Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Сочи о признании индивидуального жилого дома завершенным строительством,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Хостинский районный суд г. Сочи с иском к администрации города Сочи о признании принадлежащего ей на праве собственности незавершенного строительством объекта литер №, степенью готовности 72%, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью 204 кв.м с кадастровым номером № – завершенным строительством индивидуальным жилым домом, общей площадью 174,3 кв.м, с кадастровым номером №.

Требования мотивированы тем, что Решением Хостинского райсовета народных депутатов г. Сочи от 24.07.1991 №286/2 «О разрешении подсобному хозяйству «Малый Ахун» строительства 19-ти одноквартирных жилых домов на своей территории» подсобному хозяйству «Малый Ахун» было разрешено строительство указанных жилых домов на ранее отведенной территории площадью 0,6 га. Постановлением администрации города Сочи от 29.10.1996 № «О передаче в ведение администрации Хостинского района из землепользования акционерного общества закрытого типа агрофирмы «Малый Ахун» земельного участка для индивидуального жилищного строительства» указанный выше земельный участок был изъят и передан в ведение администрации Хостинского района для индивидуального жилищного строительства. Решением Хостинского районного суда г. Сочи от 25.07.2006 по иску ФИО8 и ФИО5 к ФИО6 о признании сделок действительными, за ФИО8 было признано право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости под литером «№», расположенный по ул. <адрес>. Постановлением главы г.Сочи от 03.07.2008 № был утвержден проект границ земельного участка площадью 204 кв.м. по ул. <адрес> и предоставлен правопредшественнику истца - ФИО8 в аренду сроком на три года для завершения строительства незавершенного строительством объекта литер «№». На основании договора купли-продажи от 06.09.2010 года право собственности на незавершенный строительством жилой дом с кадастровым номером № перешло к ФИО1 Объект капитального строительства - литер «№», хотя и не завершенный строительством, находится в гражданском обороте с 17.04.2003 года (то есть более 15 лет) и какие-либо ограничения или обременения на него в соответствии со сведениями из ЕГРН отсутствуют. На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.09.2010 от ФИО8 к истцу перешло право аренды на оставшийся по основному договору срок на вышеуказанный земельный участок. По истечении этого срока аренды земельного участка, постановлением администрации города Сочи от 07.12.2015 № истцу был предоставлен однократно для завершения строительства в аренду сроком на три года земельный участок площадью 204 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный относительно ориентира по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования для завершения строительства незавершенного строительством объекта литер «№». Поскольку гражданским и градостроительным законодательством такие виды гражданских правоотношений, как получение «разрешения на продолжение строительства», а равно права и обязанности участников таких правоотношений (нового собственника незавершенного строительством объекта и (или) органа местного самоуправления) - не установлены, истец, обращалась в различные инстанции для регистрации права собственности на завершенный строительством индивидуальный жилой дом.Трехлетний срок аренды земельного участка истек и администрация города Сочи не продлевает его по причине отсутствия документов на завершенный строительством индивидуальный жилой дом. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с указанным иском.

Истец ФИО1 в судебном заседании указала, что на протяжении длительного времени постоянно обращается в администрацию города Сочи с различными заявлениями о признании ее дома завершенным, каждый раз получает отказ, поскольку у нее просрочен договор аренды. Просила суд заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме, признав жилой дом завершенным строительством.

Представитель истца ФИО1 – ФИО9 в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме, на основании доводов, изложенных в иске. Указал, что согласно экспертному заключению, представленному в материалы дела, исследуемый объект завершен строительством, используется по назначению, имеются ограждающие конструкции и инженерные системы, обеспечивающие в совокупности прочность и устойчивость здания (сооружения), защиту от атмосферных воздействий, температурный режим, безопасность пользователей, населения и окружающей среды. Длительное время доверительница обращалась в различные инстанции, за этот период времени трехлетний срок аренды земельного участка истек, администрация г.Сочи не продлевает его по причине отсутствия документов на завершенный строительством индивидуальный жилой дом, в связи с чем истцу было рекомендовано обратиться в суд с иском.

Представитель ответчика администрации города Сочи – ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, указала, что истцом не было получено разрешение на строительство капитального объекта.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Краснодарском краю – ФИО4 против удовлетворения заявленных исковых требований возражал, отметил, что в материалах дела не имеется данных о правовом статусе земельного участка, сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности в материалы дела не представлено.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела и представленные доказательства в совокупности, пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Из материалов дела следует, что Решением Хостинского райсовета народных депутатов г. Сочи от 24.07.1991 № «О разрешении подсобному хозяйству «Малый Ахун» строительства 19-ти одноквартирных жилых домов на своей территории» подсобному хозяйству «Малый Ахун» было разрешено строительство указанных жилых домов на ранее отведенной территории площадью 0,6 га (л.д.45).

Постановлением администрации города Сочи от 29.10.1996 № «О передаче в ведение администрации Хостинского района из землепользования акционерного общества закрытого типа агрофирмы «Малый Ахун» земельного участка для индивидуального жилищного строительства» указанный выше земельный участок был изъят и передан в ведение администрации Хостинского района для индивидуального жилищного строительства (л.д.46).

Решением Хостинского районного суда г. Сочи от 25.07.2006 по иску ФИО8 и ФИО5 к ФИО6 о признании сделок действительными, за ФИО8 было признано право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости под литером «№», расположенный по ул. <адрес> (л.д.59-64).

Постановлением главы г. Сочи от 03.07.2008 № о предоставлении ФИО8 в аренду земельного участка по ул. <адрес> для завершения строительства незавершенного строительством объекта литер «№» утвержден проект границ земельного участка площадью 204 кв.м. по ул. <адрес> и предоставлен ФИО8 в аренду сроком на три года для завершения строительства незавершенного строительством объекта литер №».

22.04.2009 между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ФИО8 заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства (договор аренды) (л.д.48-50).

06.09.2010 между ФИО8 и ФИО1 заключен договор купли-продажи, согласно которому право собственности на незавершенный строительством объект литер «№», расположенный по адресу: <адрес> перешло к ФИО1, что подтверждается материалами дела (л.д. 65-66, 67).

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос - при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Объекты капитального строительства могут создаваться только в процессе строительства (п. п. 10, 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального типа осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения данного земельного участка, на проведение строительных работ и является единственным законным основанием для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта. Осуществление строительства объекта капитального типа в отсутствие указанного документа означает факт самовольной постройки и соответственно влечет определенные правовые последствия для лица, осуществившего такое строительство.

Части 1 и 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривают разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, удостоверяющее выполнение строительства объекта капитального типа в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с приложением соответствующих документов.

Между тем, судом из материалов дела установлено, что спорный незавершенный строительством объект недвижимости под литером «№», расположенный по ул. <адрес> был возведен и оформлен на правопредшественника истца - ФИО8, право собственности которой признано решением Хостинского районного суда г.Сочи от 25.07.2006.

Постановлением главы города Сочи от 03.07.2008 № земельный участок, площадью 204 кв.м по ул. <адрес> предоставлен ФИО8 в аренду сроком на три года для завершения строительства незавершенного строительством объекта литер «№».

На основании договора купли-продажи от 06.09.2010 право собственности на незавершенный строительством объект литер «№» с кадастровым номером № перешло к истцу.

Согласно Выписке из ЕГРН от 20.10.2020 № правообладателем на праве собственности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, является ФИО1, дата регистрации права 01.10.2010, регистрационная запись № (л.д.34-36).

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером № расположен на земельном участке площадью 204 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный относительно ориентира по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, правообладателем которого является муниципальное образование город-курорт Сочи, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.37-40).

Вместе с тем, с момента регистрации права собственности истца на незавершенный строительством объект литер №, а именно 01.10.2010 истцом не совершены какие-либо действия направленные на завершение строительства спорного объекта, его легализацию, получение разрешения на строительство, оформление градостроительного плана земельного участка.

Так, в соответствии с договором о передаче прав и обязанностей от 06.09.2010 по договору аренды земельного участка от 22.04.2009 №, права и обязанности по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договору аренды) от 22.04.2009 № перешли от ФИО8 к ФИО1.

Из материалов дела судом установлено, что лишь в 2015 году истец обратилась с заявлением в администрацию города Сочи о предоставлении в аренду земельного участка площадью 204 кв.м. с кадастровым номером №, на основании которого 07.12.2015 постановлением администрации города Сочи № истцу был предоставлен однократно для завершения строительства в аренду сроком на три года земельный участок площадью 204 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный относительно ориентира по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования для завершения строительства незавершенного строительством объекта литер «№» (л.д. 68-69).

18.12.2015 между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ФИО1 заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) (л.д. 70-72).

Согласно пункту 2.1 договора аренды, срок действия указанного договора - до 07 декабря 2018 года. При этом в пунктом 8.3 установлено, что срок действия договора прекращается по истечении указанного срока, а договор не подлежит продлению, вместе с тем арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок.

В силу пункта 5.1.5 договора, истец (арендатор) имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.

Согласно пункту 5.3.4 договора, арендатор не вправе использовать возведенные здания, строения, сооружения до приемки их в эксплуатацию в установленном порядке.

Из материалов дела следует и судом установлено, что на обращение истца по вопросу ввода в эксплуатацию жилого дома Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи от 27.07.2018 дан ответ, согласно которому указано на необходимость предоставления заявителем правоустанавливающих документов на земельный участок, разрешения на строительство, градостроительного плана земельного участка и разъяснено право на обращение в порядке, установленным действующим административным регламентом с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию с приложением к нему указанных в ответе документов (л.д. 89-91).

Ответом администрации города Сочи № 21.09.2018 истцу указано, что согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности на территории муниципального образования город-курорт Сочи в отношении спорного объекта не выдавались градостроительный план и разрешение на строительство, которые необходимы для ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию на основании ч.3 ст.55 Градостроительного кодекса РФ (л.д.92-93).

Кроме того, в ответе истцу дополнительно разъяснен порядок подачи уведомления об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства, установленный ч.16 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (л.д.93).

При этом истцом не представлено суду доказательств надлежащего обращения в установленном порядке указанного уведомления, доказательств иного материалы дела не содержат.

Согласно судебной строительно-технической экспертизе установлено, что исследуемый экспертом объект литер «Е» с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, завершен строительством, используется по назначению, соответствует требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, не представляет угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со статьей 86 ГПК РФ, заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Статьей 67 ГПК РФ установлено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ).

При разрешении настоящего спора суд учитывает обстоятельства, которые сторонами дела не оспариваются, такие как: истечение срока действия договоров аренды земельного участка с кадастровым номером №, а также невыполнение истцом (арендатором) основного условия заключения договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договору аренды) от 22.04.2009 № и постановления администрации г.Сочи о предоставлении ФИО1 земельного участка в аренду - завершения строительства незавершенного строительством объекта в установленный договором срок, а именно до 07 декабря 2018 года.

В материалах дела нет информации о принятии ответчиком надлежащих мер к вводу незавершенного строительством объекта в эксплуатацию в период с 2010 года до 2018 года, при этом суд скептически относится к обращениям истца о вводе объекта в эксплуатацию в 2018 году, в связи с отсутствием у истца необходимых документов для такого ввода незавершенного строительством объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Суд соглашается с доводом администрации города Сочи о том, что истцом реализовано право однократного приобретения в аренду на три года земельного участка как собственника объекта незавершенного строительства для завершения его строительства.

При этом суд учитывает, что истец своим правом, установленным пунктами 5.1.5 и 8.3 договора аренды от 18.12.2015 на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке перед другими лицами не воспользовалась - письменное заявление арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора не направила. Доказательств иного стороной истца не представлено.

Повторно истец с заявлением о предоставлении ей в аренду земельного участка, на котором располагается спорный объект недвижимости, в том числе в аренду на торгах, проводимых в форме аукциона, не обращалась.

Таким образом, с 08 декабря 2018 года по настоящее время, истец не имеет права пользования указанным земельным участком.

В соответствии с частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В соответствии со статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд, оценив представленные сторонами доказательства, по своему внутреннему убеждению, основанному на вышеизложенном, приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Между тем, истец не лишена права обращения с заявлением о предоставлении ей указанного земельного участка в аренду на торгах, проводимых в форме аукциона, оформления необходимых документов и обращения с уведомлением об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.

На основании вышеуказанного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к администрации города Сочи о признании индивидуального жилого дома завершенным строительством – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г. Сочи в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 25 февраля 2021 года.

Судья Хостинского районного суда г. Сочи Г.Д. Леошик

На момент опубликования не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО:СУДЬЯ: