Гражданский кодекс часть 1

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском (с учетом уточнения исковых требований) к ответчику администрации <адрес> о взыскании в ее пользу выкупной цены за аварийное жилое помещение – квартиру, расположенную по <адрес>4 в <адрес>, в размере 1 565 843,40 руб. исходя из средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в <адрес> в размере 32 219 руб. на III квартал 2016 года, утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№/пр «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на второе полугодие 2016 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на III квартал 2016 года», из расчета: 32 219 х 48,6 кв.м = 1 565 843,40 руб. (л.д. 15).

Свои уточненные исковые требования мотивировала тем, что она является собственником жилого помещения – квартиры, расположенной по <адрес> в <адрес> на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ По заключению межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№ данный многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. Другого жилья у нее нет. Материальной возможности приобрести другое жилое помещение она не имеет. В связи с тем, что дом не включен в региональную адресную программу по сносу ветхого, аварийного жилья, просит взыскать с ответчика администрации <адрес> в свою пользу выкупную цену в размере 1 565 843,40 руб., которая определяется из средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в <адрес> в размере 32 219 руб. на III квартал 2016 года, утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№/<адрес>, что данная средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения отражает реальную стоимость квадратного метра жилья в <адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 на заявленных исковых требованиях настаивали по основаниям, изложенным в заявлении, пояснили, что ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по <адрес> комиссией <адрес> аварийным и подлежащим сносу. Поскольку дом не включен в региональную адресную программу, то собственникам квартиры подлежит выплата выкупной цены на основании статьи 32 ЖК РФ. Считают, что предложенная ими выкупная цена за аварийное жилое помещение в размере 1 565 843,40 руб. отвечает требованиям разумности и справедливости. Не намерены ходатайствовать перед судом о назначении по делу судебной оценочной экспертизы для определения выкупной цены квартиры по <адрес> в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса РФ, поскольку, полагают, что выкупная цена, определенная по заключению эксперта, будет значительно ниже заявленной ими в иске выкупной цены, определенной из средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в <адрес>. Настаивали на удовлетворении заявленных исковых требований о взыскании с администрации <адрес> выкупной цены в размере 1 565 843,40 руб.

Представитель ответчика администрации <адрес> – ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, пояснила, что действительно многоквартирный жилой дом по <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением коллегии администрации <адрес> об утверждении региональной адресной программы переселения граждан, данный дом в программу сноса не включен. На основании распоряжения администрации <адрес> дом будет снесен, а жители переселены в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ На данный момент решение о фактическом сносе доме не принималось, жилищный фонд в <адрес> не создан в полном объеме, бюджет города дефицитный, поэтому произвести выплату выкупной стоимости жилого помещения, принадлежащего истцу, у администрации <адрес> не имеется возможности. Считает, что требования истца и его представителя о необходимости определения размера выкупной цены в заявленном размере исходя из средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в <адрес> в размере 32 219 руб. являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку, в данном случае, не учитывается расположение квартиры истца, техническое состояние квартиры, эксплуатационный износ. Полагает, что в соответствии с положениями статьи 32 ЖК РФ выкупная цена за аварийное жилое помещение должна определяться только по экспертному заключению, исходя из рыночной стоимости жилого помещения и убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием. О выплате выкупной стоимости квартиры должно заключаться соглашение, истец не обращалась в администрацию <адрес> с заявлением о заключении указанного соглашения, просит в иске отказать полностью за необоснованностью.

Суд, заслушав объяснения истца, представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьей 35 Конституции РФ закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу положений статьи 40 Конституции Российской Федерации конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицам, занимающим его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, в исключении случаев произвольного лишения граждан жилища.

Реализуя эту конституционную обязанность, федеральный законодатель предусмотрел для случаев признания жилого помещения в установленном порядке непригодным для проживания и не подлежащим ремонту, реконструкции возможность предоставления гражданам жилых помещений по договору социального найма во внеочередном порядке при условии соблюдения общих требований жилищного законодательства применительно к предоставлению жилых помещений по договорам социального найма.

Положениями действующего Жилищного кодекса Российской Федерации прямо не предусмотрены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в абзаце 3 пункта 22 Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм части 1 статьи 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения части 10 статьи 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Аналогичная правовая позиция ВС РФ изложена и в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающая, что в случае если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. путем выкупа изымаемого жилого помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством ( ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Исходя из содержания приведенных норм права, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцу ФИО1 принадлежит на праве собственности двухкомнатная квартира по <адрес> в <адрес>, общей площадью 48,6 кв.м. (л.д. 3), на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 28). Право собственности ФИО1 на данное жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ за №, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 31).

Согласно акту обследования многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д. 21), межведомственной комиссией <адрес> установлено, что жилой многоквартирный дом по <адрес> является двухэтажным кирпичным многоквартирным (12-ти квартирный) домом, 1946 года постройки, имеет общую площадь 696,4 кв.м., оборудован печным отоплением, централизованным холодным водоснабжением, водоотведение - выгребные ямы. Дом имеет большой физический износ, расположен в пониженном месте с высоким уровнем грунтовых вод, подвержен влиянию эффекта морозного пучения грунтов. Имеют место неисправности отдельных конструктивов здания: нарушены штукатурные и окрасочные слои на фасадах дома, нарушены отдельные участки кирпичной кладки в цокольной части наружных стен от влияния атмосферных осадков; трещины в верхней части фундаментов от влияния морозного пучения грунтов, просадки; отсутствует отмостка дома. В ряде квартир внутренние деревянные перегородки деформированы, поражены гнилью; оконные и дверные блоки деформированы, поражены гнилью; деревянные полы ветхие, поражены гнилью. Стропильные конструкции в удовлетворительном состоянии, имеют место следы гнили отдельных элементов: наблюдаются прогибы деревянных балок перекрытия, имеются мелкие трещины в штукатурке полов. Электропроводка в ветхом состоянии. Отдельные участки трубопроводов холодного водоснабжения имеют следы активной коррозии металла. Несущие и ограждающие конструкции здания находятся в неудовлетворительном техническом состоянии, вместе с тем, сверхнормативных деформаций и разрушений несущих конструкций не выявлено (л.д. 21-23).

Как следует из заключения МВК № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19-20), Межведомственная комиссия <адрес> приняла заключение в соответствии с пунктом 47 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ о признании жилого многоквартирного <адрес> в <адрес> аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением администрации <адрес>№-р от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18) принято решение о сносе многоквартирного жилого <адрес> в <адрес> и отселении из него граждан в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно справке администрации <адрес> (л.д. 29), дом по <адрес> в <адрес> не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу. По мере поступления денежных средств на снос аварийного жилья, переселение жителей <адрес> администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-р.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что многоквартирный жилой дом по <адрес> в <адрес> не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственников жилых помещений в данном доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. путем выкупа изымаемого жилого помещения.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно пояснениям сторон и представленных в материалы дела документов, администрацией <адрес> в установленном порядке не принималось решение об изъятии жилого помещения - <адрес> собственника ФИО1 путем выкупа. Никакого соглашения между собственником и органом местного самоуправления о предоставлении жилого помещения с зачетом в его стоимость выкупной цены изымаемого жилого помещения, не достигнуто. До настоящего времени денежной или иной компенсации истцу ответчиком не предоставлено.

В данном случае действиями ответчика по непринятию решения о выкупе у истца принадлежащего ей жилого помещения нарушаются права истца, так как принадлежащее ей жилое помещение признано аварийным, подлежащим сносу.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что у истца ФИО1, как собственника жилого помещения в доме, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, возникло право на получение выкупной цены за данной аварийное жилое помещение на основании статьи 32 Жилищного кодекса РФ.

Однако, как указывалось выше, понятие выкупной цены жилого помещения определено положениями части 7 статьи 32 ЖК РФ.

По общему правилу, в выкупную цену включается рыночная стоимость жилого помещения и убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая, в том числе убытки, которые он несет в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения.

В соответствии с частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Истец ФИО1 просит суд определить размер выкупной цены за аварийное жилое помещение по <адрес> в <адрес> в размере 1 565 843,40 руб., исходя из средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в <адрес> в размере 32 219 руб. на III квартал 2016 года, утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№/пр «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на второе полугодие 2016 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на III квартал 2016 года» (32 219 х 48,6 кв.м = 1 565 843,40 руб.).

При этом, в судебном заседании сторона истца от проведения по делу судебной оценочной экспертизы для определения выкупной цены квартиры по <адрес> в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса РФ, категорически отказалась, мотивируя свой отказ тем, что выкупная цена по заключению эксперта может быть значительно ниже выкупной цены, определенной ими, исходя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в <адрес>.

Представитель ответчика администрация <адрес> возражала против определения размера выкупной цены аварийного жилого помещения в сумме 1 565 843,40 руб., предложенной истцом, считая данную сумму неверно исчисленной.

Оценивая доводы истца о необходимости определения выкупной цены за аварийное жилое помещение, исходя из средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в <адрес>, суд находит данные доводы несостоятельными и подлежащими отклонению как основанные на неверном толковании норм жилищного законодательства.

Положениями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ четко закреплены правила, по которым определяется размер выкупной цены за авариное жилое помещение.

Как разъяснено в подпункте з) пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ).

Принимая во внимание, что сторона истца на неоднократные предложения суда о проведении по делу судебной оценочной экспертизы в подтверждение обоснованности заявленных требований, и определения размера выкупной цены аварийного жилого помещения, принадлежащего истцу на праве собственности, по правилам части 7 статьи 32 ЖК РФ, категорически отказалась, настаивала на удовлетворении заявленных исковых требованиях о взыскании выкупной цены в размере 1 565 843,40 руб., исходя из средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в <адрес> в размере 32 219 руб., сторона ответчика не настаивала на проведении по делу судебной экспертизы, суд, руководствуясь положениями статьей 12, 56, 196 ГПК РФ, соблюдая основополагающий принцип российского гражданского правосудия, основанного на состязательности и равноправии сторон, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, принимает решение по заявленным требованиям.

Учитывая, что положениями ч. 7 ст. 32 ЖК РФ не предусмотрена альтернативная правовая возможность определения выкупной цены из нормативов стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения как по Российской Федерации, так и по субъектам Российской Федерации, утверждаемых в установленном порядке уполномоченным федеральным органом исполнительной власти РФ, поэтому у суда не имеется правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца о взыскании с администрации <адрес> выкупной цены в размере 1 565 843,40 руб., исходя из средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в <адрес> в размере 32 219 руб. на III квартал 2016 года, утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№/пр, поэтому суд отказывает истцу в удовлетворении иска полностью за необоснованностью.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 ФИО5 к администрации <адрес> о взыскании выкупной цены за аварийное жилое помещение – квартиру, расположенную по <адрес> в <адрес>, в размере 1 565 843,40 руб. (один миллион пятьсот шестьдесят пять тысяч восемьсот сорок три рубля 40 копеек), отказать полностью за необоснованностью.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Председательствующий: подпись

Верно: судья Ю.В. Мокин

Решение в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Ю.В. Мокин