Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Родниченко Л.В., Поповой С.Б., Кузнецовой Е.А., Козак А.М., Козак К.А., Бураковой Н.П., Бураковой Е.А., Дуркина А.В. к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска об обязании изъять для муниципальных нужд жилое помещение путем выкупа, с прекращением права собственности на жилое помещение, установив размер выкупной цены,

установил:

Родниченко Л.В., Попова С.Б., Кузнецова Е.А., Козак А.М., Козак К.А., Буракова Н.П., Буракова Е.А., Дуркин А.В. обратились в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска, в котором с учетом уточнения требований просили обязать изъять для муниципальных нужд жилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу: ... путем выкупа, с прекращением права собственности истцов на жилые помещения, установив размер выкупной цены за квартиру №... в сумме 1 893 775 руб., за квартиру №... в сумме 2 765 792 руб., за квартиру №... в сумме 1 551 470 руб., за квартиру №... в сумме 3 300 673 руб.

В обоснование иска указано, что истцам на праве собственности принадлежат жилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу: .... Постановлением администрации Города Томска №... от ДД.ММ.ГГГГ указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Собственниками квартир в указанном жилом доме таковой снесен не был, ввиду чего ДД.ММ.ГГГГ администрацией Города Томска принято постановление №... от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии жилых помещений указанного многоквартирного дома. Истцам предложено подписать проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд. Не оспаривая возможности и необходимости изъятия принадлежащих таковым на праве собственности жилых помещений, истцы не согласны с предлагаемым размером возмещения за вышеуказанное недвижимое имущество. Полагают, что выкупная цена изымаемых помещений должна быть взыскана с ответчика в полном объеме, с учетом выводов заключения АНО «...», включая рыночную стоимость жилого помещения, компенсацию за не произведенный капитальный ремонт, все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, стоимость доли в праве аренды на земельный участок.

В отзыве на иск муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска считало заявленные требования не подлежащими удовлетворению. По мнению ответчика, у истцов отсутствует право на компенсацию непроизведенного капитального ремонта, а также на возмещение стоимости расходов, связанных с приобретением нового жилого помещения. Истцами не представлено доказательств, подтверждающих, что на момент приватизации дом уже нуждался в капитальном ремонте.

Истцы Родниченко Л.В., Попова С.Б., Кузнецова Е.А., Козак А.М., Козак К.А., Буракова Н.П., Буракова Е.А., Дуркин А.В., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились, представили заявление с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истца Бураковой Н.П. – Севергина Я.В., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ заявленные требования поддержала с учетом их уточнения в порядке статьи 39 ГПК РФ, просила установить выкупную стоимость изымаемого имущества на основании отчетов об оценке от ДД.ММ.ГГГГ, составленных АНО «...».

Ответчик муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание представителя не направил.

Суд, на основании положений статьи 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, заслушав заключение прокурора, полагавшего иск подлежащим удовлетворению, суд приходит к следующим выводам.

Специальными нормами жилищного законодательства устанавливается порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Как разъяснено в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

В силу части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Помимо этого следует установить форму изъятия принадлежащего ответчикам жилого помещения, на которую они согласны, то есть, выразили ли они свое согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого либо на выплату соответствующей выкупной цены.

Судом установлено, что Родниченко Л.В., Поповой С.Б. на праве общей долевой собственности, доля в праве – 1/2 на основании договора передачи №... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Советского района г.Томска и Родниченко Л.В., Родниченко (в настоящее время Поповой) С.Б. принадлежит квартира, общей площадью 22,6 кв.м, по адресу: ....

Данные обстоятельства подтверждаются договором передачи №... от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.44), выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.40-43).

Истцу Кузнецовой Е.А. на праве собственности на основании договора передачи №... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Советского района г.Томска и Кузнецовой Е.А. принадлежит квартира, общей площадью 33,5 кв.м, по адресу: ....

Данные обстоятельства подтверждаются договором передачи №... от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.203), выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.196-198).

Истцам Козак К.А., Козак А.М. на праве общей совместной собственности на основании договора передачи №... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Советского района г.Томска и Козак К.А., Козак А.М. принадлежит квартира, общей площадью 17,5 кв.м, по адресу: ....

Данные обстоятельства подтверждаются договором передачи №... от ДД.ММ.ГГГГ (т.2, л.д.97), выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (т.2, л.д.93-96).

Истцам Бураковой Н.П., Дуркину А.В., Бураковой Е.А. на праве общей долевой собственности, доля в праве – 1/3, на основании договора передачи №... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Советского района г.Томска и Бураковой Н.П., Дуркину А.В., Бураковой Е.А. принадлежит квартира, общей площадью 38 кв.м, по адресу: ....

Данные обстоятельства подтверждаются договором передачи №... от ДД.ММ.ГГГГ (т.3, л.д.5), выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (т.3, л.д.1-4).

Согласно сведениям Департамента архитектуры и градостроительства администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по адресу: ... включен в список многоквартирных домов, формирование земельных участков под которыми проводится за счет бюджетных средств. В отношении территории, в границах которой расположен многоквартирный дом по адресу: ..., разработанный и утвержденный в установленном порядке проект межевания отсутствует (т.1, л.д.18).

Из ответа Департамента архитектуры и градостроительства администрации Города Томска от 22.02.2018 следует, что в плановом 2018 году разработка документации по планировке территории не предусмотрена (т.1, л.д.19)

Заключением Межведомственной комиссии администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ №..., многоквартирный дом №... по , признан аварийным и подлежащим сносу (т.1, л.д.15).

Постановлением администрации Города Томска от 06.11.2013 №1251 «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда и внесений изменений в отдельные постановления администрации Города Томска», многоквартирный дом №... по признан аварийным и подлежащим сносу (т.1, л.д.11).

Согласно постановлению администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ №... «Об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений по адресу: ..., постановлено изъять для муниципальных нужд жилые помещения, расположенные по адресу: ..., в том числе квартиры №..., ..., ..., ... (т.1, л.д.12-14).

Требованиями заместителя Главы администрации Советского района г.Томска №... от ДД.ММ.ГГГГ Родниченко Л.В., Поповой (ранее Родниченко) С.Б., Кузнецовой Е.А., Козак К.А., Козак А.М., Бураковой Е.А., Бураковой Н.П., Дуркину А.В. было предложено в течение 6 месяцев после получения требования снести вместе с остальными собственниками многоквартирный дом по адресу: ... (т.1, л.д.46-47, 200, т.2, л.д.98-99, т.3, л.д.6-8).

17.12.2018 Родниченко Л.В., Поповой (ранее Родниченко) С.Б. было предложено подписать проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, в пункте 2.1 которого указан размер возмещения за жилое помещение - 600 000 руб., с которым истцы не согласились (т.1, л.д.193-195).

Кузнецовой Е.А. было предложено подписать проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, в пункте 2.1 которого указан размер возмещения за жилое помещение - 863 000 руб., с которым истец не согласилась (т.2, л.д.90-92).

17.12.2018 Козак А.М., Козак К.А. было предложено подписать проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, в пункте 2.1 которого указан размер возмещения за жилое помещение - 528 000 руб., с которым истцы не согласились (т.2, л.д.248-250).

17.12.2018 Дуркину А.В., Бураковой Н.П., Бураковой Е.А. было предложено подписать проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, в пункте 2.1 которого указан размер возмещения за жилое помещение - 979 000 руб., с которым истцы не согласились (т.3, л.д.162-165).

Из материалов дела усматривается, что на предоставление истцам иного жилого помещения взамен изымаемого, последние своего согласия не давали, в ходе судебного разбирательства настаивали на изъятии у них спорных жилых помещений путем выкупа.

Оценив представленные истцами доказательства, суд полагает, что предварительная процедура, состоящая из направления органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование в установленный срок о его сносе или реконструкции, соблюдена.

Поскольку соглашение с администрацией Города Томска о предоставлении иного жилого помещения не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, истцы правомерно обратились в суд с данным иском.

В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» №189-ФЗ от 29.12.2004).

Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» №185-ФЗ от 21.07.2007 относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Аналогичная позиция относительно правил формирования цены изымаемого жилого помещения изложена в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014.

Согласно приведенным в данном Обзоре разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В подтверждение заявленных требований, истцами Родниченко Л.В., Поповой С.Б. представлен отчет об оценке №... от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный АНО «...» (т.1, л.д.49-192).

Согласно указанному отчету рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, общей площадью 22,6 кв.м, расположенной по адресу: ... с учетом общего имущества в многоквартирном доме по адресу: ..., приходящегося на долю собственника в праве общей собственности на такое имущество составляет 272 987 руб.; рыночная стоимость аренды земельного участка под многоквартирным домом по адресу: ..., находящегося в фактическом пользовании, с учетом доли собственника в праве общей собственности составляет 625 632 руб., рыночная стоимость аренды земельного участка под многоквартирным домом по адресу: ..., исходя из его минимальной площади, с учетом доли собственника в праве общей собственности составляет 289 013 руб.; сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: ... составляет 942 276 руб.; размер потенциальных убытков собственника жилого помещения, в связи с его изъятием составляет 52 880 руб.

Истцом Кузнецовой Е.А. представлен отчет об оценке №... от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный АНО «...» (т.1-2, л.д.204-89).

Согласно указанному отчету рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, общей площадью 33,5 кв.м, расположенной по адресу: ... с учетом общего имущества в многоквартирном доме по адресу: ..., приходящегося на долю собственника в праве общей собственности на такое имущество составляет 388 624 руб.; рыночная стоимость аренды земельного участка под многоквартирным домом по адресу: ..., находящегося в фактическом пользовании, с учетом доли собственника в праве общей собственности составляет 927 313 руб., рыночная стоимость аренды земельного участка под многоквартирным домом по адресу: ... исходя из его минимальной площади, с учетом доли собственника в праве общей собственности составляет 428 376 руб.; сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: ... составляет 1 396 642 руб.; размер потенциальных убытков собственника жилого помещения, в связи с его изъятием составляет 53 213 руб.

Истцами Козак А.М., Козак К.А. представлен отчет об оценке №... от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный АНО «...» (т.2, л.д.103-247).

Согласно указанному отчету рыночная стоимость однокомнатной квартиры, общей площадью 17,5 кв.м, расположенной по адресу: ... с учетом общего имущества в многоквартирном доме по адресу: ..., приходящегося на долю собственника в праве общей собственности на такое имущество составляет 286 147 руб.; рыночная стоимость аренды земельного участка под многоквартирным домом по адресу: ..., находящегося в фактическом пользовании, с учетом доли собственника в праве общей собственности составляет 484 578 руб., рыночная стоимость аренды земельного участка под многоквартирным домом по адресу: ... исходя из его минимальной площади, с учетом доли собственника в праве общей собственности составляет 223 853 руб.; сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: ... составляет 729 832 руб.; размер потенциальных убытков собственника жилого помещения, в связи с его изъятием составляет 50 913 руб.

Истцами Бураковой Е.А., Бураковой Н.П., Дуркиным А.В. представлен отчет об оценке №... от 31.01.2019, выполненный АНО «...» (т.3, л.д.11-161).

Согласно указанному отчету рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, общей площадью 38 кв.м, расположенной по адресу: ... с учетом общего имущества в многоквартирном доме по адресу: ..., приходящегося на долю собственника в праве общей собственности на такое имущество составляет 608 258 руб.; рыночная стоимость аренды земельного участка под многоквартирным домом по адресу: ..., находящегося в фактическом пользовании, с учетом доли собственника в праве общей собственности составляет 1 051 494 руб., рыночная стоимость аренды земельного участка под многоквартирным домом по адресу: ... исходя из его минимальной площади, с учетом доли собственника в праве общей собственности составляет 485 742 руб.; сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: ... составляет 1 583 674 руб.; размер потенциальных убытков собственника жилого помещения, в связи с его изъятием составляет 57 247 руб.

В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно части 3 статьи 86 ГПК РФ суд оценивает заключение эксперта по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Рассмотрев представленные отчеты, составленные АНО «...», суд считает правильным основывать свои выводы на представленных отчетах в виду отсутствия со стороны ответчика каких-либо объективных данных, порочащих данные отчеты. Ответчиком не представлено каких-либо доказательств, опровергающих выводы, изложенные в отчете независимого оценщика, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлялось, несмотря на разъяснение судом данного права. Напротив, в дополнительных пояснениях к отзыву ответчик указал об отсутствии намерений заявлять ходатайство о проведении судебной экспертизы.

Отчеты об оценке №..., ..., ..., ... от ДД.ММ.ГГГГ содержат подробное описание проведенного исследования, мотивировано, содержит выводы и ответ на поставленные вопросы.

Данные отчеты соответствуют требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ и ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-ФЗ, не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки. В отчетах указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения.

Объективность указанных отчетов не вызывает у суда сомнений. Отчеты содержат механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих (стоимости доли в праве аренды на земельный участок, доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника). Отчеты отвечают требованиям объективности, проведения исследования на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Кроме того, данные отчеты составлены на дату, ближайшую к дате рассмотрения дела по существу, а, следовательно, наиболее достоверно отражают сведения об объекте оценке на момент вынесения решения.

При таких обстоятельствах, размер выкупной цены суд считает правильным и обоснованным определять на основании отчетов об оценке №..., ..., ..., ... от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из положений действующего законодательства, суд соглашается с позицией истца, требующего включить в выкупную стоимость, помимо рыночной стоимости квартиры, стоимость доли в праве аренды на земельный участок, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, а также размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника.

Вместе с тем, определяя размер рыночной стоимости права аренды на земельный участок под многоквартирным домом по адресу: г..., с учетом доли собственника в праве общей собственности, суд исходит из следующего.

Как разъяснено в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года, поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Следовательно, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения необходимо учитывать в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Согласно правовой позиции Президиума Верховного Суда РФ, изложенной в пункте 7 «Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта» от 10.12.2015, при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

По смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации №89-КГ15-4).

Указанная правовая позиция остается актуальной и при рассмотрении дел о принудительном изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд после 01.04.2015, поскольку действующим законодательством не установлено иное.

Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Поскольку истцами заявлено требование, предполагающее переход права собственности на жилое помещение – квартиру истцов в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

Вместе с тем, судом установлено и не оспаривается сторонами, что до настоящего времени земельный участок под многоквартирным домом по адресу: ... не сформирован, его размер и границы не определены.

В соответствии со статье 26 Федерального закона от 31.12.2014 №499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если у собственника объектов недвижимости или лица, которому такие объекты недвижимости принадлежат на иных правах, отсутствуют предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) права на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, изъятие таких объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В этом случае выявление правообладателей такого земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 56.5 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), не осуществляется, а размер возмещения за изымаемый земельный участок определяется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для определения размера возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет, за исключением случаев, указанных в частях 5 и 6 настоящей статьи. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость такого земельного участка не определяется и не возмещается.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно отчетам об оценке №..., ..., ..., ... от ДД.ММ.ГГГГ минимальная нормативная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации жилого дома №... по составляет 249 кв.м.

Как следует из пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащих истцам долей в праве аренды на земельный участок под домом, исходя из его минимальной площади, предназначенной для обслуживания и эксплуатации жилого дома. В этой связи требования истцов о взыскании рыночной стоимости доли в праве аренды на земельный участок, находящегося в фактическом пользовании, суд находит необоснованными, а доводы истцов основанными на неверном толковании норм права.

По вопросу о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в состав выкупной платы за изымаемый объект недвижимости, суд считает правомерной позицию истцов о необходимости ее предоставления.

Как разъяснено в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года, если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации ответчиками жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Тот факт, что уже на дату приобретения истцами жилых квартир в порядке приватизации в 2006-2008 гг. (договоры передачи №..., №... от ДД.ММ.ГГГГ, №... от ДД.ММ.ГГГГ, №... от ДД.ММ.ГГГГ), дом, в котором они располагались, нуждался в капитальном ремонте, подтверждается материалами дела.

Согласно техническому паспорту на жилой дом по адресу: ..., строение возведено в 1870 году, по состоянию на 1986 год процент износа составляет 60%.

Исполнительным комитетом Советского районного Совета народных депутатов от 18.07.1989 №124 сообщено, что выполнено обследование жилого дома по адресу: .... В связи с большим физическим износом здания дом капитальному ремонту не подлежит.

Согласно сведениям филиала ФГУП «Ростехинвентаризаци по городу Томску» от 23.10.2003, процент износа дома по адресу: ... по состоянию на 13.05.1991 составляет 68%.

Изымаемые жилые помещения расположены в доме 1870 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, какие-либо конструктивные восстановительные работы, суду не представлено.

Как следует из ответа на запрос заместителя Главы администрации Советского района г.Томска от ДД.ММ.ГГГГ №... по адресу: ..., капитальный ремонт не проводился (т.1, л.д.20).

Таким образом, учитывая, что процент износа дома указан в представленных в материалы дела документах и по состоянию на 1986 год уже составлял 60%, суд считает установленным то обстоятельство, что на дату заключения договоров передачи жилых помещений в 2006-2008 гг., дом по адресу: ..., требовал капитального ремонта.

Истцами подтверждено, что приватизация жилого помещения произведена 02.11.2006, 07.11.2007, 06.11.2008, то есть, до признания дома аварийным и подлежащим сносу (06.11.2013).

Как прямо указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

То есть, истцы, ставшие собственниками аварийного жилья в результате приватизации, имеют право требовать о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Суд исходит из того, что отсутствие капитальных ремонтов за весь период эксплуатации жилого дома (с 1870 года) привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости. Следовательно, рыночная стоимость изымаемых у истцов жилых помещений на юридически значимый момент времени должна быть определена с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии. Таким образом, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у истцов убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент времени. Указанные убытки возникли у истцов по вине органа местного самоуправления, не обеспечившего нормативное состояние дома в установленном для этого порядке и сроки.

Обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома сохраняется у муниципального образования до того момента, пока такой ремонт будет произведен. Изъятие же помещения для муниципальных нужд преобразовывает право требования проведения ремонта в право требования денежной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При приобретении спорных квартир по договору передачи в 2006-2008 гг., у истцов сохранялось право требования проведения капитального ремонта жилого дома. Данное право, неразрывно связанное с приобретаемым объектом недвижимости, имеет определенную стоимостное выражение, которое по общему правилу не может быть выделено сторонами при приватизации жилого помещения. Поскольку данное право требования перешло к истцу в момент приобретения прав на квартиру, следовательно, в связи с изъятием принадлежащего ему имущества для муниципальных нужд, оно может быть реализовано путем включения соответствующей компенсации в выкупную стоимость.

Разрешая требования о включении размера потенциальных убытков собственника жилого помещения, в связи с его изъятием в состав выкупной платы за изымаемый объект недвижимости, суд считает правомерной позицию истцов о необходимости их предоставления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в подпункте «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Утверждение стороны ответчика об отсутствии оснований для взыскания убытков является необоснованным, поскольку в соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются, в том числе, все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение. Вопреки доводам ответчика размер убытков подтвержден отчетами об оценке №236, 237, 238, 235 от 31.01.2019. Доказательств, подтверждающих отсутствие оснований для взыскания в пользу истцов убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, ответчиком не представлено.

Таким образом, истцы вправе требовать определения выкупной цены спорных жилых помещений с учетом возможных убытков, причиненных изъятием квартиры.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению частично, у Родниченко Л.В., Поповой С.Б. подлежит изъятию для муниципальных нужд жилое помещение – квартира №..., общей площадью 22,6 кв.м, расположенная по адресу: ... путем выкупа с прекращением права общей долевой собственности Родниченко Л.В., Поповой С.Б. на указанное жилое помещение. Размер выкупной цены суд считает правомерным установить в сумме 1 557 156 руб., в которую включены 272 987 руб. рыночной стоимости жилого помещения, 289 013 руб. стоимости доли в праве аренды на земельный участок, исходя из его минимальной площади, 942 276 руб. стоимости доли компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, 52 880 руб. убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества.

С учетом того, что выкупаемое жилое помещение находится в общей долевой собственности истцов, доля в праве 1/2, суд считает необходимым установленный размер выкупной цены распределить между истцами пропорционально доле каждого в праве на жилое помещение, а именно: Родниченко Л.В. (1/2 доли) – 778 578 руб., Поповой С.Б. (1/2 доля) – 778 578 руб.

У Кузнецовой Е.А. подлежит изъятию для муниципальных нужд жилое помещение – квартира №..., общей площадью 33,5 кв.м, расположенная по адресу: ... путем выкупа с прекращением права собственности Кузнецовой Е.А. на указанное жилое помещение. Размер выкупной цены суд считает правомерным установить в сумме 2 266 855 руб., в которую включены 388 624 руб. рыночной стоимости жилого помещения, 428 376 руб. стоимости доли в праве аренды на земельный участок, исходя из его минимальной площади, 1 396 642 руб. стоимости доли компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, 53 213 руб. убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества.

У Козак А.М., Козак К.А. подлежит изъятию для муниципальных нужд жилое помещение – квартира №..., общей площадью 17,5 кв.м, расположенная по адресу: ... путем выкупа с прекращением права совместной собственности Козак А.М., Козак К.А. на указанное жилое помещение. Размер выкупной цены суд считает правомерным установить в сумме 1 290 745 руб., в которую включены 286 147 руб. рыночной стоимости жилого помещения, 223 853 руб. стоимости доли в праве аренды на земельный участок, исходя из его минимальной площади, 729 832 руб. стоимости доли компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, 50 913 руб. убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества.

У Бураковой Н.П., Бураковой Е.А., Дуркина А.В. подлежит изъятию для муниципальных нужд жилое помещение – квартира №..., общей площадью 38 кв.м, расположенная по адресу: ... путем выкупа с прекращением права общей долевой собственности Бураковой Н.П., Бураковой Е.А., Дуркина А.В. на указанное жилое помещение. Размер выкупной цены суд считает правомерным установить в сумме 2 734 921 руб., в которую включены 608 258 руб. рыночной стоимости жилого помещения, 485 742 руб. стоимости доли в праве аренды на земельный участок, исходя из его минимальной площади, 1 583 674 руб. стоимости доли компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, 57 247 руб. убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества.

С учетом того, что выкупаемое жилое помещение находится в общей долевой собственности истцов, доля в праве 1/3, суд считает необходимым установленный размер выкупной цены распределить между истцами пропорционально доле каждого в праве на жилое помещение, а именно: Бураковой Н.П. (1/3 доли) – 911 640 руб. 33 коп., Бураковой Е.А. (1/3 доля) – 911 640 руб. 33 коп., Дуркину А.В. (1/3 доли) – 911 640 руб. 33 коп.

В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за ответчиками и возникновения права на помещение у иного лица.

Поскольку резолютивная часть решения содержит сведения о прекращении права собственности, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении права общей долевой собственности Родниченко Л.В., Поповой С.Б. на жилую квартиру №... по , права собственности Кузнецовой Е.А. на жилую квартиру №... по , права совместной собственности Козак А.М., Козак К.А. на жилую квартиру №... по , права общей долевой собственности Бураковой Н.П., Бураковой Е.А., Дуркина А.В. на жилую квартиру №... по .

Исходя из разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения является выселение (подпункт «ж» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14).

Учитывая указанное положение, в силу подпункта «е» пункта 31 постановления Правительства РФ от 17.07.1995 №713 (в редакции от 05.02.2016) «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию» настоящее решение является основанием для снятия истцов с регистрационного учета по адресу: ....

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истцами при подаче иска была уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей (л.д.2-5).

Принимая во внимание, что исковые требования заявлены неимущественного характера и удовлетворены частично, с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в счет возмещения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

иск Родниченко Л.В., Поповой С.Б., Кузнецовой Е.А., Козак А.М., Козак К.А., Бураковой Н.П., Бураковой Е.А., Дуркина А.В. к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска удовлетворить частично.

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у Родниченко Л.В., Поповой С.Б. для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру №..., общей площадью 22,6 кв.м, адрес объекта: ... путем выкупа, с прекращением права общей долевой собственности Родниченко Л.В., Поповой С.Б. на жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 1 557 156 руб., из которых Родниченко Л.В. – 778 578 руб., Поповой С.Б. – 778 578 руб.

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у Кузнецовой Е.А. для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру №... общей площадью 33,5 кв.м, адрес объекта: ... путем выкупа, с прекращением права собственности Кузнецовой Е.А. на жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 2 266 855 руб.

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у Козак А.М., Козак К.А. для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру №..., общей площадью 17,5 кв.м, адрес объекта: ... путем выкупа, с прекращением права совместной собственности Козак А.М., Козак К.А. на жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 1 290 745 руб.

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у Бураковой Н.П., Бураковой Е.А., Дуркина А.В. для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру №..., общей площадью 38 кв.м, адрес объекта: ... путем выкупа, с прекращением права общей долевой собственности Бураковой Н.П., Бураковой Е.А., Дуркина А.В. на жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 2 734 921 руб., из которых Бураковой Н.П. – 911 640 руб. 33 коп., Бураковой Е.А. – 911 640 руб. 33 коп., Дуркину А.В. – 911 640 руб. 33 коп.

Взыскать с Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу Родниченко Л.В., Поповой С.Б. 300 руб. в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу Кузнецовой Е.А. 300 руб. в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу Козак А.М., Козак К.А. 300 руб. в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу Бураковой Н.П., Бураковой Е.А., Дуркина А.В. 300 руб. в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г.Томска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Рой В.С.