строительства и дальнейшей регистрации права на него, но ДД.ММ.ГГГГ было получено очередное уведомление о приостановке осуществления государственного кадастрового учета, ввиду отсутствия прав на земельный участок, поскольку окончен срок действия договора аренды.

ДД.ММ.ГГГГ г. истец обратился в администрацию Шпаковского Муниципального района Ставропольского края с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 900 кв.м., по <адрес> для строительства ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства, сроком до 3 лет.

ДД.ММ.ГГГГ г. комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района отказал в предоставлении земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, для завершения строительства, поскольку в отношении данного объекта не осуществлена государственная регистрация права.

ДД.ММ.ГГГГ. было получен отказ в осуществлении государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства на вышеуказанном земельном участке.

На основании вышеизложенного, истец просит суд обязать комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края заключить с Зиненко Андреем Алексеевичем договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 900 кв.м., расположенного по <адрес>, улица благополучная, 26, для строительства ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства сроком до 3 лет.

Истец Зиненко А.А., будучи надлежащим образом, извещенным о дате, месте, времени рассмотрения дела по существу, в судебное заседание не явился, об уважительности причин неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица администрации МО Верхнерусского сельсовета Шпаковского района, будучи надлежащим образом, извещенным о дате, месте, времени рассмотрения дела по существу, в судебное заседание не явился, обратился к суду с заявлением, согласно которому не возражает против удовлетворения заявленных исковых требований.

Представитель ответчика комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, будучи надлежащим образом, извещенным о дате, месте, времени рассмотрения дела по существу, в судебное заседание не явился, об уважительности причин неявки суду не сообщил.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения представителя истца, полагает возможным начать и окончить рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц по имеющимся в деле материалам.

Исследовав письменные материалы дела, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу положений п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 той же статьи.

Согласно положениям подпункта 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 той же статьи.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно положениям подпункта 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с положениями п. 1, пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 21 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Верхнерусского сельсовета Шпаковского района, в лице арендодателя и Зиненко А.М., в лице арендатора, был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 900 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, из земель населенных пунктов, для строительства индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства. Срок действия договора установлен ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год.

Согласно дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, Зиненко А.М. уступил все свои права и обязанности арендатора по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ Зиненко А.А.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, зарегистрировано дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ было получено разрешение на строительство № жилого дома блокированного типа на вышеуказанном земельном участке.

Из уведомления о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что заявителем сведения в технический план объекта незавершенного строительства (индивидуальный жилой дом блокированного типа) внесены на основании декларации об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, что противоречит части 9 статьи 24 Закона о регистрации, в соответствии с которой сведения об объекте незавершенного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство такого объекта и проектной документации такого объекта недвижимости. Согласно записям ЕГРН возведенный объект незавершенного строительством, расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 900 кв.м., с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства. Однако представленное на государственную регистрацию разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ предусматривает возведение Индивидуального жилого дома блокированного типа. Таким образом, при проведении правовой экспертизы, в порядке статьи 29 Закона о регистрации, выявлено, что объект незавершенного строительством, расположенный по вышеуказанному адресу, не соответствует разрешенному использованию земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, ввиду чего государственную регистрацию права собственности приостановили, сроком на три месяца - до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцом получено уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, с кадастровым номером №, <адрес>.

Из уведомления о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета от ДД.ММ.ГГГГ следует, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, истек, документов подтверждающих принадлежность данного земельного участка Зиненко А.А., не предоставлено, виду чего осуществление действий по государственному кадастровому учету до устранения недостатков приостанавливается до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ года истец обратился в администрацию Шпаковского муниципального района Ставропольского края с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 900 кв.м., по <адрес>, для строительства ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства, сроком до 3 лет.

ДД.ММ.ГГГГ года комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края отказал в предоставлении земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, для завершения строительства, поскольку в отношении данного объекта не осуществлена государственная регистрация права.

Из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровый № площадью. 900,0 кв.м., расположенный по <адрес>, был предоставлен Зиненко Андрею Алексеевичу в аренду до ДД.ММ.ГГГГ. Данный земельный участок предоставлен на основании договора аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ Администрацией МО Верхнерусского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края, на данный момент договор аренды истек, документов подтверждающих принадлежность вышеуказанного земельного участка Зиненко А.А. не представлялось. Таким образом, срок действия разрешения на строительство истек, действующих документов, подтверждающих разрешение строительства жилого дома на регистрацию не предоставлялось, ввиду чего, истцу было отказано в государственном учете.

Судом установлено, что истец до настоящего времени продолжает пользоваться вышеуказанным земельным участком после истечения срока договора, при этом со стороны ответчика каких- либо возражений не представлено. Так же судом берется во внимание, что арендатор Зиненко А.А., до настоящего времени надлежащим образом исполняет свои обязанности согласно условиям договора, что подтверждается оплатой арендных платежей.

В соответствии с положениями ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации в их совокупности следует, что лицо, являющееся на законных основаниях застройщиком земельного участка, вправе претендовать на заключение договора аренды того же участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и в том случае, когда право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Кроме того, приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года N 1 установлен Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 33 названного Перечня предусмотрено, что при подаче заявления о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта собственник такого объекта предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, законодатель не предусматривает обязательной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в качестве условия для заключения договора аренды земельного участка ввиду чего, отказ в заключении договора аренды, суд находит не обоснованным.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, о том, что истец имеет право на заключение договора аренды спорного земельного участка однократно сроком на три года для завершения строительства, ввиду чего исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Зиненко Андрея Алексеевича к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края об обязании заключить договор аренды земельного участка – удовлетворить.

Обязать комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края заключить с Зиненко Андреем Алексеевичем договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 900 кв.м., расположенного по <адрес>, улица благополучная, 26 для строительства ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства сроком до 3 лет.

Решение является основанием для осуществления государственной регистрации обременения, в виде аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 900 кв.м., по <адрес> для строительства ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства, в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение одного месяца через Шпаковской районный суд с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 29 января 2020 года.

Судья: подпись Гладских Е.В.