Гражданский кодекс часть 1

Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Чекрий Л.М. при секретаре Параскуне Н.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам ФИО1 к ООО «Проспект КИМа, 19» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Василеостровский районный суд к ООО «Проспект КИМа, 19» с названными исками. Свои требования истец обосновал тем, что 05.08.2015 между ним и ответчиком заключен Договор участия в долевом строительстве XXX, в соответствии с п.1.2 которого (в редакции Дополнительного соглашения №1 к Договору №XXX участия в долевом строительстве от 26.07.2016) объектом долевого строительства явилось нежилое помещение площадью XXX кв.м., условный номер XXX, входящее в состав здания, расположенного на земельном участке, по адресу: ... кадастровый номер XXX

В соответствии с п. 4.1. Договора стоимость Объекта долевого строительства составляет XXX. Истцом обязательства по оплате стоимости цены договора исполнены в полном объеме. Объект долевого строительства передан Истцу по акту приема-передачи XXX от 13.06.2018.

В соответствии с результатами проведения кадастрового учета, фактическая общая площадь переданного Истцу Объекта долевого строительства по акту приема-передачи составила XXX кв. м., что меньше общей площади Объекта на XXX кв.м.

Истец обратился в ООО «Центр экспертных заключений» для проведения измерения площади объекта долевого строительства. Согласно проведенному обмеру площадь помещения составила XXX кв. м., что меньше общей площади Объекта долевого строительства, определенная договором, на XXX кв. м.

В соответствии условиями договора возврат переплаты должен быть произведен в течение 30 банковских дней со дня получения от Участника долевого строительства соответствующего заявления.

Претензия о возврате излишне уплаченной суммы ответчиком оставлена без удовлетворения.

На основании изложенного истец просил взыскать с ООО «Проспект КИМа, 19» излишне уплаченные денежные средства по Договору №XXX от 05.08.2015 в размере 374 357 рублей, компенсацию морального вреда 10 000руб, штраф в соответствии с Законом о защите прав потребителей.

ФИО1 также обратился с аналогичным иском к ООО «Проспект КИМа, 19» по договору участия в долевом строительстве № XXX Данные исковые требования он обосновал тем, что в соответствии с договором долевого участия ему подлежал передаче объект долевого строительства общей площадью XXX кв.м. с условным номером 138 в данном здании. Стоимость договора составила XXX руб.

В соответствии с актом приема-передачи ему передан объект площадью XXX квм., что на XXX кв. м. меньше, чем предусмотрено договором.

Согласно отчету специалиста общая площадь объекта составляет XXX кв.м., на XXX кв.м. менее площади, предусмотренной договором.

Истец просил взыскать с ответчика излишне уплаченные по данному договору денежные средства в размере 288 500руб., компенсацию морального вреда 10 000руб, штраф в соответствии с Законом о защите прав потребителей.

Определением суда дела по указанным искам объединены в одно производство.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 на иске настаивал, пояснил, что договоры заключены для личных бытовых нужд, в связи с чем на спорные правоотношения распространяется Закон о защите прав потребителей.

Представитель ответчика ФИО6 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований в заявленном размере, пояснила, что ответчик не оспаривает наличие обязанности возвратить денежные средства с учетом изменения площадей объектов, установленного при их кадастровом учете, однако оснований для расчета подлежащей возврату суммы, исходя из заключения специалиста, не имеется. Изменение площади объектов после ремонта и отделки не порождает обязанности по перерасчету цены сделки. Возражая против удовлетворения требований о компенсации морального вреда и штрафа, представитель пояснила, что Закон о защите прав потребителей к спорным правоотношения применению не подлежит, поскольку объектами долевого строительства являются нежилые помещения, что не предполагает их использование гражданином для личных, семейных нужд.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно представленным доказательствам между ФИО1 (Участник долевого строительства) и ООО «Проспект КИМа, 19» (Застройщик) 05.08.2015 заключен договор участия в долевом строительстве №XXX - дополнительное соглашение к данному договору (л.д. 7-15).

В соответствии с указанными документами Участнику долевого строительства по окончанию строительства подлежало передаче нежилое помещение (апартамент) с условным номером XXX, общей площадью по проекту XXX.м. в гостинично-офисном комплексе «XXX» (апартотель со встроенными помещениями и подземной автостоянкой) по адресу: ....

В соответствии с п. 4.1 договора цена сделки составила XXX руб.

В силу п. 1.2.3 договора общая площадь апартамента подлежит уточнению на основании документов, предоставленных органом по государственному кадастровому учету, после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Изменение общей площади апартамента на основании документов, предоставленных органом по кадастровому учету, является основанием для изменения Цены договора, указанной в п.4.1 настоящего договора в порядке п.4.5, 4.6 договора.

Согласно п.4.5 договора если в результате проведения кадастрового учета (по данным государственной технической инвентаризации) фактическая общая площадь апартамента превысит общую площадь апартамента по проекту, указанную в п.1.2 договора, цена договора увеличивается на сумму, равную произведению расчетной цены одного квадратного метр, умноженную на соответствующее изменение площади апартамента, Участник долевого строительства до подписания Акта приема-передачи производит оплату соответствующей суммы.

В соответствии с п.4.6 договора если в результате проведения кадастрового учета (по данным государственной технической инвентаризации) фактическая общая площадь апартамента окажется меньше общей площади апартамента, указанной в п.1.2 договора, цена договора уменьшается на сумму, равную произведению расчетной цены одного квадратного метр, умноженную на соответствующее изменение площади апартамента. Возврат соответствующей суммы осуществляется Застройщиком в течение 30 банковских дней со дня получения от Участника долевого строительства письменного заявления с указанием способа возврата: путем перечисления денежных средств на расчетный счет Участника долевого строительства или путем выплаты через кассу Застройщика. В случае, если по выбору Участника долевого строительства возврат осуществляется путем перечисления денежных средств на его расчетный счет, в заявлении должны быть полностью указаны реквизиты такого счета. Застройщик вправе не осуществлять возврат денежных средств до получения заявления Участника долевого строительства.

В силу п.4.7 договора расчетная цена одного квадратного метра составила 115 900руб. Согласно данному пункту договора расчетная цена установлена для одного квадратного метра общей площади апартамента и применяется исключительно в случаях изменения цены договора и осуществлении взаиморасчетов при уменьшении или увеличении общей площади апартамента. В случаях, предусмотренных п.4.5, 4.6 договора.

Данные условия договора дополнительным соглашением не изменены.

Согласно акту приема-передачи от 13.06.2018 общая площадь объекта с условным номером XXX, переданного Застройщиком Участнику долевого строительства, по данным кадастрового учета составила XXX кв.м. (л.д. XXX). Разница площадей составляет XXX кв.м.

XX.XX.XXXXг. ФИО1 обратился к Застройщику с письменной претензией, в которой указал требование о выплате излишне уплаченных денежных средств в размере XXX руб., с учетом результатов инициированного им в ООО «Центр экспертных заключений» обмера помещения.

Согласно заключению ООО «Центр экспертных заключений» от 27.01.2019 общая площадь апартамента составила XXX кв.м. (л.д. XXX).

Как следует из представленных доказательств, претензия в добровольном порядке ответчиком не удовлетворена.

Судом также установлено, что 05.08.2015 между данными сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № XXX. (л.д. XXX). В соответствии с данным договором объектом истцу подлежало передаче нежилое помещение (апартамент) с условным номером XXX, общей площадью по проекту XXX кв.м. в гостинично-офисном комплексе «XXX» (апартотель со встроенными помещениями и подземной автостоянкой) по адресу: ...

Цена договора составила XXX. ( п.4.1).

Пунктом 4.7 установлена расчетная цена одного квадратного метра в размере 106 852 руб.

Условия договора, изложенные в п.п.4.5, 4.6, являются тождественными условиям п.п.4.5, 4.6 вышеназванного договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с актом приема-передачи нежилого помещения XXX от 04.06.2018 общая площадь переданного истцу апартамента по данным кадастрового учета составила XXX кв.м., что на XXX. меньше проектной площади (л.д. XXX).

2 декабря 2019г. ФИО1 обратился к Застройщику с аналогичной претензией, в которой потребовал выплаты стоимости разницы площадей с учетом обмера апартамента ООО «Центр экспертных заключений» (л.д. XXX).

Данная претензия также ответчиком оставлена без удовлетворения.

Проверяя обоснованность исков относительно требования о компенсации стоимости разницы площадей, образованной по результатам обмеров ООО «Центр экспертных заключений», суд приходит к следующему.

В соответствии с условиями заключенных с истцом договоров перерасчет их цены возможен по результатам кадастрового учета объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации (ст. 13 названного закона).

Заключения ООО «Центр экспертных заключений» не имеют правового значения для оценки соответствия площадных характеристик переданных дольщику объектов условиям договоров участия в долевом строительстве. Выводы кадастровых инженеров, изложенные в заключениях, не влияют на документы кадастрового учета, сведения ЕГРН. Сведений об ошибке при кадастровом учете помещений не имеется.

То обстоятельство, что после кадастрового учета помещений в них в соответствии с договорами произведены ремонт и отделка, повлекшие изменение площади, не имеет значения для определения цены договоров, в соответствии с их условиями.

В силу п.1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

При изложенных обстоятельствах оснований для изменения цены договора и взыскании разницы в стоимости площадей помещений с учетом указанных заключений специалистов не имеется.

Вместе с тем, при рассмотрении дела судом установлено неисполнение ответчиком обязанности выплаты суммы переплаты, возникшей с учетом сведений кадастрового учета помещений.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ответчик не оспаривает своей обязанности выплатить сумму переплаты, исходя из разницы проектной площади объектов и площади в соответствии с документами кадастрового учета, с учетом установленной пунктами 4.7 договоров расчетной ценой квадратного метра. Вместе с тем, на день рассмотрения дела судом бесспорная сумма Участнику долевого строительства не выплачена.

Сумма переплаты по объекту с условным номером XXX составлила 119 337 руб. (115 900*1, 03), по объекту с условным номером 138 – 64 11, 2 (106 852*0,6). Всего с ответчика надлежит взыскать сумму переплаты в размере 183 488, 20 руб. (119 377+64 111, 20).

Суд не находит оснований для взыскания с ответчика компенсации морального вреда и штрафа в размере 50 % от суммы, присужденной в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в соответствии с Законом о защите прав потребителей, по следующим основаниям.

Согласно преамбуле Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав. Потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

По смыслу Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» на истца возлагается бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о том, что он является потребителем и на него распространяются положения Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Следовательно, для того, чтобы распространить на спорное правоотношение Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», в соответствии с которым истцом заявлены иски о защите нарушенного права, и указывается на приобретение объектов – нежилых помещений в гостинично-офисном комплексе для проживания в личных целях, необходимо, как того требует данный Закон, подтвердить факт приобретения объектов исключительно для использования в личных, семейных целях, не связанных с извлечением прибыли.

Однако стороной истца не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что спорные нежилые помещения приобретались, используется истцом исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд.

Требования истца о компенсации морального вреда основаны исключительно на факте нарушения имущественных прав со стороны Застройщика, положениях Закона о защите прав потребителей. О нарушении ответчиком личных неимущественных прав истца не заявлено, по делу не установлено.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 869, 76руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Проспект КИМа, 19» в пользу ФИО1 183 488 (сто восемьдесят три тысячи четыреста восемьдесят восемь) рублей 20 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Проспект КИМа, 19» в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 4 869 (четыре тысячи восемьсот шестьдесят девять) рублей 76коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья Л.М. Чекрий